République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 24/01/2019
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N° de MINUTE :19/
N° RG : 17/01102 - N° Portalis DBVT-V-B7B-QO4M
Jugement (N° 13/02613) rendu le 23 août 2016 par le tribunal de grande instance de Boulogne- sur-Mer
APPELANTE
SASU Galloo Littoral agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me François Deleforge, de la SCP François Deleforge-Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai
assistée de Me Demard, avocat au barreau de Paris
INTIMÉE
SCI Brunelot prise en la personne de son représentant légal, M. [K] [J], domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Laurent Pouilly, avocat au barreau de Lille
assistée de Me Florent Lucas, avocat au barreau de Nantes
En présence de M. [K] [J]
DÉBATS à l'audience publique du 20 novembre 2018 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Valérie Roelofs
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Marie-Laure Dallery, président de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Agnès Fallenot, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2019 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Marie-Laure Dallery, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 octobre 2018
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FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte authentique en date des 11 et 14 octobre 2004, la SCI Brunelot, ayant pour gérant M. [J], a donné à bail, à titre commercial, à la SAS Etablissement [K] [J] quatre ensembles immobiliers sis [Adresse 3], avec effet rétroactif au 1er octobre 2002.
En mars 2011, la société Galloo Littoral a repris l'intégralité des activités de la SAS Etablissement [K] [J].
Le 12 décembre 2012, la société Galloo Littoral a donné congé à la SCI Brunelot pour les immeubles susnommés, avec effet au 30 juin 2013.
Par ordonnance en date du 6 juin 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a fait droit à la demande de la SCI Brunelot en ordonnant à la SAS Galloo Littoral l'interruption immédiate des opérations de découpage et d'évacuation des parois en acier de box de stockage et de blindages extérieurs auxquelles elle avait commencé à procéder.
Par acte d'huissier en date du 6 septembre 2013, 1a société Galloo Littoral a assigné devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer la SCI Brunelot aux fins de la voir condamner principalement à lui payer une somme correspondant à des travaux qu'elle considère avoir été financés par le preneur en lieu et place du bailleur et subsidiairement à pouvoir disposer des parois métalliques en litige.
Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 23 août 2016, le tribunal de grande instance de Boulogne sur mer a :
- condamné la SCI Brunelot à payer à la SAS Galloo Littoral la somme de 140 396,51 euros assortie des intérêts à taux légal à compter de la date du présent jugement,
- dit que les intérêts seront capitalisés dès lors qu'ils portent au moins sur une année entière,
- débouté la SAS Galloo Littoral du surplus de ses demandes,
- débouté la SCI Brunelot de l'intégralité de ses demandes,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au présent litige,
- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
Par déclaration en date du 14 février 2017, la SASU Galloo Littoral a interjeté appel de la décision.
MOYENS ET PRETENTIONS
Par conclusions signifiées par voie électronique le 11 septembre 2017, la SASU Galloo Littoral demande à la cour, au visa des dispositions des articles 555, 1116, 1134 et suivants du Code civil, de :
- infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Boulogne-sur-Mer ;
- statuant à nouveau,
- à titre principal,
- dire et juger que les travaux de réalisation des parois métalliques du site [Localité 1] sont à la charge exclusive de la SCI Brunelot en application de l'article 4. C. 3° alinéa 3 du contrat de bail,
- condamner la SCI Brunelot à payer à la société Galloo Littoral la somme de 924.738,77 € correspondant au coût des travaux de construction des clôtures métalliques sur le site [Localité 1],
- dire que les intérêts se capitaliseront chaque année dans les termes de l'article 1154 du Code civil,
- à titre subsidiaire,
- dire et juger la clause d'accession inapplicable pour la période antérieure au 11 mars 2004 ;
- dire et juger les dispositions de l'article 555 du Code civil applicables pour la période antérieure au 11 mars 2004 ;
-condamner la SCI Brunelot à payer à la société Galloo Littoral la somme de 924.738,77 € correspondant au coût des travaux de construction des clôtures métalliques ou à l'augmentation de la valeur du fonds de commerce ;
- au besoin, ordonner une expertise avant dire droit sur le montant de l'indemnité;
- dire que les intérêts se capitaliseront chaque année dans les termes de l'article 1154 du code civil,
- à titre plus subsidiaire,
- dire et juger que la société Galloo Littoral a le droit de disposer librement des constructions,
- autoriser la société Galloo à procéder au démontage des clôtures situées sur le site [Localité 1] et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard en cas de refus de la SCI Brunelot de laisser libre l'accès au site.
