République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 26/09/2013
***
N° de MINUTE : 13/
N° RG : 11/08544
Jugement (N° 10/01428)
rendu le 13 Décembre 2011
par le Tribunal de Grande Instance de DOUAI
REF : SD/KH
APPELANTS
Monsieur [K] [L]
DECEDE
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 4]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Christine METTETAL-DONDEYNE (avocat au barreau de DOUAI)
Madame [N] [Z] veuve [L] ès-qualités d'héritière de Monsieur [K] [L], décédé
née le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 6]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Christine METTETAL-DONDEYNE (avocat au barreau de DOUAI)
Mademoiselle [O] [L] ès-qualités d'héritière de Monsieur [K] [L], décédé
né le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 5]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Christine METTETAL-DONDEYNE (avocat au barreau de DOUAI)
Mademoiselle [I] [L] ès-qualités d'héritière de Monsieur [K] [L], décédé
né le [Date naissance 3] 1982 à [Localité 5]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Christine METTETAL-DONDEYNE (avocat au barreau de DOUAI)
SARL LES DEUX CLES
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Christine METTETAL-DONDEYNE (avocat au barreau de DOUAI)
INTIMÉE
SA SOFETEC
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qulité audit siège
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-Hélène LAURENT (avocat au barreau de DOUAI)
Assistée de Me Patricia LE TOUARIN LAILLET (avocat au barreau de PARIS)
DÉBATS à l'audience publique du 29 Mai 2013 tenue par Sandrine DELATTRE magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Véronique DESMET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Christine PARENTY, Président de chambre
Philippe BRUNEL, Conseiller
Sandrine DELATTRE, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2013 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine PARENTY, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 avril 2013
***
Vu le jugement contradictoire du 13 décembre 2011 du tribunal de grande instance de Douai, qui a débouté la SARL LES DEUX CLEFS et [K] [L] de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés à verser à la SA SOFETEC la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter la charge des dépens ;
Vu l'appel interjeté le 22 décembre 2011 par la SARL LES DEUX CLEFS et [K] [L];
Vu les conclusions déposées le 12 juin 2012 pour [K] [L] et la SARL LES DEUX CLEFS, aux termes desquelles ils sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a admis l'existence de la sous location et d'un devoir de conseil de l'expert-comptable envers son client, d'infirmation pour le surplus, demandant à la cour de condamner la société SOFETEC au paiement de 22 766 euros au titre des frais de justice engagés, de 72 121, 75 euros au titre du manque à gagner, 6 576, 12 euros au titre des frais de licenciement de [V] [L] et [C] [G], 477 529 euros correspondant à la valeur du fonds de commerce, 15000 euros au titre de dommages-intérêts pour préjudice moral de [K] [L], 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont recouvrement au profit de maître METTETAL DONDEYNE, avocat ;
Vu le décès de [K] [L] intervenu le [Date décès 1] 2012 ;
Vu les conclusions déposées le 5 novembre 2012 pour [N] [Z] épouse [L], [O] [L], [I] [L], aux termes desquelles elles demandent à la cour de leur donner acte de ce qu'elles reprennent l'instance en qualité d'héritières de [K] [L] ;
Vu les conclusions déposées le 15 janvier 2013 pour la SA SOFETEC, aux termes desquelles elle sollicite la confirmation du jugement entrepris par substitution de motifs après avoir constaté que la mise à disposition de l'appartement constitué par le premier et le second étages du [Adresse 2] ne pouvait constituer une sous-location du bail commercial du rez-de-chaussée de la même adresse, de constater que la société LES DEUX CLEFS avait des moyens d'agir sur la perte de chance de voir son bail renouvelé, et demande en conséquence à la cour de débouter la société LES DEUX CLEFS, [N] [Z] épouse [L], [O] [L], [I] [L] de leurs demandes, à titre subsidiaire de confirmer purement et simplement la décision entreprise en toutes ses dispositions, et en toute hypothèse de condamner [N] [Z] épouse [L], [O] [L], [I] [L] in solidum à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter la charge des dépens ;
Vu l'ordonnance de clôture du 11 avril 2013;
Référence étant faite au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, il suffit de rappeler que par acte sous seing privé du 30 mars 1994, la SARL BRASSERIE DEVELOPPEMENT, aux droits de laquelle s'est trouvée la SARL BRASSERIE DEVELOPPEMENT PATRIMOINE, donnait à bail commercial à monsieur [B] et madame [J] un immeuble à usage commercial de café, bar, restaurant, et à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 1994, et que par acte de transport de bail du 30 juin 1999, la SARL LES DEUX CLEFS, gérée par [K] [L], venait aux droits de monsieur [B] et madame [J].
