COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 22 Novembre 2022
N° RG 20/01052 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GQQT
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 30 Juillet 2020
HP/SL
Appelante
Mme [BI] [T] [N] [YG] épouse [U]
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 20] ([Localité 20]), demeurant [Adresse 26]
Représentée par la SELARL LEXAVOUE [Localité 24] - [Localité 22], avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELARLU CABINET COHEN, avocats plaidants au barreau de PARIS
Intimés
M. [VJ] [E] [KG]
né le [Date naissance 6] 1927 à [Localité 21], demeurant [Adresse 8]
Mme [JU] [KG]
née le [Date naissance 7] 1949 à [Localité 21] ([Localité 21]), demeurant [Adresse 18]
M. [J] [KG]
né le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 21], demeurant [Adresse 5]
M. [M] [KG]
né le [Date naissance 4] 1954 à [Localité 21], demeurant [Adresse 2]
Représentés par Me Evelyne LACORDAIRE, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SCP DIGNAC - BEAUDRY PAGES - PAGES, avocats plaidants au barreau de BRIVE
2
M. [WV] [XU] [UX], demeurant [Adresse 14]
Mme [BO] [S] épouse [UX], demeurant [Adresse 14]
Représentés par la SELARL LIOCHON DURAZ, avocats au barreau de CHAMBERY
S.C.P. [Z] [O] [Y] [LF] [TL] [F] ET [ZF] [AM], dont le siège social est situé [Adresse 13]
Représentée par la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY
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Date de l'ordonnance de clôture : 27 Juin 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 septembre 2022
Date de mise à disposition : 22 novembre 2022
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Composition de la cour lors des débats et du délibéré :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et Procédure
Selon acte notarié de Me [L] en date du 7 août 1980, Mmes [K] [A] veuve [KG] et [JH] [KG] épouse [W] vendaient à M. [WV] [UX] et Mme [BO] [S], son épouse, un petit bâtiment à usage de cave sur la commune de [Localité 23] au lieudit '[Localité 25]', cadastré section C sous le N° [Cadastre 10] pour une contenance de 0 a 36 ca.
Selon acte notarié de Me [Z] [O] en date du 24 août 2005, M. [VJ] [KG] et son épouse Mme [H] [IV] vendaient à Mme [BI] [YG] une maison mitoyenne située à [Localité 23] (Savoie), cadastrée section C n° [Cadastre 9].
Les deux immeubles étant imbriqués, un règlement de copropriété était rédigé en l'étude de Me [B], en date du 20 juin 2014 entre M. Mme [WV] et [BO] [UX] et Mme [BI] [YG] et un état descriptif de division de l'immeuble cadastré section C [Cadastre 10] était établi, portant création de 5 lots. Les lots numéros 2 et 4 étaient attribués à Mme [BI] [YG], les lots 3 et 5 étant attribués aux époux [UX].
Par ailleurs, suivant acte de vente également dressé par Me [B] le même jour, M. Mme [WV] et [BO] [UX] vendaient à Mme [BI] [YG] leurs lots n° 1, 3, et 5 sis sur ladite parcelle C [Cadastre 10], pour un prix de 40 000 euros, mobilier compris, et par acte notarié, également du 20 juin 2014, Mme [BI] [YG] vendait à Mme [BI] [G] [R] son habitation cadastrée section C [Cadastre 9] ainsi que les lots n° 2 et 4 se trouvant sur la parcelle C [Cadastre 10] pour un prix de 138 000 euros.
Sur assignation en date du 2 février 2015 de Mme [BI] [YG] contre les époux [KG] et contre le notaire Me [O] (société de notaire) en indemnisation des frais supportés et sur assignation en date du 8 février 2016 des consorts [KG] à l'encontre de M. Mme [WV] et [BO] [UX] en revendication de propriété, les deux procédures ayant été jointes, par jugement en date du 30 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Chambéry, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, :
déclarait recevable l'intervention volontaire de [JU] [KG], [J] [KG] et [M] [KG] venant aux droits de Mme [H] [KG], décédée ;
déclarait prescrite l'action en responsabilité engagée par Mme [BI] [YG] à l'encontre de la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM] ;
rejetait la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation délivrée le 8 février 2016 ;
rejetait la fin de non recevoir soulevée par M. Mme [WV] et [BO] [UX] tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir de M. [VJ] [KG] et de [JU] [KG], [J] [KG] et [M] [KG], venant aux droits de Mme [H] [KG], décédée, ci après nommés les consorts [KG].
