COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 13 Décembre 2022
N° RG 20/01189 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GRDX
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 11 Février 2020
Appelante
S.C.I. COSTAL IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SCP MILLIAND DUMOLARD THILL, avocats postulants au barreau D'ALBERTVILLE
Représentée par Me Francine KLEIN, avocat plaidant au barreau de PARIS
Intimé
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE GRAND COCOR, pris en la personne de son Syndic en exercice, la société DEGOUEY & CIE dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représenté par la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SELARL CDMF AVOCATS, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE
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Date de l'ordonnance de clôture : 12 Septembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 octobre 2022
Date de mise à disposition : 13 décembre 2022
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Composition de la cour lors des débats et du délibéré :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et Procédure
La SCI Costal immobilier, ayant pour associés et cogérants M. [U] et Mme [Z], est propriétaire depuis 2009 des lots 101 et 108 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier dénommé «'Résidence le Grand Cocor à Val d'Isère, respectivement situés au sous-sol et rez de chaussée de l'immeuble.
Elle les a donnés à bail à la sarl Costal immobilier ayant pour associés M. [U] et Mme [Z], qui y a exercé sous l'enseigne Le Sana, exerçant un commerce de restaurant.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Grand Cocor a adopté, lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2012, les résolutions suivantes à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965':
Résolution n° 11': autorise la SCI Costal immobilier à mettre deux tables de quatre personnes chacune sur le terrain de la copropriété devant les marches donnant accès au restaurant «'La Sana'» face à l'ESF pendant les heures d'ouverture du restaurant (de 8 h à 20 h),
Résolution n° 12': autorise la SCI Costal immobilier à mettre une table de deux personnes sur le trottoir, côté Est (côté front de neige) pendant les heures d'ouverture du restaurant «'La Sana'» (de 8 h à 20 h).
Lors d'une assemblée générale du 8 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires a adopté les trois résolutions suivantes':
- Point 23': révoque pour l'avenir l'autorisation donnée à la SCI Costal immobilier de mettre deux tables de quatre personnes chacune sur le terrain de la copropriété devant les marches donnant accès au restaurant «'La Sana'» face à l'ESF pendant les heures d'ouverture, donne un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal d'assemblée générale à la SCI Costal immobilier pour procéder à l'enlèvement des meubles entreposés,
- Point 25': révoque pour l'avenir l'autorisation donnée à la SCI Costal immobilier de mettre une table de deux personnes sur le trottoir, côté Est pendant les heures d'ouverture du restaurant «'La Sana'», donne un délai de deux mois à la SCI Costal immobilier pour procéder à l'enlèvement des meubles entreposés
- Point 26': maintien l'autorisation donnée à titre précaire et révocable à la SCI Costal immobilier de mettre une table de deux personne sur le trottoir, coté Est pendant les heures d'ouverture du restaurant «'La Sana'».
Le 11 février 2019, la SCI Costal immobilier a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé le Grand Cocor devant le tribunal judiciaire d'Albertville aux fins d'annulation de ces trois résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2018.
Par jugement rendu le 11 février 2020 le tribunal judiciaire d'Albertville a :
Déclaré recevable la demande d'annulation des résolutions 23, 25 et 26 de l'assemblée générale du 8 décembre 2018,
Débouté la SCI Cortal immobilier de l'ensemble de ses demandes,
Condamné la SCI Cortal immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Le Grand Cocor la somme de mille euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamné la SCI Cortal immobilier au paiement des entiers dépens,
Autorisé la SCP Cordel Bétemps, avocats au barreau d'Albertville et de Chambéry à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le tribunal a retenu que':
- Les autorisations données ont un caractère précaire et ne confèrent aucun droit à son bénéficiaire dans la mesure où':
- Les autorisations données en 2012 l'ont été dans des termes précis et restrictifs de telle sorte que l'utilisation des parties communes était limitée quant au horaires et espaces occupés et ne conférait pas de droit de jouissance,
- Les actes de disposition tendant à conférer un droit d'usage ou de jouissance sont pris à la majorité renforcée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors que les autorisations ont été données sur le fondement de l'article 24 concernant le vote de résolutions relative à l'administration de l'immeuble,
- Les résolutions de 2012 sont rendues dans le même esprit que celles votées les années précédentes où le syndicat de copropriétaires refusait systématiquement de conférer un droit réel,
- Les résolutions 25 et 26 n'apparaissent pas contradictoires puisqu'elles révoquent l'autorisation précédemment donnée dont l'étendue était discutée par la SCI Costal immobilier puis octroient une nouvelle autorisation dans des termes plus explicites,
- La révocation a été régulièrement effectuée par l'assemblée générale des copropriétaires de telle sorte qu'aucun abus de droit ne peut être constaté.
