République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 15/03/2018
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N° de MINUTE : 18/
N° RG : 17/00789
Jugement (N° 15/09796) rendu le 15 décembre 2016 par le tribunal de grande instance de [Localité 1]
APPELANTE
SCI Société civile Immobilière Clinique de Lambersart agissant en son liquidateur M. [E] [Q] demeurant [Adresse 1]
ayant son siège social [Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai
assistée de Me Bruno Lemistre, avocat au barreau de [Localité 1]
INTIMÉE
SAS HPM Nord venant aux droits de la SA Polyclinique du Bois prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée et assistée par Me Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de [Localité 1]
DÉBATS à l'audience publique du 17 janvier 2018 tenue par Marie-Laure Aldigé magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Stéphanie Hurtrel
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Marie-Annick Prigent, président de chambre
Elisabeth Vercruysse, conseiller
Marie-Laure Aldigé, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mars 2018 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Marie-Annick Prigent, président et Stéphanie Hurtrel, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 décembre 2017
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La SA Clinique de Lambersart, anciennement dénommée [Établissement 1], exerçait son activité de chirurgie dans les locaux situés [Adresse 4], propriété de la SCI Clinique de Lambersart constituée entre les médecins exerçant dans la clinique.
Courant 2000, l'un des médecins a cédé à la Polyclinique du Bois la majorité de ses actions de la SA [Établissement 1], soit 1 039 actions sur un total de 2 290 actions.
Le bail liant la SA et la SCI a été renouvelé le 22 mars 2006 pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2006 avec faculté donnée au preneur de délivrer congé à chaque période triennale par acte extrajudiciaire au moins six mois à l'avance et précisant les motifs de résiliation.
Courant 2009, la SA a souhaité la réalisation de travaux de mise en conformité et d'accessibilité. La SCI a accepté de participer à hauteur de 300 000 euros à leur réalisation. L'inauguration des locaux rénovés est intervenue en mai 2010.
La Polyclinique du Bois a absorbé la SA Clinique de Lambersart le 30 mai 2011.
Par acte d'huissier en date du 29 juin 2011, la SA Polyclinique du bois a donné congé à la SCI à l'effet du 31 décembre 2011, soit au terme de la deuxième période triennale pour le motif suivant « restructuration du groupe HPM dont dépend la Polyclinique du Bois ' regroupement des unités de soins au siège de la Polyclinique du Bois ».
La Polyclinique du Bois a été absorbée par la SAS HPM Nord.
Par acte sous seing privé du 14 décembre 2012, la SAS HPM Nord venant aux droits de la SA Clinique de Lambersart et la SCI Clinique de Lambersart ont conclu un protocole d'accord.
Par acte d'huissier du 03 novembre 2015, la SCI Clinique de Lambersart a fait assigner la SAS HPM Nord devant le tribunal de grande instance de [Localité 1] afin d'engager sa responsabilité contractuelle et d'obtenir une indemnisation.
Par jugement contradictoire en date du 15 décembre 2016, le tribunal de grande instance de [Localité 1] a :
- rejeté la fin de non-recevoir,
- rejeté les demandes,
- dit n'y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Clinique de Lambersart à supporter les dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement
Par déclaration en date du 31 janvier 2017, la SCI Clinique de Lambersart a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 18 avril 2017, la SCI Clinique de Lambersart agissant en son liquidateur M. [E] [Q] demande à la cour d'appel au visa des articles 1134, 1156, 2048, 2049 et 2052 du code civil de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé que la transaction intervenue entre la SAS HPM Nord et la SA Clinique de Lambersartrt par protocole d'accord du 14 décembre 2012 concerne exclusivement le différend consécutif aux désordres sur site constatés en fin de bail et à la remise en état des lieux à la charge du preneur, à l'exclusion du différend constitué par le présent litige et a en conséquence, déclaré l'action de la SCI Clinique de Lambersart recevable,
- juger que la SAS HPM Nord a commis trois abus de droit distincts
le premier en résiliant son bail du 22 mars 2006 par un congé en date du 29 juin 2011 ne comportant pas un motif légitime,
le second à raison de sa déloyauté notamment en promettant faussement une poursuite d'activité et en ne respectant pas cette promesse qui lui a permis pourtant de prendre le contrôle de la Clinique de Lambersart,
le troisième en faisant preuve de mauvaise foi dans l'exécution de ses engagements à l'égard de la SCI Clinique de Lambersart en ne prenant pas en compte la durée normale de financement de l'engagement de la SCI au titre des travaux,
