COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 15/12/2009
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SUR RENVOI DE CASSATION
N° de MINUTE :
N° RG : 08/04528
Jugement rendu le 10 Mars 2005 par le TGI de LILLE
Arrêt (N° 05/03831) rendu le 27 Novembre 2006 par le Cour d'Appel de DOUAI
Arrêt de la Cour de Cassation du 17 Juin 2008
REF : VM/AMD
APPELANTE
Mademoiselle [F] [A]
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 9] (POLOGNE)
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par la SCP THERY-LAURENT, avoués à la Cour
Assistée de Maître Didier RICHARD, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉES
SARL AYLLO
ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par son Gérant Monsieur [D] [J]
Représentée par la SCP LEVASSEUR-CASTILLE-LEVASSEUR, avoués à la Cour
Assistée de Maître Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic Monsieur [W] [M],
domicilié [Adresse 2],
ayant son siège social [Adresse 2]
[Adresse 4]
Assigné à personne habilitée - N'ayant pas constitué avoué
DÉBATS à l'audience publique du 05 Octobre 2009 tenue après accord des parties en double rapporteurs par Gisèle GOSSELIN et Véronique MULLER qui, après rapport oral de l'affaire par le Conseiller, ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine POPEK
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Gisèle GOSSELIN, Président de chambre
Bernard MERICQ, Président de chambre
Véronique MULLER, Conseiller
ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2009 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Gisèle GOSSELIN, Président et Claudine POPEK, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 juin 2009
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FAITS ET PROCEDURE
Le14 février 2001, la société AYLLO, vendeur, et Melle [F] [A], acheteur, ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur un appartement situé à [Adresse 2] - moyennant le prix de 450.000 francs. Cet acte était conclu sous diverses conditions suspensives, notamment celle que le vendeur obtienne son titre de propriété. La réitération de la vente devait se réaliser au plus tard le 31 juillet 2001.
La société AYLLO est devenue propriétaire du bien vendu selon acte notarié du 13 décembre 2001. Par courrier recommandé en date du 16 janvier 2002, le notaire de la société AYLLO a adressé à Mme [A] un projet d'acte de vente, la convoquant à un rendez-vous de signature fixé au 24 janvier 2002.
Par courrier en date du 22 janvier 2002, le conseil de Mme [A] a informé le notaire que celle-ci ne serait pas présente au rendez-vous de signature, invoquant la nécessité de régler préalablement différents points litigieux, dont certains faisant l'objet d'une procédure de référé en cours devant le Président du Tribunal de Grande Instance de LILLE (demande de réalisation de travaux d'alimentation et d'évacuation d'eau).
Par ordonnance du 29 janvier 2002, le Président du Tribunal de LILLE a partiellement fait droit aux demandes de réalisation de travaux sur le bien vendu. Cette ordonnance a toutefois été réformée par un arrêt de cette cour en date du 23 septembre 2002 au motif que Mme [A] n'avait pas qualité à agir, faute de réitération de la vente.
Par actes en date des 10 et 14 octobre 2002, Mme [A] a fait assigner la société AYLLO devant le Tribunal de Grande Instance de LILLE aux fins principalement de la voir condamner à signer l'acte authentique de vente sous certaines conditions tenant à la réalisation de travaux et au prix de vente, et subsidiairement de résolution de la vente aux torts de la société AYLLO.
Par jugement du 10 mars 2005, le Tribunal de LILLE a d'une part rejeté la demande de réitération de la vente, estimant que les conditions posées par Mme [A] pour la signature n'étaient pas fondées, d'autre part ordonné la résolution de la vente aux torts de la société AYLLO, en raison du non-respect de son obligation de délivrance conforme (problème de superficie).
Dans un arrêt du 27 novembre 2006, la cour d'appel a confirmé le jugement déféré quant au principe de résolution de la vente, imputant toutefois la responsabilité de celle-ci à Mme [A] pour avoir refusé la réitération en juillet 2001.
Dans un arrêt du 17 juin 2008, la cour de cassation a cassé et annulé - sauf sur le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par la société AYLLO - l'arrêt du 27 novembre 2006, renvoyant les parties devant la cour de DOUAI autrement composée. La cour de cassation reproche à la présente cour de ne pas avoir tiré les conséquences de ses propres constatations relatives au fait que la société AYLLO n'avait acquis la propriété de l'immeuble vendu que le 13 décembre 2001, de sorte que l'absence de réitération de l'acte de vente ne pouvait être imputée à Mme [A] à une date antérieure, à savoir le 31 juillet 2001.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], bien que régulièrement assigné, n'a pas constitué avoué.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 décembre 2008, Mme [F] [A] demande à la Cour de :
- dire qu'elle est propriétaire de l'appartement situé à [Adresse 2], dont elle décrit la désignation,
- lui donner acte de son offre de payer à la société AYLLO la somme de 68.602,06 euros,
- dire opposable au syndicat des copropriétaires l'arrêt à intervenir,
- condamner la société AYLLO au paiement de la somme de 15.525 euros en réparation du préjudice subi,
- condamner la société AYLLO au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions signifiées le 20 février 2009, la société AYLLO forme appel incident et demande à la cour de :
- constater l'irrecevabilité de la demande nouvelle en vente forcée,
- constater l'irrecevabilité de la demande du fait de l'absence de publication à la conservation des hypothèques,
- dire que la résolution de la vente sera prononcée aux torts de Mme [A] et la condamner au paiement de la somme de 13.720,41 euros au titre de la clause pénale, sous déduction de la somme de 4.573,47 euros réglée à titre de dépôt de garantie,
- condamner Melle [A] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
* Mme [F] [A] soutient avoir fait publier ses conclusions à la conservation des hypothèques. Elle fait observer que la vente est devenue parfaite dès la réalisation des différentes conditions suspensives, de sorte que sa qualité de propriétaire doit être reconnue. Elle estime qu'il ne peut être argué de son refus de réitérer l'acte de
vente dès lors que la société AYLLO n'est devenue propriétaire qu'en décembre 2001 et qu'elle a ensuite établi une stratégie visant à la décourager d'avoir à régulariser les actes de vente, 'tout en prétendant l'inverse'.
Mme [A] soutient avoir subi un préjudice du fait des manoeuvres utilisées par la société AYLLO qui l'a laissé dans l'incertitude quant à l'imputabilité de la commission due à l'agence, à l'étendue du règlement de copropriété, du lot vendu et des travaux de mise en conformité.
* la société AYLLO soulève l'irrecevabilité de la demande de réitération de la vente, au motif d'une part qu'elle n'a pas été publiée à la conservation des hypothèques, d'autre part qu'il s'agit d'une demande nouvelle dès lors que la demande formée en première instance tendait à obtenir la modification du contrat de vente (surface et prix) alors que la demande formée en appel tend à la réitération de la vente aux mêmes conditions que la promesse.
La société AYLLO invoque le refus de Mme [A] de procéder à la réitération de la vente, ainsi que cela ressort du courrier de son conseil en date du 22 janvier 2002, sollicitant la résolution de la vente à ses torts et sa condamnation au paiement de la clause pénale incluse dans l'acte du 14 février 2001.
DISCUSSION
I - SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE REITERATION DE LA VENTE
1-1- sur la nécessité de publication à la conservation des hypothèques des conclusions tendant à la réitération de la vente
Les articles 28 et 37 du décret sur la publicité foncière du 4 janvier 1955 opèrent une distinction entre les demandes en justice qui peuvent être publiées pour l'information des usagers, et celles qui doivent obligatoirement être publiées.
L'article 37 dispose que les demandes en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d'un acte soumis à publicité peuvent être publiées, l'article 28 disposant que les demandes tendant à obtenir la résolution d'une convention doivent être publiées.
En l'espèce, Mme [A] justifie avoir publié, en mars 2006, à la conservation des hypothèques de [Localité 5] ses premières conclusions d'appel tendant à la vente forcée de l'immeuble.
La demande présentée par Mme [A] tendant à la réitération en la forme authentique d'un acte de vente n'était toutefois pas soumise à obligation de publicité foncière, l'absence de publicité (ou du moins l'absence de renouvellement d'une publicité ancienne) n'ayant ainsi aucune conséquence sur la recevabilité de la demande.
1-2- sur le caractère nouveau des prétentions de Mme [A]
La prétention est nouvelle en appel lorsqu'elle diffère de la prétention soumise au premier juge par son objet ;
En l'espèce, la demande formée par Mme [A] en première instance tendait à voir : 'dire et juger que l'acte authentique de vente (affecté de certaines modifications) devra être signé dans un délai maximum de 15 jours suivant la signification du jugement'. En cause d'appel, Mme [A] demande à la Cour de : 'dire et juger qu'elle est propriétaire'.
Ces demandes - fondées sur la promesse synallagmatique de vente du 14 février 2001 - tendent toutes deux, selon des modalités différentes (signature de l'acte de vente dans les 15 jours ou reconnaissance judiciaire de la qualité de propriétaire), à la réitération de la vente, de sorte qu'elles ont en fait le même objet.
Le fait que Mme [A] sollicite en cause d'appel la réitération de la vente aux mêmes termes et conditions que ceux prévus dans la promesse, alors qu'elle sollicitait en première instance la réitération selon des modalités partiellement modifiées constitue simplement un abandon par Mme [A] d'une partie de ses prétentions initiales, ce qui est toujours possible et ne constitue en aucune manière une demande nouvelle. La demande formée par Mme [A] sera donc déclarée recevable.
II - SUR LA DEMANDE DE REITERATION DE LA VENTE
Il résulte de l'article 1589 du code civil que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement sur la chose et sur le prix.
Il est constant que l'ensemble des conditions suspensives prévues dans la promesse se sont réalisées de sorte que la vente était parfaite au 14 février 2001, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge.
La cour de cassation reproche à la présente juridiction d'avoir retenu que la non réitération de l'acte était le fait de Mme [A], en raison de son refus du 31 juillet 2001, alors même qu'à cette date la société AYLLO n'avait pas obtenu son titre de propriété, celui-ci n'étant finalement signé que le 13 décembre 2001.
Pour conclure à la résiliation de la vente aux torts exclusifs de Mme [A], la société AYLLO argue désormais d'un refus qu'elle aurait exprimé le 22 janvier 2002.
A cette date, le conseil de Mme [A] a adressé un courrier recommandé au notaire chargé de régulariser la vente, lui rappelant son précédent courrier du 11 décembre 2001 dont il n'avait pas été tenu compte, et indiquant : ' dans ces conditions, ma cliente ne sera pas présente à votre étude le 24 janvier 2002 pour signer le projet d'acte de vente que vous lui avez adressé. Préalablement à la signature, les différents points litigieux précités devront être réglés.'
La société AYLLO analyse cette correspondance comme un refus de réitération de la vente.
Mme [A] estime pour sa part que le refus qui lui est ainsi imputé est inopérant car il résulte uniquement de la stratégie utilisée par la société AYLLO afin de la décourager de régulariser les actes de vente. Elle invoque notamment une confusion volontairement entretenue par la société AYLLO sur différents points et notamment sur l'établissement du règlement de copropriété et la définition du lot vendu (divers plans définissant de manière différente le bien), ainsi que sur la question des travaux de mise en conformité.
Il est constant que, postérieurement à la signature du compromis, la société AYLLO a fait établir le règlement de copropriété et qu'elle a entrepris des travaux dans l'immeuble.
Entre la promesse de vente de février 2001 et le dépôt du règlement de copropriété en décembre 2001, la société AYLLO a partiellement modifié la configuration des lieux. M. [S] [P], géomètre, atteste en effet qu'il a effectué - le 7 mars 2001 en présence de M. [J] de la société AYLLO - le mesurage de l'appartement de Mme [A] afin qu'elle puisse remettre un plan à son architecte. M. [P] précise qu'à cette date : 'M. [J] n'a jamais contesté les différentes pièces mesurées sous prétexte de faire un local poubelle dans l'une ou l'autre de ces parties.' Il ressort toutefois des plans dressés ultérieurement et annexés au règlement de copropriété déposé en décembre 2001 que le local poubelles correspond à une partie du lot mesuré par M. [P] et initialement attribué à Mme [A].
Mme [A] a adressé deux courriers à l'agence immobilière et au notaire chargé de la vente afin de contester cette modification, et les autres aménagements envisagés :
- Le 1° novembre 2001 Mme [A] écrivait à l'agence immobilière participant au compromis de vente : 'depuis la signature des compromis de vente....je suis harcelée, mise sous pression par des réunions informelles dont la dernière a eu lieu dans votre agence le mardi 30 octobre 2001 pour que je cède sur l'installation d'un local poubelle dans mes parties privatives, pour que je cède sur le passage voiture sous le porche où se trouve ma deuxième pièce de vie avec fenêtres, pour que je cède sur le passage de canalisations dans ma cave pourtant privative. M. [J] (société AYLLO) ne veut pas respecter les termes du compromis de vente : en aucun cas il n'a été question de passage voiture, de local poubelle dans mon appartement, de passage de canalisations dans ma cave....En votre qualité d'agence immobilière rédactrice du compromis, je vous demande de rappeler à votre client M. [J] que nous nous sommes entendus sur le prix et la chose, qu'aucune restriction ou réserve n'a été notée sur le compromis, qu'il est garant de ce qu'il m'a vendu....en souhaitant que ce litige puisse se résoudre à l'amiable'.
- Le 11 décembre 2001, le conseil de Mme [A] a écrit au notaire chargé de la vente en lui précisant que sa cliente contestait les points du règlement de copropriété déjà énumérés dans son courrier du 1° novembre 2001 ( local poubelle, passage voiture....).
Le 14 décembre 2001, Mme [A] a pris l'initiative d'assigner la société AYLLO en référé afin d'obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de mise en conformité avec les dispositions du code de la construction relatives à la division d'un immeuble en lots de copropriété (installation électrique et aménagement de réseaux d'eaux potables et usées).
Sans jamais répondre aux courriers de Mme [A] et sans attendre l'issue de la procédure de référé introduite devant le Président du Tribunal de LILLE, la société AYLLO a fait convoquer Mme [A] - par courrier de son notaire en date du 16 janvier 2002 - à un rendez vous de signature de l'acte de vente, en lui adressant un projet ne tenant aucun compte de ses réclamations.
C'est dans ces conditions que le conseil de Mme [A] répondait au notaire le 22 janvier 2002, regrettant qu'il n'ait été tenu aucun compte de son précédent courrier du 11 décembre 2001, et l'informant que Mme [A] ne serait pas présente au
rendez-vous de signature. Toutefois, ce courrier s'analyse plus comme une demande de report de la signature après résolution des litiges : 'préalablement à la signature, les différents points litigieux devront être réglés' que comme un refus net et définitif de signer l'acte de vente.
L'attitude de la société AYLLO qui - postérieurement à la signature du compromis - modifie la configuration des lieux ( local poubelle, passage canalisation et passage voiture), reste totalement muette aux interrogations légitimes ( même si elles apparaissent ultérieurement infondées) de Mme [A], et lui impose un rendez-vous de signature sans avoir répondu à ses interrogations et alors qu'une procédure de référé est en cours est contraire à son obligation d'exécution de bonne foi de la convention.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la cour retiendra que le courrier du conseil de Mme [A] en date du 22 janvier 2002 s'analyse en une demande de report de signature qui ne peut être opposée à Mme [A] dès lors qu'elle a été obtenue par la société AYLLO dans des circonstances exclusives de toute bonne foi.
En outre, et contrairement à ce que soutient la société AYLLO, il n'est justifié d'aucune réitération de refus de signature. Bien au contraire - de manière concomitante à l'infirmation par la cour d'appel le 23 septembre 2002, de l'ordonnance de référé imposant à la société AYLLO la réalisation de certains travaux de mise en conformité - Mme [A] a manifesté à nouveau son souhait d'obtenir la signature de la vente - dans des conditions qu'elle estimait alors conformes au compromis - en prenant l'initiative d'assigner la société AYLLO à cette fin par actes du 10 octobre 2002. Elle n'a ensuite plus jamais varié dans sa volonté d'aboutir à la signature de la vente.
Il est constant que la vente était parfaite au 14 février 2001 et que l'ensemble des conditions suspensives se sont réalisées, de sorte qu'il convient de réformer le jugement déféré et de constater la vente, le présent arrêt valant transfert de propriété dans les conditions de la promesse.
Il sera donné acte à Mme [A] de son offre de payer à la société AYLLO la somme de 68.602,06 euros correspondant au prix de vente de l'immeuble, outre les frais et droits de mutation et taxes de publicité foncière, la cour la condamnant en tant que de besoin au paiement de ces sommes.
Le présent arrêt est opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2].
Mme [A] ne justifie pas du préjudice financier qu'elle invoque. Elle justifie toutefois d'un préjudice moral tenant au fait que la société AYLLO a exercé des pressions et tenté de la forcer à signer l'acte sans répondre à ses interrogations, la cour estimant pouvoir fixer ce préjudice à la somme de 1.000 euros.
Il sera alloué à Mme [A] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Vu l'arrêt de la cour de cassation en date du 17 juin 2008,
Infirme le jugement déféré,
Constate la vente :
- par la SARL AYLLO, société à responsabilité limitée au capital de 10.250 euros, identifiée sous le numéro SIREN 401 056 734, inscrite au registre du commerce et des sociétés de BOBIGNY sous le numéro B 401 056 734, dont le siège est situé [Adresse 3],
- à Mademoiselle [F] [A] née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 9] (POLOGNE), célibataire, de nationalité française, enseignante, résidant en France, demeurant [Adresse 4], déclarant expressément ne pas être engagée dans les liens d'un pacte civil de solidarité régi par la loi du 15 novembre 1999,
- du lot numéro 1 de l'immeuble à usage d'habitation soumis au régime de la copropriété situé à [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 7] pour une contenance de 8 ares 36 centiares, ce lot étant composé d'un logement situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, comprenant au sous-sol la totalité des caves du bâtiment, lesquelles sont accessibles par deux escaliers intérieurs privatifs, ainsi que les 132/1.000 èmes des parties communes générales et les 318/1.000 èmes des charges du bâtiment A, telles que lesdites fractions d'immeubles existent sans exception ni réserve, le dit lot étant conforme au plan régulièrement publié en même temps que le règlement de copropriété, aux termes d'un acte reçu par Maître [Z] [N], notaire associé de la SCP [N], sis à [Adresse 6] et régulièrement publié à la conservation du premier bureau des hypothèques de [Localité 5], le 13 décembre 2001, le dit immeuble ayant été acquis par la société AYLLO au terme d'un acte reçu par Maître [G] [O], notaire à [Localité 8], le 13 décembre 2001, publié au premier bureau des hypothèques de [Localité 5],
Donne acte à Mademoiselle [F] [A] de son offre de payer à la société AYLLO la somme de 68.602,06 euros outre les frais et droits de mutation et taxes de publicité foncière, et en tant que de besoin la condamne au paiement de ces sommes,
Déclare le présent arrêt opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2],
Condamne la société AYLLO à payer à Mme [F] [A] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,
Dit que le présent arrêt vaut transfert de propriété et ordonne sa publication à la conservation des hypothèques de [Localité 5],
Condamne la société AYLLO aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction pour ces derniers au profit de la SCP THERY LAURENT, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
C. POPEK.G. GOSSELIN.
