République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 15/09/2016
***
N° de MINUTE : 454/2016
N° RG : 15/00913
Jugement (N° 11-14-1117)
rendu le 16 Janvier 2015
par le tribunal d'instance de Valenciennes
REF : MZ/VC
APPELANTE
SAS Square Habitat Nord de France venant aux droits de la SARL Arcadim Fusion, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Bernard Franchi, membre de la SCP François Deleforge-Bernard Franchi avocat au barreau de Douai
ayant pour conseil Me Karl Vandamme, avocat au barreau de lille
INTIMÉS
M. [C] [G]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1]
demeurant
[Adresse 2]
[Adresse 2])
représenté par Me Eric Matton, avocat au barreau de Valenciennes
assisté de Me Aziza Deloge Bahma, avocat au barreau de Valenciennes.
M. [Q] [H]
né le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 1]
et
Mme [N] [K]
née le [Date naissance 3] 1989 à [Localité 1]
demeurant ensemble
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentés par Me Magali Grillet, membre de la SCP Grillet-Hisbergues-Daré, avocat au barreau de Valenciennes, substituée à l'audience par Me Camille Coulon, avocat au barreau de Valenciennes
DÉBATS à l'audience publique du 13 Juin 2016, tenue par M. Maurice Zavaro, magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
M. Maurice Zavaro, président de chambre
M. Bruno Poupet, conseiller
Mme Emmanuelle Boutié, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2016 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par M. Maurice Zavaro, président et Mme Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 décembre 2015
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EXPOSE
Le 18 mai 2011, M. [G] donnait à la SARL Arcadim version mandat exclusif de vendre une maison d'habitation. L'acte prévoyait une rémunération du mandataire de 10 000 euros.
Le 17 septembre 2011, Mme [K] et M. [H] ont confié à la SARL Arcadim version mandat d'acheter cet immeuble.
Le 19 septembre 2011, les parties ont signé, par l'intermédiaire de la société Arcadim version, un compromis de vente prévoyant des honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur de 9 000 euros et un prix principal de 136 000 euros.
Le 28, les acquéreurs ont exercé leur droit de rétractation au motif du montant excessif des honoraires de la société Arcadim version.
Le 1er octobre 2011, un nouveau compromis a été signé entre les parties par l'intermédiaire de l'agence Hainaut habitat.
La société Arcadim fusion a saisi le tribunal de grande instance de Valenciennes le 17 avril 2014 d'une demande en paiements de dommages et intérêts dirigée contre MM [G] et [H] ainsi que Mme [K]. Par jugement du 16 janvier 2015, la juridiction a :
Déclaré la société Arcadim fusion, disant venir aux droits de la SARL Arcadim version, irrecevable en ses demandes dirigées contre MM [G], [H] et Mme [K] faute de justifier de l'opération de fusion absorption invoquée ;
Déboutés ceux-ci de leurs demandes en dommages et intérêts ;
Condamné la société Arcadim à payer 700 euros à M. [G] et la même somme à M. [H] et Mme [K], au titre des frais irrépétibles.
*
La SAS Arcadim fusion communiquait le traité de fusion manquant en première instance et exposait que les mandats contiennent un engagement des mandants de ne pas contracter avec un acquéreur leur ayant été présenté par l'agence pendant la durée du mandat et pendant les 12 ou 15 mois suivants.
Ils en déduisaient que le mandant pour vendre comme les mandants pour acheter ont manqué à leur obligation contractuelle et sollicitaient la condamnation in solidum de M. [G], d'une part, M. [H] et Mme [K] d'autre part, à lui payer 9 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [G] soutenait que le traité de fusion dont le prévaut la société Arcadim lui est inopposable faute d'avoir été publié.
Subsidiairement, il concluait à l'annulation du mandat et soutenait n'avoir commis aucune faute. Il sollicitait donc le rejet des prétentions de la société Arcadim et demandait sa condamnation à indemniser le préjudice causé par une procédure abusive à hauteur de 8 000 euros outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
M. [H] et Mme [K] concluaient dans le même sens et sollicitaient 5 000 euros en réparation du préjudice causé par une procédure abusive outre 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
*
Par arrêt avant dire droit du 4 février 2016, la cour a ordonné la réouverture des débats, invitant la société Arcadim fusion à s'expliquer sur la publicité donnée à la fusion des sociétés Arcadim et d'en justifier, ainsi que les intimés à s'expliquer sur ces éléments.
*
La société Square habitat nord de France, venant aux droits de la société Arcadim fusion, reprend les demandes présentées par cette dernière et communique divers documents relatifs aux fusions.
M. [G] maintient ses moyens de défense et sollicite 8 000 euros en réparation du préjudice causé par une procédure abusive ainsi que 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [H] et Mme [K] soutiennent que la SAS Square habitat n'a pas qualité pour agir et concluent au rejet de ses prétentions. Subsidiairement ils invoquent la nullité du mandat et sollicitent, en toute hypothèse, 5 000 euros en réparation du préjudice causé par une procédure abusive ainsi que 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
DISCUSSION
Les intimés ne contestent pas que la société Arcadim a fait visiter le bien mis en vente aux acquéreurs et les a mis en relation avec le vendeur. Le compromis de vente a été signé le 19 septembre 2011.
