République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 30/10/2014
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SUR RENVOI DE CASSATION
N° de MINUTE :
N° RG : 13/06624
Jugement (10/00936) du tribunal de grande instance de Lille du 10 mai 2011
Arrêt (11/03691) de la Cour d'Appel de Douai eu 17 avril 2012
Arrêt rendu le 09 Octobre 2013 par le Cour de Cassation de PARIS
REF : BP/PC
DEMANDEURS A LA SAISINE
Monsieur [Q] [M] [F]
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 2]
de nationalité Française, gérant de société
et
Madame [Y] [R] épouse [F]
née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 1]
de nationalité Française
demeurant ensemble [Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentés par Me Isabelle CARLIER, avocat au barreau de DOUAI
assistés de Me Alain BILLEMONT, avocat au barreau de LILLE
DEFENDEUR
Monsieur [A] [X]
né le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 3]
de nationalité Française, architecte,
demeuranty [Adresse 3]
[Adresse 3]
et actuellement [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté et assisté par Me Véronique DUCLOY, avocat au barreau de LILLE, substituée à l'audience par Me Mathilde DEGAIE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Martine ZENATI, Président de chambre
Bruno POUPET, Conseiller
Thomas SPATERI, Conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Claudine POPEK
DÉBATS à l'audience publique du 12 Mai 2014 après rapport oral de l'affaire par Bruno POUPET
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2014 après prorogation du délibéré du 2 juillet 2014 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno POUPET, conseiller, en remplacement de Martine ZENATI, Président empêché et Claudine POPEK, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 avril 2014
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Suivant compromis de vente du 11 mars 2005, Monsieur [Q] [F] et Madame [Y] [R], son épouse, se sont portés acquéreurs d'un terrain à bâtir situé [Adresse 2], situé en zone Udb 0,20 du plan local d'urbanisme (section de parc), sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de lotir autorisant quatre lots.
Ils ont alors confié à Monsieur [A] [X], architecte, une mission définie, selon la note d'honoraires de celui-ci en date du 21 juin 2005, comme une mission d'assistance pour le montage d'un dossier de lotissement et consistant en :
- rendez-vous sur place, au bureau, chez le géomètre,
- conception du projet de lotissement en quatre lots,
- établissement du règlement de construction,
moyennant 2990 euros.
Parallèlement, la société de géomètres experts [L] et [Z] était chargée d'établir le plan de division et le cabinet d'études Strate investi d'une mission d'étude et de maîtrise d'oeuvre en matière de VRD (voirie et réseaux divers).
Monsieur [X] a présenté à Monsieur et Madame [F] un dossier au vu duquel une autorisation de lotir en quatre lots leur a été délivrée le 25 novembre 2005.
Ces lots, numérotés de 20 à 23, étaient destinés, pour les trois premiers, à être vendus et le quatrième à accueillir l'habitation de Monsieur et Madame [F].
Ces derniers ont régularisé le 6 décembre 2005 une promesse unilatérale de vente du lot n° 21 au profit de Monsieur [B], lequel, par courrier du 17 février 2006, a déclaré renoncer à son projet en arguant d'une différence entre la SHON
(surface hors oeuvre nette) qui avait été mentionnée dans l'acte conformément aux indications données par le dossier établi par Monsieur [X], et la surface réellement constructible, notablement inférieure.
Monsieur et Madame [F] ont sollicité et obtenu en référé une mesure d'expertise, relative aux surfaces effectivement constructibles et à la fiabilité du travail de Monsieur [X], confiée à Monsieur [H], lequel s'est adjoint Monsieur [I] en qualité de sapiteur pour l'évaluation du préjudice éventuellement subi.
L'expert judiciaire a conclu :
- que les SHON maximales mentionnées par Monsieur [X], résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque parcelle, étaient exactes,
- que cependant, compte tenu de l'emprise de la voirie et de règles d'urbanisme strictes applicables à la zone considérée, la surface réellement constructible était au maximum de 187,43 m² pour la parcelle n° 20, au lieu des 468,70 m² annoncés, et de 246,75 m² pour la parcelle n° 21 au lieu des 383 m² annoncés,
- qu'il n'y avait pas de difficulté pour les lots n° 22 et 23.
.Monsieur et Madame [F] ont dès lors reconsidéré leur projet et divisé leur terrain en trois lots seulement (numérotés de 20 à 22), dont deux ont été vendus et l'un consacré à l'édification d'une habitation à leur propre usage.
Ils ont fait assigner Monsieur [X] devant le tribunal de grande instance de Lille afin de le voir condamner à leur payer à titre principal la somme de 527 285,33 euros en réparation du préjudice que ce dernier leur aurait causé par les erreurs qu'il aurait commises, préjudice résultant, d'une part, de la différence entre le prix de vente des parcelles 20 et 21 et celui qu'ils pouvaient espérer de la vente des trois parcelles initialement prévues et réservées, d'autre part des frais engendrés par la modification du projet. Ils ont également conclu à l'annulation du rapport d'expertise pour violation du principe du contradictoire.