La société SOFETEC, expert comptable de la société LES DEUX CLEFS rédigeait, à la demande de cette dernière, les contrats de travail de [V] [L] et [C] [G], frère et belle soeur de [K] [L], aux termes desquels un logement de fonction était mis à leur disposition, dans l'immeuble objet du bail commercial ;
La société SOFETEC ne prévoyait pas le concours du bailleur dans le cadre de cette mise à disposition d'un logement de fonction, occupé par [V] [L] et [C] [G] à compter du 3 janvier 2001 ;
Par jugement du 8 juin 2004 le tribunal de grande instance de Douai, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Douai du 8 septembre 2005, rejetait la demande de résiliation de bail pour violation des clauses de ce dernier relativement à la sous-location, formée par la SARL BRASSERIE DEVELOPPEMENT PATRIMOINE.
La demande de renouvellement du bail formulée par la SARL LES DEUX CLEFS le 16 juin 2005 ayant été refusée le 18 juillet 2005 par la bailleresse, avec refus d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, la SARL LES DEUX CLEFS, contestant ce refus de renouvellement, assignait la SARL BRASSERIE DEVELOPPEMENT PATRIMOINE devant le tribunal de grande instance de Douai, par acte d'huissier de justice du 23 janvier 2006.
Par jugement du 5 juin 2007 le tribunal déclarait infondé le refus de renouvellement, et disait que le bail était renouvelé à compter du 16 juin 2005.
Par arrêt du 16 septembre 2008, la cour d'appel de Douai infirmait ce jugement et, statuant à nouveau, déclarait légitime le refus de renouvellement du bail, ordonnait l'expulsion des lieux loués sous astreinte, condamnait la SARL LES DEUX CLEFS à payer à la SARL BRASSERIE DEVELOPPEMENT PATRIMOINE une indemnité d'occupation ainsi qu'une indemnité procédurale de 2000 euros, aux motifs notamment qu'il résultait d'une 'accumulation de manquements perpétrés et réitérés dans de telles circonstances, des violations de la part du preneur des obligations du bail suffisamment gaves et répétées pour constituer un motif légitime, pour le bailleur, de s'opposer au renouvellement du bail sans indemnité d'éviction en application de l'article L145-17 I du code de commerce'.
Estimant, dans ce contexte, que la responsabilité de la SA SOFETEC, expert-comptable de la SARL LES DEUX CLEFS pouvait être engagée, cette dernière et [K] [L] l'assignaient devant le tribunal de grande instance de Douai aux fins d'indemnisation, procédure qui donnait lieu au jugement déféré.
Au soutien de leur appel la SARL LES DEUX CLEFS et les héritières de [K] [L], reprenant l'instance initiée par ce dernier, exposent que la SA SOFETEC, en sa qualité de rédactrice des contrats de travail dans lesquels figuraient un logement de fonction dans les locaux loués par la SARL LES DEUX CLEFS, avait l'obligation d'informer cette dernière de toute difficulté, de la conseiller et d'appeler le bailleur à l'acte de sous location, ne pouvant ignorer ni l'existence du bail commercial, ni la législation applicable en la matière en cas de sous location, et devant assurer l'efficacité des actes rédigés.
Elles affirment par ailleurs que la SA SOFETEC a engagé sa responsabilité en ne vérifiant pas avec diligence et sérieux l'adéquation entre les factures et le paiement des loyers.