- en tout état de cause
- condamner la SCI Brunelot à verser à la société Galloo Littoral une somme de 15000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Brunelot aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle revient sur les relations contractuelles unissant les parties et leurs auteurs, les différents contentieux émaillant les relations entre les parties.
Elle estime que :
- les stipulations du bail prévoient de mettre à la charge exclusive du bailleur la réalisation des clôtures,
- pour la première fois en cause d'appel le bailleur soutient que l'ensemble a été clôturé dans le courant de l'année 2003,
- les hautes parois sont une clôture, en attestent les plans, les photographies, la déclaration de travaux, qui sont rattachées ou non à des parois existantes,
- la clause du bail ne concerne pas la seule parcelle AZ [Cadastre 1], mais vient prendre en compte un paiement par le preneur des clôtures antérieurement réalisées sur l'ensemble du site,
- la référence à l'impasse n'est liée qu'au fait que le site a pour adresse et entrée principale cette dernière et a donc toujours été désigné ainsi.
À titre subsidiaire, elle conclut sur le remboursement du coût des parois métalliques en application de l'article 555 du code civil, aux motifs de l'absence de convention antérieure à la réalisation des travaux pouvant régir les relations entre les parties.
Elle souligne que le tribunal a estimé que la SCI devait rembourser une somme correspondante soit à l'augmentation de la valeur du fonds, soit au coût des constructions et de la main d'oeuvre, la SCI ayant toutefois jamais opté pour le choix de l'augmentation de la valeur du fonds de commerce.
A contrario, la société Gallo littoral est libre de pouvoir disposer des parois métalliques comme elle l'entend, pouvant dès lors les démonter avant la fin du bail.
Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 10 juillet 2017, la SCI Brunelot demande à la cour, au visa des dispositions des articles 518, 553, 555 et 1134 du code civil, de :
- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Boulogne sur mer en date du 23 août 2016 en ce qu'il a alloué à la société Galloo Littoral une somme de 140 396,51 euros au titre de remboursement de travaux de clôture,
- débouter purement et simplement la SAS Galloo Littoral de l'ensemble de ses demandes, fins, et écritures, tant principales que subsidiaires,
- condamner la SAS Galloo Littoral à verser à la SCI Brunelot la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- si mieux n'aime la cour, dans l'hypothèse très improbable où elle jugerait que la société Galloo Littoral peut prétendre au bénéfice de l'indemnité prévue par l'article 555 du code civil, désigner tel expert qu'il plaira de nommer avant dire droit, aux frais avancés de la société Galloo Littoral, avec pour mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité qui pourrait être due au locataire sortant selon les deux hypothèses de l'article 555 du code civil,
- décerner acte dans une telle hypothèse à la SCI Brunelot de ce qu'elle pourrait refuser l'accession et solliciter alors la remise à l'état initial du site si le montant de l'indemnité au paiement de laquelle elle pourrait être tenue en application de l'article 555 du code civil devait se révéler trop élevée,
- donner en conséquence mission à l'expert qui serait désigné de décrire et de chiffrer les travaux de remise à l'état initial du site qui serait alors dus par la société Galloo Littoral,
- condamner la SAS Galloo Littoral aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle souligne :
-la distinction existant entre les blindages extérieurs en limite de propriété protégeant les clôtures séparatives et les clôtures elles-mêmes
- l'existence de contentieux pour ce site mais également pour un autre quant à l'état des lieux restitués,
- les contradictions et évolutions dans les thèses soutenues par la société Galloo Littoral.
Elle fait valoir que :
- les clôtures et parois métalliques protégeant les clôtures sont deux choses distinctes,
- les photographies aériennes, les procès verbaux de constat permettent de constater que les parois en litige ne sont pas les clôtures du site, lesquelles sont distantes d'environ 80 cm, laissant ainsi un chemin de ronde entre les parois et les clôtures,
- l'ensemble du site n'est pas concerné, le site étant déjà clôturé en 2002, à l'exception du terrain acquis le 30 août 2002 (parcelle AZ n° [Cadastre 1]),
- l'obligation énoncée dans le bail ne concerne que les parcelles cadastrées [Adresse 3], soit la seule parcelle AZ n° [Cadastre 1], puisque la parcelle AZ n°[Cadastre 2] est cadastrée [Adresse 4],
- la clause ne comporte pas une obligation à paiement mais une obligation de faire,
- l'analyse des factures produites permet de justifier qu'elle a payé les travaux de mise en oeuvre de la clôture de la parcelle cadastrée AZ [Cadastre 1] ,
- la société Galloo Littoral ne produit pour sa part aucune facture attestant de travaux de mise en oeuvre d'une clôture sur la parcelle concernée, les caractéristiques retenues (couleur, hauteur) ne correspondant pas à la clôture édifiée,
- les factures relatives à des reprises sur factures existantes ne peuvent être imputées au bailleur.
