République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 14/09/2017
***
N° de MINUTE : 17/
N° RG : 16/04985
Jugement (N° 14//03231) rendu le 28 juin 2016
par le tribunal de grande instance de Dunkerque
APPELANTE
SAS Herindel prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Guy Six, membre de la SELARL Six associés, avocat au barreau de Lille
INTIMÉES
SA Fortis Lease
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 1]
représentées par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai
assistées de Me Jacques Toriel, avocat au barreau de Paris, substitué à l'audience par Me Gwendal Le Colleter, collaborateur
SA Finamur
ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 3]
représentées par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai
assistées de Me Jacques Toriel, avocat au barreau de Paris, substitué à l'audience par Me Gwendal Le Colleter, collaborateur
SNC Natiocredimurs
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 1]
représentées par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai
assistées de Me Jacques Toriel, avocat au barreau de Paris, substitué à l'audience par Me Gwendal Le Colleter, collaborateur
DÉBATS à l'audience publique du 17 mai 2017 tenue par Elisabeth Vercruysse magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie Hainaut
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Marie-Annick Prigent, président de chambre
Elisabeth Vercruysse, conseiller
Marie-Laure Aldigé, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2017 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Marie- Annick Prigent, président et Carmela Cocilovo, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 26 avril 2017
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EXPOSE DES FAITS
Par acte authentique du 6 décembre 2006, la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs ont consenti à la SCI Julyann un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un ensemble immobilier composé de bâtiments, d'ateliers et de bureaux d'une surface de 4 750m² situé à [Adresse 5], pour une durée de 15 ans.
Par acte sous seing privé du 5 décembre 2006, la SCI Julyann, crédit-preneur, a donné ces locaux à bail en sous-location à la SAS Arcofer aux droits de laquelle vient la SAS Herindel.
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte d'huissier du 2 novembre 2007, les sociétés crédit-bailleresses ont notifié à la SCI Julyann un commandement de payer la somme de 105 567,56 euros TTC au titre de l'arriéré de loyers et les charges, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.
Par acte d'huissier du 11 février 2008, les sociétés crédit-bailleresses ont assigné la SCI Julyann devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz qui a, par une ordonnance du 14 octobre 2008 :
constaté la résolution du contrat de crédit-bail du 6 décembre 2006,
ordonné l'expulsion de la SCI Julyann et de tous occupants de son chef dans le mois suivant la signification de l'ordonnance et au besoin avec l'assistance de la force publique,
condamné la SCI Julyann à payer aux sociétés Fortis Lease, Finamur et Natiocredimurs une provision de 162 602,68 euros,
fixé à 57 035,02 euros le montant de l'indemnité trimestrielle d'occupation due par la SCI Julyann jusqu'à la libération effective et totale des lieux,
reporté le paiement de cette somme au 1er mars 2009 et dit que pendant ce délai, cette somme porterait intérêt au taux légal et que les versements éventuels s'imputeraient d'abord sur le capital,
dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI Julyann aux dépens.
Cette ordonnance a été confirmée en toutes ses dispositions par un arrêt du 31 janvier 2012 de la cour d'appel de Metz qui a également débouté la SCI Julyann de sa demande de délais de paiement formée en appel.
Dans l'intervalle, par jugement en date du 07 juillet 2011, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Dunkerque, faisant suite au procès-verbal de saisie-attribution délivré à la SAS Herindel le 09 juillet 2009, a condamné cette dernière à verser à la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs la somme de 57 035 euros par trimestre, à compter du deuxième trimestre 2011.
Par acte du 30 mai 2012, les sociétés crédit-bailleresses, agissant en vertu de l'arrêt du 31 janvier 2012, ont fait signifier un procès-verbal de saisie-attribution entre les mains de la SAS Herindel à l'encontre de la SCI Julyann.
Par acte du 6 juillet 2012, les sociétés crédit-bailleresses ont assigné la SAS Herindel, sous-locataire des locaux, devant le juge de l'exécution de Dunkerque aux fins de la voir condamnée aux causes de la saisie.
