AM / LM
MINUTE No 07 / 0927
Copie exécutoire à :
-Me C. BUCHSER-MARTIN-Me Gérard ALEXANDRE-La SCP WACHSMANN et Associés
COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE-SECTION A
ARRET DU 17 Décembre 2007 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A 06 / 00675
Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 21 Juin 2005 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SCHILTIGHEIM
APPELANTS : 1) Monsieur Kanesarasakurukkal X... demeurant... à 67300 SCHILTIGHEIM 2) Madame Ushadevy X... Y... demeurant... à 67300 SCHILTIGHEIM Représentés par Me Catherine BUCHSER-MARTIN, Avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMES : 1) L'EURL IMMONAG, exerçant sous l'enseigne " FUTURA IMMOBILIER " ayant son siège social 10 avenue Mendès France 67300 SCHILTIGHEIM Représenté par Me Gérard ALEXANDRE, Avocat au barreau de STRASBOURG
2) Madame Stéphanie Z... demeurant... à 67000 STRASBOURG Représentée par la SCP WACHSMANN et Associés, Avocats au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 25 Juin 2007, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme MAZARIN, Conseiller faisant fonction de Président M. STEINITZ, Conseiller M. JOBERT, Conseiller qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mlle MULL
ARRET :-Contradictoire-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.-signé par Mme Agnès MAZARIN, Conseiller faisant fonction de Président et M. Christian UTTARD, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.
Ouï Madame MAZARIN, Conseiller, en son rapport.
EXPOSE DU LITIGE
Le 18 juin 2003, les époux X... ont signé une promesse de vente portant sur un appartement, situé ... à BISCHHEIM, et appartenant à Mme Z..., laquelle avait chargé l'E. U. R. L. IMMONAG de vendre son bien.
Le prix s'élevait à 148. 500, 00 euros, outre un montant de 6. 500, 00 euros à titre de commission pour l'E. U. R. L. IMMONAG devant être versée par les acquéreurs.
Le 9 juillet 2003, les époux X... versaient à l'E. U. R. L. IMMONAG 10. 000, 00 euros à titre de séquestre.
L'acte authentique devait être signé le 15 septembre 2003.
L'appartement était un ancien local commercial et la propriétaire avait fait procédé à des travaux, avant la signature de la promesse de vente du 18 juin 2003, en exécution d'un permis de construire du 8 janvier 2003, délivré par la mairie de BISCHHEIM.
Par courrier du 8 septembre 2003, les services d'urbanisme de la mairie de BISCHHEIM indiquaient à M. X... et au notaire que les travaux réalisés n'étaient pas conformes au permis de construire, qu'un procès-verbal d'infraction aux dispositions du Code de l'Urbanisme avait été dressé, et que les travaux n'étaient pas régularisables.
Le projet d'acte de vente authentique a été rédigé par le notaire, Me B..., mais n'a jamais été signé par les époux X....
Ceux-ci réclamaient, par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 décembre 2003, le remboursement de la somme de 10. 000, 00 euros versée à titre de séquestre à l'E. U. R. L. IMMONAG.
L'E. U. R. L. IMMONAG leur remboursait la somme de 3. 500, 00 euros, conservant 6. 500, 00 euros à titre de commission.
Par demande introductive d'instance reçue le 18 mai 2004, les époux X... ont assigné l'E. U. R. L. IMMONAG devant le Tribunal d'Instance de SCHILTIGHEIM aux fins de prononcer l'annulation du compromis de vente du 18 juin 2003, et d'ordonner à l'E. U. R. L. IMMONAG la restitution de la somme de 6. 500, 00 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2003.
Ils ont mis en cause Mme Z..., propriétaire de l'immeuble.
Ils ont fondé leur demande en nullité de la promesse de vente pour vice du consentement, invoquant l'erreur sur la substance puisque les travaux réalisés n'étaient pas conformes au permis de construire au jour de la signature du compromis de vente, ce que ni la venderesse, ni son mandataire, ne pouvaient ignorer, et ont aussi invoqué la réticence dolosive dont ils ont été victimes.
Ils ont indiqué que Mme Z... n'a jamais justifié de la réalisation des travaux conformes au permis de construire délivré en janvier 2003 et invoquant la responsabilité contractuelle de cette dernière, ont sollicité subsidiairement sa condamnation à lui payer 6. 500 euros de dommages-intérêts.
Enfin ils ont invoqué l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, et la nullité du compromis de vente non réitéré dans le délai de six mois ni suivi d'une action en justice en passation de l'acte dans le même délai ; l'acte étant rétroactivement nul, l'E. U. R. L. IMMONAG ne pouvait percevoir une commission sur un acte inexistant.
