République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 19/12/2019
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N° de MINUTE : 19/1367
N° RG 18/04989 - N° Portalis DBVT-V-B7C-R2GQ
Jugement (N° 11-16-0013) rendu le 14 mai 2018 par le tribunal d'instance de Roubaix
APPELANTS
Monsieur [S] [E] [P] agissant à titre personnel et en qualité de représentant légal de [E] [D] [B] né le [Date naissance 1] 2013 à [Localité 1], [E] [L] née le [Date naissance 2] 2011 à [Localité 2], [M] [H] née le [Date naissance 3] 2009 à [Localité 2], [F] [E] né le [Date naissance 4] 2002 à [Localité 3] (Grandes Comore), [S] [N] [B] [Y] né le [Date naissance 5] 2017 à [Localité 1], mineurs
né le [Date naissance 6] 1974 à [Localité 4] Comores
de nationalité comorienne
[Adresse 1]
[Localité 5]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/18/09581 du 16/10/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
Madame [V] [P] agissant à titre personnel et en qualité de représentant légal de [E] [D] [B] né le [Date naissance 1] 2013 à [Localité 1], [E] [L] née le [Date naissance 2] 2011 à [Localité 2], [M] [H] née le [Date naissance 3] 2009 à [Localité 2], [F] [E] né le [Date naissance 4] 2002 À [Localité 3] (Grandes Comore), [S] [N] [B] [Y] né le [Date naissance 5] 2017 à [Localité 1], mineurs
née le [Date naissance 7] 1981 à [Localité 4] Comores
de nationalité comorienne
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentés par Me Olivier Cardon, avocat au barreau de Lille
INTIMÉE
Madame [U] [J]
née le [Date naissance 8] 1950 à [Localité 6]
de nationalité portugaise
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Soraya Azrak-Belaid, avocat au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 22 octobre 2019 tenue par Emilie Pecqueur magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Emilie Pecqueur, conseiller faisant fonction de président
Louise Theetten, conseiller
Maria Bimba Amaral, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2019 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Emilie Pecqueur, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 septembre 2019
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Suivant acte sous seing privé en date du 20 mai 2013, Mme [U] [J] a donné à bail à M. [W] [S] [P] et Mme [V] [P] un logement situé [Adresse 1], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 700 euros, indexé, outre une provision pour charges.
Sur assignation délivrée le 11 octobre 2016, le tribunal d'instance de Roubaix a, par jugement du 14 mai 2018, auquel il est renvoyé pour le rappel de la procédure antérieure, déclaré la demande de Mme [J] recevable, constaté la résiliation du bail à la date du 9 octobre 2016, autorisé l'expulsion de M. et Mme [P] et de tous occupants de leur chef à défaut de libération volontaire des lieux, condamné M. et Mme [P] à payer à Mme [J] une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux ainsi que la somme de 719 euros arrêtée au mois de janvier 2017, rejeté les autres demandes, condamné M. et Mme [P] aux dépens et accordé le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Douai en date du 31 août 2018, M. et Mme [P] ont formé appel de toutes les dispositions du jugement à l'exception de celle ayant déclaré recevable l'action de Mme [J].
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 21 juin 2019, M. et Mme [P] demandent à la cour d'infirmer le jugement, d'écarter la pièce adverse numéro quarante des débats, de dire n'y avoir lieu à expulsion en suite de la libération des lieux le 16 avril 2018, de débouter Mme [J] de ses demandes, de constater qu'ils ne sont pas débiteurs de loyers à la date de délivrance du commandement de payer et reconventionnellement, de condamner Mme [J] à leur payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à la vie privée et harcèlement, de la condamner à leur payer, en leur nom personnel et en qualité de représentants légaux de leurs enfants, la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, de la condamner à leur payer celle de 1 860,48 euros au titre de la régularisation des loyers et charges outre les majorations de retard pour non restitution du dépôt de garantie ainsi que celle de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et celle de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2019, Mme [J] demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter M. et Mme [P] de toutes leurs demandes, de les condamner à lui verser la somme de 947,96 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges, de régularisation des charges et du dépôt de garantie, ainsi que celle de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par mention au dossier, la cour a sollicité les observations des parties sur la recevabilité de l'intervention volontaire de M et Mme [P] es qualités et sur le caractère nouveau de la demande de restitution du dépôt de garantie.
Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le rappel complet des prétentions et moyens soutenus.
SUR CE :
Le présent arrêt est rendu au visa des articles 554 et 564 du code de procédure civile et 6, 7, 15, 22, 23, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 9 et 1240 du code civil.
1 - Sur l'intervention volontaire de M. et Mme [P] en qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs :
M. et Mme [P] forment des demandes en leur nom personnel et en qualité de représentants légaux de leurs enfants mineurs. Ils n'ont pas été assignés en cette qualité et n'ont formé aucune demande au nom de leurs enfants devant le premier juge.
Les demandes formées au nom de leurs enfants doivent donc s'analyser comme une intervention volontaire principale en cause d'appel.