rejetait les demandes de condamnation formulées par Mme [BI] [YG] à l'encontre des consorts [KG] ;
rejetait l'action en revendication des consorts [KG] sur les lots 3 et 5 de la parcelle C [Cadastre 10] ;
rejetait la demande en nullité de l'acte de vente du 20 juin 2014 dressé par Me [B], notaire, formulée par les consorts [KG] ;
rejetait la demande de dommages et intérêts formée par la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM] à l`encontre de Mme [BI] [YG] ;
rejetait toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties ;
condamnait Mme [BI] [YG] à payer aux consorts [KG], à M. Mme [WV] et [BO] [UX] et à la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM], à chacun, une indemnité procédurale de 1 500 euros ;
condamnait Mme [BI] [YG] aux entiers dépens avec distraction au profit de la Scp Christine Visier-Philippe - Carole Ollagnon-Delroise & Associés, société d'avocats ;
Par déclaration au Greffe en date du 16 septembre 2020, Mme [BI] [YG] interjetait appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Prétentions des parties
Par dernières écritures en date du 15 avril 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [BI] [YG] sollicitait l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demandait à la cour de statuer à nouveau ainsi :
' déclarer recevables, non prescrites et bien fondées ses demandes,
' déclarer que les consorts [KG] et la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM], notaires associés avaient commis des fautes ayant causé directement les préjudices invoqués par Mme [BI] [YG] et engageaient de ce fait leur responsabilité civile à son égard,
' condamner, en conséquence, in solidum les consorts [KG] et la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF]- [TL] [F] et [ZF] [AM], notaires associés à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes de :
- 40 000 euros (prix de l'achat du lot appartenant à M. Mme [WV] et [BO] [UX])
- 5 800 euros (frais et honoraires notariés)
- 700 euros (frais du mandataire CAFPI)
- 800 euros (honoraires du cabinet d'expertise immobilière pour l'état descriptif de division)
avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,
' débouter les consorts [KG] et la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM], notaires associés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
' si par extraordinaire, la demande en revendication des consorts [KG] était accueillie, condamner la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM], notaires associés, rédacteur de l'acte authentique du 24 août 2005, à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre à la demande des consorts [KG], ainsi que de toutes les conséquences de l'action en revendication exercée par ceux-ci,
' condamner les consorts [KG] et la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM], notaires associés à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de la Selarl Juliette Cochet Barbuat.
Par dernières écritures en date du 12 mars 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [KG] sollicitaient de la cour de :
' confirmer les dispositions du jugement les concernant ;
' confirmer, sur leur demande reconventionnelle, le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré leur action en revendication recevable,
' réformer le jugement entrepris sur le surplus et dire, avec toutes les conséquences de droit, qu'ils étaient propriétaires indivis des lots 3 et 5 de l'immeuble cadastré commune de [Localité 23] [Localité 23] section C [Cadastre 10],
' dire et juger nul et non avenu l'acte de Me [B] le 20 juin 2014, par lequel M. Mme [WV] et [BO] [UX] avaient cédé à Mme [BI] [YG] les lots 3 et 5 de l°immeub1e cadastré section C [Cadastre 10],
' en tout état de cause, condamner Mme [BI] [YG] et M. Mme [WV] et [BO] [UX] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d°appel.
Par dernières écritures en date du 12 mars 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF]- [TL] [F] et [ZF] [AM], notaires associés, sollicitait de la cour de :
' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
' subsidiairement, si le jugement devait être infirmé en ce qu'il avait déclaré prescrite l'action en responsabilité engagée par Madame [BI] [YG], débouter celle-ci de l'ensemble des demandes qu'elle formait à son encontre,
' dans tous les cas, condamner Mme [BI] [YG] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
' condamner Mme [BI] [YG] ou les consorts [KG], ou tous in solidum, à lui payer la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner Mme [BI] [YG] ou les consorts [KG] ou tous in solidum aux entiers dépens d'appel distraits au profit de la Scp Christine Visier-Philippe ' Carole Ollagnon-Delroise & Associes, société d'avocats, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières écritures en date du 1 juin 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. Mme [WV] et [BO] [UX] sollicitaient de la cour :
' constater que Mme [BI] [YG] ne formulait pas de demande d'annulation ou d'infirmation du jugement entrepris s'agissant du rejet de l'action en revendication des consorts [KG] sur les lots 3 et 5 de la parcelle C [Cadastre 10],
' constater que M. Mme [WV] et [BO] [UX] n'étaient plus propriétaires de la parcelle C [Cadastre 10],
' constater, en conséquence, l'irrecevabilité de l'action en revendication des consorts [KG] formée à leur encontre.