Ils ont sollicité la condamnation solidaire de Mme Z... et de l'E. U. R. L. IMMONAG à leur payer 1. 000 euros à titre de dommages-intérêts et 1. 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
L'E. U. R. L. IMMONAG a conclu au débouté des demandes dirigées contre elle, estimant que la caducité du compromis de vente ne fait pas disparaître le droit à commission de l'agent immobilier de sorte qu'elle a à juste titre retenu sa commission de 6. 500 euros.
Elle a contesté tout dol ou faute de sa part, dans la mesure où elle ignorait à la date de la signature de la promesse de vente le 18 juin 2003 que les travaux réalisés par Mme Z... et non par elle n'étaient pas conformes au permis de construire.
Mme Z... a demandé sa mise hors de cause.
Selon elle, le montant de 10. 000 euros remis par les époux X... à l'agence immobilière à titre de séquestre devait leur être intégralement restitué, ce qu'elle avait d'ailleurs indiqué au notaire.
La caducité du compromis de vente a pour conséquence que l'acte est considéré comme inexistant et tous les effets juridiques produits sont supprimés, de sorte que l'E. U. R. L. IMMONAG ne peut prétendre au règlement de sa commission.
La demande de nullité du compromis est irrecevable, l'acte n'ayant jamais existé.
Elle a contesté tout dol ou faute de sa part, ayant de bonne foi essayé de résoudre les difficultés techniques et administratives liées aux travaux ; d'ailleurs, les travaux ont été réalisés au mois d'octobre 2003, ce dont les acquéreurs ont été informés.
Par jugement en date du 21 juin 2005 le Tribunal d'Instance de SCHILTIGHEIM a :
-constaté la caducité de la promesse de vente du 18 juin 2003
-déclaré irrecevable la demande des époux X... tendant à obtenir la nullité du compromis de vente, et à engager la responsabilité contractuelle de Mme Z...
-condamné l'E. U. R. L. IMMONAG à restituer l'intégralité du séquestre versé entre ses mains en date du 9 juillet 2003, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2003
-condamné les époux X... à payer à l'E. U. R. L. IMMONAG la somme de 6. 500 euros outre les intérêts au taux légal à compter du jugement et constaté que les époux X..., du fait de la rétention de l'acompte par l'E. U. R. L. IMMONAG ont déjà effectué un paiement libératoire
-condamné l'E. U. R. L. IMMONAG à payer une somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts aux époux X...
-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile
-condamné les époux X... aux dépens
Par déclaration enregistrée au greffe le 6 septembre 2005 les époux X... ont interjeté appel de ce jugement.
Par dernières conclusions reçues le 25 janvier 2006 ils demandent à la Cour de :
-prononcer l'annulation du compromis de vente du 18 juin 2003
-ordonner à l'E. U. R. L. IMMONAG de leur restituer la somme de 6. 500 euros avec les intérêts légaux à compter du 23 décembre 2003
-condamner solidairement l'E. U. R. L. IMMONAG et Mme Z... à leur payer 1. 000 euros à titre de dommages-intérêts
Subsidiairement de :
-condamner Mme Z... à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre
-de condamner solidairement Mme Z... et l'E. U. R. L. IMMONAG à leur payer 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile et de les condamner solidairement aux dépens.
Ils critiquent le jugement qui les a condamnés à verser à l'agent immobilier dont ils n'étaient pas les mandants, une commission sur une vente qui n'a pu se réaliser du seul fait du vendeur et de son mandataire.
