République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 16/04/2015
***
N° de MINUTE :15/
N° RG : 13/04516
Jugement (N° 11/02822)
rendu le 15 Juillet 2013
par le Tribunal de Grande Instance de LILLE
REF : SD/KH
APPELANTES
SARL SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Eric LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI
Assistée de Me Jean-Luc TIGROUDJA, avocat au barreau de LILLE
SAS ALLOPNEUS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE
Assistée de Me François VERDOT, avocat au Barreau de PARIS, substitué par Me
DUQUENNE
INTIMÉES
SARL SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Eric LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI
Assistée de Me Jean-Luc TIGROUDJA, avocat au barreau de LILLE
SAS ALLOPNEUS
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE
Assistée de Me François VERDOT, avocat au Barreau de PARIS, substitué par Me
DUQUENNE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Christine PARENTY, Président de chambre
Philippe BRUNEL, Conseiller
Sandrine DELATTRE, Conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie HURBAIN
DÉBATS à l'audience publique du 19 Février 2015 après rapport oral de l'affaire par Sandrine DELATTRE
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2015 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine PARENTY, Président, et Sylvie HURBAIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11décembre 2014
***
Vu le jugement contradictoire du 15 juillet 2013 du tribunal de grande instance de Lille, qui a débouté la société ALLOPNEUS de sa demande relative à la nullité du contrat de bail commercial et du contrat de bail commercial dérogatoire, débouté la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES de sa demande de condamnation de la société ALLOPNEUS à lui verser une quelconque somme à titre de loyers, condamné la société ALLOPNEUS, anciennement dénommée PNEUS FRANCE NORD à verser à la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES la somme de 47 378, 40 euros à titre d'indemnité d'occupation due sur la période comprise entre le 1er octobre 2010 et le 17 janvier 2011 pour le bâtiment 3, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2013, la somme de 75 892, 18 euros à titre d'indemnité d'occupation due sur la période comprise entre le 16 septembre 2010 et le 17 janvier 2011 pour les bâtiments 1 et 2, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2013, débouté la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES de ses demandes en paiement de la taxe foncière 2011 et 2012, de dommages-intérêts pour préjudice financier et d'expertise concernant l'état de l'immeuble loué, dit que la société ALLOPNEUS, anciennement dénommée PNEUS FRANCE NORD, est redevable vis à vis de la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES de la somme de 65 000 euros au titre des travaux de remise en état, dit que la société ALLOPNEUS, anciennement dénommée PNEUS FRANCE NORD, est créancière vis à vis de la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES de la somme de 65 000 euros au titre du dépôt de garantie, ordonné la compensation entre ces deux créances réciproques, débouté la société ALLOPNEUS, anciennement dénommée PNEUS FRANCE NORD, de sa demande relative à la clause d'indexation, l'a condamnée aux dépens et au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec exécution provisoire ;
Vu les appels interjetés le 25 juillet 2013 par la société à responsabilité limitée (SARL) SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, et le 26 juillet 2013 par la société par actions simplifié ALLOPNEUS ;
Vu l'ordonnance de jonction des procédures sous le numéro 13/04516, du 20 août 2013;
Vu les conclusions déposées le 9 décembre 2014 pour la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, aux termes desquelles elle sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation, au titre des frais de remise en état des lieux loués, de ses demandes au titre de la taxe foncières 2012 et 2013, de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice, et demande à la cour de dire que la société ALLOPNEUS a renoncé au bénéfice du congé en ne restituant pas les lieux au 30 septembre 2010 et que le contrat de bail commercial relatif au bâtiment numéro 3 s'est poursuivi, qu'il est toujours en cours, par suite de condamner la société ALLOPNEUS à lui payer la somme de 703 244, 67 euros à titre d'arriérés de loyers et charges afférents au bâtiment numéro 3 de l'immeuble sis [Adresse 2], ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, à titre subsidiaire, de constater que le locataire n'a pas restitué les lieux et qu'il est dans ces conditions tenu au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, en conséquence de condamner la société ALLOPNEUS à lui payer la somme de 703 244, 67 euros à titre d'indemnité d'occupation, au titre de l'occupation du bâtiment numéro 3 de l'immeuble sis [Adresse 2] avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et à parfaire jusqu'à complète libération des lieux et remise des clefs, de dire que concernant le bail commercial dérogatoire et son avenant afférents aux bâtiments numéro 1 et 2, les relations contractuelles entre les parties se sont poursuivies par application des dispositions de l'article L145-5 du Code de commerce, ce qui a donné naissance à un nouveau bail dont l'effet est régi par les dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce, en toute hypothèse, de dire que les parties ont conventionnellement entendu appliquer les dispositions de l'article L145-5 du code de commerce qui doit recevoir pleine et entière application, de condamner la société ALLOPNEUS à lui payer la somme de 1 104 052, 99 euros de loyers et de provision sur charge au titre des bâtiments numéro 1 et 2 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, à titre subsidiaire , de constater que les lieux n'ont pas été restitués par la société ALLOPNEUS, par voie de conséquence, de condamner la société ALLOPNEUS à lui payer la somme de 1 104 052, 99 euros à titre d'indemnité d'occupation relative aux bâtiments numéro 1 et 2 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et à parfaire jusqu'à la complète libération des lieux et remise des clefs, de condamner la société ALLOPNEUS à lui payer la somme de 13 414, 72 euros au titre de la régularisation de paiement de la taxe foncière 2011, 13 955, 68 euros à titre d'arriéré de taxe foncière 2012, 16 098, 09 euros à titre d'arriéré de la taxe foncière 2013, 14 658, 12 euros au titre d'arriéré de la taxe foncière 2014, 30 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et désagrément lié à l'instance, de dire que la société ALLOPNEUS est responsable des dommages et dégradations affectant les lieux loués, de la condamner à lui payer à ce titre la somme de 672 588, 10 euros, subsidiairement, d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire afin de déterminer les dommages et dégradations occasionnés aux trois bâtiments donnés en location à la société ALLOPNEUS, de décrire et évaluer les travaux de réfection à mettre en oeuvre, en l'état de condamner la société ALLOPNEUS à lui payer à titre de provision, la somme de 100 000 euros de dommages-intérêts, d'ordonner le sursis à statuer sur la liquidation du préjudice, dans l'attente du rapport d'expertise, de débouter la société ALLOPNEUS de ses demandes reconventionnelles, de son appel incident et de sa demande en paiement de la somme de 16 605 euros, de la condamner à lui payer 15 000 euros en vertu des dispositions du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les frais et dépens ;
Vu les conclusions déposées le 10 décembre 2014 pour la société par actions simplifiée (SAS) ALLOPNEUS, aux termes desquelles elle sollicite l'infirmation partielle du jugement entrepris, en ce qu'il l'a déboutée de ses demande de nullité des contrats de bail commercial et bail commercial dérogatoire, a mis à sa charge les sommes de 65 000 euros au titre des travaux de remise en état, 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les frais et dépens, et demande à la cour, de débouter la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES de ses demandes, de condamner la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES à lui payer la somme de 60 000 euros au titre du dépôt de garantie pour les bâtiments 1, 2 et 3, sous astreinte de 1000 euros par jours de retard à compter de la date de signification du jugement déféré, dans l'hypothèse où une expertise serait ordonnée, de dire que le coût sera exclusivement à la charge de la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, de condamner cette dernière au paiement de la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
Vu l'ordonnance de clôture du 11 décembre 2014;
Référence étant faite au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, il suffit de rappeler que par acte sous seing privé du 3 octobre 2007, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES donnait à bail commercial à la société PNEUS FRANCE NORD, dorénavant dénommée ALLOPNEUS, un bâtiment numéro 3 d'une superficie de 5000 m², et un parking de 3000 m² dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2], pour une durée de neuf années entières , du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016, moyennant un loyer de 100 000 euros hors taxe hors charge par an.
Par acte sous seing privé du 1er octobre 2008, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES donnait à bail commercial dérogatoire à la société PNEUS FRANCE NORD, dorénavant dénommée ALLOPNEUS, un bâtiment numéro 2 du même ensemble immobilier, d'une superficie de 5000 m², et un parking de 3000 m² dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2], pour une durée de 23 mois, du 1er octobre 2008 au 15 septembre 2010, moyennant un loyer de 60 000 euros hors taxe hors charge par an.