Par décision du 23 juillet 2013 le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Dunkerque a :
condamné la SAS Herindel à payer aux sociétés Fortis Lease, Finamur et Natiocredimurs en application de la saisie-attribution du 30 mai 2012, la totalité des loyers dont elle était débitrice envers la SCI Julyann,
dit qu'en vertu de la saisie-attribution du 30 mai 2012, la SAS Herindel devrait régler le loyer par elle dû à la SCI Julyann chaque trimestre aux sociétés Fortis Lease, Finamur et Natiocredimurs soit la somme de 57 035,02 euros,
condamné la SAS Herindel à verser aux sociétés Fortis Lease, Finamur et Natiocredimurs la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Par arrêt du 15 mai 2014, la cour d'appel de Douai a infirmé le jugement, déclaré les sociétés Fortis Lease, Finamur et Natiocredimurs non fondées en leur demande de paiement, et dit n'y avoir lieu à l'énonciation d'un principe de compensation susceptible de s'appliquer ultérieurement entre les parties.
Par acte du 19 septembre 2014, les sociétés Fortis Lease, Finamur et Natiocredimurs ont assigné la SAS Herindel devant le juge des référés du tribunal de commerce de Dunkerque afin qu'il constate qu'elle était occupante sans droit ni titre, qu'il ordonne son expulsion et la condamne à verser une provision sur l'indemnité d'occupation par elle due jusqu'à la totale libération des locaux. Cette procédure a fait l'objet d'une radiation.
Par acte du 24 novembre 2014, la SAS Herindel a à son tour assigné les sociétés Fortis Lease, Finamur et Natiocredimurs devant le tribunal de grande instance de Dunkerque.
Suivant jugement rendu le 28 juin 2016, le tribunal de grande instance de Dunkerque a :
dit prescrite l'action de la SAS Herindel en paiement d'une indemnité d'éviction,
débouté la SAS Herindel de sa demande de dommages et intérêts,
dit n'y avoir lieu à fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 5 800 euros,
dit que le montant de l'indemnité d'occupation était égal au montant du loyer initialement prévu au contrat de bail entre la SAS Herindel et le locataire principal,
débouté la SAS Herindel de sa demande de restitution d'un trop perçu,
dit n'y avoir lieu à expertise,
condamné la SAS Herindel à payer à la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs une somme de 40 000 euros à titre de provision sur les indemnités d'occupation restant dues,
condamné la SAS Herindel à payer à la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SAS Herindel aux dépens, avec faculté de recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SAS Herindel a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 novembre 2016, la SAS Herindel demande à la cour d'appel, sur le fondement des articles 146 du code de procédure civile et des articles L.145-32 et suivants du code de commerce, de :
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
dit prescrite l'action de la SAS Herindel en paiement d'une indemnité d'éviction,
débouté la SAS Herindel de sa demande de dommages et intérêts,
dit n'y avoir lieu à fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 5 800 euros,
dit que le montant de l'indemnité d'occupation était égal au montant du loyer initialement prévu au contrat de bail entre la SAS Herindel et le locataire principal,
débouté la SAS Herindel de sa demande de restitution d'un trop perçu,
dit n'y avoir lieu à expertise,
condamné la SAS Herindel à payer à la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs une somme de 40 000 euros à titre de provision sur les indemnités d'occupation restant dues,
condamné la SAS Herindel à payer à la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SAS Herindel aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau :
constater que l'action en paiement de l'indemnité d'éviction n'était pas prescrite au jour de l'assignation,
Par conséquent :
déclarer recevable et bien fondée l'action de la société Herindel,
condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum les sociétés Fortis Lease, Credimur et Natiocredimurs à payer à la société Herindel la somme provisionnelle de 500 000 euros au titre de l'indemnité d'éviction,
condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum les sociétés Fortis Lease, Credimur et Natiocredimurs à payer à la société Herindel la somme provisionnelle de 500 000 euros à titre de dommages et intérêts,
fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 5 800 euros mensuels à compter du 17 novembre 2007,
ordonner la restitution du trop-perçu par les sociétés Fortis Lease, Credimur et Natiocredimurs entre le 17 novembre 2007 et le 31 décembre 2011,
ordonner une expertise aux fins de :
chiffrer le montant de l'indemnité d'éviction due par les sociétés Fortis Lease, Credimur et Natiocredimurs,
chiffrer le montant des dommages et intérêts dus par les sociétés Fortis Lease, Credimur et Natiocredimurs,
évaluer le trop payé par la société Herindel entre le 17 novembre 2007 et le 31 décembre 2011,
évaluer le montant de l'indemnité d'occupation
débouter les sociétés Fortis Lease, Credimur et Natiocredimurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
condamner les sociétés Fortis Lease, Credimur et Natiocredimurs à payer à la société Herindel la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
condamner les sociétés Fortis Lease, Credimur et Natiocredimurs aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de Me Six, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
À l'appui de ses demandes, elle argue essentiellement :
- sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction
- que le jugement repose sur une erreur dans la computation du délai pour agir en paiement de l'indemnité d'éviction qui débute à compter de la date d'effet du congé ou à compter de la date de réponse du bailleur, qu'en l'espèce aucune démarche visant à lui délivrer congé n'a été effectuée, et qu'elle n'était pas partie aux instances entre le locataire principal et le bailleur, que ce n'est qu'à compter de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Douai le 15 mai 2014 qu'elle a été en mesure de prendre pleinement connaissance de ce que le contrat de sous-location était rompu,
- que l'article 2224 du code civil dispose que le délai de prescription de l'action court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir, que ce point de départ ne pouvait se situer au soir du 31 janvier 2012, mais au plus tôt au 14 novembre 2013, de telle sorte qu'elle était en mesure d'agir jusqu'au 14 novembre 2015 et que son action n'est pas prescrite,
- sur l'action en paiement de l'indemnité d'éviction
- qu'elle n'est pas occupante sans droit ni titre,
- qu'il y a lieu de considérer qu'elle est titulaire de la propriété commerciale de l'immeuble qu'elle sous-louait à la SCI Julyann, que l'inapplicabilité du statut des baux commerciaux au crédit-bail immobilier ne saurait permettre au crédit-preneur qui a consenti un contrat de sous-location à un tiers afin qu'il puisse exercer ses activités commerciales dans les lieux loués, d'échapper aux conséquences de son engagement en invoquant l'inopposabilité de la situation née au crédit-bailleur,
- que le sous-locataire étant resté en possession des lieux à l'issue d'une période de deux ans, il bénéficie du statut des baux commerciaux, or l'arrêt de la cour d'appel de Metz du 31 janvier 2012 et l'assignation des intimées date du 19 septembre 2014, soit plus de deux ans, qu'ainsi, malgré les clauses du bail, le sous-locataire est en droit de se prévaloir des dispositions du statut des baux commerciaux,
- que l'article L.145-2 du code de commerce reconnaît au sous-locataire la faculté de solliciter le renouvellement du bail directement au bailleur, que par le biais de leur instance en référé la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs ont manifesté leur refus de renouvellement, que par conséquent la SAS Herindel est en droit de solliciter une indemnité d'éviction,
- sur la demande de dommages et intérêts
- que le bailleur engage sa responsabilité envers le sous-locataire à la suite de la demande en renouvellement du bail commercial, qu'en l'espèce la SAS Herindel par conclusions signifiées le 14 novembre 2013 a indiqué qu'elle entendait se prévaloir de son droit direct au renouvellement du bail, que ce souhait est rappelé dans l'arrêt du 15 mai 2014, que les échanges de courriels entre les parties démontrent que les intimées avaient parfaitement connaissance de la situation précaire de la SAS Herindel et l'y ont délibérément maintenue en ne prenant pas position, qu'elles n'ont jamais daigné lui répondre concernant le renouvellement du bail, malgré ses différentes demandes et les conclusions notifiées en ce sens, qu'elles ne lui ont jamais délivré un commandement de quitter les lieux,
- qu'un déménagement serait grave de conséquences en termes de production avec des répercussions économiques et sociales importantes sur l'ensemble de la SAS Herindel avec un réel risque de faillite,
- sur la demande de fixation de l'indemnité d'occupation et de restitution des sommes versées par la SAS Herindel
- que dès lors qu'il sera fait droit à la demande d'indemnité d'éviction, le jugement sera nécessairement réformé également sur ces points,