' confirmer en tout état de cause purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il avait rejeté l'action en revendication des consorts [KG] sur les lots 3 et 5 de la parcelle C [Cadastre 10] et les mettre hors de cause,
' condamner le cas échéant Mme [BI] [YG] à les relever et garantir indemnes de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à leur encontre, et prendre acte qu'ils se réservaient également le droit d'engager la responsabilité de Me [B] en sa qualité de rédacteur des actes du 20 juin 2014, ainsi que celle du cabinet d'experts [I]-[C],
' débouter, en toute hypothèse, les consorts [KG] de toutes demandes formées à leur encontre,
' condamner in solidum les consorts [KG] ou toute autre partie perdante à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la Selar CLDAA, Me Karen Duraz, avocat, sur son affirmation de droit.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 27 juin 2022 clôturait l'instruction de la procédure et l'affaire était appelée à l'audience du 20 septembre 2022.
MOTIFS ET DÉCISION
Les lieux litigieux sont constitués de deux parcelles bâties contiguës cadastrées C [Cadastre 9] et C [Cadastre 10] lieu-dit [Localité 25] commune de [Localité 23] (73), lesquelles font partie d'une barre de maisons mitoyennes transversales, composées de trois niveaux donnant à l'Est sur le chemin de [Localité 25] (CD510), et composées de deux niveaux, compte tenu du dénivellé, donnant à l'Ouest sur un chemin communal.
La parcelle C[Cadastre 9] jouxte côté nord la parcelle C[Cadastre 10], laquelle jouxte sur son côté nord la parcelle C[Cadastre 11] et sur son côté Ouest la parcelle C[Cadastre 15].
Sur l'emprise de la parcelle C[Cadastre 9], se trouvent au rez de chaussée, une buanderie-cellier ; au rez de jardin une cuisine, une chambre et une salle d'eau et à l'étage des combles.
Sur l'emprise de la parcelle C[Cadastre 10], se trouvent plusieurs pièces qui ont été réparties en lots selon un état de division en date du 9 juillet 2011 :
en rez de chaussée, une cave directement accessible depuis le chemin de [Localité 25], transformée depuis en studio, constituant le lot 1 d'une superficie de 15,34 m² (carrez) et occupant tout le sol de la parcelle sur ce niveau ;
en rez de jardin, une pièce (séjour) et un wc constituant le lot n°2 d'une superficie de 16,68 m² (carrez), accessible depuis la parcelle C[Cadastre 9], donnant côté Est sur le chemin de [Localité 25] et une chambre avec réduit constituant le lot n°3 pour une surface de 10,08 m² (carrez), donnant côté Ouest accessible depuis la parcelle C[Cadastre 11] ;
à l'étage, une chambre avec dégagement, constituant le lot n°4 d'une surperficie de 10,78m² (carrez), accessible depuis la parcelle [Cadastre 9], donnant côté Est sur le chemin de [Localité 25] et un grenier constituant le lot n°5 pour une surface de 7,3 m², donnant côté Ouest sur la parcelle [Cadastre 15] et accessible depuis cette parcelle.
M. Mme [VJ] et [H] [KG], propriétaires notamment des parcelles C[Cadastre 12], [Cadastre 11] et [Cadastre 9], vendaient par acte notarié du 24 août 2005 reçu par Me [O], à Mme [BI] [YG] la parcelle [Cadastre 9] désignée comme suit :
' à [Localité 23] (Savoie) [Localité 25], une maison mitoyenne des deux côtés composée de :
- au rez-de-chaussée inférieur, une buanderie-cellier ;
- au rez-de-chaussée supérieur une cuisine, un séjour, une chambre, une salle d'eau, wc ;
- à l'étage des combles,
avec la totalité de la surface du sol des combles comprises entre deux poutres de charpente (entre lesquelles est placé le conduit cheminée) et entre l'extrémité Est et Ouest du bâtiment.