Ils font valoir que :
-les 10. 000 euros constituent un acompte qui doit être restitué par suite de la nullité de la promesse de vente puisque le contrat est réputé n'avoir jamais existé,
-le premier juge ne pouvait pas les condamner à verser à l'E. U. R. L. IMMONAG la commission prévue au compromis de vente dans la mesure où l'opération n'a pas été conclue, et l'agent immobilier ne pourrait obtenir le paiement de sa commission, lorsqu'il est fait application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 c'est-à-dire la caducité de l'acte sous seing privé résultant de la non réitération par acte authentique dans le délai de six mois, que sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en cas de faute de l'acquéreur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque les travaux réalisés n'étaient pas conformes au permis de construire et n'étaient pas régularisables de sorte que leur refus de signer l'acte authentique n'était pas fautif,
-en tout état de cause, l'annulation de la vente pour vice du consentement est sollicitée à titre principal et le premier juge n'a pas, à tort examiné cette demande,
-ils ont été victimes d'une erreur sur la substance et d'un dol puisque les travaux réalisés par Mme Z... en vue de transformer le local à usage commercial (ancienne boucherie) en immeuble à usage d'habitation n'étaient pas conformes au permis de construire, ont fait l'objet d'un procès-verbal d'infraction ; que tant la venderesse que l'agent immobilier étaient informés de cette non conformité à la date du compromis de vente du 18 juin 2003, qu'eux-même n'ont été informés que par courrier de la mairie de BISCHHEIM du 8 septembre 2003 qui précisait que les travaux n'étaient pas régularisables et invitait le propriétaire à démolir la partie édifiée,
-que s'ils avaient été informés de cette situation ils n'auraient pas signé la promesse de vente,
-que Me B..., notaire, a établi un projet d'acte de vente qui mentionne que les travaux étaient régularisés, que cette affirmation est erronée dans la mesure où la mairie précisait que les travaux n'étaient pas régularisables et devaient être démolis, et qu'aucun certificat de conformité n'a été produit, de sorte qu'aucune preuve de la conformité des travaux au permis de construire n'est rapportée,
-que leur refus de signer l'acte authentique n'est nullement fautif,
-que les effets de l'annulation de la promesse de vente, quel que soit le motif retenu, sont identiques, et que l'acompte de 10. 000 euros qu'ils ont versé doit leur être restitué intégralement,
-que leur demande de dommages-intérêts complémentaire est fondée sur l'article 1382 du Code Civil ; que tant l'E. U. R. L. IMMONAG que Mme Z... ont commis une faute en ne les informant pas de la non conformité des travaux connue à la date de signature du compromis, que Mme Z... n'a jamais justifié d'une déclaration de conformité, que l'E. U. R. L. IMMONAG a violé ses règles professionnelles et obligations de séquestre en conservant une partie de l'acompte malgré les ordres de son mandant de la restituer intégralement,
-que leur préjudice consiste en l'immobilisation indue de la somme de 10. 000 euros dont seuls 3. 500 euros n'ont été restitués qu'en janvier 2004, et la perte de temps ainsi que le préjudice moral lié à la réticence dolosive de la venderesse et de son mandataire.
Par dernières conclusions reçues le 24 avril 2006, l'E. U. R. L. IMMONAG demande à la Cour :
-de rejeter l'appel
Sur appel incident
-d'infirmer le jugement en tant qu'elle a été condamnée à payer aux époux X... la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts
-de condamner les époux X... au paiement de deux indemnités de 2. 000 euros et 700 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile
-de condamner les époux X... aux entiers dépens.
Elle fait valoir pour sa part que :
-le compromis de vente est devenu caduc six mois après le compromis de vente du 18 juin 2003 en vertu de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ;
-en conséquence, les conclusions tendant à l'annulation du compromis pour vice du consentement sont irrecevables ;
-d'autre part, les allégations d'erreur ou de dol sont dénuées de tout fondement, dès lors que la situation de l'immeuble vendu était parfaitement connue des époux X... et que l'E. U. R. L. IMMONAG n'était pas informée, n'ayant ni exécuté ni surveillé les travaux objet du permis de construire de janvier 2003, de ce qu'ils étaient atteints de non conformité ;
-que l'E. U. R. L. IMMONAG n'était pas partie au compromis de vente ;
-que selon la jurisprudence constante, la caducité ou la nullité du compromis par expiration du délai de six mois laisse intact le droit de l'agent immobilier à percevoir sa commission ;
-que le droit à la commission résulte de la conclusion du compromis en exécution du mandat de l'agent ;
-que le fait qu'à tort le compromis n'ait pas été suivi de réalisation soit parce qu'il est devenu nul ou caduc par la volonté des acheteurs soit pour une autre cause, ne modifie pas le droit de l'agent immobilier à percevoir sa commission ;
-qu'elle n'a commis aucune faute, ni aucun dol, que l'agent immobilier n'est pas responsable des difficultés administratives rencontrées par la venderesse qu'il ne connaissait pas ; qu'il n'existe aucun motif pour la condamner à des dommages-intérêts à l'égard des époux X....
