République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 19/01/2012
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N° de MINUTE :
N° RG : 10/06104
Jugement (N° 09/00095)
rendu le 20 Juillet 2010
par le Tribunal de Grande Instance de CAMBRAI
REF : PB/CL
APPELANTE
S.A.R.L. NG OPTIC
agissant poursuites et diligences de son gérant
Ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par la SCP COCHEME LABADIE COQUERELLE, avoués
Assistée de Me LAUGIER substituant Me Frédéric VAUVILLE, avocat au barreau de LILLE
INTIMÉE
Mademoiselle [O] [T]
venant aux droits de M. [J] [T]
née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par la SCP THERY-LAURENT, avoués
Assistée de Me Bernard-Henri DUMORTIER, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 25 Octobre 2011 tenue par Patrick BIROLLEAU magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Patrick BIROLLEAU, Président de chambre
Véronique LAMOINE, Conseiller
Sophie VALAY-BRIERE, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2012 après prorogation du délibéré en date du 12 décembre 2011(date indiquée à l'issue des débats) et signé par Patrick BIROLLEAU, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 septembre 2011
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Par acte sous seing privé du 30 novembre 1987, Monsieur [J] [T], aux droits de laquelle se trouve Madame [O] [T], a donné à bail commercial à la SARL DP OPTIC, devenue par la suite NG OPTIC, pour une durée de 9 années à compter du 1er décembre 1987, un local sis [Adresse 3], à usage de commerce (magasin d'optique) et d'habitation comprenant :
- au rez-de-chaussée : magasin, cuisine, réserve, WC ;
- à l'entresol : deux pièces ;
- au 1er étage : cuisine, salle de séjour, chambre, WC ;
- caves.
Le bail est venu à expiration le 30 novembre 1996. Par acte du 31 juillet 1998, il a été renouvelé à compter du 1er décembre 1998 pour une durée de neuf années se terminant le 30 novembre 2007.
Le 1er mars 2007, a été délivré un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er décembre 1998 pour un loyer de 24.000,00 euros par an.
La commission de conciliation des baux commerciaux, par avis du 16 octobre 2008, a dit qu'aucune modification suffisamment notable des locaux ne justifiait un déplafonnement du loyer.
Par jugement avant dire droit du 23 juin 2009, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Cambrai a ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur [F] [B], expert près la Cour d'appel de Douai ; ce dernier a rendu son rapport le 2 février 2010.
Par jugement rendu le 20 juillet 2010, le juge des loyers commerciaux a notamment rejeté la demande de déplafonnement du loyer formée par Madame [T], fixé à la somme de 12.433,74 euros le montant annuel du loyer de renouvellement à compter du 1er décembre 2007, dit que les intérêts sur la différence entre ce loyer et le précédent seront dus à compter du 1er décembre 2007 au fur et à mesure des échéances nouvelles et que l'anatocisme s'exercera dès que les intérêts seront dus pour une année entière, débouté les parties de leurs demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile et ordonné l'exécution provisoire de la décision.
La société NG OPTIC a formé appel de ce jugement.
Par conclusions déposées le 1er avril 2011, elle demande à la Cour de dire que le loyer plafonné ne peut excéder la somme de 7.582,05 euros par an, de confirmer le jugement entrepris pour le surplus et de condamner Madame [T] au paiement de la somme de 4.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle indique qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement dès lors qu'il n'y a pas eu d'augmentation sensible de la surface de vente et que ni la création d'une salle d'examen de vue, qui est une nécessité au regard de la nature-même de l'activité, ni l'utilisation de la cave, jusqu'à présent inexploitée, ni les travaux exécutés (pose d'un escalier, reprise des fenêtres, réfection d'un plancher, travaux de menuiserie et de plomberie) ne caractérisent une modification fondamentale des caractéristiques du local.
Par conclusions déposées le 17 mai 2011, Madame [T], appelante à titre incident, demande d'infirmer le jugement dont appel, de dire que le déplafonnement doit intervenir immédiatement en raison à titre principal des travaux réalisés en 2005, subsidiairement de ceux de 1997, de fixer le loyer à la somme de 20.400,00 euros par an hors charges à compter du 1er décembre 2007, de condamner la société NG OPTIC au paiement d'un rappel de loyer à compter de cette date, de la condamner aux intérêts judiciaires au taux légal sur les loyers dus à compter de chacune des échéances depuis le 1er décembre 2007 et prononcer la capitalisation des intérêts, et de condamner NG OPTIC au paiement de la somme de 6.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient qu'il y a eu une modification notable des locaux par :
- une augmentation des surfaces affectées à la réception du public, avec la création d'une salle de réfraction, qui n'existait pas ;
- un accroissement des surfaces affectées à l'exploitation, du fait de la suppression de la cuisine du rez-de-chaussée ;
- une transformation des conditions d'utilisation des locaux du 1er étage par l'aménagement d'un escalier intérieur qui a permis la transformation d'une partie de l'appartement en complément de réserve ;
- la modification de la couverture située au-dessus de l'ancien bureau, initialement en fibrociment, remplacée par une verrière.