Par déclaration au greffe en date du 15 octobre 2020,'la SCI Costal immobilier a interjeté appel de cette décision en toute ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures en date du 7 septembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Costal immobilier sollicite l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour de':
- Déclarer les demandes de la SCI Costal immobilier recevables et bien fondées,
- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a refusé de faire droit à sa demande d'annulation des résolutions prises aux points 23, 25 et 26 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 8 décembre 2018,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence le Grand Cocor à Val d'Isère, dit «'syndicat le Grand Cocor'», à lui payer une indemnité de 17'000 euros en réparation du préjudice qu'il lui a causé par la révocation irrégulière des autorisations qu'elle lui a données le 8 décembre 2012 et par l'acharnement injustifié dont elle se sent l'objet,
- Condamner le «'syndicat le Grand Cocor'» à lui payer une indemnité de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner le «'syndicat le Grand Cocor'» aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par la SCP Milliand, Dumolard, Thill, avocat, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SCI Costal immobilier expose essentiellement que':
- Le droit d'utiliser un bien, même strictement encadré et affecté à un but précis, constitue un droit d'usage et de jouissance dudit bien,
- Contrairement aux résolutions de 2009 à 2011, les deux résolutions n° 11 et n° 12 votées en 2012 ne constituaient pas un acte de disposition visés aux articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. En effet':
- Elles n'accordaient aucun droit réel puisqu'elles portaient sur l'installation d'éléments amovibles pour une durée limitée,
- Elles n'avaient rien à voir avec les autorisations sollicitées par elle de 2009 à 2011 portant sur des travaux touchant à l'aspect extérieur de l'immeuble,
- Elles n'accordaient pas un droit de jouissance privatif sur le sol commun,
Elles relevaient donc de la gestion courante de la copropriété et étaient soumises à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
- Faute d'avoir fait l'objet d'un recours dans le délai légal de deux mois, les résolutions n° 11 et n° 12 sont définitives quand bien même elles dépendraient de la majorité de l'article 26,
- Le droit d'usage et de jouissance du sol commun accordé n'avait pas de caractère précaire mais conférait un droit acquis au maintien des trois tables, puisque le caractère précaire ne pouvait être retenu que lorsque celui-ci était expressément indiqué ; Or les résolutions ne contenaient aucune allusion à une quelconque précarité,
- Les résolutions n° 11 et n° 12 sont claires et précises de telle sorte qu'elles ne peuvent faire l'objet d'une interprétation.