- fixer son préjudice à la somme de 806 576,50 euros et en conséquence condamner la SAS HPM à lui payer cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- condamner la SAS HPM à lui payer la somme de 30 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 22 mai 2017, la SAS HPM Nord demande à la cour d'appel au visa des articles 1134, 2044 et 2051 du code civil et 9 du code de procédure civile de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI Clinique de Lambersart en toutes ses demandes,
Y ajoutant,
- condamner la SCI Clinique de Lambersart à lui verser la somme de 30 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties. Pour la clarté des débats, il sera seulement indiqué que l'appelante soutient essentiellement que :
- c'est à bon droit que le tribunal a estimé que la transaction intervenue entre la SAS HPM Nord et la SA Clinique de Lambersart par protocole d'accord du 14 décembre 2012 concerne exclusivement le différend consécutif aux désordres sur site constatés en fin de bail et à la remise en état des lieux à la charge du preneur, à l'exclusion du différend afférent aux conditions de délivrance du congé ; qu'en effet l'expression 'régulièrement résilié' s'entend d'une régularité formelle sans s'étendre à l'abus dans l'exercice de la faculté de résiliation lequel n'est pas évoqué dans le protocole;
- la clinique de Lambersart a abusé de son droit de donner congé et a manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations en ayant fait naître un espoir de poursuite de l'engagement contractuel sans y donner suite, notamment en acceptant une contribution financière du bailleur à des travaux de remise aux normes lui incombant alors même que cette participation ne se justifiait que par une perspective d'une exploitation pérenne des lieux.
Pour sa part, l'intimée fait essentiellement valoir que :
- en raison de l'autorité de la chose jugée du protocole d'accord qui concernait bien le différend relatif aux conditions de la résiliation du bail par le preneur, la SCI Clinique de Lambersart est irrecevable en son action dont elle devra en conséquence être déboutée,
- en tout état de cause elle n'a commis aucun manquement contractuel en mettant fin au bail commercial alors qu'elle ne s'était pas engagée à se maintenir dans les lieux mais seulement à motiver son congé, ce qu'elle a fait.
MOTIVATION
Sur la fin de non recevoir tirée de l' autorité de la chose jugée de la transaction
A titre liminaire, il y a lieu d'observer que même si l'intimé sollicite aux termes de son dispositif la 'confirmation' du jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI Clinique de Lambersart de l'ensemble de ses demandes, elle soulève expressément le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'autorité de la chose jugée de la transaction, alléguant que 'la SCI est irrecevable en son action et devra en conséquence en être purement et simplement déboutée'. L'appelante répond sur ce moyen, arguant de l'absence d'autorité de la chose jugée de la transaction relativement au différend portant sur la délivrance du congé.
Dans ces conditions, si la cour d'appel estime que l'autorité de la chose jugée de la transaction porte sur le différend dont elle est saisie, conformément aux dispositions de l'article 12 du code procédure civile selon lesquelles le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, elle examinera le moyen tiré de la portée de la transaction sous l'angle de la recevabilité de l'action et non au fond.
Il y a lieu de préciser qu'il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l'obligation.
L'article 2044 du code civil énonce que 'la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.' Une transaction implique l'existence de concessions réciproques des parties. En vertu de l'article 2052, les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort.
L'article 2048 du code civil qui dispose que « les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu » doit être interprété au regard des dispositions de l'article 2049 du même code qui précise que « les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé. »
Sur ce
Le protocole d'accord régularisé entre la SAS HPM Nord venant aux droits de la SA Clinique de Lambersart et la SCI Clinique de Lambersart 14 décembre 2012 est rédigé de la manière suivante:
' Il a été rappelé et convenu ce qui suit:
Suivant acte reçu par Maître [F], Notaire à [Localité 1], le 22 mars 2006, la SCI Clinique de Lambersart a renouvelé le bail commercial qu' elle avait accordé à la SA Clinique de Lambersart sur un ensemble immobilier à usage de clinique sis à [Adresse 5].
Ce nouveau bail a été consenti pour une durée de neuf années.
Il a été régulièrement résilié par le preneur à effet du 31 décembre 2011.
Les lieux ont été libérés pour cette date, le preneur étant quitte de toute dette de loyers, charges diverses ou autre à l'égard du bailleur.
Le 1er janvier 2012, la SAS HPM Nord est venue, par voie de fusion-absorption, aux droits de la SA Clinique de Lambersart.