DISCUSSION
Sur le plafonnement du loyer
Attendu qu'aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, 'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction (...)' ; qu'il en résulte que, si la condition relative à la durée du bail (soit neuf années au plus) est remplie, le montant du loyer, au moment de son renouvellement, est égal au loyer initial le cas échéant avec le jeu de l'indexation, sauf s'il s'est produit, au cours du bail, une évolution notable des facteurs mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 qui sont les suivants :
1° les caractéristiques du local considéré,
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité ;
Que les modifications possibles de ces éléments doivent, pour entraîner exception à la règle du plafonnement, être notables et s'être produites au cours de la durée du bail entre la date de son entrée en vigueur et celle de son renouvellement ;
Que l'article R 145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° de son volume ; (...)
3° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, (...) de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; (...)
Attendu que les travaux réalisés par le locataire en cours de bail peuvent relever des articles R 145-3 et 145-4 du code de commerce dès lors qu'ils modifient notablement les caractéristiques des lieux loués, et permettre au bailleur de déroger à la règle du plafonnement ; qu'ils peuvent aussi constituer des améliorations apportées aux lieux loués au sens de l'article R 145-8 du même code qui prévoit que les améliorations ne sont prises en considération que si (...) le bailleur en a assumé la charge ;
Attendu que l'expert n'a pas pris parti entre les deux options modification notable de la consistance des biens / amélioration, et a proposé une évaluation du loyer du bail renouvelé selon les deux hypothèses du déplafonnement d'aune part et du plafonnement d'autre part ;
Attendu qu'il est constant que les locaux ont fait l'objet de travaux qui ont été réalisés par le locataire à ses frais exclusifs en 2005 ; que l'opération a consisté en une nouvelle affectation des surfaces louées ayant consisté à transformer l'atelier en une salle d'examen de vue, le bureau en atelier et les réserves de l'entresol en nouveau bureau ;
Attendu que, lors de la réunion d'expertise du 22 octobre 2009, la bailleresse a admis que les travaux n'avaient pas entraîné un accroissement de la surface commerciale, mais avaient seulement amélioré la 'visibilité commerciale' par le client et l'utilité des locaux de l'entresol ; que, si l'expert retient que, par suite des travaux, la surface pondérée commerciale a augmentée de 7,54 m2, soit + 10,50 %, et que la surface pondérée commerciale accessible au public s'est accrue de 9,24 m2, soit + 18,83 %, il convient :
- d'une part, de rapprocher ces éléments de l'évolution de la surface utile totale, qui a augmenté de seulement 5,4 m2, dont 4,9 m2 pour le WC/placard ;
- d'autre part, de prendre en compte, à la différence de l'expert, et comme le propose le preneur, dans un souci de comparabilité, une pondération constante des surfaces en début et en fin de bail, de sorte que l'augmentation de la surface commerciale pondérée s'établit à + 4,94 m2 (75,83 m2 - 70,89 m2), soit + 6,97 % ;
Que, si la surface accessible à la clientèle a été accrue par suite de la création d'une salle d'examen de vue, cette augmentation d'une part a été faible - de seulement 9 m2 - d'autre part n'a eu pour effet que d'améliorer le confort des clients, mais n'a en aucune façon étendu la surface de vente ; que cet élément ne présente pas, dans ces conditions, de caractère déterminant ;
Attendu que, dès lors que l'opération conduite en 2005 s'est limitée à un changement d'affectation des différentes pièces, qu'il n'y a pas eu accroissement de l'assiette du bail et que la surface commerciale pondérée a évolué dans une proportion particulièrement minime, les travaux en cause constituent une simple aménagement interne et relèvent de l'amélioration des lieux loués au sens de l'article R 145-8 du même code ; que c'est, en conséquence, à raison que le premier juge a estimé que le bailleur n'était pas fondé à conclure au déplafonnement du loyer sur ce fondement ;
Attendu que le bailleur n'est pas fondé à invoquer subsidiairement, au soutien du déplafonnement, les travaux réalisés par le locataire en 1997 concernant la création d'un vélux dans la toiture de l'immeuble, dès lors qu'il s'agissait en l'espèce de travaux lourds, ayant amélioré, en permettant un éclairement naturel des locaux, les conditions de l'exploitation commerciale et qu'ils ne constituaient en conséquence ni une opération d'entretien comme le soutient à tort la société NG OPTIC, ni une simple amélioration, mais une modification notable des locaux ; que, dès lors, faute d'avoir invoqué ces travaux lors du premier renouvellement suivant leur réalisation, le bailleur ne peut à présent se prévaloir de cette modification ;
Que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la bailleresse de sa demande de déplafonnement ;
Sur le montant du loyer
Attendu qu'ainsi que le soutient le preneur et que le retient l'expert en page 16 de son rapport, le loyer s'élevait, au 1er décembre 1998, à 5.590,08 euros par an ; que, pour un indice de base à la date du renouvellement, celui du 2ème trimestre 1998, de1058 , et un indice de référence du 2ème trimestre 2007, de 1435, le loyer de renouvellement plafonné au 1er décembre 2007 s'établit à 7.582,01 euros HT et HC ; que le jugement entrepris sera réformé sur ce point ;
Attendu que l'équité commande de condamner Madame [O] [T] à payer à la société NG OPTIC la somme de 2.000,00 euros au titre des frais hors dépens exposés en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, sauf sur le montant du loyer,
Statuant à nouveau de ce dernier chef,
Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2007 à 7.582,01 euros HT et HC,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne Madame [O] [T] à payer à la SARL NG OPTIC la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne Madame [O] [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
Marguerite-Marie HAINAUTPatrick BIROLLEAU
