COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 20 Septembre 2022
N° RG 22/00098 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G4QL
Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ d'ANNECY en date du 03 Janvier 2022, RG 21/00302
Appelants
M. [L] [Z]
né le 16 Octobre 1930 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
S.A.S. BCAR, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par Me Hervé COLMET, avocat plaidant au barreau de BAYONNE
Intimée
S.A.S. ODALYS RESIDENCES, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par Me Isabel BUENADICHA, avocat postulant au barreau d'ANNECY
Représentée par la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS
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COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 31 mai 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- M. Michel FICAGNA, Président,
- Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller,
- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
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Il a été procédé au rapport.
Suivant deux actes sous seing privé du 31 mars 2015, la société BCAR, représentée par son gérant M. [Z], a consenti à la société Odalys Résidences (Odalys) deux baux commerciaux de locaux d'habitation meublée pour y recevoir sa clientèle, portant respectivement sur les lots 117, 205 et 216 au sein de l'hôtel de tourisme classé 4 étoiles dénommé le Chamois et sur les lots A102, A108, A205, A307, A103, A212 et B 301 au sein de la résidence de tourisme dénommée Mendi Alde située à [Localité 5] (74).
Les locaux étant en cours de construction au moment de la signature du bail, il a été prévu qu'ils seraient loués neufs, meublés et équipés à compter du jour d'achèvement des travaux fixé à titre prévisionnel en décembre 2016 ou juin 2017, moyennant un loyer annuel indexé initial de 80 958 euros HT, soit 89 053,80 euros TTC, le règlement devant intervenir trimestriellement à terme échu les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année, le trimestre s'établissant à 22 263,45 euros TTC.
Suivant acte sous seing privé du 7 juillet 2016, M. [Z] a consenti à la société Odaly un bail commercial de locaux d'habitation portant sur les lots 103, 202 et 217 au sein de l'hôtel de tourisme le Chamois, moyennant un loyer indexé payable par trimestre civil échu au plus tard le 15 du mois suivant chaque fin de trimestre, le loyer initial annuel s'élevant à la somme de 26 445 euros HT, soit 29 089,50 euros TTC, le trimestre s'établissant à 7 272,37 euros TTC.
Par acte d'huissier en date du 9 juillet 2020, la société BCAR et M. [Z] ont fait assigner la société Odalys en référé devant le tribunal judiciaire d'Annecy pour avoir paiement de diverses sommes au titre de loyers de l'année 2020.
Par ordonnance en date du 16 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Annecy a fait droit à leur demande, et par arrêt en date du 21 juin 2021, la présente cour a confirmé la décision. Un pourvoi formé contre cette décision est actuellement pendant devant la Cour de cassation.
Par acte en date du 23 juin 2021 la société BCAR et M. [Z] ont fait assigner la société Odalys devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Annecy en sollicitant sa condamnation à payer, au titre du dernier trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021, la somme de 48 754,50 euros à la société BCAR et celle de 13 222,50 euros à M. [Z], outre la communication sous astreinte du détail des loyers versés avec mention du trimestre de rattachement par année civile et par lot loué depuis la souscription du bail.
Par ordonnance en date du 3 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Annecy a :
Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de la société BCAR en paiement provisionnel de la somme de 44 528,49 euros et de la demande de M. [Z] en paiement provisionnel de la somme de 10 865,80 euros,
Rejeté tous les autres chefs de demande,
Condamné in solidum la société BCAR et M. [Z] aux dépens.
La société BCAR et M. [Z] ont interjeté appel de cette décision.
Aux termes de leurs conclusions en date du 22 mars 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, les appelants demandent à la cour de :
Vu les baux liant les parties en date du 31 mars 2015,
Vu l'assignation introductive d'instance en date du 23 juin 2021,
Vu l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire d'Annecy en date du 3 janvier 2022,
Vu l'appel interjeté aux fins de réformation intégrale de cette ordonnance par la société BCAR et par M. [Z],
' Dire l'appel régulier en la forme et fondé sur le fond,
Y faisant droit, et déboutant la société Odalys de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident,
' Voir infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée et notamment en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de la société BCAR en paiement provisionnel de la somme de 44 528,49 Euros et de la demande de M. [L] [Z] en paiement provisionnel de la somme de 10 865,80 euros,
- rejeté tous les autres chefs de demande,
- condamné in solidum la société BCAR et M. [L] [Z] aux dépens.
Et statuant à nouveau,
' Voir condamner la société Odalys à payer à titre provisionnel :
- à la société BCAR la somme de 44 528,49 € correspondant aux loyers dus du sur le dernier trimestre 2020, en sus les soldes dus sur les premier, deuxième et troisième trimestres 2021, en sus le coût de la sommation de payer et de communiquer délivrée par huissier de 59,88€,
- à [L] [Z] la somme de 10 865,80 € correspondant au solde sur loyers dus sur le dernier trimestre 2020 en sus le solde dû sur les premier, deuxième et troisième trimestres 2021, en sus le coût de la sommation de payer délivrée par huissier de 59,88 €,
' Voir dire que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance des commandements de payer de l'huissier de justice pour les sommes y apparaissant en principal et pour le surplus à compter de l'arrêt à intervenir,
Y ajoutant,
' Voir condamner la société Odalys à communiquer sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir :
- à la société BCAR et pour les trois baux souscrits avec cette dernière le détail des loyers versés depuis la souscription des baux avec pour chacun la mention du trimestre de rattachement par année civile et par lot loué,
- à [L] [Z] pour le bail souscrit avec ce dernier et depuis l'origine de la souscription dudit bail le détail des loyers versés avec mention du trimestre de rattachement par année civile et par lot loué.