- que le loyer fixé lors de la conclusion du contrat était un loyer de convenance,
- qu'à partir du moment où le bail principal a été résilié en 2007, sous réserve du droit au renouvellement, le loyer acquitté par la SAS Herindel dans l'attente de la décision de la cour d'appel de Metz du 31 janvier 2012 ne correspond pas à la valeur locative, qu'à supposer qu'un nouveau loyer doive être évalué, il serait sans commune mesure avec le loyer de convenance d'origine, que selon le rapport d'expertise produit l'immeuble a une valeur vénale de 1 000 000 euros, de sorte qu'un loyer équitable peut être évalué à la somme de 7 % par an, soit un loyer mensuel de 5 800 euros,
- que par ailleurs la SAS Herindel n'est pas débitrice d'une indemnité à l'égard de la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs puisque le contrat les liant a été rétroactivement résolu depuis le 17 novembre 2007, qu'en revanche elle s'est acquittée de l'ensemble des loyers qui auraient été dus à la SCI Julyann entre le 17 novembre 2007 et le 31 décembre 2011 si le bail avait été résilié, de sorte qu'elle est en droit de solliciter la fixation des sommes dues au titre de l'occupation ainsi que la condamnation de la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs à la restitution du trop payé,
- que s'il existe une délégation de créance entre le crédit-bailleur, le crédit-preneur et le sous-locataire, elle ne concerne que les loyers et charges et non une indemnité d'occupation,
- que la totalité des loyers ayant été réglés jusqu'à la résiliation du contrat de sous-location, la délégation de créance n'a plus d'objet,
- qu'il s'agit d'une délégation imparfaite, que donc le sous-locataire n'a pu s'engager à l'égard du crédit-bailleur que dans la mesure de ce qu'il doit au preneur,
- sur la mesure d'expertise
- que le bail de sous-location entre la SCI Julyann et la SAS Herindel a été résilié rétroactivement au 17 novembre 2007, qu'il est nécessaire de nommer un expert afin de chiffrer le montant de l'indemnité d'éviction et des dommages et intérêts dus par la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs, et d'évaluer le trop-payé par la SAS Herindel entre le 17 novembre 2007 et le 31 décembre 2011, de même que l'indemnité d'occupation.
Par dernières conclusions signifiées le 21 novembre 2016, la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs demandent à la cour d'appel de :
confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Dunkerque du 28 juin 2016 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la SAS Herindel à payer une somme limitée à 40 000 euros à titre de provision sur les indemnités d'occupation restant dues,
Statuant à nouveau sur ce point,
condamner la société Herindel à payer aux sociétés Fortis Lease, Finamur et Natiocredimurs une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 57 035,02 euros depuis le 1er janvier 2012 et jusqu'à libération des lieux,
Y ajoutant,
condamner la société Herindel à payer aux sociétés Fortis Lease, Finamur et Natiocredimurs la somme de 6 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ces prétentions, elles font principalement valoir :
- sur la demande d'indemnité d'éviction
-qu'à supposer même que l'appelante ait été fondée à se prévaloir de l'action prévue à l'article L.145-32 alinéa 2 du code de commerce, ce qui n'est pas le cas, une telle action aurait en tout état de cause été prescrite, que c'est donc à titre surabondant qu'il sera ajouté qu'à supposer que l'action n'ait pas été prescrite, et que la SAS Herindel ait pu se prévaloir de la propriété commerciale, aucune indemnité d'éviction n'aurait pour autant pu être réclamée, en l'absence de demande de renouvellement valablement formée,
- sur la confirmation de la prescription de l'action
- que le point de départ du délai de prescription biennale correspond à la date à laquelle le sous-locataire a eu connaissance de la résiliation du bail principal, qu'en l'occurrence il est établi que la SAS Herindel a reconnu dans le cadre de procédures antérieures que si elle avait réglé les loyers jusqu'en décembre 2011, c'est en raison de l'attente de l'issue de la procédure pendante devant la cour d'appel, de telle sorte qu'elle ne pouvait ignorer l'acquisition de la clause résolutoire du crédit-bail consenti à la SCI Julyann,
- qu'il s'évince de ces éléments que la SAS Herindel a été immédiatement informée de la confirmation, selon arrêt de la cour d'appel de Metz du 31 janvier 2012, du constat de la résiliation du contrat de crédit-bail,
-que ce n'est que par assignation du 24 novembre 2014 que la SAS Herindel s'est pour la première fois prévalue d'un droit à renouvellement pour se plaindre qu'il n'ait pas été respecté, qu'à cette date son action était nécessairement prescrite,
- qu'il est indifférent que la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs aient pu se méprendre sur les conséquences de la résiliation du crédit-bail vis-à-vis du sous-locataire, ce qui ne saurait modifier la date à laquelle celui-ci a été informé de cette résiliation,
- sur l'inapplicabilité de l'article L.145-32 alinéa 2
- que l'action de la SAS Herindel est infondée dès lors qu'elle est fondée sur le postulat erroné que le statut des baux commerciaux, et notamment l'article L.145-32 alinéa 2 du code de commerce, serait applicable dans les rapports entre des crédits-bailleurs et le sous-locataire de leur crédit-preneur,
-qu'une convention de crédit-bail ne peut en aucun cas être confondue avec un bail commercial, dont seule l'expiration peut conférer un droit direct au sous-locataire, tirant ses droits d'un locataire bénéficiant d'un tel bail,
- que l'inapplicabilité du statut des baux commerciaux en matière de crédit-bail est admise de longue date par la jurisprudence, que telle est la raison pour laquelle il est également de jurisprudence constante que l'existence d'un bail de sous-location ne crée pas de lien de droit entre le sous-locataire et le crédit-bailleur et demeure inopposable au crédit-bailleur, que dès lors en cas de résiliation du contrat de crédit-bail, le sous-locataire n'est pas autorisé à se maintenir dans les lieux et ne dispose que de la faculté de solliciter, à ce titre, une indemnisation du crédit-preneur, que si, à ce titre, la jurisprudence admet que le sous-locataire puisse se prévaloir du bénéfice du statut des baux commerciaux à l'égard du crédit-preneur, il ne peut en revanche en aucun cas l'invoquer à l'égard du crédit-bailleur,
-qu'en l'occurrence le contrat de sous-location rappelait l'article 3 du contrat de crédit-bail confirmant que la résiliation du contrat de crédit-bail mettrait fin automatiquement au contrat de sous-location, qu'aux termes de son bail, la SAS Herindel s'était engagée à respecter ces dispositions,
- que dans son arrêt du 15 mai 2014, la cour d'appel de Douai avait, à juste titre et conformément à l'argumentation de la SAS Herindel, retenu que du fait de la résiliation du crédit-bail avant son terme, la sous-location était résiliée de plein droit sans formalité judiciaire et sans indemnité, le sous-locataire n'ayant aucun droit envers le crédit-bailleur et devant donc quitter les lieux, qu'il n'est pas sérieux de la part de l'appelante de soutenir une thèse inverse dans le cadre de la présente procédure,
- que l'argumentation de la SAS Herindel est contradictoire en ce que, tout en affirmant bénéficier de la propriété commerciale pour solliciter une indemnité d'éviction, elle revendique par ailleurs le fait que la résiliation du contrat de crédit-bail a ipso facto entraîné celle de son bail de sous-location lorsqu'il s'agit de fixer le montant des indemnités d'occupation devant être mises à sa charge,
- sur l'absence de demande de renouvellement
- qu'à supposer que l'action de la SAS Herindel n'ait pas été prescrite, et que l'article L.145-2 du code de commerce ait été applicable, la demande de l'appelante est infondée,
- qu'un sous-locataire qui n'a formulé aucune demande de renouvellement de son propre bail au propriétaire des lieux ne peut lui réclamer une indemnité d'éviction dont l'obtention n'est que la conséquence d'un refus de renouvellement du bail, qu'or en l'occurrence la SAS Herindel n'a formulé aucune demande de renouvellement avant la délivrance de son assignation du 24 novembre 2014 aux termes de laquelle elle a sollicité la condamnation de la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs au paiement d'une indemnité d'éviction,
- que l'assignation en référé qui avait été délivrée à la SAS Herindel le 9 septembre 2014 ne saurait équivaloir à un refus de renouvellement dès lors qu'il n'y a jamais eu, de la part de l'appelante, demande de renouvellement du contrat, qu'en effet elle souhaitait bien au contraire négocier la régularisation d'un contrat d'occupation précaire ou, à tout le moins, un nouveau bail, par hypothèse distinct de son bail de sous-location originel, que le renouvellement du contrat initial ne pouvait évidemment se concevoir qu'aux conditions de celui-ci alors que la SAS Herindel a immédiatement manifesté le souhait de payer un loyer inférieur à celui convenu avec la SCI Julyann,