Monsieur [X] s'est opposé à ces prétentions et a présenté des demandes reconventionnelles.
Par jugement contradictoire du 10 mai 2011, le tribunal a :
- prononcé l'annulation de la partie du rapport d'expertise consacrée à l'évaluation du préjudice de Monsieur et Madame [F],
- débouté ces derniers du surplus de leurs demandes,
- débouté Monsieur [X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné in solidum Monsieur et Madame [F] aux dépens et au paiement au défendeur d'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ce jugement, frappé d'appel par Monsieur et Madame [F], a été confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d'appel de Douai du 17 avril 2012.
Sur pourvoi formé par Monsieur et Madame [F], et par décision du 9 octobre 2013, la cour de cassation a cassé cet arrêt et renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Douai autrement composée, après avoir énoncé qu'en statuant par des motifs qui ne suffisent pas à exclure la faute de l'architecte, tenu d'un devoir de conseil envers son client, la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision.
C'est dans ces conditions que Monsieur et Madame [F] ont à nouveau saisi la cour d'appel de Douai.
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Aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur et Madame [F] demandent à la cour de :
- réformer partiellement le jugement rendu le 10 mai 2011 par le tribunal de grande instance de Lille,
- déclarer Monsieur [X] entièrement responsable du préjudice subi par eux du fait de l'impossibilité de commercialiser normalement en quatre lots le lotissement dénommé 'le 433" à Marc-en-Baroeul,
- le condamner à leur payer une indemnité de 527 285,33 euros, outre 40 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle Carlier,
- à titre subsidiaire, ordonner une nouvelle expertise.
Ils soutiennent à cet effet :
- qu'il pèse sur l'architecte une obligation de conseil en vertu de laquelle celui-ci doit éclairer ses clients sur tous les aspects de l'entreprise que ces derniers lui demandent d'étudier et de réaliser et donc vérifier la faisabilité du projet,
- que Monsieur [X] a été chargé de la conception d'un projet de lotissement en quatre lots et de l'établissement du règlement de construction,
- qu'il a manqué à son obligation d'information en mentionnant, dans le document qu'il a présenté, la SHON maximale résultant de l'application pure et simple du coefficient d'occupation des sols sans donner d'explications sur l'influence, sur cette SHON, de l'emprise de la voirie et des contraintes résultant des règlements d'urbanisme applicables au secteur considéré, et sans préciser, par conséquent, la surface effectivement constructible, qui était nettement inférieure en ce qui concerne les lots n° 20 et 21,
- que compte tenu de ces surfaces constructibles réduites et des contraintes susvisées, il a manqué à son obligation de conseil en s'abstenant d'évoquer le caractère inopportun, pour une commercialisation efficace, de la constitution de quatre lots dans la mesure où ceux-ci ne pouvaient correspondre au niveau haut de gamme de ce secteur résidentiel très prisé ni permettre les constructions de standing en rapport avec ce niveau, et de suggérer en conséquence une division, préférable, en trois lots,
- qu'il en est résulté pour eux un manque à gagner et l'obligation d'exposer des frais supplémentaires dont il appartient à Monsieur [X] de les indemniser.
Monsieur [X] conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de Monsieur et Madame [F] à lui payer les sommes de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Il fait valoir en ce sens :
- que le projet de Monsieur et Madame [F], à savoir la constitution de quatre lots, condition suspensive de leur achat du terrain, était arrêté antérieurement à son intervention,
- qu'ils lui ont confié en conséquence l'élaboration d'un projet de lotissement précisément en quatre lots,
- qu'il a rempli cette mission en établissant un projet réalisable, qui a été approuvé par l'autorité administrative et a permis la délivrance d'un permis de lotir,
- qu'il ressort, d'une part, du rapport de l'expert que la SHON maximale qu'il a mentionnée est exacte et que le règlement de lotissement à la rédaction duquel il a participé donnait à un acquéreur, ayant tout loisir de se faire conseiller, tous les éléments utiles, d'autre part, des multiples échanges intervenus entre les différents intervenants que Monsieur et Madame [F] maîtrisaient parfaitement les notions de surface constructible et d'emprise au sol,
- qu'en revanche, il ne lui appartenait nullement d'apprécier la rentabilité financière du projet, ce qui ne relève pas de ses compétences,
- qu'il a donc satisfait à ses obligations contractuelles,
- qu'en toute hypothèse, il ne peut être tenu pour responsable de la prétendue impossibilité de commercialiser quatre lots et du préjudice allégué, au demeurant grandement surévalué ainsi que cela résulte du rapport, établi contradictoirement, de l'expert assisté de son sapiteur.
