République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 29/11/2012
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N° de MINUTE :
N° RG : 11/06698
Jugement (N° 11/01588)
rendu le 15 Septembre 2011
par le Tribunal de Grande Instance de lille
REF : PB/CLBaux commerciaux
APPELANTE
SCP GONZAGUE GRAUWIN NICOLAS CARRE MARTINE DESROUSSEAUX MELANIE DUBOIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me CARLIER substituant Me Marie-Hélène LAURENT (avocat au barreau de DOUAI) ancien avoué
Assistée de Me Yves LETARTRE (avocat au barreau de LILLE)
INTIMÉES
SAS GLB exerçant sous l'enseigne MOLINARD
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Aliette CASTILLE (avocat au barreau de DOUAI) constituée aux lieu et place de Me Philippe Georges QUIGNON anciens avocat et avoué
Assistée de la SCP MARCHAL YVES-MARCHAL NATACHA -FLORENCE MAS-ISABELL E COLLINET-MARCHAL-AS VERITE (avocats au barreau de LILLE)
Société civile MINUSCULE agissant poursuites et diligences de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SCP FRANCOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI (avocats au barreau de DOUAI anciens avoués
Assistée de Me PERREAU de la SCP PERREAU-BERTRAND (avocats au barreau de LILLE)
DÉBATS à l'audience publique du 23 Octobre 2012 tenue par Patrick BIROLLEAU magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Patrick BIROLLEAU, Président de chambre
Sophie VALAY-BRIERE, Conseiller
Stéphanie BARBOT, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Patrick BIROLLEAU, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 juin 2012
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Se prévalant de ce que les locaux loués à la SCI MINUSCULE pour l'exercice d'une activité commerciale ne pouvaient être utilisés qu'en partie à cette fin, la société GLB a assigné la bailleresse et les notaires rédacteurs du bail aux fins de nullité du contrat et de réparation de son préjudice .
Par jugement rendu le 15 septembre 2011, le tribunal de grande instance de Lille a constaté la nullité du bail commercial, dit que MINUSCULE et la SCP de notaires GRAUWIN et autres ont engagé leur responsabilité vis à vis de GLB, condamné solidairement MINUSCULE et la SCP GRAUWIN et autres à payer à GLB les sommes de 150.150,00 euros au titre du prix de cession du droit au bail, 24.420,00 euros au titre des frais liés à la cession du droit au bail, 106.722,57 euros au titre des travaux, a condamné MINUSCULE au paiement de la somme de 16.146,00 euros au titre du dépôt de garantie, dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 16 février 2010 et anatocisme, débouté GLB de ses demande de restitution des loyers versés et au titre du manque à gagner sur la cession du fonds de commerce, fixé au montant des loyers versés l'indemnité d'occupation due par GLB au titre de l'occupation des locaux, dit que la SCP GRAUWIN et autres doit garantir MINUSCULE de la totalité des condamnations prononcées à son encontre et condamné in solidum MINUSCULE et la SCP GRAUWIN et autres à payer à GLB la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCP de notaires Gonzague GRAUWIN, Nicolas CARRE, Martine DESROUSSEAUX, Mélanie DUBOIS a interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions déposées le 19 juin 2012, elle demande :
- à titre principal, de dire que GLB ne dispose plus d'intérêt à agir et est irrecevable en ses demandes dès lors que l'immeuble en cause est exclusivement à usage commercial, les démarches effectuées en cours de procédure par MINUSCULE ayant permis d'obtenir le changement d'affectation, en usage commercial, des étages de l'immeuble exploité ;
- subsidiairement, d'infirmer le jugement et de débouter GLB et MINUSCULE de leurs demandes ;
- de condamner solidairement, ou l'une à défaut de l'autre, GLB et MINUSCULE à lui payer la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société GLB, par conclusions déposées le 1er juin 2012, demande :
- à titre principal, de condamner solidairement MINUSCULE et la SCP GRAUWIN et autres à lui rembourser les sommes suivantes :
- 152.400,00 euros au titre du prix de cession du droit au bail ;
- 24.420,00 euros au titre des frais liés à la cession du droit au bail ;
- 106.722,57 euros au titre des travaux ;
- 177.982,98 euros correspondant à la compensation entre les loyers payés et l'indemnité d'occupation fixée à la valeur locative ;
- 6.246,52 euros au titre du remboursement de la taxe foncière ;
- 601,35 euros au titre du remboursement de la prime d'assurance bailleur ;
- 17.337,98 euros au titre du dépôt de garantie ;
- de condamner solidairement MINUSCULE et la SCP GRAUWIN et autres au paiement de 50.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation de son manque à gagner dans le cadre de la cession du fonds de commerce projetée par elle ;
- à titre subsidiaire, de prononcer la résolution du bail et de condamner solidairement MINUSCULE et la SCP GRAUWIN et autres à lui rembourser les sommes suivantes :
- 152.400,00 euros au titre du prix de cession du droit au bail ;
- 24.420,00 euros au titre des frais liés à la cession du droit au bail ;
- 106.722,57 euros au titre des travaux ;
- 177.982,98 euros correspondant à la compensation entre les loyers payés et l'indemnité d'occupation fixée à la valeur locative ;
- 6.246,52 euros au titre du remboursement de la taxe foncière ;
- 601,35 euros au titre du remboursement de la prime d'assurance bailleur ;
- 17.337,98 euros au titre du dépôt de garantie ;
- de condamner solidairement MINUSCULE et la SCP GRAUWIN et autres au paiement de 50.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation de son manque à gagner dans le cadre de la cession du fonds de commerce projetée par elle ;
- à titre plus subsidiaire, de fixer le montant du loyer à la somme de 11.880,00 euros HT et HC par an et de condamner MINUSCULE à lui rembourser la somme de 497.639,33 euros ;
- en tout état de cause, de condamner solidairement MINUSCULE et la SCP GRAUWIN et autres au paiement de la somme de 5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, de les condamner au paiement des intérêts judiciaires à compter de la date de l'assignation et avec capitalisation en application de l'article 1154 du code civil.