Par avenant numéro 1 du 11 mai 2009 à ce bail dérogatoire, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES donnait à bail à la société ALLOPNEUS, anciennement dénommée PNEUS FRANCE NORD, le bâtiment A pour une surface de 2500 m² à compter du 1er avril 2009, moyennant un loyer de 60 000 euros.
Par acte d'huissier de justice du 25 mars 2010, la société PNEUS FRANCE NORD délivrait à la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES un congé au titre du bail commercial du 3 octobre 2007, à effet du 30 septembre 2010, mais ne parvenait pas à libérer les lieux à cette date.
C'est dans ces conditions que la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, estimant que les contrats seraient toujours en cours, faisait assigner la société ALLOPNEUS devant le tribunal de commerce de Lille aux fins de condamnation au paiement de loyers et charges, tribunal qui se déclarait incompétent au profit du tribunal de grande instance de Lille, qui rendait le jugement déféré.
Au soutien de son appel, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES expose que la société ALLOPNEUS ne peut invoquer l'exception de nullité des baux, les contrats ayant commencé à être exécutés, et ayant été ratifiés par les associés dont le gérant, qu'en outre il s'agit d'une nullité relative qui ne peut être invoquée par la société ALLOPNEUS, alors qu'elle a bénéficié de ces locaux pendant plusieurs années en contrepartie du paiement des loyers.
Elle indique que la société ALLOPNEUS n'a libéré les lieux ni début octobre 2010 ni le 31 décembre 2010, qu'elle a ainsi, de son propre chef prolongé ses obligations, qu'elle ne l'a pas avertie préalablement de la date de l'état des lieux de sortie contractuelle, que les lieux n'ont toujours pas été libérés comme en atteste le constat réalisé le 7 janvier 2011 par maître [Z] qui relève la présence de quatre clarcks en attente d'être enlevés et les clés n'ayant pas été restituées, la société ALLOPNEUS ne s'étant pas présentée au rendez vous fixé le 19 décembre 2011 pour ce faire.
Elle ajoute que la société ALLOPNEUS n'a pas payé les loyers et charges après le 30 septembre 2010, alors qu'elle s'est maintenue dans les lieux, et qu'elle est ainsi redevable des arriérés de loyer d'un montant de 703 244, 67 euros, et à titre subsidiaire, d'une indemnité d'occupation du même montant pour le bâtiment numéro 3, objet du bail commercial du 3 octobre 2007, pour la période allant du 4ème trimestre de l'année 2010 au 4ème trimestre de l'année 2014.
S'agissant des bâtiments numéro 1 et 2 objet d'un bail commercial dérogatoire, le maintien dans les lieux du locataire lui permet de bénéficier d'un bail commercial, que ces locaux destinés au stock, ont été utilisés pour l'exploitation du fonds de commerce de la société ALLOPNEUS, que la location de ces locaux était consubstantielle et indivisible de l'exploitation administrative de l'activité de la société ALLOPNEUS, qu'elle est ainsi redevable des loyers et charges relatifs à ces locaux du 1er octobre 2010 au 1er octobre 2014, soit une somme de 1 104 052, 99 euros, et à tout le moins à titre d'indemnité d'occupation en l'absence de restitution des clés.
Elle précise que pour les mêmes raisons la société ALLOPNEUS est redevable de la taxe foncière 2012, 2013 et 2014.
Elle estime que la clause d'échelle mobile est valable comme l'a jugé le premier juge conformément à une jurisprudence constante.
Elle expose que le procès verbal réalisé par maître [Z] révèle les dégradations et détériorations causées aux locaux, qu'elle justifie par un devis que le coût des réfections s'élève à 672 588, 10 euros, que ces dégradations se sont accrues depuis le 7 janvier 2011 tandis que la société ALLOPNEUS n'a pas restitué les clés, et qu'à titre subsidiaire une expertise peut être ordonnée.
En réponse, la société ALLOPNEUS explique, que le congé qu'elle a donné pour le 30 septembre 2010 est valable, et irrévocable, qu'elle ne s'est pas rétractée, que son maintien dans les lieux ne peut être assimilée à une renonciation tacite au bénéfice de son congé dès lors qu'elle a demandé un délai de grâce pour quitter les lieux sans se prévaloir du moindre titre, que dans ces conditions, et parce qu'elle a toujours affiché la volonté contraire, il ne peut y avoir eu de tacite reconduction.