Après la survenue de divergences relatives à la détermination des biens et équipements divers restant la propriété du bailleur, aujourd'hui réglées amiablement, le bailleur et le preneur se sont trouvés en opposition sur le descriptif et l' évaluation des travaux de remise en état des lieux restant à charge du preneur.
La réclamation initiale de la SCI Clinique de Lambersart s'est élevée à la somme de 386 610 euros selon l'évaluation de son architecte, M. [A] [T] en date du 30 décembre 2011.
De son côté, la SAS HPM Nord a estimé que son obligation contractuelle de remise en état ne pouvait excéder la somme de 118 903 euros selon estimation de son propre architecte, M. [F] [D], en date du 29 mai 2012.
Les deux parties se sont alors rapprochées, ont accepté de faire des concessions réciproques et ont demandé à leurs architectes respectifs de se concerter en vue d'une évaluation commune.
Ceux-ci ont procédé à leur mission et sont convenus, ce qui est accepté par les parties, d' arrêter transactionnellement la charge indemnitaire de la SAS HPM Nord, au titre des réparations locatives, aux postes repris dans le document annexé aux présentes, à en-tête de M. [F] [D], intitulé « Clinique de Lambersart ' proposition transactionnelle» daté du 25 octobre 2012, et dont les six pages sont paraphées par les parties.
Ce document, contenant le détail de chacun des postes de réparations acceptés de part et d'autre et leur chiffrage, aboutit à un total de 166 066,42 euros HT, à charge de la SAS HPM Nord.
A cette somme, les parties sont convenues d'ajouter:
- 50 % de la facture de diagnostic réalisé par l'entreprise Delannoy-Dewailly, soit 2 880 euros HT x 50% = 1 440 euros HT
- à titre forfaitaire et transactionnel, la somme de 9 000 euros HT pour les honoraires de maîtrise d' 'uvre.
La charge indemnitaire globale pesant sur la SAS HPM Nord se trouve ainsi fixée à 176506,42 euros HT soit 211 101,67 euros TTC à raison des concessions réciproques.
Pour les modalités de paiement de la somme ci-dessus, il a été expressément convenu qu'elle ne sera exigible qu'au fur et à mesure de l'exécution effective des travaux, poste par poste, sur situations visées par M. [T] et certificats de paiement délivrés par ce dernier.
En conséquence, et sous réserve de l'exécution intégrale du présent accord, exécution qui pourra, le cas échéant, être poursuivie par voie de justice, les parties renonceront irrévocablement l'une envers l'autre à toute action en contestation ou revendication liée directement ou indirectement au litige dont il est fait état au présent protocole et reconnaissent qu'aucune contestation ne les oppose plus et qu' elles ont mis fin à leur différend consécutif aux désordres sur site constatés en fin de bail.
Le présent accord vaut transaction, au sens des articles 2044 et suivants du Code Civil, et est revêtu de l'autorité de la chose jugée, conformément aux dispositions des articles 2051 et suivants du Code Civil. »
C'est de manière parfaitement justifiée que le tribunal a estimé qu'il résultait de ce protocole que les parties avaient expressément et sans ambiguïté mis fin au différend qui les opposait sur l'état des locaux lors de la restitution et le montant des réparations locatives.
Néanmoins, il ressort également de ce protocole que les parties ont manifesté leur intention de régler également le différend afférent aux conditions de délivrance du congé tant par l'usage d'expressions spéciales ou générales que comme suite nécessaire de ce qui est exprimé.
En effet, il est essentiel de rappeler que lorsque ce protocole d'accord a été régularisé, le différend relatif aux conditions de délivrance du congé en date du 29 juin 2011 était déjà né entre les parties.
Ainsi aux termes d'un courrier en date du 5 juillet 2011, les docteurs [Y] et [W] en leur qualité de co-gérants de la SCI Clinique de Lambersart écrivaient au docteur [J] en qualité de PDG de la polyclinique du Bois et à MM. [G] et [A] en leurs qualités de directeur général et directeur de la société HPM, pour leur demander d'annuler leur décision de mettre fin au bail le 31 décembre 2011 à défaut de quoi une « procédure en raison du préjudice subi » serait engagée. La bailleresse rappelait qu'en décembre 2008 le preneur lui avait demandé de participer aux travaux de la Clinique de Lambersart, qu'elle avait participé à hauteur de 300 000 euros dans le souci exprimé dans une lettre du 23 février 2009 de 'pérenniser notre exploitation et favoriser ainsi la convergence d'intérêts particuliers', que les travaux avaient été réalisés, que la clinique fonctionnait bien à la grande satisfaction des praticiens du personnel et que l'assemblée générale de la S.A du 6 avril 2011 avait permis de constater la bonne santé financière. Elle reprochait à sa preneuse d'avoir « malgré cela » « profité du créneau de la 3ème année du bail signé en janvier 2006 pour 9 ans pour mettre fin au bail le 31 décembre 2011 » « en contradiction avec ses engagements ».
Il ressort des pièces produites par l'appelante qu'elle a également écrit le 5 juillet 2011 au maire de [Localité 2] et à l'agence régionale de santé pour leur demander d'intervenir contre cette 'décision subite de fermeture' qu'elle qualifiait 'd'abérante'.
Aux termes d'un courrier en date du 5 juillet 2011, le docteur [E] [Q] reprochait au président du CA de la [Établissement 2] une décision contraire à ses engagements pris aux termes des accords en date du 21 juillet 2000 relativement à un maintien de la clinique de Lambersart sur son site, un maintien de l'activité des praticiens, au développement de certains pôles d'activité, au renforcement du potentiel d'ambulatoire et au maintien de tous les contrats de travail du personnel.
Aux termes d'un communiqué de presse en date du 1er juillet 2011, la CFDT dénonçait la fermeture annoncée de la clinique Lambersart.
Par courrier en date du 5 octobre 2011, le docteur [K], président de la commission médicale d'établissement de la Clinique de Lambersart a adressé au nom des praticiens et du personnel soignant et administratif de la Clinique de Lambersart au maire de Lambersart et au directeur de l'agence régionale de santé une proposition de poursuite d'activité de la Clinique de Lambersart avec demande de transfert dans ce cadre des autorisations d'exercice initialement attribuées à la SA Clinique de Lambersart. Il ressort de l'attestation établie le 26 mars 2014 par M. [N] qui avait été mandaté par la bailleresse pour retrouver une activité sur le site de la clinique que le directeur du groupe HPM avait refusé toutes les offres de reprise relativement aux autorisations d'exercice.
Dans ce contexte ainsi rappelé d'un différend né relativement à la fermeture de la clinique de Lambersart et en particulier relativement au principe même de la possibilité pour la preneuse de résilier le bail commercial à l'issue de la deuxième période triennale au regard d'un engagement de se maintenir dans les lieux allégué par la bailleresse, la formule utilisée par les parties aux termes du protocole d'accord selon laquelle le bail ' a été régulièrement résilié par le preneur à effet du 31 décembre 2011' ne saurait se référer à la seule régularité formelle du congé mais comprend nécessairement la question de la conformité de cette résiliation au regard des engagements contractuels du preneur.
De la même manière, l'expression générale selon laquelle les parties 'reconnaissent qu'aucune contestation ne les oppose plus » comprend nécessairement le différend afférent à la manière dont il a été mis fin au bail, dont les termes étaient connus des parties, la bailleresse ayant précisément fait état à sa preneuse des manquements contractuelles qu'elle lui reprochait. Ces expressions ne peuvent que s'entendre d'une renonciation par la bailleresse à contester la validité du congé tant formellement qu'au fond au regard des prévisions contractuelles
Dans ces conditions, Les demandes formulées par la bailleresse tendant à obtenir des dommages et intérêts du fait d'un abus du preneur dans l'exercice de la résiliation du bail commercial se heurtent à l'autorité de la chose jugée de cette transaction, et seront déclarées irrecevables.
Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l'équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il y a lieu de confirmer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles, et y ajoutant de condamner la SCI Clinique de Lambersart au paiement des entiers dépens de l'appel et à payer à la SAS HPM Nord la somme de 5 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré du chef des dépens et des frais irrépétibles ;
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formulées par la SCI Clinique de Lambersart à l'encontre de la SAS HPM Nord ;
Statuant à nouveau :
Dit que les demandes formulées par la SCI Clinique de Lambersart à l'encontre de la SAS HPM Nord afférentes aux conditions de résiliation du bail commercial et tendant à obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 806 576,50 euros se heurtent à l'autorité de la chose jugée de la transaction régularisée entre les parties le 14 décembre 2012 et les déclare irrecevables ;
Condamne la SCI Clinique de Lambersart au paiement des entiers dépens de l'appel et à payer à la SAS HPM Nord la somme de 5 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.
Le GreffierLe Président
S. HurtrelM.A.Prigent