Y ajoutant,
' Voir condamner la société Odalys à payer à chacun de la société BCAR et de M. [L] [Z] une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en cause d'appel,
' Voir condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associée.
Aux termes de ses conclusions en date du 29 avril 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, la société Odalys demande à la cour de :
' Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de la société Odalys tendant à ce que la société BCAR et M. [L] [Z] soient condamnés solidum à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant de nouveau de ce chef,
' Condamner in solidum la société BCAR et M. [L] [Z], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à la société Odalys la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance,
' Confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus,
' Dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société BCAR et de M. [L] [Z] et les en débouter,
' Condamner in solidum société BCAR et M. [L] [Z] aux dépens de l'appel, qui seront recouvrés par Me [J] pour ce qui la concerne, et à payer à la société Odalys, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture est en date du 2 mai 2022
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des conclusions notifiées le 29 avril 2022
Selon l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent afin que chacun soit à même d' organiser sa défense et en application de l'article 16 du même code, il incombe au juge de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
En l'espèce, les dernières conclusions notifiées par la société Odalys, qui constituent une réponse à celles notifiées par les appelants le 22 mars 2022, n'ont pas modifié le débat en sorte qu'il n'y a pas d'atteinte au principe du droit à un procès équitable et du principe de l'égalité des armes.
Elles seront déclarées recevables.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre des loyers du dernier trimestre 2020 et premier trimestre 2021
Les périodes de fermeture administratives des résidences de tourisme.
La première période
L'arrêté ministériel du 15 mars 2020 complétant l'arrêté ministériel du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid 19 a prévu que pouvaient continuer à recevoir du public les seuls établissements de catégorie M pour les activités figurant en annexe de ce dernier, ladite annexe visant notamment l'hébergement touristique et autre hébergement de courte durée lorsqu'il constitue pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, excluant ainsi les résidences de tourisme.
L'article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 relatif aux mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid 19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, a prévu que pouvaient continuer à recevoir du public les établissements de type M pour les activités mentionnées en annexe du décret, cette dernière visant l'hébergement touristique et autre hébergement de courte durée lorsqu'il constitue pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, excluant ainsi les résidences de tourisme.
Par arrêtés des 7 avril 2020 puis 15 avril 2020, en complément de l'interdiction pour toute personne de se déplacer hors de son domicile à l'exception de certains déplacements dûment justifiés, le Préfet de la Haute-Savoie a interdit, la location à titre touristique des chambres d'hôtel et des meublés de tourisme ou de tout autre logement destiné à la location saisonnière, jusqu'au 15 avril 2020 puis 11 mai 2020.
L'article 10 du décret n°2020-548 du 11 mai 2020 modifié par décret n°2020-604 du 20 mai que sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier les établissements dont les résidences de tourisme ne pouvaient accueillir du public.
Par application de l'article 41 du décret 2020-663 publié le 1er juin 2020 au Journal officiel, la réouverture des résidences de tourisme a pu s'opérer à compter du 2 juin 2020 pour celles situées dans les départements classés en zone verte dont celui de la Haute-Savoie.
La deuxième période
L'article 4 du décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 a interdit tout déplacement de personne en dehors de son lieu de résidence à l'exception des déplacements pour des motifs limitativement énumérés parmi lesquels ne figuraient pas les déplacements touristiques.
Par ailleurs l'article 41 a prévu que, sauf lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, les établissements tels que que les résidences de tourisme ne pouvaient accueillir du public.
En application du décret n° 2020-1582 du 14 décembre 2020, les déplacements de personnes en dehors de leur lieu de résidence sont redevenus possibles à compter du 15 décembre 2020 entre 6 heures du matin et 20 heures, sauf exceptions parmi lesquelles ne figuraient pas les déplacements touristiques.
Cette restriction quant aux déplacements, notamment leur horaires, leur objet et leur distance a fait l'objet de plusieurs aménagements par décrets n° 2021-296 du 19 mars 2021, n° 2021-308 du 23 mars 2021, n° 2021-384 du 2 avril 2021, et n° 2021-606 du 18 mai 2021.
Le 20 juin 2021, ont été levées toutes les restrictions de déplacement des personnes hors de leur lieu de résidence.
Sur l'existence de contestations sérieuses
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans tous les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société Odalys fait valoir qu'il existerait des contestations sérieuses tenant à un défaut de délivrance, à la perte partielle de la chose, qu'elle serait en droit d'invoquer afin d'être exonérée du paiement des loyers.