- Par conséquent, l'absence de mention de précarité atteste du droit acquis au maintien des tables,
- Les résolutions ne peuvent être interprétées à la lumière des précédentes discussions en assemblée générale ou de ce qu'aurait été l'intention des copropriétaires lorsqu'ils ont accordé l'autorisation puisque cela revient à interpréter des dispositions claires et précises,
- L'éventuel caractère erroné de la majorité à laquelle elles ont été adoptées n'a pas à être pris en considération par les juridictions puisqu'elles doivent les appliquer telles qu'elles sont libellées,
- La résolution n° 26 de l'assemblée générale du 8 décembre 2018 dénature de ses termes clairs et précis la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 8 décembre 2012,
- La résolution n° 5 de l'assemblée générale du 12 décembre 2009 ne matérialisait aucun engagement ferme et définitif de copropriétaire sur les demandes qui leur avaient été soumises et n'a donc pas la moindre force exécutoire, mais s'apparentait à une simple mesure préparatoire,
- En répondant à la demande expresse de la SCI Costal Immobilier et en lui conférant un avantage particulier en lui accordant le droit d'installer les trois tables sur le terrain de la propriété dont elle ne disposait pas antérieurement, l'assemblée générale a conféré un droit acquis au maintien des tables,
- Les résolutions ont été mise à exécution par la SCI Costal immobilier et lui ont conféré un droit acquis de telle sorte que l'assemblée générale ne pouvait pas revenir sur ces résolutions ni modifier leur contenu sous prétexte d'interprétation,
- Il n'est pas démontré la méconnaissance du champ d'application des autorisations données dans la mesure où':
- Les résolutions n'étaient assorties d'aucune autre condition que celle d'enlever les trois tables concernées entre 20h et 8h,
- Le constat du 8 février 2018 par un huissier de la présence d'un porte skis ne démontre pas son caractère renouvelés et permanent,
- L'entreposage de tables repliées le long de la barrière séparant le sol commun et le terrain communal n'a rien à avoir avec les autorisations du 8 décembre 2012 dont le constat d'huissier démontre qu'elles ont été strictement respectées,
- L'abus par le bénéficiaire d'une autorisation lui ayant conféré des droits acquis ne permet pas à un syndicat de copropriétaires de révoquer cette autorisation,
- Les résolutions n° 25 et n° 26 sont inconciliables puisque :
- L'autorisation accordée par la résolution n° 12 ne peut être à la fois accordée et révoquée,
- L'autorisation ne peut être décrite par le tribunal comme étant maintenue alors même que les termes dans lesquels elle est rédigée sont modifiés. Par conséquent, l'autorisation résultant de la résolution n° 26 est nécessairement nouvelle et concédée dans des conditions différentes,
- L'assemblée générale ne peut revenir sur une décision qu'elle vient de prendre qu'à condition que la décision de remettre en cause la première délibération figure elle-même à l'ordre du jour ce qui n'est pas le cas en l'espèce,
- Le syndicat de copropriétaires engage sa responsabilité pour faute puisque :
- La révocation irrégulièrement de résolutions ayant conféré un droit acquis à certains copropriétaires constitue une faute,
- Il a cherché à contourner la difficulté liée aux droits acquis en usant d'arguments fallacieux,
Une telle faute porte préjudice à la SCI Costal immobilier puisque :
- La révocation des résolutions a fait échec au projet de cession du fonds de commerce,
- Le règlement des emprunts n'a pas pu être soldé comme prévu dès la signature de la vente,
- Les nombreuses démarches auprès du syndic ont entrainé des frais d'avocat ainsi qu'un préjudice moral.
Par dernières écritures en date du 9 septembre 2022 régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Grand Cocor sollicite de la cour de':
- Confirmer le jugement en date du 11 février 2020 en son dispositif,
- Rejeter les prétentions présentées par la SCI Costal immobilier aux fins d'annulation des résolutions prises aux points 23, 25 et 26 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 8 décembre 2018 et toutes demandes complémentaires,
- Condamner la SCI Costal immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Grand Cocor une indemnité de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par la SCP d'avocats Visier-Philippe-Ollagnon-Delroise et associés avocats, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que':
- Le tribunal a, à juste titre, pris en considération l'historique des projets de résolutions portées à l'ordre du jour à l'initiative de la SCI Costal pour juger que les résolutions n° 11 et 12 ne pouvait être interprétées comme conférant un droit acquis au maintien des tables sur le terrain de la copropriété. En effet,
- L'adoption de ces résolutions ne saurait avoir pour effet de revenir sur la résolution n° 5 adoptée antérieurement à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige que la concession d'un droit de jouissance pour l'exploitation d'une terrasse sur les parties communes par la SCI Costal immobilier soit établie par acte notarié,