Selon elles l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 16 septembre 2008, puis l'arrêt de la cour de Cassation du 5 janvier 2010, établissent que la cause essentielle du non renouvellement du bail par le bailleur est l'existence d'une sous location non déclarée, ce qui justifie la condamnation de la société SOFETEC à les indemniser aux titres des frais de justice liés à la procédure qui a débuté le 8 avril 2003 pour se terminer le 5 janvier 2010 devant la cour de Cassation, du manque à gagner de la SARL LES DEUX CLEFS, de la valeur du fonds de commerce, des frais de licenciement des deux salariés concernés par les deux contrats de travail avec logement de fonction, à savoir [V] [L], frère du gérant, et [C] [G], et du préjudice moral de [K] [L] qui, usé par les différentes procédures, a dû faire face à un syndrome dépressif, à l'atteinte faite à ses réputation et crédibilité et initier le licenciement de son propre frère et de sa belle soeur.
En réponse, la société SOFETEC expose qu'aucune faute ne peut lui être reprochée la mise à disposition du logement de fonction correspondant non à une sous location de bail, mais tout au plus à une occupation sans droit ni titre, dés lors qu'il existe une incohérence entre les superficies du bail commercial, qu'elle n'a pas rédigé, et du local mis à disposition, qui révèle que le bail ne prévoyait nullement de louer l'intégralité de l'immeuble et notamment l'appartement situé aux premier et second étages, aucune erreur de plume ne pouvant être invoquée ; en outre, elle ajoute qu'elle n'avait aucune mission d'audit des baux commerciaux de sa cliente ;
A titre subsidiaire, elle soutient que le défaut d'information du bailleur, s'agissant de la mise à disposition d'un logement ne constitue pas une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, d'autant que la sous-location était autorisée par le bail, et que le refus de renouvellement du bail commercial est essentiellement lié au non paiement des loyers, l'absence du bailleur au premier acte de sous location n'ayant pas été jugé suffisant en tant que tel pour justifier précédemment la demande de résiliation de bail.
Enfin elle prétend qu'on ne peut lui reprocher de ne pas avoir attiré l'attention de son client sur les conséquences d'un défaut de paiement des loyers, la SARL LES DEUX CLEFS les connaissant parfaitement, cela étant rappelé au bail, et ayant été visé dans deux commandements de payer visant la clause résolutoire.
S'agissant du préjudice, elle indique que celui résultant d'un défaut de conseil ne peut s'analyser qu'en une perte de chance, qui doit apparaître comme étant suffisamment sérieuse, en l'espèce celle de voir le bail renouvelé. Or la non information du bailleur lors de la première sous location n'a pas été jugée comme un motif sérieux de résiliation du bail, le bailleur a été informé de la seconde sous location faite au profit de monsieur [L], tandis que la SARL LES DEUX CLEFS, en ne payant pas ses loyers, a ruiné toute possibilité de voir son bail renouvelé. Dans ces conditions elle estime que les préjudices invoqués ne sont pas dus ou, à tout le moins doivent être revus à la baisse.