Par courrier du 28 septembre 2011, les acquéreurs écrivaient au mandataire : « Nous avons bien reçu le compromis que nous avions signé, cependant après étude du dossier et après réflexion, il nous serait nécessaire de renégocier auprès de vous la commission d'agence qui nous paraît vraiment excessive (...) dans le cas d'un refus de votre part sachez que nous ne donnerons pas suite à notre projet. »
Sur la recevabilité :
L'article 32 du code de procédure civile dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
La société Square habitat communique :
Le traité de fusion conclu le 7 juillet 2012 entre la société Arcadim fusion et les sociétés Arcadim service, Arcadim version et Arcadim vision ;
L'extrait Kbis de la société Arcadim version au 17 novembre 2015 mentionnant la fusion absorption de celle-ci par Arcadim fusion ;
L'avis de fusion publié dans La gazette du 7 au 13 juillet 2012 ;
L'extrait Kbis de la SAS Square habitat nord de France au 25 novembre 2015 qui mentionne l'acquisition par fusion de la société Arcadim fusion.
En l'état de ces communications, la qualité et l'intérêt à agir des sociétés Arcadim fusion et Square habitat sont établis et sont opposables aux tiers. Il convient en conséquence de dire l'action recevable.
Sur le mandat de vendre :
M. [G] invoque la nullité du mandat de vendre au motif que celui-ci n'est pas limité dans le temps.
Toutefois le document qu'il communique précise que le mandat, sans exclusivité, est conclu pour une durée irrévocable de trois mois. Il convient en conséquence de rejeter la demande d'annulation du mandat de vente.
Sur le mandat d'acheter :
M. [H] et Mme [K] soutiennent que le mandat d'acheter serait nul au motif que la société Arcadim version ne justifierait pas avoir été titulaire d'une carte professionnelle.
Toutefois l'appelant communique copie de la carte professionnelle de la société Arcadim version au 23 décembre 2010. Il convient en conséquence de rejeter la demande d'annulation du mandat d'acheter.
Sur la demande en dommages et intérêts :
Contre M. [G]
Le mandat de vendre expirait le 18 août 2011. Il prévoit que, sauf dénonciation, il sera prorogé pour une durée d'une année.
M. [G] communique un courrier du 17 juillet mettant fin au mandat. L'année ne figure pas sur la copie remise à la cour, mais l'appelant ne conteste pas l'affirmation de M. [G] suivant laquelle ce courrier est du 27 juillet 2011.
Le mandat de vendre a pris fin le 18 août 2011. Or il est constant que les acquéreurs ont été présentés au vendeur le 17 septembre 2011. Le manquement de M. [G] à ses obligations contractuelles n'est donc pas caractérisé, ni aucune faute de nature quasi-délictuelle étant observé que le compromis de vente du 19 septembre 2011 met à la charge des acquéreurs la rémunération de l'intermédiaire.
Il convient en conséquence de rejeter les demandes formées contre M. [G]. L'équité ne commande pas de lui allouer une somme au titre des frais irrépétibles.
Contre les acquéreurs
Les acquéreurs soutiennent que la clause du mandat les obligeant à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération si une transaction était conclue sans l'intermédiaire de ce dernier pendant la durée du mandat, concernant un bien qui aurait été proposé par lui, est nulle pour ne pas être rédigée en caractères très apparents.
Toutefois, bien qu'il s'agisse de petits caractères, ceux-ci sont très apparents et la clause est parfaitement lisible.
Ils font ensuite valoir que le mandat serait irrégulier pour être incomplet. En effet le délai de réitération de l'acte sous seing privé en la forme authentique est de « 3 », sans aucune mention de l'unité de temps applicable. Toutefois ce point est sans effet sur la régularité du mandat.
Ils invoquent enfin l'absence de justification de la notification de l'acte du 19 septembre 2011 par courrier recommandé avec avis de réception. Toutefois, dans leur courrier du 28 septembre 2011, ils confirment avoir reçu le compromis de sorte que cet argument est sans portée.
Il en résulte que les acquéreurs ont contracté avec un vendeur qui leur avait été présenté par celui qu'ils avaient mandaté pour rechercher un vendeur en méconnaissance de leurs engagements contractuels.
Il convient en conséquence de les condamner à payer 9 000 euros au mandataire.
Sur les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive :
Il s'évince de ce qui précède que la procédure engagée par le mandataire tant du vendeur que des acquéreurs, n'était pas abusive. Les demandes de ce chef seront donc rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement,
Dit la SAS Square habitat nord de France, venant aux droits de la SAS Arcadim fusion, venant aux droits de la SAS Arcadim version, recevable en ses demandes ;
Déboute la SAS Square habitat de ses demandes formées contre M. [G] ;
Déboute M. [G] de ses demandes ;
Condamne solidairement M. [H] et Mme [K] à payer à la SAS Square habitat nord de France 9 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Déboute M. [H] et Mme [K] de leurs demandes ;
Les condamne aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier,Le président,
Mme Delphine VerhaegheM. Maurice Zavaro