Figurant au cadastre savoir : section C N°[Cadastre 9] lieu-dit [Localité 25] surface 00ha00a55ca'.
M. Mme [WV] et [BO] [UX] ont acquis de Mme [K] [V] veuve [KG] et de Mme [JH] [KG] selon acte notarié du 7 août 1980 'un petit bâtiment à usage de cave figurant à la section C [Cadastre 10] pour une contenance de 36 ca' qui a constitué le lot 1 dans l'état de division parcellaire du 9 juillet 2011 et qu'ils ont ensuite revendu, après l'avoir transformé en studio à Mme [BI] [YG] le 20 juin 2014.
Par ailleurs, Mme [BI] [YG] et M. Mme [WV] et [BO] [UX] ont décidé d'établir un réglement de copropriété sur la parcelle C[Cadastre 10] et de se partager les pièces la constituant, considérant que l'acte de vente entre M. Mme [VJ] et [H] [KG] et Mme [BI] [YG] contenait une erreur matérielle en ne mentionnant pas que deux pièces vendues se trouvaient sur la parcelle C[Cadastre 10] et considérant que les époux [UX] étaient propriétaires d'autres pièces sur la parcelle C[Cadastre 10] que la cave expressément mentionnée sur leur acte authentique.
Mme [YG] a engagé ensuite une procédure en responsabilité contractuelle contre M. Mme [VJ] et [H] [KG] et contre le notaire, Me [O] pour ne pas avoir été avisée que des pièces se trouvant sur la parcelle C[Cadastre 10] étaient annexées à la parcelle C[Cadastre 9]. Le notaire soulève la prescription de cette action et les consorts [KG], lesquels n'excipent pas de cette exception laquelle ne peut pas être relevée d'office, rejettent toute responsabilité et revendiquent pour leur part les lots 3 et 5 de la parcelle C[Cadastre 10].
I - Sur la prescription de l'action en responsabilité extra-contractuelle contre le notaire
Mme [BI] [YG] soutient n'avoir eu connaissance du fait que des pièces de son habitation se trouvaient sur l'assise de la parcelle contiguë que suite à la réalisation de l'état descriptif de division en date du 19 juillet 2011 et par le courrier de la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF]- [TL] [F] et [ZF] [AM] en date du 19 décembre 2013. Ainsi, selon elle, le délai de prescription de son action s'achevait le 19 juillet 2016.
La société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF]- [TL] [F] et [ZF] [AM] fait valoir que Mme [BI] [YG] a fait établir l'état de division parce qu'elle s'était rendue compte de la difficulté et qu'au cours des six années pendant lesquelles elle avait résidé dans le logement, elle n'avait pu que se rendre compte que certaines des pièces utilisées se trouvaient dans la maison mitoyenne.
Sur ce,
Aux termes de l'article 2224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2018 et d'application immédiate, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer', soit en l'espèce la date à laquelle Mme [BI] [YG] a eu ou aurait eu à connaître de l'imbrication de son habitation avec la parcelle contigüe.
C'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a déclaré l'action engagée par Mme [BI] [YG] contre la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF]- [TL] [F] et [ZF] [AM] prescrite en retenant que :
' Mme [BI] [YG] ne pouvait ignorer qu'elle n'avait pas accès à la pièce se trouvant sous son salon, dotée d'une porte cochère, accessible directement depuis la rue de [Localité 25] et transformée en un studio, ni aux pièces donnant côté chemin communal pour le rez de jardin et l'étage ;
' elle a bénéficié de la jouissance des lieux de façon concomitante à l'acquisition de la parcelle C[Cadastre 9] le 24 août 2005.
En outre, il convient de relever que dans le courrier de la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF]- [TL] [F] et [ZF] [AM] en date du 19 décembre 2013, le notaire répondait à un courrier de Mme [BI] [YG] et lui indiquait notamment que lorsqu'elle avait voulu vendre son bien, elle ne lui avait rien signalé de particulier et que la situation n'avait été portée à sa connaissance (à lui) que lors de l'établissement des diagnostics obligatoires.
En conséquence, le délai de prescription étant antérieurement de dix ans et du fait de l'entrée en vigeur de la loi du 19 juin 2008 modifiant le délai de prescription, le délai pour agir expirait le 19 juin 2013.