- Le caractère précis et restrictif des résolutions n'ôte pas au juge son pouvoir de qualification juridique des autorisations données,
- Les résolutions ont été prises à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 portant sur les titre précaires et révocables, et non à la majorité de l'article 26 relatif aux droits acquis et irrévocables,
- L'autorisation n'a pas vocation à conférer un droit acquis puisqu'elle porte uniquement sur l'installation d'éléments amovibles pour une durée limitée sans caractère de permanence ou de fixité,
- L'usage privatif d'une partie commune concédé à titre précaire peut être révoqué à tout moment par une résolution adoptée à la majorité,
- La circonstance qu'un juriste ait été saisi par le syndic de la question et ait fait une analyse au profit des droits acquis ne saurait être de nature à remettre en cause la qualification juridique des résolutions dans la mesure où':
- Il ne peut être établi le degré de précision des informations soumises au juriste,
- La qualification relève de l'appréciation souveraine de la juridiction saisie,
- Aucun droit réel n'a été conféré dans la mesure où les résolutions n'ont pas été prises à la majorité de l'article 26, et les droits personnels peuvent être révoqués pour l'avenir puisque les engagements perpétuels sont prohibés,
- Le non-respect par la SCI Costal immobilier des résolutions n° 11 et 12 est de nature à justifier la révocation des autorisations pour l'avenir, de même que la survenance de faits nouveaux résultant du stockage de tables et d'un porte-ski n'étant pas prévus dans l'autorisation,
- La résolution n° 26 n'entre pas en contradiction avec la résolution n° 25 dans la mesure où elle vient uniquement préciser la nature du droit concédé à titre précaire et révocable dont la précision est à l'origine du contentieux, la résolution n° 12 est donc bien révoquée dans les termes sujets à confusion et une nouvelle autorisation à titre précaire et révocable est concédé à la SCI Costal immobilier,
- Aucun préjudice ne peut être imputable au syndicat des copropriétaires qui a concilié les intérêts de tous les copropriétaires et préservé l'accès aux parties communes,
- Le retrait de l'acquéreur potentiel du fonds de commerce n'est pas dû au retrait de l'autorisation, mais à sa volonté de faire évoluer l'affaire le soir, horaires pour lesquels la SCI Costal immobilier n'a jamais eu le droit d'utiliser la terrasse,
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 12 septembre 2022 clôture l'instruction de la procédure.
Motifs et décision
Sur la qualification des autorisations résultant de l'assemblée générale du 8 décembre 2012
L'examen de la validité des résolutions contestées de l'assemblée générale du 8 décembre 2018, nécessite au préalable de qualifier la nature juridique des autorisations octroyées en 2012.
En l'espèce, aux termes des résolutions 11 et 12, l'assemblée générale du 8 décembre 2012 avait, à la majorité des membres présents et représentés :
Résolution 11 : autorisé la société Costal immobilier (M. [J] [U] et Mlle [H] [Z]) à mettre deux tables de quatre personnes chacune sur le terrain de la copropriété devant les marches donnant accès au restaurant «'la Sana'» face à l'ESF, pendant les heures d'ouverture du restaurant la Sana (de 8 h 00 à 20 h 00),
Résolution 12 : autorisé la société Costal immobilier (M. [J] [U] et Mlle [H] [Z]) à mettre une table de deux personnes sur le trottoir, côté Est (côté front de neige) pendant les heures d'ouverture du restaurant «'la Sana'» (de 8 h 00 à 20 h 00).
L'assemblée générale du 8 décembre 2018, aux termes des résolutions 23 et 25 a révoqué, pour l'avenir, les résolutions précédentes et aux termes d'une résolution 26 le syndicat des copropriétaires a maintenu l'autorisation donnée à titre précaire et révocable à la SCI Costal immobilier de mettre une table de deux personnes sur le trottoir côté Est (côté front de neige pendant les heures d'ouverture du restaurant «'la Sana'» (de 8 h 00 à 20 h 00)
Ainsi que l'a relevé le premier juge, les autorisations données en 2012, l'ont été dans des termes extrêmement précis et restrictifs, puisqu'elles ne portent que sur des utilisations des parties communes strictement encadrées, concernant l'installation d'éléments amovibles pour une durée limitée par jour sans caractère de permanence et de fixité, avec un espace qui est précisément délimité (emplacement et dimension des tables) sans conférer ainsi un droit de jouissance privatif sur les parties communes occupées.
Ces résolutions n'ont accordé aucun droit réel à la société Costal, ni un droit de jouissance privatif sur le sol commun puisque hormis les trois tables installées dans la journée, l'emplacement concerné n'était pas privatisé et restait ouvert au passage à pied de tous les copropriétaires qui le souhaitaient sur ces emplacements.
Ainsi la société Costal immobilier s'est vue octroyer un simple droit d'usage particulier du droit de jouissance dont les copropriétaires bénéficient sur les parties communes, droit d'usage qui ne pouvait qu'être précaire et révocable.