Elle indique qu'elle n'a pas payé les factures adressées par la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES après le 1er octobre 2010 parce qu'elle demandait le paiement de loyers, alors qu'elle n'a jamais souhaité le maintien des relations contractuelles, demandant simplement un délai pour quitter les lieux, qu'elle était cependant d'accord, dès le 15 septembre 2010, pour indemniser cette occupation, que le bailleur a délibérément refusé de prendre possession des clés, malgré ses multiples propositions, au motif qu'elle demeurait locataire des locaux, qu'elle a restitué les locaux le 7 janvier 2011, qu'elle ne s'oppose pas au paiement d'une somme de 123 270, 58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2013 à titre d'indemnité d'occupation pour les 3 bâtiments, cette somme ayant déjà été payée dans le cadre de l'exécution provisoire .
S'agissant des bâtiments numéro 1 et 2 objet du bail commercial dérogatoire venu à échéance le 15 septembre 2010, elle estime qu'elle n'y a pas exploité un fonds de commerce, les locaux n'étant loués qu'à l'usage exclusif de stockage avec interdiction d'y exercer une autre activité et d'y recevoir de la clientèle, que le statut des baux commerciaux n'est pas applicable à ces locaux, même si les parties ont repris les termes de l'article 145-5 du Code de commerce, qu'ils ne peuvent être qualifiés de locaux accessoires dont la location était consubstantielle et indivisible de l'activité, dès lors que la perte de ce local n'aurait pas entraîné la disparition de la clientèle, ni compromis l'existence même du fonds.
Elle expose qu'elle a restitué les clés et les locaux le 7 janvier 2011, date de réalisation de l'état des lieux, que la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES a refusé de recevoir les clés comme en atteste la SCP MARTIN-GRAVELINE, huissier de justice, dans son procès verbal de constat d'état des lieux de sortie du 7 janvier 2011 et son courrier du 19 janvier 2011, qu'elle n'est pas responsable des dégradations des locaux, comme en atteste l'état des lieux qu'elle a fait dresser, et qu'elle est ainsi bien fondée à réclamer la restitution du dépôt de garantie.
Elle conteste la nécessité d'ordonner une expertise, le procès verbal de constat qu'elle produit aux débats démontrant qu'elle n'est pas responsable des dégradations, et qu'elle n'a donc pas à prendre en charge les travaux de remise en état.
Elle estime ne pas être responsable des actes de vandalisme et intrusions malveillantes qui ressortent du procès verbal de constat établi à la demande de la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES le 27 février 2012, date à laquelle elle avait quitté les locaux depuis plus d'un an .
Elle explique que lorsqu'elle est entrée dans les locaux ils étaient dégradés, qu'elle a ainsi été contrainte de faire de nombreux travaux pour un coût de 92 070, 03 euros, que pour des raisons budgétaires elle n'a pas été en mesure de pallier l'ensemble des dysfonctionnements affectant dès l'origine les locaux, qu'elle admet tout au plus être responsable de la dégradation de l'embrasure de la porte du troisième volume, ce qui représente un coût qui ne peut excéder 5000 euros HT.