Dès lors, au moment de l'assignation délivrée le 2 février 2015, l'action de Mme [BI] [YG] en responsabilité extra-contractuelle à l'encontre du notaire était prescrite.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
II - Sur la responsabilité contractuelle des vendeurs, M. Mme [VJ] et [H] [KG]
Mme [BI] [YG] estimait qu'il n'était pas indiqué dans l'acte de vente du 24 août 2005 que la parcelle cadastrée C[Cadastre 10] était annexée en partie à la parcelle C[Cadastre 9] et que les époux [KG] ne pouvaient ignorer ce fait dès lors qu'ils avaient vendu à M. Mme [WV] et [BO] [UX] la cave (lot un) de la parcelle C[Cadastre 10] se trouvant au-dessous de son propre séjour. Elle disait subir un préjudice du fait que M. Mme [WV] et [BO] [UX] l'avaient contrainte à leur acheter les lots 1, 3 et 5 de la parcelle C[Cadastre 10].
Les consorts [KG] faisaient valoir qu'il n'y avait aucun lien de parenté, malgré l'homonymie, entre eux et les dames [KG] qui avaient vendu la cave de la parcelle C[Cadastre 10] à M. Mme [WV] et [BO] [UX] et que Mme [BI] [YG] n'était nullement dans l'obligation d'acher les lots 1,3,5 créés de la parcelle C[Cadastre 10] puisque elle n'avait cédé à la nouvelle acquéreuse, Mme [R], que les lots 2 et 4 qu'elle possédait déjà.
Sur ce,
Comme l'a retenu à bon droit le premier juge, d'une part, la configuration des lieux était apparente et Mme [BI] [YG] n'a pas contesté avoir visité les lieux avant son achat. D'autre part, l'acte notarié contenait une clause aux termes de laquelle 'l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance tel qu'il l'a vu et visitée, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment........erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance......'.
Ainsi, M. Mme [VJ] et [H] [KG], au moment de la vente, n'ont pas commis de manquements à leur obligation d'information et n'ont pas fait preuve de mauvaise foi.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [BI] [YG] de son action en responsabilité contractuelle dirigée contre les consorts [KG].
III - Sur l'action reconventionnelle en revendication des consorts [KG]
Les consorts [KG] faisaient valoir que :
' M. Mme [WV] et [BO] [UX] ne justifiaient sur les lots 1, 3 et 5 que de la propriété du lot 1 acquise par acte authentique en date du 7 août 1980, lequel, s'il mentionnait une surperficie de 36 ca, ne faisait état qu'un 'petit bâtiment à usage de cave' ;
' M. Mme [WV] et [BO] [UX] n'avaient jamais protesté sur le fait que Mme [BI] [YG] et eux-mêmes occupaient les pièces du bâtiment situées au-dessus de leur cave ;
' les pièces lots 3 et 5 n'étaient accessibles que depuis leurs propres parcelles C[Cadastre 15] et C[Cadastre 11] ;
' leurs parcelles mitoyennes C[Cadastre 15], C[Cadastre 16], C[Cadastre 17], C[Cadastre 11] et C[Cadastre 12], avec les lots 3 et 5 formaient un ensemble immobilier indissociable et ils démontraient qu'ils occupaient ces lots depuis plus de 30 ans.
Mme [BI] [YG] sollicitait la confirmation du jugement entrepris qui avait rejeté cette action, mais à titre subsidiaire, en cas d'infirmation, elle demandait à être relevée et garantie par la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM] de toutes condamnations et conséquences de l'action en revendication.
M. Mme [WV] et [BO] [UX] soutenaient que :
' M. [VJ] [KG] ne justifiait pas d'une possession continue en qualité de propriétaire, ce dernier habitant depuis de nombreuses années à [Localité 21] ;
' eux-mêmes, déjà âgés, avaient fait pleinement confiance à Mme [BI] [YG] et aux professionnels qui les avaient informés que leur titre de propriété contenait une erreur et qu'une rectification s'imposait ;
' l'action en revendication des consorts [KG] à leur encontre était irrecevable puisqu'ils n'étaient plus propriétaires ;
' leur acte d'achat de la parcelle C597 en date du 7 août 1980 mentionnait une superficie de 36 m² alors que le lot 1 ne représentait que 15,34 m² et décrivait le bien en précisant 'et ainsi au surplus que ledit immeuble existe, s'étend, se poursuit et comporte avec toutes ses aisances, appartements et dépenses avec tous droits attachés sans aucune exception ni réserve'.