Par dernières conclusions reçues le 16 juin 2006 Mme Z... demande à la Cour de rejeter l'appel des époux X..., de les condamner aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Elle fait valoir pour sa part que :
-l'acte authentique n'ayant pas été signé dans le délai de six mois après le compromis de vente du 18 juin 2003, il est devenu caduc le 19 décembre 2003 ;
-qu'il n'existe plus, du fait de cette caducité, aucune relation contractuelle, l'acte étant inexistant, et qu'aucune responsabilité contractuelle ne peut être invoquée ;
-qu'à la date de saisine du tribunal, le compromis n'existait plus du fait de la caducité et que la demande de nullité du compromis pour vice du consentement est irrecevable ;
-qu'aucune erreur ni aucun dol ne sont établis ; qu'à la date de signature du compromis du 18 juin 2003, la mairie de BISCHHEIM avait indiqué que les travaux pouvaient être régularisés, que le refus d'obtenir un permis modificatif n'est intervenu que postérieurement à la signature du compromis ;
-qu'elle n'a commis aucune faute et qu'elle a, dès qu'elle a été informée de l'impossibilité de régulariser les travaux, demandé à l'entreprise de se conformer au permis de construire initial, ce qui a été fait, en octobre 2003 ;
-qu'elle a donné son accord pour la restitution des 10. 000 euros aux époux X... dès qu'elle a été informée de leur refus de signer l'acte de vente authentique ;
-qu'à aucun moment elle n'a manqué à ses obligations et cherché à tromper les époux X... de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée.
SUR QUOI :
Vu le dossier de la procédure et les pièces versées aux débats.
Attendu qu'en application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 un compromis de vente immobilière sous seing privé non suivi dans le délai de six mois d'un acte authentique ou d'une demande en justice est frappé de caducité et ne peut plus avoir aucun effet ;
Qu'en l'espèce, le compromis de vente a été signé le 18 juin 2003 et aucun acte authentique ni demande en passation de l'acte ne sont intervenus dans le délai de six mois ;
Qu'à la date de l'introduction de la demande le 18 juin 2004, le compromis de vente était, de plein droit, atteint de caducité ;
Que c'est par conséquent à juste titre que le premier juge a considéré que la caducité de l'acte sous seing privé a pour conséquence d'entraîner l'irrecevabilité de la demande de nullité pour vice du consentement de cet acte en raison de l'inexistence d'un contrat entre les parties ;
Qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner les moyens tenant à l'erreur ou au dol ayant pu vicier le consentement des époux X..., ainsi que l'a justement considéré le premier juge ; Attendu que le compromis de vente du 18 juin 2003 est caduc, et est réputé n'avoir jamais existé ; que la caducité a pour effet de remettre les choses en l'état, que la somme de 10. 000 euros versée par les acquéreurs au mandataire de la venderesse qualifiée d'acompte, ce qui n'est contesté par aucune des parties, doit être restituée ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Attendu, sur la commission de l'agence immobilière qui, disposant d'un mandat de vente de la part de Mme Z..., a négocié et conclu l'affaire ayant abouti au compromis de vente non suivi d'effet, que cette commission ne saurait être due en vertu du compromis de vente, réputé inexistant ;
Que, contrairement à l'espèce ayant donné lieu à un arrêt de cette Cour du 20 octobre 2004, le compromis de vente litigieux ne contient aucun mandat donné par les acquéreurs à l'agence EURL IMMONAG aux fins de rechercher un financement ;
Que l'E. U. R. L. IMMONAG était seulement titulaire d'un mandat de vente donné par Mme Z... ;
Qu'en l'espèce, l'agence immobilière ne peut réclamer sa commission sur un quelconque fondement contractuel, le compromis de vente du 18 juin 2003 prévoyant le versement d'une commission de 6. 500 euros par l'acquéreur étant réputé n'avoir jamais existé, et la caducité entraînant son anéantissement rétroactif ;
Attendu que contrairement à ce qu'a cru devoir estimer le premier juge, il n'existe aucune " jurisprudence constante " admettant la survie du droit à commission de l'agence immobilière en cas de caducité du compromis de vente résultant de l'application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ;
Attendu que le droit à commission de l'agent immobilier qui a incontestablement exécuté les obligations résultant de son mandat pourrait être fondé sur le fait qu'un tiers au contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. Assemblée plénière. 6. 10. 06) ; (Colmar. 3ème ch. 26. 11. 07) ;
Que, cependant, il convient d'établir un manquement contractuel du débiteur de l'obligation inexécutée, à savoir en l'espèce, un refus fautif des époux X... de signer l'acte de vente authentique dans le délai imparti à savoir le 15 septembre 2003 ;
Attendu que les époux X... établissent que leur refus de réitérer l'acte devant notaire n'est pas fautif ; qu'en effet, ils ont été avisés par un courrier de la mairie de BISCHHEIM du 8 septembre 2003, soit postérieurement à la signature du compromis de vente du 18 juin 2003 de ce que les travaux réalisés dans l'immeuble par Mme Z... n'étaient pas conformes au permis de construire délivré le 8 janvier 2003, qu'un procès-verbal d'infraction a été dressé, que les travaux ne sont pas régularisables au regard des dispositions du Code de l'Urbanisme, et que la propriétaire devra en conséquence démolir la partie édifiée en méconnaissance du permis de construire et réaliser les modifications d'aspect extérieur conformément à l'autorisation municipale ;
Attendu que Mme Z... avait été avisée, dès le 26 mai 2003 de la non conformité des travaux par la mairie de BISCHHEIM ;
Que le 15 juillet 2003, elle était informée de l'impossibilité de régularisation par un permis de construire modificatif, et de la nécessité de réaliser les travaux conformément au permis de construire initial, ainsi que d'informer la mairie de leur achèvement ;
Que, par conséquent, étant observé que Mme Z... ne fournit aucune déclaration de conformité à l'appui de ses allégations selon lesquelles les travaux auraient été effectués de façon conforme au permis de construire en octobre 2003, les époux X... étaient fondés à refuser de signer l'acte définitif devant le notaire, dans la mesure où les travaux à la charge de la venderesse prévus au compromis de vente, n'étaient pas effectués conformément au permis de construire (s'agissant de la transformation des anciennes vitrines du local commercial en fenêtres) ;
Que le refus des époux X... étant justifié soit sur le fondement de la nullité pour vice du consentement soit sur celui de la résolution pour défaut de conformité, l'absence de réalisation de la vente ne leur est pas imputable ;
Que, d'ailleurs, la Cour observe que Mme Z... n'a émis aucune protestation lorsque les époux X... ont réclamé à l'agence immobilière la restitution intégrale de l'acompte de 10. 000 euros et a au contraire expressément accepté cette restitution ;
Que, par conséquent, aucun manquement fautif à leurs obligations n'étant établi à la charge des époux X..., le droit à commission de l'E. U. R. L. IMMONAG ne repose sur aucun fondement, et le jugement qui a condamné les époux X... à lui payer la somme de 6. 500 euros sera infirmé ;
Attendu, sur la demande de dommages-intérêts, que la sanction de la caducité de l'acte en application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 entraîne le rejet d'une demande fondée sur la responsabilité contractuelle mais ne fait pas obstacle à la recevabilité d'une action fondée sur la responsabilité délictuelle sans que la règle du non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle puisse être opposée puisque l'acte juridique pouvant autoriser une action sur le fondement de la responsabilité contractuelle n'existe plus ;
Attendu que la faute de Mme Z... résulte des développements ci-dessus, et est caractérisée dans la mesure où, parfaitement informée des difficultés administratives rencontrées dès avant la signature du compromis de vente, elle n'en a pas informé les acquéreurs et où, elle ne justifie pas de la conformité des travaux à la date prévue pour la signature de l'acte authentique ; ne produisant aucun document de la mairie attestant que les travaux étaient conformes à cette date ;
Attendu que la faute de l'E. U. R. L. IMMONAG qui a indûment retenu la somme de 6. 500 euros alors que son mandant lui avait donné l'ordre de restituer l'intégralité de l'acompte au mois de janvier 2004, suite à la réclamation formulée par les époux X... le 23 décembre 2003, est également caractérisée ;
Que ces fautes ont entraîné pour les époux X... un préjudice tant matériel résultant de l'immobilisation de ladite somme, qu'un préjudice moral et des tracas divers résultant de la non réalisation de la vente ; que ce préjudice sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 1. 000 euros de dommages-intérêts qui sera supportée in solidum par l'E. U. R. L. IMMONAG et Mme Z..., leurs fautes respectives ayant concouru à l'entière réalisation du préjudice subi par les époux X... ;
Que le jugement sera par conséquent infirmé de ce chef et que, l'appel étant reconnu pour une grande part fondé, les intimés seront condamnés aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente du 18 juin 2003, déclaré irrecevable la demande des époux X... tendant à l'annulation de ce compromis de vente, et à l'octroi de dommages-intérêts contractuels, condamné l'E. U. R. L. IMMONAG à restituer l'intégralité du séquestre versé entre ses mains le 9 juillet 2003, outre intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2003,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau :
Dit que l'E. U. R. L. IMMONAG n'est pas fondée à obtenir le paiement de la somme de 6. 500 euros (six mille cinq cents euros) et ordonne la restitution de cette somme aux époux X... avec les intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2003,
Condamne l'E. U. R. L. IMMONAG et Mme Z... in solidum à payer aux époux X... la somme de 1. 000 euros (mille euros) à titre de dommages-intérêts et la somme de 1. 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,
Condamne l'E. U. R. L. IMMONAG et Mme Z... in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.