SUR CE
Sur les fautes reprochées à la société SOFETEC
La société SOFETEC ne conteste pas avoir rédigé les contrats de travail des salariés de la SARL LES DEUX CLEFS, [V] [L] et [C] [L] née [G], ce qui est avéré par les éléments de la procédure ;
Ces contrats de travail prévoyaient la mise à disposition de l'appartement situé dans les étages du local commercial exploité par la société LES DEUX CLEFS, moyennant un loyer mensuel de 2500 euros ;
Même si la mission principale de la société SOFETEC était la réalisation de la comptabilité pour la société LES DEUX CLEFS, il n'en demeure pas moins qu'en acceptant une mission de rédacteur de contrats de travail, elle devait non seulement conseiller et informer ses clients dans le cadre de cette mission précise mais également faire en sorte d'assurer l'efficacité de ces actes juridiques ;
La société SOFETEC estime que cette mise à disposition correspond non à une sous location exigeant le concours du bailleur à l'acte, mais à une occupation sans droit ni titre, dés lors qu'il existe une incohérence entre les superficies du bail commercial, qu'elle n'a pas rédigé, et du local mis à disposition, qui révèle que le bail ne prévoyait nullement de louer l'intégralité de l'immeuble et notamment l'appartement situé aux premier et second étages, aucune erreur de plume ne pouvant être invoquée ;
Cependant, comme cela résulte des arrêts de la cour d'appel de Douai des 8 septembre 2005 et 16 septembre 2008, le bailleur a toujours reproché à la société LES DEUX CLEFS, d'avoir sous loué une partie de l'immeuble donné à bail, ce qui révèle que dans l'esprit des parties il n'y avait aucune ambiguïté sur le fait que la société LES DEUX CLEFS était locataire de l'ensemble de l'immeuble sis [Adresse 2], comprenant le local commercial et l'appartement situé dans les étages, les incohérences relatives aux superficies résultant incontestablement d'une erreur matérielle lors de la rédaction du bail accordé à la société LES DEUX CLEFS ;
Ceci est d'ailleurs corroboré par la convention de mise à disposition d'un logement de fonction régularisée 1er septembre 2003 entre la SARL LES DEUX CLEFS, [V] et [C] [L], et la SARL BRASSERIE ET DEVELOPPEMENT PATRIMOINE, bailleur, aux termes des quelles cette dernière indique être informée de la mise à disposition du logement dépendant de l'immeuble dont la SARL LES DEUX CLEFS est locataire principale sis [Adresse 2], et lui donne acte de ce qu'elle a été appelée à concourir au contrat de mise à disposition ;
Il s'ensuit que la mise à disposition de l'appartement situé à l'étage de l'immeuble dont s'agit par la SARL LES DEUX CLEFS au profit de [V] et [C] [L], prévue aux termes des contrats de travail rédigés par la société SOFETEC, était incontestablement une sous location au sens de l'article L 145-31 du code de commerce, nécessitant d'appeler le bailleur à concourir aux actes ;
En ne respectant pas cette exigence légale, la société SOFETEC a manqué à ses obligations d'information, de conseil et de diligence nécessaires pour assurer l'efficacité des actes juridiques rédigés par elle, et a ainsi commis une faute à l'égard de la société LES DEUX CLEFS;
En second lieu, il est reproché à la société SOFETEC, de ne pas avoir vérifié avec diligence et sérieux l'adéquation entre les factures et le paiement des loyers ;
Outre que le seul tableau établi unilatéralement par elle sans la moindre communication d'éléments comptables à l'appui, ne permet pas d'établir un tel manque de diligence de la part de l'expert comptable, la société LES DEUX CLEFS ne fait aucun lien entre ce grief et le préjudice qu'elle invoque résultant du refus de renouvellement du bail ;
Par ailleurs, il convient de préciser que l'obligation de payer régulièrement les loyers résulte clairement du contrat de bail signé par la SARL LES DEUX CLEFS et des factures adressées par le bailleur, obligation d'ailleurs respectée dans un premier temps, et qui a été rappelée aux termes de deux commandements de payer, insistant par ailleurs sur les conséquences en cas de violation du contrat ainsi que sur l'intention du bailleur de ne pas renouveler le bail formulée dés 2003 ;