Or, les enfants mineurs de M. et Mme [P] ne sont pas cocontractants de Mme [J], de sorte que les demandes indemnitaires formées en leur nom au titre du préjudice de jouissance ne sont pas fondées sur la relation contractuelle entre les parties, mais nécessairement sur la responsabilité délictuelle.
Les demandes de condamnations au nom des enfants sur un fondement juridique distinct de celui invoqué par M. et Mme [P] en leur nom personnel constituent un litige nouveau.
En conséquence, l'intervention volontaire de M. et Mme [P] es qualités sera déclarée irrecevable.
2 - Sur la demande relative aux photographies produites en pièce numéro quarante de l'intimée :
L'article 9 du code civil rappelle que chacun a droit au respect de sa vie privée.
M. et Mme [P] ont autorisé Mme [J] à entrer dans les lieux en leur absence pour réaliser des travaux de reprise de désordres à sa charge.
Les photographies produites ont été prises à l'occasion de l'intervention de Mme [J] ou de son mandataire, sans l'accord de M. et Mme [P] et alors qu'ils étaient absents et qu'ils avaient autorisé l'entrée dans les lieux pour un autre motif. Ces photographies ont été produites aux débats sans l'accord de M. et Mme [P].
La prise de photographies et la production des clichés constituent une violation du droit au respect de la vie privée de M. et Mme [P].
La pièce numéro quarante sera donc écartée des débats, et Mme [J] sera condamnée à payer à M. et Mme [P] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
3 - Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et le compte de loyers et charges :
Le bail stipule en son article 10 qu'à défaut du paiement du loyer ou des charges dûment justifiées ou en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat sera résilié de plein droit deux mois après commandement de payer demeuré infructueux.
Mme [J] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 août 2016 portant sur la somme en principal de 1349,50 euros.
L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 rappelle que les charges récupérables sont exigibles sur justificatif en contrepartie de divers services spécifiquement déterminés par la loi, que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et qu'elles doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle, et fait obligation au bailleur de communiquer, un mois avant cette régularisation le décompte par nature des charges (...).
Mme [J] prétend avoir justifié annuellement des charges récupérables, ce que contestent M. et Mme [P].
Les lettres produites par Mme [J] consistent en de simples réclamations de paiement, qui ne détaillent aucunement les charges récupérables avancées par ses soins, ni ne fait état du moindre justificatif à ce titre. Elle n'a donc jamais procédé à la régularisation annuelle des charges, contrairement à ce qu'affirme le premier juge.
Seuls sont produits les avis de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, laquelle constitue effectivement une charge locative. Il s'ensuit que Mme [J] ne peut pas réclamer le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en sus des provisions pour charges accessoires au loyer mensuel, lesquelles sont bien supérieures au montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Son dernier décompte limite d'ailleurs la réclamation au titre des charges des années 2016 à 2018 à cette taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Le commandement de payer en date du 11 octobre 2016 vise un impayé à hauteur de
1 346 euros.
Aucune somme n'est réclamée par Mme [J] au titre des années antérieures à 2016.
Au regard du décompte qu'elle produit, aux termes duquel elle reconnaît que la provision pour charges à hauteur de 80 euros mensuels n'est pas justifiée, le montant des loyers dus la date du commandement s'élève à la somme de 7 000 euros.
A la date de délivrance du commandement, la caisse d'allocations familiales a versé directement à Mme [J] la somme de 4 375 euros au titre de l'aide au logement dont bénéficient M. et Mme [P], et M. et Mme [P] ont directement payé celle de 3 160 euros euros, soit la somme de 7 535 euros.
A supposer que le dépôt de garantie ait été impayé à cette date, la somme due aurait été de 7 700 euros, et M. et Mme [P] justifient avoir réglé la somme de 232 euros en octobre 2016 de sorte que la dette était soldée dans les deux mois suivants la délivrance du commandement de payer.
Il s'ensuit que c'est à tort que le premier juge a retenu que la clause résolutoire était acquise.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, autorisé l'expulsion de M. et Mme [P] et fixé une indemnité d'occupation mensuelle et Mme [J] sera déboutée de ces chefs de demande.
4 - Sur le compte entre les parties :
Compte tenu de la libération des lieux par M. et Mme [P] en avril 2018, le compte entre les parties s'établit comme suit :
En l'absence de régularisation des charges pour les années 2013 à 2015, Mme [J] n'est pas fondée à solliciter le paiement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères en plus des provisions.
Pour l'année 2016, les loyers dus s'élèvent à la somme de 8 400 euros et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à la somme de 80 euros.
M. et Mme [P] ont versé directement la somme de 3 856 euros.
La caisse d'allocations familiales atteste avoir versé la somme totale de 6 022,46 euros au titre des loyers dus pour l'année 2016 directement à Mme [J].
Il en résulte un solde créditeur pour l'année 2016 au profit de M. et Mme [P] à hauteur de 1 398,46 euros dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie à hauteur de 700 euros dont M. et Mme [P] reconnaissent qu'il n'a pas été encaissé en son temps par la bailleresse et sur lequel ils imputent une partie de leurs paiements.