SUR CE
Vu les articles 1134, 1147 et suivants du code civil ;
Attendu que la responsabilité contractuelle suppose que soit établie la preuve d'une faute et d'un préjudice unis par un lien de causalité ;
Attendu qu'il est constant que l'architecte est tenu à l'égard de son client d'une obligation d'information et de conseil portant notamment sur la 'faisabilité' de l'opération envisagée ;
Attendu, en l'espèce, que Monsieur [L], géomètre, a déclaré à l'expert, par un dire de son conseil annexé au rapport, que dès ses premiers contacts avec Monsieur [F] en octobre 2004, il avait donné un avis réservé quant à l'opportunité de diviser le terrain en quatre lots, compte tenu entre autres de la configuration des lieux et des contraintes d'urbanisme, et avait alors demandé à Monsieur [F] l'intervention d'un architecte ;
qu'en réponse et par un dire de son conseil du 8 novembre 2006, également annexé au rapport, Monsieur [F] a précisé qu'il avait eu dès l'origine l'intention de consulter un architecte et que ce n'était pas la déclaration de Monsieur [L] sur le fait qu'il ne 'sentait' pas la division en quatre lots qui l'avait convaincu de requérir le concours d'un architecte ;
qu'il admet ainsi avoir connu dès cette époque les réserves du géomètre sur l'opportunité d'une division en quatre lots ;
que Monsieur et Madame [F] ont néanmoins signé le 11 mars 2005 un compromis de vente pour se porter acquéreurs du terrain dont il s'agit sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de lotir autorisant quatre lots ;
et que la mission confiée par Monsieur et Madame [F] à Monsieur [X], dont il n'est pas contesté qu'il avait connaissance de l'existence de cette condition suspensive, était précisément la conception du projet de lotissement en quatre lots et l'établissement du règlement de construction correspondant et non pas une étude
des modalités les plus adéquates, sur les plans technique et économique, de lotir le terrain ;
que la division en quatre lots apparaissait dès lors comme essentielle pour Monsieur et Madame [F] ; que si ces derniers affirment qu'en réalité, ils n'attendaient de Monsieur [X] qu'une étude de la faisabilité d'un lotissement composé de quatre lots mais n'imposaient pas ce mode de division, il ne ressort d'aucune pièce qu'ils l'aient dit en ces termes ou clairement fait comprendre à Monsieur [X] ;
que dans ces conditions, alors que ce dernier a conçu un projet de division en quatre lots sur lesquels il était effectivement possible d'élever des constructions et qui a permis l'obtention d'un permis de lotir, et a ainsi prouvé la faisabilité, au moins sur le plan technique, du projet, il ne saurait lui être reproché de n'avoir pas d'emblée proposé ou conseillé un découpage en trois lots ;
Attendu toutefois, d'une part, qu'il ressort certes des courriels échangés par les parties que Monsieur [F] maîtrisait un certain nombre de questions techniques qui lui étaient soumises pour avis ou information, mais que la lettre que celui-ci et son épouse ont adressée à Monsieur [X] le 28 février 2006, après avoir été informés par Monsieur [B] de ce qu'il renonçait à acheter la parcelle n° 21 et des raisons de sa décision, lettre par laquelle ils lui demandaient une étude urgente sur les superficies effectivement constructibles, révèle qu'ils n'avaient pas perçu que la SHON mentionnée par Monsieur [X], qu'ils ont reproduite dans la promesse de vente qu'ils ont eu l'occasion de signer, n'était pas la superficie effectivement constructible ; à tout le moins, puisque Monsieur [X] souligne qu'il était précisé que la SHON mentionnée était la SHON maximale, qu'ils n'avaient pas perçu l'ampleur de l'écart susceptible d'exister entre la SHON résultant de la simple application du coefficient d'occupation des sols et la surface réellement constructible, écart qui s'est avéré considérable pour les parcelles 20 et 21;
qu'en effet, l'expert explique qu'il convient, pour déterminer la surface effectivement constructible, de prendre en compte tant les règles du plan local d'urbanisme que le règlement strict du lotissement Desurmont, lotissement plus vaste dans lequel se situe le terrain considéré (largeur minimale des voies d'intérêt privé, nombre de places de stationnement, hauteur des constructions, hauteur de l'égout des toits, pente des toitures, nature des ouvertures de toit ...) ; que cette réglementation limite à la fois les dimensions des immeubles susceptibles d'être érigés et la créativité pouvant être déployée dans leur conception ;
que l'expert, après avoir exposé que le tableau dressé par Monsieur [X] dans le règlement de construction mentionne pour chaque parcelle sa superficie, sa SHON maximale (après application du COS) et la surface de voirie grevant la parcelle, estime que le règlement de lotissement donnait à l'acquéreur, qui avait tout le loisir de se faire conseiller, tous les éléments utiles, mais admet qu'en première lecture, un acquéreur totalement profane peut s'interroger sur la signification de ces indications et que le règlement de lotissement 'n'est pas parfaitement limpide' sur ces points ;