SUR CE
Sur la demande de la société ALLOPNEUS relative à la nullité du bail commercial et du bail commercial dérogatoire
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, la société ALLOPNEUS demande l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en nullité du bail commercial et du bail commercial dérogatoire ;
Cependant, elle ne développe aucune argumentation ni moyen à l'appui de cette demande ;
En conséquence, la cour, par motifs adoptés, confirmera le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société ALLOPNEUS de sa demande en nullité du bail commercial et du bail commercial dérogatoire ;
Sur la validité de la clause d'indexation
Le premier juge a débouté la société ALLOPNEUS de sa demande relative au caractère non écrit de la clause d'indexation ;
En cause d'appel la société ALLOPNEUS ne reprend pas cette demande et ne sollicite pas l'infirmation du jugement s'agissant de ces dispositions ;
En conséquence le jugement déféré sera confirmé de ce chef, par motifs adoptés ;
Sur le bail conclu entre les parties le 1er octobre 2008, et son avenant du 11 mai 2009, portant sur les bâtiments 1 et 2
La SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES prétend qu'au terme du bail dérogatoire du 1er octobre 2008 et de son avenant du 11 mai 2009, portant sur les bâtiments 1 et 2, les relations contractuelles entre les parties se sont poursuivies par application des dispositions de l'article L145-5 du code de commerce, la société ALLOPNEUS étant restée dans les locaux;
En vertu de l'article L145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, mais aussi aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds, et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal ;
Selon la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, aux termes du bail dérogatoire, les parties ont entendu appliquer les dispositions de l'article L145-5 du code de commerce, qui doivent recevoir pleine et entière application ;
Si le bail dérogatoire dont s'agit vise effectivement l'article L145-5 du code de commerce, il n'en demeure pas moins qu'il appartient au juge de restituer à toute convention sa véritable qualification, sans être tenu par la dénomination adoptée par les parties ;
En l'espèce, le bail du 1er octobre 2008 et son avenant doivent être appréciés au regard des conditions imposées par les dispositions de l'article L145-1 du code de commerce susvisé, et de l'intention des parties, qui ne peut se réduire à l'intitulé du contrat et au visa de l'article L145-5 du code de commerce;
Aux termes du bail dérogatoire du 1er octobre 2008, il est stipulé, à l'article II intitulé DESTINATION-AUTORISATION, que 'les locaux loués devront être utilisés exclusivement pour les activités de stockage', et non pour l'exploitation d'un fonds de commerce, ou d'une autre activité, le terme 'exclusivement' limitant de façon claire la destination des lieux à celle de stockage ;
Il en résulte que selon les parties, les locaux objet du bail dérogatoire et de son avenant n'étaient pas destinés à l'exploitation d'un magasin de vente, mais à la seule activité de stockage, qui n'entre pas dans le champ d'application du régime des baux commerciaux ;
En pratique, aucun élément de la procédure ne révèle que ces locaux auraient été fréquentés par la moindre clientèle ;
Il reste à déterminer si ces locaux ont été l'accessoire du fonds de commerce exploité par la société ALLOPNEUS ;
La société ALLOPNEUS a conclu le bail commercial avec la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES le 3 octobre 2007 à effet du 1er octobre 2007 ;
Ce n'est qu'un an après, puis en mai 2009 que la société ALLOPNEUS a décidé de louer les bâtiments 1 et 2, objet du bail dérogatoire et de son avenant, pour le stockage ;
En outre la durée stipulée au terme du bail dérogatoire et de son avenant a été très courte, puisqu'elle a été de 23 mois, soit du 1er octobre 2008 au 15 septembre 2010, pour le bâtiment 1 et d'un délai encore plus court pour le bâtiment 2 ;
Il résulte de l'ensemble de ces éléments, d'une part, que dès l'origine les parties n'avaient pas envisagé que les locaux objet du bail dérogatoire et de son avenant étaient un lieu indispensable à l'exploitation du fonds, d'autre part, que la privation de ces locaux de stockage n'était nullement de nature à compromettre l'exploitation du fonds ;
En conséquence, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES ne peut prétendre qu'à l'issue du bail dérogatoire et de son avenant, un nouveau bail commercial est né entre les parties ;
Le bail dérogatoire du 1er octobre 2008 et son avenant du 11 mai 2009 ont pris fin le 15 septembre 2010 ;
Le maintien dans les locaux par la société ALLOPNEUS après cette date, qui est avéré et non contesté, ouvre cependant le droit pour la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES à réclamer une indemnité d'occupation, comme l'a justement indiqué le premier juge ;
Sur le bail commercial
La restitution des locaux a lieu lorsque le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux ;
En l'espèce le bail commercial du 3 octobre 2007 a été conclu entre les parties pour une durée de neuf ans du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016 ;
Ce contrat rappelle la faculté pour le preneur d'y mettre fin à l'issue de chaque période triennale, conformément aux dispositions de l'article L145-4 du code de commerce ;
Par acte d'huissier de justice du 25 mars 2010, la société PNEUS FRANCE NORD, appelée dorénavant ALLOPNEUS, a fait délivrer à la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, un congé, aux termes duquel elle indiquait faire application des dispositions de l'article L145-4 du code de commerce et donner congé pour le 30 septembre 2010 ;
Ce congé a été donné dans les formes et délai légaux, et la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES n'a pas contesté sa validité que ce soit avant l'issue de la période triennale, ou postérieurement ;
La SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES prétend qu'en se maintenant dans les lieux au delà du 30 septembre 2010, la société ALLOPNEUS aurait renoncé à ce congé, le bail s'étant poursuivi entre les parties ;
Cependant, la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant de façon non équivoque l'intention d'y renoncer ;
Le fait de se maintenir dans les lieux au delà du 30 septembre 2010, échéance de la période triennale, ne suffit pas à établir une renonciation au bénéfice du congé délivré le 25 mars 2010, d'autant que la société ALLOPNEUS a clairement évoqué, aux termes de ses courriers des 15 septembre 2010, 20 septembre 2010 et 1er octobre 2010, une demande de délais pour déménager ses stocks et restituer les locaux, ou à défaut la signature d'un bail dérogatoire, ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation ;
En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a dit, d'une part, que la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES ne peut soutenir que le bail commercial aurait continué à courir après le 30 septembre 2010, d'autre part, que compte tenu du maintien dans les locaux par la société ALLOPNEUS après cette date, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES est bien fondée à réclamer une indemnité d'occupation ;
Sur la restitution des locaux
Aux termes du procès verbal de constat établi par huissier de justice le 7 janvier 2011, à la demande de la société ALLOPNEUS, il a été constaté la remise des clefs des locaux par le représentant de la société ALLOPNEUS à l'huissier de justice ;
Par courrier du 19 janvier 2011, l'huissier de justice a indiqué à la société ALLOPNEUS qu'il avait appelé la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES le 11 janvier 2011 pour l'informer de l'état des lieux dressé le 7 janvier 2011,et, de la mise à disposition des clefs des locaux à l'accueil de l'étude, et que le 17 janvier 2011 le représentant de la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES lui avait répondu par téléphone '(...)n'étant pas prévenu [ de l'état des lieux], je considère que les locataires sont toujours dans les lieux et les clefs vous pouvez les garder';
Les éléments du dossier révèlent que le bailleur n'étant pas venu récupérer les clefs de ses locaux, l'huissier de justice les a retournées au locataire ;
Par acte d'huissier de justice du 13 décembre 2011, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, faisait délivrer à la société ALLOPNEUS une sommation interpellative lui demandant de prendre ses dispositions pour permettre au requérant d'exercer son 'droit de visite' le 19 décembre 2011 ;
Aux termes de cette sommation, la société ALLOPNEUS a répondu qu'elle se tenait à disposition pour lui faire remettre les clefs à l'endroit et à l'heure convenus ;
Par courrier du 19 décembre 2011 adressé à maître [Z], huissier de justice, la société ALLOPNEUS a de nouveau proposé de remettre les clefs à la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, soulignant que la sommation interpellative du 13 décembre 2011 ne fixait aucune heure de rendez vous ;
Dans un courrier du 26 janvier 2012 maître [Z], explique à la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES que le représentant de la société ALLOPNEUS l'avait contacté directement pour proposer un rendez vous le 19 décembre 2011 à 14 heures, sous réserve de l'accord du bailleur ;
Dans une attestation du 26 novembre 2014 maître [Z] indique que 'le 19 décembre 2011 à 14 heures avait été proposé un rendez vous sur place';
Cette proposition n'a manifestement pas été suivie d'effet, sans que cela ne soit imputable à la société ALLOPNEUS ;
La SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES ne justifie d'ailleurs pas s'être déplacée le 19 décembre 2011 pour visiter ses entrepôts ;
Quoiqu'il en soit, aux termes de la sommation interpellative, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES ne demandait pas la restitution des clefs, proposée par la société ALLOPNEUS dès le 17 janvier 2011, mais uniquement la possibilité d'exercer son droit de visite ;
La restitution des clefs au bailleur entreprise par huissier le 17 janvier 2011 n' a échoué qu'à la suite du refus de bailleur ;
La SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES n'a, par la suite, jamais réclamé la restitution des clefs, se contentant en décembre 2011, de délivrer une sommation interpellative pour exercer son droit de visite, puis d'obtenir le 27 février 2012 une ordonnance sur requête visant à faire établir, par huissier de justice, un constat de l'état extérieur et intérieur de ses locaux ;
La société ALLOPNEUS a quant à elle toujours manifesté sa volonté de restituer les clefs des locaux ;
S'agissant de l'état des lieux, ni le bail commercial, ni le bail dérogatoire, ni son avenant n'exigent que soit établi un état des lieux contradictoire lors de la restitution des locaux ;
Pour la restitution des clefs, le bail commercial, le bail dérogatoire et son avenant n'imposent pas davantage de formalités particulières ;
Ainsi, il ne peut être reproché à la société ALLOPNEUS ni de ne pas avoir fait établir un état des lieux contradictoire, ni de ne pas lui avoir remis les clefs à cette occasion ;
La société ALLOPNEUS ayant proposé la remise des clefs au bailleur le 17 janvier 2011, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES avait la possibilité à compter de cette date de faire établir un état des lieux contradictoire ou non, ce qu'elle s'est abstenue de faire, campant sur sa position ;
Aux termes du procès verbal de constat établi par huissier de justice le 7 janvier 2011, à la demande de la société ALLOPNEUS, il a été globalement constaté que les locaux étaient vides de toute occupation à l'exception de clarks en attente d'être enlevés, qu'ils étaient en bon état à l'exception de quelques parpaings troués, d'embrasures de portes abîmées dans le volume 3, d'une cloison abîmée dans ce même volume, d'une porte abîmée qui ne s'ouvre plus, et d'un muret abîmé ;
Le constat d'huissier établi le 27 février 2012 à la demande de la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, révèle que les locaux sont toujours libres de toute occupation, les clarks ne s'y trouvant plus ;
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la restitution des clés au bailleur entreprise le 17 janvier 2011 par l'huissier de justice mandaté par la société ALLOPNEUS, a fait suite à un congé valablement délivré, à la libération des lieux par le locataire comme en atteste le procès verbal de constat du 7 janvier 2011, et n'a échoué que du fait du refus de la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES;
Comme cela a été précédemment exposé la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES ne pouvait refuser les clés au seul motif de ne pas avoir été informée de l'état des lieux établi par le locataire ;
Ainsi, seule la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES est responsable de la non restitution des clés, tandis que les locaux ont été valablement restitués par la société ALLOPNEUS à compter du 17 janvier 2011, peu importe que quelques clarcks, enlevés depuis, soient restés sur place le 7 janvier 2011 ;
Il s'ensuit que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les locaux ont été effectivement restitués le 17 janvier 2011 et a souligné la mauvaise foi du bailleur qui a persisté dans son refus de reprendre les clés pour tenter de continuer de faire courir les obligations du locataire s'agissant notamment du loyer ;
Sur les demandes en paiement de la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES
Il résulte de ce qui précède que la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, d'une part, doit être déboutée de ses demandes en paiement de loyers à la société ALLOPNEUS pour la période postérieure à l'expiration du bail dérogatoire, soit le 15 septembre 2010, et au congé pour le bail commercial, soit le 30 septembre 2010, d'autre part, ne peut prétendre qu'à l'allocation d'indemnités d'occupation du 1er octobre 2010 au 17 janvier 2011, pour les locaux objet du bail commercial, et du 16 septembre 2010 jusqu'au 17 janvier 2011 pour le bail dérogatoire ;
C'est par une juste application de la loi que le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation selon un montant égal à celui des loyers et charges contractuellement dus, au vu des factures versées aux débats par la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, et ce faisant, a condamné la société ALLOPNEUS à verser à cette dernière la somme de 47 378, 40 euros pour le bâtiment 3, et de 75 892, 18 euros, pour les bâtiments 1 et 2, la cour adoptant le calcul réalisé par le premier juge ;
Les locaux dont s'agit ayant été restitués le 17 janvier 2011, et les montants alloués à titre d'indemnité d'occupation comprenant les sommes dues au titre de la taxe foncière jusqu'à cette période, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES de ses demandes au titre de la taxe foncière 2011 et 2012 ;