Le premier juge, après avoir déclaré recevable l'action des consorts [KG], décision qui sera confirmée de ce chef par adoption de motifs, a estimé que la vente de la parcelle C[Cadastre 10] datant de 1980 à M. Mme [WV] et [BO] [UX] portait sur la totalité de la parcelle. Il a retenu que les consorts [KG] ne justifiaient pas d'un acte authentique de propriété sur la parcelle litigieuse. Il a également estimé que les pièces versées aux débats par les consorts [KG] n'établissaient pas une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque à titre de propriétaires.
Sur ce,
Les modes de preuves de la propriété immobilière sont libres et le juge de la revendication dispose d'un pouvoir souverain pour dégager des présomptions de propriété 'les meilleures et les plus caractérisées'.
Les consorts [KG] font état d'une possession plus que trentenaire des lots 3 et 5 parcelle C[Cadastre 10].
Aux termes de l'article 2258 du code civil, 'la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi'.
L'article 2261 du même code prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et, à titre de propriétaire, la durée de la prescription étant de 30 ans pour acquérir la propriété immobilière (article 2272 al 1).
Les consorts [KG] démontrent :
' que M. [VJ] [KG] possédait la parcelle C779 en indivision avec son frère, [AT] [KG], et en est devenu seul propriétaire par licitation selon acte notarié 1er juillet 2005, cet acte indiquant que ce bien comme les autres biens concernés par cet acte provenant de la sucession de feu de [D] [KG], leur père décédé en 1938 ;
' que M. [VJ] [KG] a acquis avec son épouse défunte la parcelle C[Cadastre 9] selon acte du 8 juin 1996 ;
' que M. [VJ] [KG] est aussi propriétaire de très nombreuses parcelles à '[Localité 25]', commune de [Localité 23], dont les parcelles C[Cadastre 11] et C[Cadastre 12], C[Cadastre 16], C[Cadastre 17].
M. [VJ] [KG] et ses enfants attestent venir en vacances dans cette propriété (ensemble des parcelles C[Cadastre 16], C[Cadastre 17], C[Cadastre 11], C[Cadastre 12]) depuis 1963-1965, ils produisent une photographie manifestement des années 60 portant l'indication 1968. Ils produisent surtout une attestation de M. [X] [LS] qui est venu passer le mois d'août 1990 chez eux à '[Localité 25]' et qui indique avoir occupé la chambre (lot 3 C[Cadastre 10]) dont l'accès se faisait depuis l'habitation des [KG] (C[Cadastre 11]) en passant par une première chambre de l'habitation C[Cadastre 11]. Cette attestation est accompagnée d'une photographie de la dite chambre dont le lit est identique à celui figurant sur des photographies plus actuelles.
Par ailleurs, le fait que la pièce 'lot 3" soit accessible par l'intérieur de l'habitation des consorts [KG] parcelle C[Cadastre 11], et par la parcelle C[Cadastre 15] propriété de M. [VJ] [KG] accrédite le fait qu'ils en soient les seuls occupants, peu important qu'ils ne résident pas en permanence sur place et qu'il s'agit manifestement d'une résidence de vacances. La possession acquisitive du lot 3 parcelle [Cadastre 10] est ainsi démontrée.
S'agissant du lot 5 de la parcelle C[Cadastre 10] (combles), elle est accessible uniquement par la parcelle [Cadastre 15], propriété de [VJ] [KG] comme déjà évoquée depuis 2005, mais dont il était auparavant propriétaire en indivision avec [AT] [KG], étant à nouveau rappelé que l'acte de licitation de 2005 entre [AT] et [VJ] [KG] se référait à la sucession de [D] [KG] leur père, décédé en 1938. Si la prescription acquisitive n'est pas démontrée en raison de la nature du bien (combles), cette situation de fait constitue un élément important.