La SCI MINUSCULE, par conclusions déposées le 20 avril 2012, demande :
- à titre principal, de dire que GLB n'a plus d'intérêt à agir par suite du caractère commercial des locaux loués et de la dire irrecevable en ses demandes ;
- subsidiairement, de rejeter toutes les prétentions de GLB ;
- de condamner solidairement, ou l'une à défaut de l'autre, GLB et MINUSCULE au paiement de la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
DISCUSSION
Attendu que, par acte du 4 mars 2008, dressé en la forme authentique par Maître [W], notaire associé de la SCP Gonzague GRAUWIN, Nicolas CARRE, Martine DESROUSSEAUX, Mélanie DUBOIS, la SCI MINUSCULE a donné à bail à la société GLB, exerçant un commerce de parfumerie sous l'enseigne 'MOLINARD', un immeuble sis à [Adresse 6], comprenant un rez-de-chaussée, deux étages et des combles ; que les locaux en cause ont été présentés comme ayant un caractère commercial ainsi que cela résulte du paragraphe 'Objet' de la convention qui stipule que 'le bailleur, par les présentes, fait bail et donne à loyer, pour un usage commercial, au preneur, qui accepte, les locaux et matériels ci-après plus amplement désignés' et de l'absence de distinction opérée par le bail entre des surfaces à usage commercial et des surfaces d'habitation ; qu'il n'est pas contesté par les parties que tel n'était toutefois pas le cas dès lors que les étages de l'immeuble étaient affectés à un usage d'habitation ;
Sur l'intérêt à agir de GLB
Attendu que MINUSCULE et la SCP de notaires prétendent que la situation de l'immeuble, désormais à affectation commerciale, a été régularisée ; que toutefois il résulte de l'article L 631-7-1 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation que 'l'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à [Localité 10], [Localité 9] et [Localité 7], du maire d'arrondissement concerné' ; que, si MINUSCULE produit une mention cadastrale faisant état du caractère commercial de l'immeuble, ce seul document, qui ne constitue pas une autorisation du maire telle que prescrite par l'article L 631-7-1, et qui ne se précise pas l'affectation des étages, ne saurait établir le changement d'usage des locaux à usage d'habitation ; que c'est à donc à tort que MINUSCULE conteste l'intérêt à agir de la société GLB ; que le moyen tendant à l'irrecevabilité des demandes de GLB sera rejeté ;
Sur la nullité du bail
Attendu que l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que 'dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L 631-7-1 du même code, soumis à autorisation préalable' et que 'sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article' ; que, compte tenu de la discordance entre l'affectation promise, correspondant à un usage commercial, et l'affectation réelle des lieux loués, de nature commerciale pour le rez-de-chaussée et à usage d'habitation pour les étages, c'est à raison que les premiers juges ont constaté, en application de l'article L. 631-7 précité, la nullité de plein droit du bail du 4 mars 2008 ; que le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur les responsabilités
Attendu que la Cour confirmera le jugement en ce qu'il a retenu la faute de la société MINUSCULE qui, étant informée de la situation réelle de l'immeuble et n'ayant ni obtenu, ni même sollicité, avant la conclusion du contrat, un quelconque changement d'affectation des locaux à usage d'habitation, a conclu un bail commercial avec GLB ;
Que la décision entreprise le sera également en ce qu'elle a reconnu la responsabilité de la SCP de notaires Gonzague GRAUWIN, Nicolas CARRE, Martine DESROUSSEAUX, Mélanie DUBOIS pour avoir, en rédigeant en la forme authentique un bail mentionnant l'affectation commerciale de l'ensemble de l'immeuble, manqué à son devoir de conseil, alors qu'il lui appartenait de s'assurer de la situation réelle des locaux; que, n'établissant pas que l'acte de renouvellement du bail en date du 11 août 2000, faisant état de cette nature mixte, a été remis à GLB en pièce annexe à la promesse de bail du 1er février 2008 - seul le projet de bail étant joint à la copie du compromis versée aux débats - elle ne rapporte pas la preuve que, comme elle le soutient, le preneur avait connaissance du caractère mixte de l'immeuble ;