- qu'en toute hypothèse le renouvellement du bail initial, en réalité impossible du fait de sa résiliation de plein droit, aurait a minima supposé que la SAS Herindel continuât de payer le loyer correspondant, alors qu'en sollicitant la conclusion d'un nouveau bail et en cessant de payer les loyers prévus au bail initial, la SAS Herindel a nécessairement admis l'absence de tout droit direct au renouvellement de son titre d'occupation, et ne peut plus prétendre analyser l'assignation en référé comme un refus de renouvellement,
- sur la demande de dommages et intérêts
- que, sur le plan de la faute, la SAS Herindel n'a jamais formé de demande de renouvellement de son bail de sous-location dont elle savait pertinemment qu'il s'était trouvé résilié de plein droit du seul fait de la résiliation du crédit-bail de la SCI Julyann, que par suite l'absence de réponse de la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs à une demande ne leur ayant jamais été soumise, ne saurait être fautive,
- qu'en l'absence de droit de l'ancien sous-locataire au renouvellement de son bail, la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs avaient uniquement à apprécier l'opportunité de conclure un nouveau bail avec la SAS Herindel, avec qui elles étaient libres de contracter ou pas, qu'en outre les quelques échanges versés aux débats par l'appelante démontrent que les pourparlers se sont limités à l'émission de simples propositions, sans conclusion du moindre accord, fût-il de principe, sur la conclusion d'un nouveau bail,
- que sur le plan du lien causal et du préjudice, la SAS Herindel ne démontre pas en quoi sa situation aurait été précarisée, ni quelles auraient été les incidences concrètes de cette précarisation sur son exploitation et son moral, qu'elle ne justifie pas non plus de l'existence de son préjudice ni des éléments permettant de le chiffrer à la somme demandée,
- sur les indemnités d'occupation dues par la SAS Herindel
- que la SAS Herindel ne conteste pas occuper les locaux sans rien régler depuis janvier 2012, et être débitrice depuis cette époque d'une indemnité d'occupation,
- que la demande de la SAS Herindel demandant à ce que l'indemnité d'occupation soit fixée en fonction de la valeur vénale de l'immeuble revient à faire application de l'article L.145-28 du code de commerce, alors que celui-ci ne peut bénéficier qu'au seul preneur ayant droit à une indemnité d'éviction, ce qui n'est pas le cas de l'appelante,
- que l'indemnité d'occupation doit être fixée à hauteur du montant du loyer initialement convenu entre la SCI Julyann et la SAS Herindel, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une expertise, qu'elle avait d'ailleurs été fixée à ce montant aux termes de l'ordonnance de référé du 14 octobre 2008, confirmée le 31 janvier 2012, qu'au-delà de la perte de revenus résultant de l'occupation de leur bien sans droit ni titre, la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs doivent au surplus assumer les charges correspondantes (taxe foncière, assurances etc) sans pouvoir les refacturer, comme c'était le cas vis-à-vis de leur crédit-preneur, qu'elles devront au surplus exposer des frais accrus de remise en état pour recommercialiser leur bien lorsqu'il sera enfin libéré par la SAS Herindel,
- que la limitation du montant des indemnités d'occupation à celui des loyers de sous-location qui étaient dus par la SAS Herindel et correspondant d'ailleurs au montant des échéances de crédit-bail dont était redevable la SCI Julyann est déjà très favorable à l'appelante, le contrat de crédit-bail prévoyant que les indemnités devant être mises à la charge du crédit-preneur ou de tout occupant de son chef en l'absence de libération immédiate des lieux en cas de résiliation de crédit-bail devaient être fixées au triple du loyer contractuel,
- que le rapport produit par la SAS Herindel estime la valeur locative de l'immeuble à 134 000 euros HT par an, soit 11 166,66 euros HT par mois, que l'appelante ne peut donc sérieusement affirmer que la valorisation de l'immeuble à 1 000 000 euros devrait conduire à retenir une valeur locative limitée à 5 800 euros par mois,
- que c'est donc à bon droit que le jugement a débouté la SAS Herindel de sa demande de restitution d'un trop-perçu, et dit n'y avoir lieu à expertise,
- qu'en revanche en l'absence d'expertise, il convient de condamner la SAS Herindel à verser une indemnité d'occupation de 57 035,02 euros depuis le 1er janvier 2012 et jusqu'à libération des lieux.
La cour d'appel renvoie, pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il y a lieu de préciser qu'il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l'obligation.
Sur la demande d'indemnité d'éviction
Le régime général des baux commerciaux codifié aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce n'est pas applicable au contrat de crédit-bail en raison de la nature spécifique de ce contrat. Ce dernier est donc régi par les articles L.313-7 et suivants du code monétaire et financier.
En revanche le contrat de sous-location que peut consentir un crédit-preneur à un tiers est bien soumis au statut des baux commerciaux, si le sous-locataire remplit les conditions pour bénéficier de ce statut. Tel est le cas du preneur qui exploite dans les lieux un fonds de commerce, respectant les conditions édictées par l'article L. 145-15 du code de commerce.
Ce statut n'est applicable que dans les rapports entre le sous-locataire et son bailleur, à savoir le crédit-preneur. Ainsi la sous-location ne crée pas de lien de droit entre le sous-locataire et le crédit-bailleur, mais ce dernier est en droit, sur le fondement de l'article 1753 du code civil de demander au sous-locataire le paiement direct des loyers (à concurrence du prix de la sous-location) ou de lui faire défense de payer au crédit-preneur les loyers qu'il lui doit.
Sur ce,
En l'espèce, il est constant qu'il n'existe aucun lien contractuel entre la SAS Herindel, sous-locataire de la SCI Julyann et la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs, crédit-bailleresses de la SCI Julyann.
En l'application des règles ci-dessus énoncées, force est de constater que les articles L.145-1 et suivants du code de commerce régissant les baux commerciaux ne sont pas applicables aux rapports entre l'appelante et les intimées et ne peuvent donc être invoquées par la SAS Herindel au soutien des prétentions qu'elle fait valoir à l'encontre de la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs.
La SAS Herindel doit donc être déboutée de sa demande d'indemnité d'éviction fondée sur l'article L.145-14 du code de commerce, sans qu'il soit nécessaire d'examiner la prescription de son action.
La décision déférée sera infirmée sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
En application de ce texte il est constant que si, parmi les principes directeurs du procès, l'article 12 oblige le juge à donner ou à restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il ne lui fait pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leurs demandes.
En l'espèce, la cour d'appel constate que la SAS Herindel n'a pas précisé le fondement juridique de sa demande de dommages et intérêts.
Compte tenu des moyens invoqués à son appui, il sera considéré qu'il s'agit d'une demande fondée sur la responsabilité délictuelle des intimées, définie par l'article 1382 du code civil selon lequel tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Sur ce,
La SAS Herindel affirme avoir sollicité le renouvellement de son bail auprès de la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs sur le fondement de l'article L.145-32 du code de commerce, et soutient que ces dernières ont commis une faute en ne lui répondant pas, précarisant ainsi sa situation.
La SAS Herindel ne produit pas aux débats la demande de renouvellement dont elle aurait saisi la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs.
Il ressort cependant des écritures des parties signifiées lors des procédures les ayant opposées antérieurement, du jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Dunkerque du 23 juillet 2013 et de l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 15 mai 2014, de même que des courriers électroniques produits aux débats que des discussions ont eu lieu entre les parties quant à la conclusion d'un nouveau bail au profit de la SAS Herindel. Il est constant que ces pourparlers n'ont pas abouti.
En tout état de cause, l'article L.145-32 du code de commerce prévoyant le droit au renouvellement du bail ne pouvant être invoqué par le sous-locataire qu'à l'encontre de son bailleur (le crédit-preneur, en l'espèce la SCI Julyann), et non à l'encontre du crédit-bailleur (en l'espèce la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs), l'éventuel refus ou le défaut de réponse des intimées à l'égard de la demande de renouvellement de la SAS Herindel ne saurait constituer une faute susceptible d'engager sa responsabilité.
La SAS Herindel sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et la décision déférée confirmée sur ce point.
Sur la demande d'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation est une dette due au bailleur par le seul occupant sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
Elle peut être conventionnelle, ou être fixée par le juge selon son appréciation souveraine. Dans les deux cas, elle doit correspondre à la valeur de jouissance et à la réparation du préjudice subi par le bailleur, et peut, de ce fait, être supérieure au loyer réglé par le preneur.
Le bailleur peut prétendre à une indemnité d'occupation entre la fin du bail et la libération effective des locaux loués. La non-remise des clés par le locataire justifie également le paiement d'une indemnité d'occupation.
L'action en fixation de l'indemnité d'occupation est soumise à la prescription quinquennale édictée par l'article 2224 du code civil.
Sur ce,
En l'espèce, le principe du versement d'une indemnité d'occupation par la SAS Herindel qui s'est maintenue dans les locaux à la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs qui en sont propriétaires, n'est pas contesté.
Il est également constant :
- que le contrat de sous-location de la SAS Herindel a été résilié de plein droit à la suite de l'acquisition de la clause résolutoire concernant le crédit-bail liant la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs et la SCI Julyann, et ce rétroactivement au 17 novembre 2007,
- que depuis lors la SAS Herindel est restée dans les lieux,
- que la SAS Herindel a continué le versement des loyers dont elle aurait été redevable envers la SCI Julyann à hauteur de 57 035 euros jusqu'au 31 décembre 2011,
- qu'elle n'a plus rien versé à quelque titre que ce soit depuis lors.
Il s'agit ainsi de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation due par la SAS Herindel et son point de départ, et de statuer sur la demande de trop-perçu présentée par la SAS Herindel.
Dans le cadre du contrat de sous-location qui la liait à la SCI Julyann, la SAS Herindel était astreinte au règlement d'un loyer annuel de 150 000 euros HT.
Il n'est pas contesté que les crédit-bailleresses doivent depuis la résiliation rétroactive du crédit-bail et du contrat de sous-location, assumer sans pouvoir les refacturer à leur preneur, la charge du règlement des cotisations d'assurance et des taxes foncières liées à l'immeuble.
Il convient donc, au regard de l'ensemble de ces éléments, de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la SAS Herindel à la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs à la somme de 57 035,02 euros par trimestre, et ce à compter du 1er janvier 2012, sans qu'il soit nécessaire pour en déterminer le montant de recourir à une mesure d'expertise.
La SAS Herindel sera par conséquent déboutée de sa demande de restitution d'un trop-perçu.
Au regard de l'ensemble de ses dispositions, elle sera également déboutée de sa demande d'expertise, devenue sans objet.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l'équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
- Confirme la décision déférée en ce qu'elle a :
- débouté la SAS Herindel de sa demande de dommages et intérêts,
- débouté la SAS Herindel de sa demande de restitution d'un trop-perçu,
- condamné la SAS Herindel aux dépens pouvant être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, et à régler à la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
- Déboute la SAS Herindel de sa demande d'indemnité d'éviction et dit n'y avoir lieu à examiner la fin de non-recevoir tirée de la prescription de cette action,
- Condamne la SAS Herindel à régler à la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs une indemnité d'occupation d'un montant trimestriel de 57 035,02 euros, à compter du 1er janvier 2012 et jusqu'à libération des lieux,
- Déboute la SAS Herindel de sa demande d'expertise,
Y ajoutant,
- Condamne la SAS Herindel aux entiers dépens d'appel,
- Condamne la SAS Herindel à verser à la SA Fortis Lease, la SA Finamur et la SNC Natiocredimurs la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
C. CocilovoM.A. Prigent