Eu égard à la restitution des locaux le 17 janvier 2011, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES sera en outre déboutée de ses demandes en paiement au titre de la taxe foncière pour les années 2013 et 2014 ;
Aux termes de ses écritures la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES ne sollicite plus l'allocation de dommages-intérêts pour préjudice financier, le jugement déféré devant être confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de ce chef ;
La SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES demande l'allocation d'une somme de 672 588, 10 euros de dommages-intérêts au titre des dommages affectant les lieux, et à titre subsidiaire, qu'une mesure d'expertise soit ordonnée ;
Les procès verbaux de constat établis les 7 janvier 2011 et 27 février 2012, ainsi que le devis descriptif estimatif du 30 avril 2012 suffisent à éclairer la cour sur l'état de l'immeuble lors de sa restitution le 17 janvier 2011, la demande d'expertise devant être rejetée ;
Aux termes du procès verbal de constat établi par huissier de justice le 7 janvier 2011, à la demande de la société ALLOPNEUS il a été globalement constaté que les locaux étaient vides de toute occupation à l'exception de clarks en attente d'être enlevés, qu'ils étaient en bon état à l'exception de quelques parpaings troués, d'embrasures de portes abîmées dans le volume 3, d'une cloison abîmée dans ce même volume, d'une porte abîmé qui ne s'ouvre plus, et d'un muret abîmé ;
Le procès verbal de constat établi à la demande du bailleur le 27 février 2012 soit plus d'un an après la restitution des locaux met en outre en exergue des dégradations liées à des actes de vandalisme qui ne sont pas le fait de la société ALLOPNEUS ;
Le devis estimatif du 30 avril 2012 produit aux débats par la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES pour un montant de 672 588, 10 euros porte essentiellement sur la réfection de l'ensemble de l'immeuble, clos, couvert et électricité inclus ;
Il ressort de ce devis et du procès verbal de constat du 7 janvier 2012 que le coût de remise en état en lien avec des dégradations imputables à la société ALLOPNEUS peut être évalué à 50 000 euros, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES devant être déboutée de ses plus amples demandes de ce chef, et le jugement déféré réformé sur le quantum ;
Sur les demandes de la société ALLOPNEUS
La société ALLOPNEUS sollicite la restitution de la somme de 60 000 euros au titre de son dépôt de garantie, lequel résulte des dispositions du bail commercial, du bail dérogatoire, et de son avenant, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES ne contestant pas l'avoir reçu ;
En conséquence, la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES sera condamnée à payer à la société ALLOPNEUS la somme de 60 000 euros au titre du dépôt de garantie, le jugement déféré étant confirmé sur le principe de la condamnation et de la compensation, mais réformé s'agissant du quantum ;
La SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES, qui succombe, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive et désagrément lié à l'instance, ainsi que de celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société ALLOPNEUS les frais exposés par elle en cause d'appel et non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 7000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'indemnité allouée en première instance étant confirmée.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris, sauf sur le quantum des somme allouées au titre des travaux de remise en état et du dépôt de garantie et statuant à nouveau de ces seuls chefs,
Dit que la société ALLOPNEUS, anciennement dénommée PNEUS FRANCE NORD, est redevable vis à vis de la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES de la somme de 50 000 euros au titre des travaux de remise en état,
Dit que la société ALLOPNEUS, anciennement dénommée PNEUS FRANCE NORD, est créancière vis à vis de la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES de la somme de 60 000 euros au titre du dépôt de garantie,
Ordonne la compensation entre ces deux créances réciproques,
En conséquence,
Condamne la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES à payer à la société ALLOPNEUS la somme de 10 000 euros,
Y ajoutant,
Déboute la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES de ses demandes au titre de la taxe foncière pour les années 2013 et 2014,
Déboute la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES de ses plus amples demandes,
Déboute la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive et désagrément lié à l'instance, ainsi que de celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES à payer à la société ALLOPNEUS la somme de 7000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel,
Condamne la SOCIETE DES ENTREPOTS DE THUMERIES aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. HURBAINC. PARENTY