En effet, d'une part, ainsi que l'a retenu le premier juge, les autorisations octroyées l'ont été à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965 qui vise les actes de simple administration alors que les actes de disposition qui tendent à octroyer un droit de jouissance sont pris à la majorité renforcée de l'article 26 de la même loi.
D'autre part, il résulte des décisions antérieures que le syndicat des copropriétaires n'a jamais entendu consentir une autre autorisation qu'un droit d'usage précaire, révocable et personnel à la société Costal.
Lors de l'assemblée générale du 12 décembre 2009, en réponse aux demandes des consorts [U]/[Z] les copropriétaires n'ont pas statué sur la demande mais ont demandé «'au syndic de se rapprocher d'un notaire afin que ce dernier établisse un projet d'acte visant à concéder à la société Costal un droit de jouissance à titre précaire et révocable par une assemblée générale, de la surface des parties communes située devant le commerce lots 101 et 108 et autorisant les demandeurs à aménager à leurs frais une terrasse amovible, l'entretien de cette dernière restant également sous leur responsabilité'».
Lors de l'assemblée générale du 10 décembre 2011, il a été procédé au réexamen de la demande de la société Costal, qui souhaitait aménager la terrasse devant le commerce.
Le projet de résolution qui a été rejeté, était le suivant :
«'L'assemblée à l'unanimité, à la majorité des membres présentes et représentés, réunissant la double majorité, article 26 :
Concède un droit de jouissance exclusif et personnel à M. [U] et Mme [Z] (SCI Costal) propriétaires des lots 101 et 108, correspondant au commerce situé à droite en entrant d'une surface de '..m2 du terrain de la copropriété en limite Nord de leur commerce;
Ce droit de jouissance sera précaire et révocable par une assemblée générale amenée à délibérer sur cette question à première demande;
Autorise les demandeurs sur cette surface à refaire la dalle au-dessus des marches en pierres ou en bois, en conservant la hauteur actuelle et ramener le reste à hauteur de la première marche afin de ne pas cacher ou gêner le commerce «'Ski one'» dans la résidence voisine l'Eau vive.
La responsabilité et toutes des dépenses occasionnées par la création de cette terrasse et son entretien incomberont aux demandeurs;
Ceci, sous réserve d'obtention préalable de la part des demandeurs des éventuelles autorisations administratives d'usage.'»
Dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments, le jugement qui a retenu que l'autorisation donnée lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2012 était une autorisation précaire, et comme telle, révocable à tout moment ne peut qu'être confirmé.
Sur les résolutions de l'assemblée générale du 8 décembre 2018
Au regard du caractère précaire des autorisations données en 2012, ne conférant aucun droit à la société Costal, les résolutions 23 et 25 de l'assemblée générale du 8 décembre 2018 qui ont révoqué l'autorisation donnée en 2012, sont parfaitement valables et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Costal de sa demande d'annulation.
S'agissant de la résolution n°26, ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge il n'existe aucune contrariété dans la mesure où l'étendue du droit octroyé en 2012 à la société Costal faisait l'objet d'une discussion entre les parties et où après avoir révoqué l'autorisation récemment donnée, il a été octroyé à la société Costal une nouvelle autorisation dans des termes encore plus explicites.
Le jugement qui a débouté cette dernière de ses demandes d'annulation des résolutions 23, 25 et 26 de l'assemblée générale du 8 décembre 2018, sera confirmé.
Sur les demandes indemnitaires de la société Costal
La révocation des autorisations ayant été effectuée régulièrement par l'assemblée générale des copropriétaires, la société Costal n'est pas fondée à former des demandes indemnitaires résultant d'une faute commise par le syndicat des copropriétaires.
Le jugement, qui a rejeté sa demande indemnitaire, sera confirmé.
Sur les demandes accessoires
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires.
La société Costal qui échoue en son appel est tenue aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la société Costal immobilier à payer au syndicat des copropriétaires Le grand Cocor la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Costal immobilier aux dépens d'appel avec distraction de ces derniers au profit de la SCP Visier-Philippe ' Ollagnon-Delroise, avocats.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le
à
la SCP MILLIAND DUMOLARD THILL
la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée le
à
la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES
