République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 05/09/2011
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N° de MINUTE :
N° RG : 10/04016
Jugement (N° 237/09)
rendu le 12 Janvier 2010
par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER
REF : MZ/CL
APPELANTE
S.A.S. AGENCE IMMOBILIERE TRANSIMMO
exploitant sous l'enseigne CENTURY 21 TRANSIMMO
Ayant son siège social [Adresse 11]
[Localité 7]
Représentée par la SCP DELEFORGE ET FRANCHI, avoués à la Cour
Assistée de Maître Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE
APPELANTE ET INTIMÉE
Madame [J] [O] épouse [F]
née le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par la SCP CARLIER REGNIER, avoués à la Cour
Assistée de Maître ROBERT substituant Maître Pierre FAUCQUEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
INTIMÉES et appelantes incidentes
Madame [B] [O] épouse [S]
née le [Date naissance 1] 1935 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 9]
[Localité 7]
Madame [T] [O] épouse [W]
née le [Date naissance 3] 1936 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 13]
[Adresse 13]
[Localité 7]
Madame [K] [O] épouse [N]
née le [Date naissance 10] 1946 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 9]
[Localité 7]
Représentées par la SCP CARLIER REGNIER, avoués à la Cour
Assistées de Maître ROBERT substituant Maître Pierre FAUCQUEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
INTIMÉE
SARL VALENCY
Ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par la SCP LEVASSEUR CASTILLE LEVASSEUR, avoués à la Cour
Ayant pour conseil Maître PACIFICI, avocat au barreau de LYON
DÉBATS à l'audience publique du 09 Juin 2011 tenue par Martine ZENATI magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nicole HERMANT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Martine ZENATI, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Joëlle DOAT, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2011 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Martine ZENATI, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 MAI 2011
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Vu le jugement rendu le 12 janvier 2010 par le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer, qui a :
- 'prononcé la nullité du compromis de vente' du 16 novembre 2007,
- débouté [B] [S] [O], [T] [O], [J] [F] [O] et '[X]' [O], ainsi que la sas Century 21 de l'ensemble de leurs prétentions,
- condamné 'solidairement' [B] [S] [O], [T] [O], [J] [F] [O] et '[X]' [O], ainsi que la sas Century 21 à payer à la sarl Valency la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
- débouté la sarl Valency de ses demandes plus amples ou contraires,
Vu l'appel régulièrement interjeté par la sas Agence Immobilière Transimmo, exerçant sous l'enseigne Century 21 Transimmo,
Vu l'appel régulièrement interjeté par [J] [O] épouse [F],
Vu la jonction des instances ordonnée le 25 octobre 2010,
Vu les conclusions déposées le 5 mai 2011 par la sas Agence Immobilière Transimmo exerçant sous l'enseigne Century 21 Transimmo,
Vu les conclusions déposées le 30 décembre 2010 par [J] [O] épouse [F], appelante, [B] [O] épouse [S], [T] [O] épouse [W], et [K] [O] épouse [N], appelantes incidemment,
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 8 mars 2011 par la sarl Valency,
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 23 mai 2011.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que, suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 2007, [B] [S] née [O], [T] [W] née [O], [J] [F] née [O] et [K] [N] née [O] se sont engagées à vendre à la sarl Valency, avec le concours de la sa Century 21 Transimmo, un ensemble immobilier sis à [Adresse 12], moyennant le prix de 420.000 €, outre les frais d'agence d'un montant de 30.000 € à la charge de l'acquéreur, sous la condition suspensive que 'le certificat d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible' ;
Attendu que les parties ont signé le 3 décembre 2007 un avenant dont la teneur ne modifie pas le contenu de la condition suspensive objet du litige ; que par courrier en date du 23 avril 2008, l'acquéreur a informé le notaire chargé de recevoir l'acte authentique de son refus de réitérer la vente ; que par courrier postérieur (6 juin 2008) il exposait en effet que 'l'opération envisagée était irréalisable en l'état d'un point de vue administratif' ;
Attendu que ce refus se fonde sur l'arrêté rendu le 9 avril 2008 par la ville de Boulogne sur Mer portant opposition à une déclaration préalable déposée le 15 février 2008 par la sci Valency portant sur la réhabilitation de l'immeuble objet de la transaction avec création de 6 logements, au motif que l'article 12 du règlement de la zone 40 UA du PLU modifié le 6 février 2008, dispose expressément que le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions doit être réalisé en dehors des voies publiques, et que le projet de la requérante ne prévoyait pas la réalisation desdites places en domaine privatif, ou dans un parc public de stationnement situé à proximité, mais que le pétionnaire s'engageait à verser une participation correspondant aux 6 places de stationnement exigibles non réalisées, mesure compensatoire prévue par l'article L. 123-1-2 du code de l'urbanisme dont la mise en oeuvre est laissée à la libre appréciation de la commune, et que la ville de Boulogne sur Mer a refusée au motif que l'opération
se situait en plein centre urbain où le stationnement en voirie est véritablement saturé et que le versement de la participation pour aires de stationnement non réalisées ne saurait constituer une mesure compensatoire au regard du trouble que génèrerait la présence de véhicules supplémentaires à demeure ;