Par ailleurs, comme précédemment indiqué, M. Mme [WV] et [BO] [UX] ont fait l'acquisition 'd'un petit bâtiment à usage de cave pour une contenance de 36 ca (36m²) avec la mention rappelée par ces derniers 'et ainsi au surplus que ledit immeuble existe, s'étend, se poursuit et comporte avec toutes ses aisances, appartements et dépenses avec tous droits attachés sans aucune exception ni réserve'. Toutefois, alors qu'ils prétendent avoir acquis la totalité de la maison située sur la parcelle C[Cadastre 10] en 1980, il y a lieu de noter que :
' l'acte authentique ne mentionne qu'une cave et non pas une maison mitoyenne comprenant un rez de chaussée, un rez de jardin et un étage avec différentes pièces telles que un séjour, un wc, une chambre et des combles et la clause susvisée s'apparente à une clause de style, particulièrement imprécise ; la déclaration d'intention d'aliéner annexée, fait état certes du bâtiment dans sa totalité comme l'a souligné le premier juge, mais ce même document ne mentionne qu'un 'usage de cave' et non d'habitation, étant au demeurant précisé que la cave a bien été vendue dans sa totalité d'ailleurs à un prix correspondant à une cave soit 1 000 francs et non à une maison mitoyenne même modeste.
' si effectivement la superficie de cette cave, figurant dans l'acte de vente est mentionnée comme étant de 36 m² et si elle ne correspond pas à la cave devenue un studio, qui n'est pas de 15.34 m² comme indiqué par M. Mme [WV] et [BO] [UX] mais de 20,53m² (m² carrez et autres), elle n'est pas non plus celle de la totalité des pièces de cette maison mitoyenne qui est de 72.97 m2 (m² carrez et autres) ou encore celle des lots 1, 3 et 5 (37,91 m² carrez et autres) ;
' M. Mme [WV] et [BO] [UX] n'ont jamais habité dans les pièces accessibles par la parcelle C[Cadastre 9] qui était la propriété de M. Mme [VJ] et [H] [KG] de 1996 à 2005 puis de Mme [BI] [YG] après 2005, ni dans les pièces qui étaient accessibles par les parcelles C[Cadastre 15] et C[Cadastre 11], propriété de M. Mme [VJ] et [H] [KG]. D'ailleurs, les époux [UX] n'en ont jamais revendiqué ni l'usage ni la propriété. Il convient aussi de préciser que l'acte de vente entre Mme [YG] et les époux [UX] du 20 juin 2014 ne mentionne pas pour l'accès aux lots 3 et 5 l'existence d'une servitude dont les lots seraient bénéficiaires sur la parcelle C[Cadastre 15].
' bien qu'ils prétendent désormais avoir été propriétaires de la totalité de la parcelle C[Cadastre 10], M. Mme [WV] et [BO] [UX] n'ont pas vendu à Mme [BI] [YG] les lots 2 et 4 qui pourtant étaient inclus dans cette parcelle, ne remettant pas en cause la qualité de propriétaire de cette dernière sur ces deux lots.
' enfin, les filles d'une des venderesses des époux [UX], [JH] [W], attestent que leur mère n'a vendu à ces derniers que la cave située sur la parcelle C[Cadastre 10], cave issue d'un précédent partage donation entre vifs du 21 janvier 1974.
Au vu de ces éléments, les différentes pièces de la parcelle C[Cadastre 10] ont été utilisés, pour les lots 3 et 5, par les propriétaires des parcelles C[Cadastre 15] et C[Cadastre 11], pour les lots 2 et 4, par les propriétaires de la parcelle C[Cadastre 9], seule la cave, disposant d'un accès autonome, a été traité comme un bien à part entière.
Il apparaît également que lorsque M. Mme [VJ] et [H] [KG] ont vendu à Mme [BI] [YG] la parcelle C[Cadastre 9], ils ont aussi vendu les lots 2 et 4 de la parcelle C[Cadastre 9]. Il importait peu que ces pièces lots 2 et 4 n'aient pas été mentionnés dans l'acte de vente de 2005 puisqu'il était dans l'intention des parties de les inclure dans cette vente. Dans la même logique, Mme [BI] [YG] a revendu la parcelle C[Cadastre 9] et les lots 2 et 4 de la parcelle C[Cadastre 10] à Mme [R]. En revanche, M. Mme [WV] et [BO] [UX] n'ont jamais été propriétaires des lots 3 et 5 de la parcelle C[Cadastre 10] et il résulte des éléments sus-énoncés, des présomptions concordantes et déterminantes pour établir que les consorts [KG] sont les propriétaires de ces lots.