En ne payant pas régulièrement ses loyers, la société LES DEUX CLEF s'est rendue seule responsable des différentiels qu'elle invoque entre le montant des paiements et le montant des factures, ainsi que des conséquences, le devoir de conseil de l'expert comptable ne pouvant s'étendre aux obligations dont la SARL LES DEUX CLEFS avait connaissance et qui lui avaient été rappelées à de nombreuses reprises par le bailleur, ni aux circonstances dont elle avait connaissance pour les avoir créées ;
Sur le préjudice invoqué et le lien de causalité
La SARL LES DEUX CLEFS, [N] [Z] épouse [L], [O] [L], et [I] [L] soutiennent que la cause essentielle du non renouvellement du bail par le bailleur est l'existence de la sous location non déclarée à la suite de la faute commise par la société SOFETEC ;
Cependant, aux termes de l'arrêt définitif de la cour d'appel de Douai du 8 septembre 2005, il a été jugé que le défaut d'information relatif à la première sous location, 'par ailleurs autorisée dans son principe par le contrat de bail, ne peut constituer une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail sollicitée par la SARL BDP', soulignant 'la brièveté du manquement eu égard à la durée du bail et son peu de gravité';
L'acceptation par le bailleur de participer à l'acte du 1er septembre 2003 de mise à disposition de l'appartement au profit de [V] et [C] [L], d'une part, a permis de mettre un terme à compter de cette date au manquement antérieur, d'autre part, révèle que la sous location en elle même, autorisée par le bail, ne posait pas de problème au bailleur ;
En outre, avant cette date, [V] et [C] [L] avaient manifestement quitté les lieux, un constat d'huissier du 12 août 2003 révélant qu'il n'y avait plus de meubles aux premier, deuxième et troisième étages de l'immeuble donné à bail ;
Dans son arrêt définitif du 16 septembre 2008, la cour d'appel de Douai a certes compté parmi les manquement justifiant le non renouvellement du bail, l'absence d'appel du bailleur à concourir au premier acte de sous location, mais également les retards réguliers dans le paiement des loyers depuis le 1er juillet 2003, ayant contraint le bailleur à délivrer plusieurs commandements les 7 novembre 2003, et 12 avril 2005 ;
Il résulte d'ailleurs de cet arrêt que le commandement délivré le 7 novembre 2003 contenait déjà 'en bas de seconde page l'expression de l'intention du bailleur de faire appliquer les dispositions de l'article L145-17 du code de commerce relatif au refus de renouvellement sans indemnité d'éviction' ;
Dans ces conditions et eu égard aux manquements graves et réitérés à l'obligation de payer le loyer, la SARL LES DEUX CLEFS, n'avait aucune chance de voir renouveler le bail dont elle bénéficiait, même si l'information du bailleur avait été correctement réalisée dans le cadre de la première sous location ;
Au titre du préjudice, la SARL LES DEUX CLEFS, [N] [Z] épouse [L], [O] [L], et [I] [L] réclament la somme de 22 766 euros au titre des frais de justice engagés ayant abouti à l'arrêt de la cour de Cassation du 5 janvier 2010, de 72 121, 75 euros au titre du manque à gagner, de 6 576, 12 euros au titre des frais de licenciement de [V] [L] et [C] [G], de 477 529 euros correspondant à la valeur du fonds de commerce, et de15000 euros au titre de dommages-intérêts pour préjudice moral de [K] [L] ;
L'ensemble de ces préjudices sont directement liés au non renouvellement du bail qui était inéluctable du fait du non paiement des loyers par la SARL LES DEUX CLEFS;
Il s'ensuit que la SARL LES DEUX CLEFS, [N] [Z] épouse [L], [O] [L], et [I] [L] n'établissent pas le lien de causalité entre les préjudices invoqués et la faute de l'expert comptable lors de la rédaction des contrats de travail de [V] et [C] [L] ;
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;
La SARL LES DEUX CLEFS, [N] [Z] épouse [L], [O] [L], et [I] [L] qui succombent seront condamnées aux dépens et déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société SOFETEC les frais exposés par elle en cause d'appel et non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'indemnité allouée en première instance étant confirmée.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette les demandes de la SARL LES DEUX CLEFS, [N] [Z] épouse [L], [O] [L], et [I] [L] fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SARL LES DEUX CLEFS, [N] [Z] épouse [L], [O] [L], et [I] [L] à payer à la société SOFETEC la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel,
Condamne la SARL LES DEUX CLEFS, [N] [Z] épouse [L], [O] [L], et [I] [L] aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
M.M. HAINAUTC. PARENTY