Elle estime que :
- l'argumentation développée au visa des dispositions de l'article 555 du code civil est inopérante,
- il est possible d'appliquer rétroactivement des stipulations d'un bail commercial, cet effet rétroactif étant d'ailleurs cohérent par rapport à la date à laquelle la société Galloo Littoral est venue aux droits de la société Jean [J] dont elle a racheté le fonds et poursuivi l'activité,
- la société avait la jouissance de l'ensemble du site dès le 1er octobre 2002,
- en matière de bail commercial, en présence de travaux entrepris par le locataire en accord avec le bailleur, les dispositions de l'article 555 n'ont pas vocation à s'appliquer,
- les travaux litigieux concernent des travaux d'amélioration,
- les dispositions de l'article 555 n'ont pas vocation à jouer puisque le bail contient une clause d'accession au bénéfice du bailleur sans indemnité,
- du fait du départ des lieux loués de la société Galloo, les aménagements litigieux sont devenus la propriété du bailleur sans indemnité.
Le démontage des parois est tout aussi inconcevable pour les raisons ci-dessus exposées.
En cas de clause inapplicable et de mise en oeuvre de l'article 555 du code civil, elle souligne l'option lui permettant le remboursement du coût des matériaux et de la main d'oeuvre ou le paiement d'une somme égale à la valeur dont le fonds a été augmentée. Elle sollicite dans ce cas une expertise.
MOTIVATION
Au préalable, il convient de souligner qu'il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que ....' ou 'dire que...', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l'arrêt.
- Sur la réalisation des clôtures et leur charge :
En vertu des dispositions de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Conformément aux dispositions de l'article 1156 du code civil, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
Sans dénaturer les obligations qui résultent des termes clairs et précis d'une convention, et sans modifier les stipulations qu'elle renferme, il appartient au juge également de rechercher la commune intention dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester.
* * *
- sur l'obligation de clôturer et la charge pesant sur le bailleur :
L'article 4C3 du bail conclu par acte authentique, et signé le 11 et 14 octobre 2004 avec effet rétroactif au 1er octobre 2002, édicte une clause en son dernier alinéa relative à la mise en oeuvre d'une clôture, 'étant précisé que la clôture du terrain sis à [Adresse 3], cadastré Section ......et la remise en état des bureaux sis à [Adresse 5] seront à la charge du bailleur.
Peu important la nature même des clôtures apposées ou le périmètre sur lequel lesdites clôtures ont été installées, force est de constater que la clause précitée met à la charge du bailleur une obligation de réalisation des travaux, mais n'autorise pas le preneur, une fois les travaux effectués éventuellement par à ses soins, à en obtenir remboursement.
Aucune mise en demeure préalable du bailleur en vue de remplir son obligation de faire n'a été effectuée par le preneur.
Ce dernier n'a pas plus obtenu une autorisation en justice sur le fondement de l'article 1144 ancien du code civil pour faire supporter au bailleur le coût des clôtures, qu'il aurait éventuellement réalisées à sa place.
Dès lors, les faits allégués par le preneur au soutien de sa demande de remboursement à hauteur de 924 738, 77 euros ne sont pas concluants et la demande principale ne peut qu'être rejetée.
- sur le régime légal ou conventionnel de l'accession :
L'article 555 du code civil dispose que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimé à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.
L'article 555 du code civil est applicable aux rapports entre propriétaire et locataires. Les parties peuvent déroger aux règles ci-dessus rappelées en prévoyant contractuellement le sort des constructions.
L'autorisation du bailleur d'effectuer des travaux n'est pas de nature à écarter l'application de l'article 555 du code civil, à défaut d'une convention réglant le sort des constructions réalisées.
* * *
'La SA Galloo littoral ne saurait être suivie dans son argumentation relative à l'application de l'article 555 du code civil, laquelle repose en l'espèce sur un postulat erroné, à savoir l'absence de contrat régissant les relations entre les parties lors de l'édification des constructions voire un contrat inopposable à cette même époque.