que Monsieur [X], architecte, était à même de mesurer les contraintes de la réglementation susvisée sur la taille et la conception architecturale des immeubles appelés à être construits et, sans être un spécialiste de l'investissement immobilier mais doté d'une expérience professionnelle dans la région, d'en mesurer les inconvénients dans un secteur résidentiel recherché par une clientèle exigeante ;
qu'il lui appartenait dès lors de donner aux maîtres de l'ouvrage, dans le cadre strict de la mission effectivement limitée qui était la sienne, des données techniques aussi précises que possible leur permettant à la fois de mesurer par eux-mêmes l'intérêt de leur projet et, dans l'éventuelle poursuite de celui-ci, de fournir à des
acquéreurs potentiels des informations immédiatement compréhensibles, à tout le moins sur un élément aussi décisif, en particulier dans un tel quartier, que la surface effectivement constructible ;
que Monsieur [X] a manqué à cette obligation d'information ;
Attendu, toutefois, que c'est à tort que Monsieur et Madame [F] entendent voir déclarer Monsieur [X], en raison de cette faute, 'entièrement responsable du préjudice subi par eux du fait de l'impossibilité de commercialiser normalement en quatre lots le lotissement' ;
que c'est à juste titre que Monsieur [X] insiste sur le fait qu'il a conçu un projet de division en quatre lots sur lesquels il était effectivement possible d'élever des constructions et qui a permis l'obtention d'un permis de lotir, ce qui était, comme cela a été souligné ci-dessus, l'objet premier et express de sa mission ;
que ce que Monsieur et Madame [F] considèrent comme l'impossibilité de commercialiser normalement leur terrain en quatre lots, avec ses conséquences en termes de prix de vente et de frais supplémentaires, résulte d'abord des règles d'urbanisme applicables en ce lieu, ensuite du seuil de rentabilité auquel eux-mêmes situent une commercialisation normale et du choix qu'ils ont fait de reconsidérer leur projet ;
qu'autrement dit, à l'évidence, le complément d'information dont il est reproché à Monsieur [X] de les avoir privés n'aurait pas rendu possible la commercialisation normale en quatre lots telle que l'entendent les appelants ;
qu'il n'y a donc pas de lien de causalité entre la part du préjudice allégué résultant de la moindre rentabilité de la commercialisation du lotissement en trois lots par rapport à celle qu'ils escomptaient de sa commercialisation en quatre lots, et la faute caractérisée ;
que de même, puisque l'on admet que Monsieur [X] n'est pas responsable de l'impossibilité de commercialiser normalement le lotissement en quatre lots, selon les critères de Monsieur et Madame [F], mais seulement de n'avoir pas permis plus tôt à ceux-ci d'en prendre conscience et de revoir leur projet, on doit considérer qu'il n'est pas responsable des frais supplémentaires (architecte et géomètres) dont les appelants demandent à être indemnisés et qui devaient de toutes façons être engagés pour établir un nouveau projet ;
qu'en revanche, puisque Monsieur [X] a incontestablement contribué à la prolongation du délai de réalisation du projet immobilier de Monsieur et Madame [F], il lui appartient d'indemniser ces derniers du préjudice susceptible d'en être résulté ; qu'il est démontré, notamment par l'analyse qui en a été faite par Monsieur [V], expert comptable, qui n'est pas utilement critiquée, que cette prolongation a occasionné aux maîtres de l'ouvrage des frais bancaires ainsi que des charges de loyers qu'ils auraient évitées en disposant de leur immeuble dans le délai initialement prévisible, s'élevant au moins à 29 772 euros ; qu'une indemnité de ce montant est dès lors justifiée ;
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Attendu que, si les prétentions de Monsieur et Madame [F] ne sont que très partiellement accueillies, Monsieur [X], partie perdante, doit être condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;
qu'il serait en outre inéquitable, vu l'article 700 du même code, de laisser aux appelants la charge intégrale de leurs frais irrépétibles ;
que les considérations qui précèdent conduisent au rejet des demandes de Monsieur [X].
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Infirme le jugement entrepris ;
Condamne Monsieur [A] [X] à payer à Monsieur et Madame [F]-[R] les sommes de :
- vingt-neuf mille sept cent soixante-douze euros (29 772) à titre de dommages et intérêts,
- trois mille cinq cents euros (3500) par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur et Madame [F]-[R] du surplus de leur demande de dommages et intérêts ;
Déboute Monsieur [X] de ses demandes ;
Le condamne aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Isabelle Carlier selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER,P. LE PRESIDENT,
C. POPEKB. POUPET