En conséquence, l'acte notarié établi par Me [B] en date du 20 juin 2014 sera partiellement annulé en ce qu'il porte sur la vente des lots 3 et 5 de l'immeuble cadastré C[Cadastre 10] lieu-dit [Localité 25], commune de [Localité 23] (73) par M. Mme [WV] et [BO] [UX] à Mme [BI] [YG]. La présente décision sera publiée au service de la publicité foncière.
IV - Sur les autres demandes
Mme [BI] [YG] sollicite d'être relevée et garantie par la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM] de toute condamnation prononcée contre elle à la demande des consorts [KG] et des conséquences de l'action en revendication. Toutefois, les consorts [KG] n'ont formé aucune prétention à son encontre et en tout état de cause, elle n'établit aucunement une quelconque responsabilité de l'étude notariale relative à cette action, sachant que ce n'est pas cette étude qui a rédigé l'acte de vente annulé partiellement.
M. Mme [WV] et [BO] [UX] demandaient le cas échéant à être relevés et garantis par Mme [BI] [YG] de toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à leur encontre, et prendre acte qu'ils se réservaient également le droit d'engager la responsabilité de Me [B] en sa qualité de rédacteur des actes du 20 juin 2014, ainsi que celle du cabinet d'experts [I]-[C]. Aucune demande de condamnation n'a été formée à leur encontre. En outre, il n'y a pas lieu de 'donner acte', dès lors qu'il ne s'agit pas d'une prétention.
S'agissant de la demande de dommages-intérêts formée par l'étude notariale pour procédure abusive à l'encontre de Mme [BI] [YG], la cour confirme la décision entreprise par adoption de motifs.
V - Sur les demandes accessoires
L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale formée par la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM] et par les consorts [KG]. Mme [BI] [YG] sera condamnée à payer à la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM] une indemnité procédurale de 2 000 euros. Mme [BI] [YG] et M. Mme [WV] et [BO] [UX] seront condamnés in solidum à payer aux consorts [KG] une indemnité procédurale de 2 000 euros.
Mme [BI] [YG] et M. Mme [WV] et [BO] [UX] seront déboutés de leurs demandes d'indemnité procédurale.
Mme [BI] [YG] et M. Mme [WV] et [BO] [UX] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, distraits au profit de la Scp Christine Visier-Philippe ' Carole Ollagnon-Delroise & Associes, société d'avocats sur son affirmation de droit.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté les consorts [KG] de leur action en revendication de propriété des lots 3 et 5 de l'immeuble cadastré C[Cadastre 10], lieu-dit '[Localité 25]', commune de [Localité 23] (73),
Statuant à nouveau de ce chef,
Dit que M. [VJ] [E] [KG], Mme [JU] [KG], M. [J] [KT] [KG] et [M] [P] [KG] sont propriétaires indivis des lots 3 et 5 de l'immeuble cadastré section C[Cadastre 10], lieu-dit '[Localité 25]', commune de [Localité 23],
Prononce l'annulation partielle de l'acte notarié établi par Me [B] à [Localité 19] en date du 20 juin 2014 en ce qu'il porte sur la vente des lots 3 et 5 de l'immeuble cadastré C[Cadastre 10] lieu-dit [Localité 25], commune de [Localité 23] (73) par M. Mme [WV] et [BO] [UX] à Mme [BI] [YG],
Dit que la présente décision devra être publiée au service de la publicité foncière,
Déboute M. Mme [WV] et [BO] [UX] et Mme [BI] [YG] de leurs demandes tendant à être relevés et garantis,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [BI] [YG] et M. Mme [WV] et [BO] [UX] aux dépens de l'instance d'appel, distraits au profit de la Scp Christine Visier-Philippe ' Carole Ollagnon-Delroise & Associes, société d'avocats sur son affirmation de droit,
Condamne Mme [BI] [YG] à payer à la société civile professionnelle [Z] [O] - [Y] [LF] - [TL] [F] et [ZF] [AM] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [BI] [YG] et M. Mme [WV] et [BO] [UX] à payer à les consorts [KG] ensemble la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le
à
la SELARL LEXAVOUE [Localité 24] - [Localité 22]
Me Evelyne LACORDAIRE
la SELARL LIOCHON DURAZ
SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée le
à
Me Evelyne LACORDAIRE
SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES
