COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 22 Novembre 2022
N° RG 20/01084 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GQU7
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 11 Septembre 2020
Appelants
Mme [F] [I], demeurant [Adresse 1]
M. [H] [O], demeurant [Adresse 1]
Représentés par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentés par Me Apolline LARCHER, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE
Intimée
S.A.R.L. CARRIER PROMOTION, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par la SELARL CLEMENCE BOUVIER, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS
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Date de l'ordonnance de clôture : 27 Juin 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 septembre 2022
Date de mise à disposition : 22 novembre 2022
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Composition de la cour lors des débats et du délibéré :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
Par acte authentique en date du 19 avril 2017 dressé par Me [W] [E], notaire à [Localité 13], la société à responsabilité limitée Carrier Promotion a vendu à Mme [F] [I] et à M. [H] [O] une maison d'habitation et ses dépendances sises à [Localité 12] (74), lieu-dit [Adresse 15], concernant les parcelles cadastrées [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. Le vendeur a cédé également aux acheteurs 1/6 ème du lot n°1 de l'état descriptif de division établi sur la parcelle [Cadastre 14], à usage de chemin d'accès et 1/4 indivis d'une parcelle cadastrée [Cadastre 3] à usage de chemin d'accès.
Dans le même acte a été constitué, à titre de servitude, un droit de passage sur le fond servant appartenant au vendeur et cadastré [Cadastre 5] au profit du fond dominant cadastré [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] acquis par les acheteurs.
Une clause a par ailleurs été insérée, aux termes de laquelle, en cas d'obtention par les acheteurs au profit des parcelles qu'ils ont acquises d'une servitude de passage sur les parcelles cadastrées [Cadastre 11] et [Cadastre 6], la servitude en question sera annulée, le vendeur s'engageant alors à céder à titre gratuit sa quote-part des droits indivis, sous réserve de ne pas s'enclaver.
Le 13 octobre 2018, M. [V] [U], se présentant comme propriétaire unique des parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 11], a indiqué consentir, dans un document transmis à Mme [F] [I] et à M. [H] [O] une servitude de passage d'une largeur de trois mètres sur les parcelles mentionnées, afin d'accéder à leur propriété. Il disait s'engager à valider cette servitude par acte notarié.
Le 27 février 2019, Me [W] [E] a informé par courrier la société Carrier Promotion de l'obtention par Mme [F] [I] et M. [H] [O] de l'accord de M. [V] [U] pour constituer une servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 6]. Le notaire a précisé que les acheteurs souhaitaient mettre en 'uvre la clause de l'acte de vente, c'est-à-dire procéder à l'annulation de la servitude précédemment consentie et à la cession à titre gratuit de son quart indivis sur la parcelle [Cadastre 3]. Il était enfin demandé à la société Carrier Promotion, à laquelle il avait été rappelé qu'elle n'avait pas répondu aux différentes relances de son propre notaire sur la question, de prendre contact sous 10 jours pour préparer l'acte de vente.
Par acte d'huissier en date du 7 novembre 2019, Mme [F] [I] et M. [H] [O] ont fait assigner la société Carrier Promotion devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains aux fins notamment de voir déclarer parfaite la cession à titre gratuit à leur profit des droits indivis qu'elle détient sur les parcelles cadastrées [Cadastre 4] et [Cadastre 3], et de les en déclarer propriétaires, de voir ordonner à la société Carrier Promotion de signer l'acte authentique de cession, et de condamner la société Carrier Promotion à leur verser une indemnité de 3000 euros en réparation du préjudice subi.
Par jugement réputé contradictoire du 11 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :
' dit recevable l'action de Mme [F] [I] et M. [H] [O],
' débouté Mme [F] [I] et M. [H] [O] de l'ensemble de leurs demandes,
' condamné in solidum Mme [F] [I] et M. [H] [O] aux dépens de l'instance,
' dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Mme [F] [I] et M. [H] [O] ont relevé appel de la décision par déclaration au Greffe du 25 septembre 2020.
Prétentions des parties :
Par dernières conclusions en date du 22 décembre 2020, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [F] [I] et M. [H] [O] demandent à la cour de :
Vu le Code de procédure civile, notamment ses articles 9, 472, 699 et 700, vu le Code civil, notamment ses 894, 1107, 1217, 1221, 1231-1, 1231-7, 1304-6, 1319, 1341, 1344, 1582 et 1583,
' infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [F] [I] et M. [H] [O] de l'ensemble de leurs demandes et condamné ces derniers aux dépens de l'instance,
' statuant de nouveau,
' déclarer parfaite la cession à titre gratuit des droits indivis détenus par la société Carrier Promotion sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 4] et [Cadastre 3] sises à [Localité 12] au profit de Mme [F] [I] et M. [H] [O],
' déclarer Mme [F] [I] et M. [H] [O] propriétaires des parcelles cadastrées section [Cadastre 4] et [Cadastre 3] sises à [Localité 12],
' en conséquence, ordonner à la société Carrier Promotion de signer l'acte authentique de cession devant Me [E], notaire, sous un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir,
' dire qu' à défaut pour les parties de signer l'acte authentique de cession, le jugement vaudra cession et ordonner sa publication au service de la publicité foncière,
' condamner la société Carrier Promotion à verser une indemnité d'un montant de 3 000 euros en réparation du préjudice subi par Mme [F] [I] et M. [H] [O],
' condamner la société Carrier Promotion aux dépens dont distraction au profit de Me Girard-Madoux pour ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile,
' condamner la société Carrier Promotion au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [F] [I] et M. [H] [O] soutiennent que :
' s'agissant des parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 3], ils produisent l'acte de vente du 19 avril 2017, lequel a été établi par un notaire, qui a procédé aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu'il authentifie une vente, de s'assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre, et produisent également un document d'arpentage, l'expert géomètre l'ayant établi étant également tenu d'examiner les titres de propriété, ainsi que la demande faite au service de la publicité foncière,
' l'accès à la voie publique depuis la parcelle [Cadastre 5] est démontrée par les pièces produites,
' le document d'arpentage produit établit la propriété de M. [U] sur les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 11], cet élément étant confirmé par l'attestation rédigée par ce dernier, le juge de première instance ayant considéré à tort que cette attestation instaurait un service en faveur d'une personne et non un service foncier, ainsi que par la demande faite au service de la publicité foncière,
' la servitude de passage acceptée par M. [U] est établie par l'attestation de ce dernier, par le document d'arpentage, et par la signature en cours d'un acte sous seing privé,
' la propriété de la société Carrier Promotion n'est pas enclavée, la parcelle [Cadastre 5] disposant d'un accès sur la voie publique,
' si bien que l'ensemble des conditions résolutoires sont réunies, et que la cession des droits indivis à titre gratuit est parfaite, et que l'exécution forcée peut donc avoir lieu,
' partant, leur demande de dommages et intérêts pour exécution tardive de la cession à titre gratuit des droits indivis est justifiée.
Par dernières conclusions en date du 29 mars 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société à responsabilité limitée Carrier Promotion demande à la cour de :
Vu les articles 578, 686, 1103 et 1353 du Code civil, vu l'article 472 du Code de procédure civile, vu le décret n°55-22 du 4 janvier 1955,
' confirmer le jugement dans toutes ses dispositions,
' condamner Mme [F] [I] et M. [H] [O] à régler à la société Carrier Promotion la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
' condamner Mme [F] [I] et M. [H] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
' rejeter toutes demandes, fins ou prétentions contraires.
Elle soutient que :
' les appelants ne produisent pas les titres de propriété des parcelles,
' l'attestation de M. [U] se contente de donner une servitude de passage à Mme [F] [I] et M. [H] [O], et non au fond dominant,
' par ailleurs, cette servitude n'est pas opposable à la société Carrier Promotion, à défaut d'avoir été souscrite en la forme authentique et publiée valablement,
' M. [U] n'est pas le propriétaire des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 6], mais uniquement l'usufruitier, la nue-propriété ayant été confiée à quatre indivisaires, si bien qu'il ne pouvait grever le fond d'un droit réel tel qu'un droit de passage, tout au plus pouvait-il consentir une servitude à durée limitée, le temps que dure son usufruit, cette servitude ne répondant alors pas à la condition imposée dans la clause du contrat de vente du 19 avril 2017,
' compte tenu de ces éléments, les conditions suspensives ne sont pas remplies, la cession n'est pas parfaite, et donc la demande de dommages et intérêts n'est pas fondée.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 27 juin 2022 a clôturé l'instruction de la procédure.
MOTIFS et DECISION
1 ' Sur l'existence d'une servitude sur les parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 11] au profit des parcelles cadastrées [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 7] et [Cadastre 8]
Aux termes de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.
L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.
Aux termes de l'article 578 du code civil, l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.
Sur ce,
Dans l'acte authentique du 19 avril 2017, transférant la propriété des parcelles cadastrées [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] à Mme [F] [I] et M. [H] [O], est en outre constitué, à titre de servitude, un droit de passage sur le fond servant appartenant à la société Carrier Promotion et cadastré [Cadastre 5] au profit du fond dominant acquis par Mme [F] [I] et M. [H] [O].
Il est encore stipulé une clause par laquelle, en cas d'obtention par les acheteurs au profit des parcelles qu'ils ont acquises d'une servitude de passage sur les parcelles cadastrées [Cadastre 11] et [Cadastre 6], la servitude en question sera annulée, le vendeur s'engageant alors à céder à titre gratuit sa quote-part des droits indivis, sous réserve de ne pas s'enclaver.
Ainsi, afin de pouvoir prétendre à la cession à titre gratuit de la quote-part des droits indivis de la société Carrier Promotion, Mme [F] [I] et M. [H] [O] doivent apporter la preuve que les parcelles dont ils sont propriétaires ont bien obtenu une servitude de passage sur les parcelles cadastrées [Cadastre 11] et [Cadastre 6].
Ils transmettent à ce sujet une attestation de [V] [U], né le 4 novembre 1943, datée du 13 octobre 2018, dans laquelle ce dernier se prétend seul propriétaire des parcelles cadastrées [Cadastre 11] et [Cadastre 6], et déclare « donner à Mme [F] [I] et M. [H] [O] une servitude de passage d'une largeur de trois mètres » sur les parcelles en question.
Il sera relevé qu'à ce jour, aucun acte notarié n'a été dressé pour établir cette servitude, et ce bien que l'attestation produite indique que M. [U] s'engage à faire « valider » cette servitude par acte notarié.
Par ailleurs, le relevé établi par le service de la publicité foncière fait état d'une donation par M. [U] à quatre consorts [U], de la nue-propriété des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 6], par acte notarié du 27 mars 2017. Il se déduit de cette mention que M. [V] [U] n'était, lors de la rédaction de l'attestation du 13 octobre 2018, plus qu'usufruitier des parcelles susvisées.
Or, l'usufruitier ne peut constituer une servitude, s'agissant d'un droit réel supposant la capacité à disposer de la chose.
M. [V] [U] ne pouvait donc constituer une servitude de passage sur les parcelles en question. Dans ces conditions, il doit être considéré que les parcelles cadastrées [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] n'ont pas obtenu de servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 6].
Ainsi, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés par les parties, il doit être considéré que la condition suspensive de la cession à titre gratuit n'a pas été levée, si bien que la société Carrier Promotion n'était pas tenue de procéder à la cession à titre gratuit de ses droits indivis sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3].
C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes de Mme [F] [I] et M. [H] [O], en ce compris la demande indemnitaire, en l'absence de faute commise par la société Carrier Promotion, si bien que la décision sera confirmée sur tous ces points.
2 - Sur les dépens et sur la demande d'indemnité procédurale
La décision de première instance sera confirmée quant aux dépens.
Mme [F] [I] et M. [H] [O], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance d'appel.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Carrier Promotion l'ensemble de ses frais irrépétibles ; l'équité commande de faire droit à sa demande à hauteur de la somme de 1 500 euros.
En conséquence, Mme [F] [I] et M. [H] [O] seront condamné in solidum à payer à la société Carrier Promotion la somme de 1500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils seront de leur côté débouté de leur demande d'indemnité procédurale.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Déboute Mme [F] [I] et M. [H] [O] de leur demande d'indemnité procédurale,
Condamne in solidum Mme [F] [I] et M. [H] [O] aux dépens de l'instance d'appel,
Condamne in solidum Mme [F] [I] et M. [H] [O] à payer à la société à responsabilité limitée Carrier Promotion la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le
à
la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES
la SELARL CLEMENCE BOUVIER
Copie exécutoire délivrée le
à
la SELARL CLEMENCE BOUVIER