Sur la réparation
Attendu que GLB est fondée à obtenir la condamnation de MINUSCULE et de la SCP de notaires au paiement :
- du prix d'acquisition du droit au bail, d'un montant de 150.150,00 euros, le preneur ne pouvant ni, par suite de la nullité du bail, céder le droit au bail, ni en tout état de cause se borner, comme le prétend à tort MINUSCULE, à exploiter le seul rez de chaussée compte tenu de ses besoins ;
- des frais occasionnés par la cession du droit au bail, de 24.420,00 euros ;
Que, sur la restitution des loyers, c'est à raison que les premiers juges ont estimé qu'il n'y avait lieu ni à remboursement du loyer versé, le preneur ayant occupé les locaux loués, ni à diminution, par rapport aux loyers payés, du montant de l'indemnité d'occupation due par GLB au titre de l'occupation des locaux - les éléments invoqués par GLB, notamment le rapport d'expertise non contradictoire de Monsieur [U], ne permettant pas d'établir que le loyer initial aurait été surévalué - et ont débouté GLB de ses demandes sur ce point ;
Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté GLB de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un manque à gagner dans le cadre de la cession du fonds de commerce projetée par elle, les estimations d'agents immobiliers sur un prix de cession étant insuffisantes, hors de toute proposition ferme, à démontrer le préjudice allégué, au surplus hypothétique ;
Que le jugement sera confirmé sur ces points ;
Attendu, sur le coût des travaux supportés par GLB à hauteur de 106.722,57 euros, que la Cour observe que ces travaux ont permis à GLB d'exploiter les locaux à partir du 4 mars 2008 et de dégager un bénéfice ; que, compte tenu de la courte durée d'exploitation et de l'impossibilité dans laquelle s'est trouvé le preneur d'amortir en totalité l'investissement réalisé, il convient de ne faire droit à la demande de remboursement de GLB qu'à hauteur de 50 %, soit 53.361,29 euros ;
Que, sur le dépôt de garantie, le montant auquel a droit GLB sera fixé à la somme de 17.337,98 euros ;
Qu'enfin, GLB est fondée à obtenir le remboursement par le bailleur, non contesté, des sommes de 6.246,52 euros au titre du remboursement de la taxe foncière et de 601,35 euros au titre du remboursement de la prime d'assurance bailleur ;
Que le jugement sera réformé en ce sens ;
Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCP GRAUWIN et autres à garantir MINUSCULE de la totalité des condamnations prononcées à son encontre, et sur les condamnations accessoires ; que l'équité commande de condamner solidairement MINUSCULE et la SCP GRAUWIN et autres à payer à GLB la somme de 3.000,00 euros au titre des frais hors dépens exposés en cause d'appel;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, sauf sur le coût des travaux et le dépôt de garantie,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne solidairement la SCI MINUSCULE et la SCP Gonzague GRAUWIN, Nicolas CARRE, Martine DESROUSSEAUX, Mélanie DUBOIS au paiement de la somme de 53.361,29 euros au titre des travaux d'aménagement des locaux,
Condamne la SCI MINUSCULE au paiement de la somme de 17.337,98 euros au titre du dépôt de garantie,
Ajoutant au jugement,
Condamne la SCI MINUSCULE à payer à la société GLB les sommes de 6.246,52 euros au titre du remboursement de la taxe foncière et de 601,35 euros au titre du remboursement de la prime d'assurance bailleur,
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 16 février 2010,
Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,
Condamne in solidum la SCI MINUSCULE et la SCP Gonzague GRAUWIN, Nicolas CARRE, Martine DESROUSSEAUX, Mélanie DUBOIS à payer à la société GLB la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne in solidum la SCI MINUSCULE et la SCP Gonzague GRAUWIN, Nicolas CARRE, Martine DESROUSSEAUX, Mélanie DUBOIS aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
Marguerite Marie HAINAUTPatrick BIROLLEAU
