République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 17/03/2016
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N° de MINUTE : 184/2016
N° RG : 15/03367
Jugement (N° 14/00611)
rendu le 24 Avril 2015
par le Tribunal de Grande Instance de SAINT-OMER
REF : MZ/AMD
APPELANT
Monsieur [G] [R] [Z] [E]
né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Maître Philippe ROBERT, membre de l'Association ROBERT - DEHAME, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
INTIMÉE
SCI CALAIS JACQUARD
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Maître Tony PERARD, membre de l'Association AUDEMAR - REMBOTTE - PERARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
DÉBATS à l'audience publique du 01 Février 2016 tenue par Maurice ZAVARO magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Maurice ZAVARO, Président de chambre
Bruno POUPET, Conseiller
Hélène MORNET, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2016 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Maurice ZAVARO, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 01 février 2016
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Suivant acte du 24 mai 2013, la SCI Calais Jacquard et M. [E] ont conclu un compromis de vente d'un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 1], au prix de 135 000 €. Ce compromis de vente a été notifié à M. [E] par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mai 2013, reçue le 28.
Mis en demeure le 3 septembre puis le 17 octobre 2013, de réitérer cet acte, M. [E] a refusé de se présenter devant le notaire chargé d'instrumenter au motif que, n'ayant pas reçu personnellement la notification du compromis, il entendait faire usage de son droit de rétractation.
Par jugement du 24 avril 2015, le tribunal de grande instance de Saint Omer a condamné M. [E] à payer 13 500 € au titre de la clause pénale ainsi que 1500 € au titre des frais irrépétibles.
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M. [E] conclut au rejet des prétentions de la SCI Jacquard et sollicite 5000 € en réparation de son préjudice ainsi que 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que la notification du compromis est irrégulière au regard de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que son consentement est vicié par erreur et par dol ; que la SCI Jacquard a manqué à son devoir de conseil.
La SCI Jacquard conclut à la confirmation du jugement et sollicite une somme complémentaire de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
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Les parties ayant conclu les 13 juillet et 26 août 2015, l'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 octobre 2015 et l'affaire fixée pour plaidoiries au 1er février 2016. Estimant n'avoir pas développé complètement leur argumentaire, les parties ont déposé de nouvelles écritures respectivement les 20 et 21 janvier 2016.
Ces faits caractérisent une cause grave justifiant le rabat de l'ordonnance et la clôture de la procédure de mise en état au 1er février 2016.
SUR CE
Sur la notification :
L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi du 6 août 2015, prévoit notamment que, pour tout acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Il ajoute que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Le vendeur souligne que le rez de chaussée de l'immeuble est à usage commercial et que seuls les immeubles à usage exclusif d'habitation sont concernés par les dispositions du code de la construction et de l'habitation susvisées. Il soutient que la situation de fait conditionne seule l'application de ce texte, à l'exclusion des intentions de l'acquéreur et que M. [E] fait preuve de mauvaise foi dès lors qu'il n'en ignorait rien et que c'est le coût de la modification de l'affectation de l'immeuble qui l'a dissuadé de tenir son engagement d'acquérir.
Dans les rapports entre les parties, la nature de l'objet de la vente est déterminée non par la situation de l'immeuble mais par le contrat qu'elles ont signé. L'acte du 24 mai 2013 porte sur la vente d'un immeuble à usage d'habitation. Dès lors, quelle que soit l'affectation originelle du bien, les règles protectrices du code de la construction et de l'habitation sont applicables et l'acquéreur bénéficie du délai de rétractation prévu par l'article L271-1 de ce code.
L'appelant soutient que l'acte ne lui a pas été régulièrement notifié dès lors que c'est sa mère, qui n'avait pas reçu mandat pour cela, qui a reçu la lettre recommandée. Ce dernier point n'est pas discuté, toutefois l'intimé soutient :
Que M. [E] est de mauvaise foi dès lors qu'il a effectivement reçu le document, ce qu'établit l'accord de financement délivré par la Caisse d'épargne nord France Europe du 1er août 2013 ;
Que le mandat pour recevoir un courrier recommandé peut être verbal ;
Que le délai prévu par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation court à compter de la première présentation du courrier et non de sa remise effective à son destinataire.
Le but de la règle formelle posée par ce texte est de s'assurer que le signataire du compromis de vente a effectivement reçu notification du document comportant son engagement, qu'il connait pour l'avoir signé, mais auquel il peut renoncer après réflexion qu'il peut mener dans un certain délai, celui-ci ne s'ouvrant qu'à la date à laquelle il a reçu cet acte ou était informé de ce que le courrier était à sa disposition. Or :
La mauvaise foi ne se présume pas et le document par lequel l'organisme financier informe l'intéressé de ce qu'une suite favorable a été donnée à sa demande d'emprunt, qui n'est pas une offre de contrat de prêt, n'établit pas que le compromis ait été communiqué à la banque ;
Si un mandat peut-être verbal, il convient néanmoins d'en établir l'existence, ce que ne démontre pas la seule acceptation du courrier par la mère de l'appelant ;
La présentation de la lettre au domicile du destinataire fait courir le délai de rétractation car, que la lettre ait été refusée ou que l'intéressé ne soit pas allé la retirer, il est informé de son existence, ce qui n'est pas nécessairement le cas lorsqu'elle a été acceptée par un tiers.
Dès lors, même s'il est douteux que celle qui a reçu le courrier n'en ait pas informé le destinataire, on ne peut tenir ce fait pour acquis, en l'absence de tout autre élément.
Il en résulte que la notification du compromis doit être tenue pour irrégulière de sorte que le délai de rétractation n'a pas couru et que celle-ci, effectuée dans des conditions qui ne sont pas discutées, est valable et a pour effet de délivrer M. [E] de son engagement.
Il convient en conséquence de débouter la SCI Calais Jacquard de ses demandes.
Sur la demande en dommages et intérêts :
Les faits allégués par M. [E] au soutien de sa demande en dommages et intérêts ne caractérisent pas un manquement du vendeur à ses obligations de sorte qu'il convient de la rejeter.
Sur les frais irrépétibles :
L'équité ne commande pas de condamner l'intimé à payer une somme à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Constate le rabat de l'ordonnance du 14 octobre 2015 et le prononcé de la clôture au 1er février 2016 ;
Infirme le jugement ;
Déboute la SCI Calais Jacquard de ses demandes ;
Déboute M. [E] de ses demandes en dommages et intérêts ainsi qu'au titre des frais irrépétibles ;
Condamne la SCI Calais Jacquard aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier,Le Président,
Delphine VERHAEGHE.Maurice ZAVARO.