Or les diverses mesures législatives et règlementaires prises suite à l'épidémie liée au virus Covid 19 ne peuvent en rien être imputables aux bailleurs, ces mesures ayant été édictées pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, ces interdictions et restrictions résultant du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de premier nécessité des biens ou services fournis.
Il ne peut être reproché aux bailleurs un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, concernant l'aptitude juridique des lieux à être donnés à bail, les restrictions résultant de ces mesures concernant tous les bailleurs se trouvant dans la même situation que l'intimée, ce alors qu'aucun texte lié à cette pandémie n'a prévu une dispense de règlement des loyers ou même des délais de grâce, seuls certains délais liés aux mesures de confinement ayant été reportés.
Ainsi l'obligation des bailleurs d'assurer une jouissance paisible, entraînant l'obligation de permettre que les lieux puissent être affectés à leur destination convenue pendant toute la durée du bail, n'a pas été méconnues par les appelants.
L'intimée invoque, par ailleurs, en vain, les dispositions de l'article 1722 du code civil permettant une réduction des loyers en cas de perte partielle de la chose louée, puisqu'en l'espèce, les locaux donnés à bail sont restés physiquement rigoureusement les mêmes, n'ont subi aucune perte et ne sont pas en cause
L'impossibilité de recevoir les clients, résulte des interdictions et restrictions gouvernementales et non des lieux, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peut être assimilée à la perte du local loué au sens de l'article sus visé.
La société Odalys fait encore valoir les dispositions contractuelles figurant à l'article 7 « loyer » page 9 des contrats qui édictent que :
« dans le cas où l'indisponibilité du bien loué résulterait :
soit du fait ou d'une faute du bailleur, soit de l'apparition de désordres de nature décennale soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale après la date de livraison, le versement du loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu'à l'issue du mois suivant la fin du trouble de jouissance mais serait couvert soit par la garantie perte de loyers souscrite par le syndic de l'immeuble dans le contrat multirisques immeuble soit par la garantie perte d'exploitation souscrite par le preneur. »
Cette clause claire et précise ne nécessite aucune interprétation en ce qu'elle vise soit des manquements personnels du bailleur, soit des circonstances affectant le bien.
Force est de constater que les mesures d'interdiction d'exploitation prises par l'État ne sont ni du fait ou de la faute du bailleur, ni ne constituent une circonstance affectant le bien, c'est à dire une circonstance intrinsèque au bien lui-même.
Par ailleurs, cette clause mentionne clairement que cette suspension est conditionnée par la couverture des loyers par les assureurs et cette condition n'est pas remplie.
La société Odalys ne peut invoquer utilement un cas de force majeure dès lors qu'elle ne justifie pas être définitivement empêchée de payer les sommes réclamées.
Enfin le bailleur n'apparait pas avoir manqué à son obligation de bonne foi prescrite à l'article 1104 du code civil (article 1134 ancien alors applicable) alors qu'il se borne à réclamer le paiement des loyers prévus au bail, étant précisé que cet article ne saurait être étendu au cas d'imprévision édicté à l'article 1195 nouveau du code civil, lequel est applicable seulement aux contrats conclus postérieurement au 1er octobre 2016, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
En l'absence de contestation sérieuse, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de provision et de faire droit à la demande étant relevé qu'il n'existe pas de contestation quant au quantum des sommes réclamées au titre du dernier trimestre 2020 et des trois premiers trimestres 2021.
Sur la demande de condamnation produire l'état récapitulatif des loyers versés depuis la souscription avec la mention du trimestre de rattachement par année civile et par lot
Il y a lieu de constater que les documents demandés ont été produits par la société Odalys en cause d'appel de sorte que la demande est devenue sans objet.
Sur les demandes accessoires
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société BCAR et de M. [Z].
La société Odalys, qui échoue en ses prétentions, est tenue aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare les conclusions notifiées par la société Odalys le 29 avril 2022 recevables,
Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
Condamne la société Odalys Résidences à payer à la société BCAR la somme de 44 528,49 euros au titre des loyers dus sur le dernier trimestre 2020 et les trois premiers trimestres 2021,
Condamne la société Odalys Résidences à payer à M. [L] [Z] la somme de 10 865,80 euros au titre des loyers dus sur le dernier trimestre 2020 et les trois premiers trimestres 2021,
Dit que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2012 date des sommations de payer pour les sommes y figurant et pour l'éventuel surplus à compter du présent arrêt,
Constate que la demande de la société BCAR et de M. [Z] tendant à obtenir la condamnation sous astreinte de la société Odalys Résidence à communiquer le détail des loyers versés depuis la souscription des baux avec la mention du trimestre de référence par année civile et par lot loué, devenue sans objet,
Condamne la société Odalys Résidence à verser à la société BCAR et M. [Z] chacun la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Odalys Résidence aux dépens de première instance et d'appel incluant le coût des sommations de payer.
Ainsi prononcé publiquement le 20 septembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Alyette FOUCHARD, Conseillère, en remplacement de Michel FICAGNA, Président, régulièrement empêché et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, P / Le Président,