Or, le bail, s'il a été formalisé par acte authentique en date du 11 et 15 mars 2014 et signé à cette date, a prévu expressément un effet rétroactif à compter du 1er octobre 2002.
Dès lors dès cette date, les relations entre les parties sont régies par cette convention, sans qu'aucune disposition légale, et encore moins d'ordre public, ne s'oppose à la possibilité d'envisager un effet rétroactif.
Le preneur se contente d'affirmer qu'un propriétaire ne peut appliquer rétroactivement une convention dans le but d'échapper aux obligations qui lui incombent en vertu de la loi, sans fonder juridiquement cette affirmation, et sans non plus soutenir, et encore moins démontrer, que la convention l'unissant à la SCI Brunelot ait été affectée d'un vice de nature à la priver de tout effet.
L'argumentation du preneur sur l'application des dispositions de l'article 555 du code civil ainsi que la nature des travaux pouvant en relever est donc inopérante.
La demande de la SASU Galloo Littoral visant à obtenir la condamnation du bailleur au remboursement du coût des constructions des parois métalliques ou à l'augmentation de valeur du fonds de commerce sur ce fondement ne peut qu'être rejetée.
'Dans le bail litigieux, régissant les relations entre les parties, il est bien convenu à l'article 4 C en son 3 °, que 'tous les travaux, changements, additions, installations, décors et embellissements que le preneur pourrait faire dans les lieux loués pendant le cours du bail, deviendront la propriété du bailleur au départ du preneur sans indemnité. Le bailleur se réserve toutefois le droit de demander au preneur le rétablissement des lieux en bon état d'entretien'.
Au vu de cette clause expresse, dont se prévaut le bailleur, le preneur ne peut revendiquer l'application des règles légales de l'accession.
En l'espèce, aucun des faits allégués par le preneur n'est concluant et ne peut venir paralyser le jeu de cette clause.
Il n'est pas contestable que le preneur demeure propriétaire des édifices qu'il construit sur le terrain loué pendant le cours du bail et a la possibilité de les détruire ou les démolir tant que l'accession ne s'est pas produite, soit au vu des termes de la clause précitée, jusqu'à l'expiration du bail.
Il n'est pas contesté en l'espèce qu'à l'issue du bail, lors du départ du preneur, les constructions édifiées et constituées notamment des parois métalliques existaient, peu important qu'une décision de référé, qui comme le note justement le preneur n'a aucune force de chose jugée, ait pu lui faire injonction de démolir lesdites constructions, ce dernier ayant volontairement mis fin à la démolition et au démontage des constructions avant l'expiration du bail.
Les constructions, au vu de cette clause, sont donc devenues par le jeu de la clause précitée la propriété du bailleur, et ce sans indemnité, faisant échec ainsi à la demande en paiement de la Société Galloo Littoral.
La demande subsidiaire de la société Galloo Littoral visant à obtenir la possibilité de disposer des parois métalliques ne peut être accueillie, puisqu'il résulte de la clause même que les constructions, notamment les parois métalliques se trouvant sur le terrain et laissées lors de son départ des lieux, sont désormais devenues la propriété complète du bailleur, qui peut en disposer librement.
La demande à disposer librement des biens litigieux et celle à être autorisée sous astreinte à procéder au démontage ne peuvent donc qu'être rejetées également.
Au vu de ce qui précède, la décision de première instance ne peut qu'être infirmée en toutes ses dispositions.
- Sur les dépens et accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SASU Galloo Littoral succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens de première instance et d'appel.
La décision de première instance sera donc infirmée également en ce qu'elle a partagé les dépens et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le sens du présent arrêt commande de condamner la SASU Galloo Littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande d'indemnité procédurale présentée par la SASU Galloo Littoral ne peut qu'être rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer en date du 23 août 2016 en toutes ses dispositions ;
DEBOUTE la SASU Galloo Littoral de sa demande de condamnation au remboursement du coût des travaux de construction des clôtures métalliques ;
DEBOUTE la SASU Galloo Littoral de sa demande de condamnation au remboursement du coût des travaux de construction des clôtures métalliques ou à l'augmentation de valeur du fonds de commerce sur le fondement de l'article 555 du code civil ;
DEBOUTE la SASU Galloo Littoral de sa demande à disposer librement des constructions et celle à être autorisée à procéder sous astreinte au démontage ;
CONDAMNE la SASU Galloo Littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SASU Galloo Littoral de sa demande d'indemnité procédurale ;
LA CONDAMNE aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffierLe président
V. [C]M.L.[H]