En 2017, les loyers dus majorés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères s'élèvent à la somme de 8 481 euros.
M. et Mme [P] ont versé, allocations de logement directement perçues de la caisse d'allocations familiales incluses, la somme totale de 9 013,98 euros.
Mme [J] reconnaît par ailleurs dans ses conclusions qu'elle doit le remboursement de la somme de 399 euros à ses locataires du fait de la prise en charge par leur soin de la réparation d'une chaudière.
Il en résulte un trop-perçu en faveur des locataires d'un montant de 931,99 euros.
M. et Mme [P] ont libéré les lieux loués le 16 avril 2018. Mme [J] réclame sans explication les loyers jusqu'à la mi mai 2018. Or, le 29 mai 2016, Mme [J] a délivré un congé en enjoignant aux locataires de libérer les lieux dans un délai de six mois.
Indépendamment de la validité de ce congé, dont Mme [J] ne se prévaut pas, M. et Mme [P] ont légitimement pu croire qu'ils étaient dépourvus de titre d'occupation compte tenu de ce congé et du jugement de première instance, de sorte que Mme [J] ne peut leur réclamer le respect d'un délai de préavis pour la libération des lieux.
Les loyers sont donc dus jusqu'au 16 avril 2018 soit la somme de 2 473,33 euros, outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au prorata de la durée d'occupation, soit la somme de 23,91 euros.
M. et Mme [P] ont versé les sommes, allocations de logement directement perçues de la caisse d'allocations familiales incluses, 2 077 euros.
Il s'ensuit qu'ils restent redevables de la somme de 396,33 euros pour l'année 2018.
Les réparations sur la chaudière dont Mme [J] demande remboursement sont relatives au changement de pièces - sonde de température, cartouches avec moteurs ou échangeur de plaques, qui ne constituent pas des réparations locatives à la lecture du décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Mme [J] sera donc déboutée de sa demande de condamnation de M. et Mme [P] au paiement des sommes réclamées à ce titre.
Il s'ensuit que Mme [J] a trop perçu la somme de 1 237,12 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [P] à payer à Mme [J] la somme de 719 euros, Mme [J] sera déboutée de sa demande en paiement et condamnée à payer à M. et Mme [P] la somme de 1 237,12 euros.
5 - Sur le dépôt de garantie :
Mme [J] faisant état de dégradations locatives, le litige relatif à la restitution du dépôt de garantie et aux éventuels frais de remise en état sollicités par le bailleur constituent des prétentions nouvelles au sens de l'article 564 et ont un objet différent de celui relatif à l'exécution du contrat de bail et à sa résiliation, de sorte que la demande de restitution du dépôt de garantie est irrecevable.
6 - Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :
En l'absence d'état des lieux d'entrée, M. et Mme [P] sont réputés avoir reçu le logement en bon état de fonctionnement.
Seule est versée aux débats la lettre de la ville de [Localité 1] en date du 6 juillet 2016 mentionnant l'existence de désordres au niveau de l'installation électrique et la présence de peinture écaillée contenant du plomb. Mme [J] justifie de la réalisation des travaux de reprise de ces désordres le 13 juillet et fin août 2016.
Par ailleurs, la coupure d'alimentation en gaz qu'ont subi M. et Mme [P] en 2015 est le fait de la société gaz de France qui a réalisé une intervention sur des fuites pré compteurs sans en informer le bailleur, lequel a immédiatement pris les dispositions nécessaires pour la remise en service de la fourniture énergétique.
Il s'ensuit que les désordres identifiés ont été immédiatement pris en charge par Mme [J], de sorte qu'aucun manquement à ses obligations de bailleur n'est caractérisé.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.
7 - Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire :
Le caractère abusif de la procédure n'est pas établi par les pièces versées aux débats, M. et Mme [P] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.
La production de photographie portant atteinte à la vie privée a été sanctionnée par l'allocation de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et ne peut donc fonder une autre demande de dommages et intérêts.
8 - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La solution du litige conduit à infirmer la décision en ce qu'elle a condamné M. et Mme [P] aux dépens.
Partie perdante, Mme [J] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 1 500 euros à Maître Cardon sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Déclare irrecevable l'intervention volontaire de M. [W] [S] [P] et Mme [V] [P] en qualité de représentants légaux de leurs enfants ;
Déclare irrecevable la demande de restitution du dépôt de garantie ;
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance formée par M. [W] [S] [P] et Mme [V] [P] ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Ecarte la pièce numéro quarante produite par Mme [U] [J] des débats ;
Déboute Mme [U] [J] de toutes ses demandes ;
Condamne Mme [U] [J] à payer à M. [W] [S] [P] et Mme [V] [P] la somme de 1 237,12 euros en restitution des sommes trop perçues au titre du contrat de bail ;
Condamne Mme [U] [J] à payer à M. [W] [S] [P] et Mme [V] [P] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne Mme [U] [J] à payer à Maître Olivier Cardon la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [U] [J] aux dépens de première instance et d'appel.
Le GreffierLe Président
Fabienne DufosséEmilie Pecqueur