Attendu que l'acquéreur, qui a la qualité de promoteur, ne saurait invoquer la modification du PLU pendant le délai de réitération de la promesse de vente, dès lors qu'en tant que professionnel, il a dû s'enquérir de la réglementation locale en matière d'urbanisme avant d'envisager son projet de réhabilitation d'un immeuble en centre ville, et apprendre à cette occasion la modification en cours du plan local d'urbanisme dont la procédure nécessite une durée d'élaboration supérieure à celle du délai de réitération ; qu'il convient de relever qu'il n'a pas pris le soin de prévoir dans la promesse de vente une condition suspensive relative à l'obtention des autorisations administratives permettant de mettre en oeuvre son projet ;
Attendu que la promesse de vente, qui fait la loi des parties, stipule une condition suspensive relative à la seule obtention d'un certificat d'urbanisme, qui n'a pas été demandé en l'espèce, ne révélant aucune servitude ou charge rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible ; que, même en admettant que le certificat d'urbanisme, s'il avait été demandé, aurait immanquablement indiqué que le PLU était en cours de modification, et que le projet présenté ne pourrait faire l'objet que d'un refus faute de prévoir un parc de stationnement privé, il n'en demeure pas moins que ce refus n'équivaut pas à une charge rendant l'immeuble impropre à la destination envisagée par l'acquéreur, alors que l'article L. 123-1-2 du code de l'urbanisme issu de la loi du 8 décembre 2005 était connu de ce dernier qui l'a invoqué dans sa demande de déclaration préalable déposée le 15 février 2008, après avoir pris connaissance très certainement des dispositions du nouveau PLU modifié le 6 février 2008 ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que le véritable motif du refus opposé par la sarl Valency à la réitération de la vente réside dans le refus que lui a opposé la commune de prendre en considération sa proposition de lui verser une participation prévue à l'article 1. 123-1-2 du code de l'urbanisme précité, ce qui ne rend pas pour autant l'immeuble impropre à sa destination 'normalement prévisible', le projet pouvant être modifié afin d'y inclure les exigences du PLU en matière de stationnement en dehors des voies publiques cette charge ne dénaturant pas non plus la destination de l'immeuble ; qu'en outre ce refus ne peut avoir d'incidence sur la validité de la promesse dès lors que le vendeur n'a pas pris la peine d'inscrire dans l'acte la teneur de son projet et ne caractérise pas une erreur sur une qualité substantielle de l'objet même du contrat ;
Attendu par voie de conséquence que la condition suspensive est réputée accomplie dès lors que c'est le vendeur qui en a empêché l'accomplissement ; que dans ces conditions c'est à juste titre que les venderesses demandent qu'il soit condamné à leur verser le montant de la clause pénale due en cas de refus de sa part de signer l'acte authentique après la réalisation des conditions suspensives ; que le montant de cette clause, représentant 10% du prix de vente n'apparaît pas manifestement excessif et a été librement consenti par le vendeur qui est de surcroît professionnel de l'immobilier et négocie habituellement ce type de clause ;
Attendu dans ces conditions que, infirmant la décision entreprise, la sarl Valency sera condamnée à payer aux consorts [O] la somme de 42.000 € à ce titre ;
Attendu que la clause pénale est destinée à évaluer d'avance et forfaitairement l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée ; que les consorts [O] ne peuvent dans ces conditions réclamer l'indemnisation du préjudice qu'elles auraient subi au titre des charges de l'immeuble du fait de la non réitération de la vente, directement lié à l'indemnisation contractuellement prévue pour sanctionner cette inexécution ; que cette demande ne saurait donc prospérer ;
Attendu que le refus opposé par la sarl Valency de réitérer la vente étant fautif puisque non justifié par la non réalisation d'une condition suspensive, la sa Century 21 Transimmo est en droit de lui réclamer l'indemnisation de son préjudice consistant dans la perte de la commission à laquelle son entremise lui donnait droit, en sorte qu'il convient de condamner l'appelante à lui verser la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que la qualité de promoteur de la sarl Valency lui permettait d'appréhender les risques présentés par l'opération immobilière qu'elle envisageait au moment de la signature de la promesse de vente, de sorte qu'elle ne peut faire grief à la sa Century 21 Transimmo de l'avoir insuffisamment informée sur les risques de l'absence d'une condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation administrative conforme à son projet ; que sa demande fondée sur la faute de l'agent immobilier sera dans ces conditions écartée, demande au demeurant recevable dès lors qu'elle s'analyse en une demande reconventionnelle se rattachant par un lien suffisant à la demande originaire de paiement de dommages et intérêts formée à son encontre par la sa Century 21 Transimmo, en application des dispositions de l'article 567 du code de procédure civile ;
Attendu que l'équité commande de faire bénéficier les intimées des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Condamne la sarl Valency à payer à [J] [O] épouse [F], [B] [O] épouse [S], [T] [O] épouse [W] et [K] [O] épouse [N] la somme de 42.000 € au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente en date du 16 novembre 2007,
Déboute [J] [O] épouse [F], [B] [O] épouse [S], [T] [O] épouse [W] et [K] [O] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts,
Condamne la sarl Valency à verser à la sas Agence Immobilière Transimmo exploitant sous l'enseigne Century 21 Transimmo la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts,
Déboute la sarl Valency de sa demande de garantie formée à l'encontre de la sas Agence Immobilière Transimmo,
Condamne la sarl Valency à verser à [J] [O] épouse [F], [B] [O] épouse [S], [T] [O] épouse [W] et [K] [O] épouse [N] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la sarl Valency à verser à la sas Agence Immobilière Transimmo exploitant sous l'enseigne Century 21 Transimmo la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la sarl Valency aux dépens de première instance et d'appel, distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Delphine VERHAEGHEMartine ZENATI
