République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 13/02/2020
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N° de MINUTE :20/
N° RG 18/02720 - N° Portalis DBVT-V-B7C-RRWC
Jugement (N° 16/08575) rendu le 12 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Lille
APPELANTE
SARL [C] agissant poursuites et diligences de son représentant légal
M. [P] [M], domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me François Rabier, avocat au barreau de Lille
INTIMÉS
M. [L] [AN]
né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 6] (Maroc), de nationalité française
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté et assisté par Me Evelyne Ingwer, avocat au barreau de Lille
Maître [N] [LJ] notaire associé de la SCP [Z] [LJ] [W] [G] et [D]
ayant son siège social [Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, substituée à l'audience par Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille
SARL BP Immo prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège socia[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée et assitée par Me Anne-Sophie Vérité, de la SCP Yves Marchal - Natacha Marchal - Florence Mas - Isabelle Collinet-Marchal - Anne-Sophie Vérité, avocat au barreau de Lille
SCP [Z] [LJ] [W] [G] et [D] représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, substituée à l'audience par Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 13 novembre 2019 tenue par Geneviève Créon magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Stéphanie Hurtrel
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Renard, présidente de chambre
Anne Molina, conseiller
Geneviève Créon, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 février 2020 après prorogation du délibéré initialement prévu le 30 janvier 2020 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Renard, présidente et Stéphanie Hurtrel, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 octobre 2019
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FAITS ET PROCÉDURE
Vu le jugement du 12 avril 2018 du tribunal de grande instance de Lille qui a :
- constaté la publication de l'assignation par la Sarl [C] ;
- déclaré irrecevable l'ensemble des demandes formulées par la Sarl [C] ;
- dit n'y avoir lieu en conséquence à examiner les demandes en restitution et les appels en garantie formulés ;
- débouté M.[AN] de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné la Sarl [C] à verser à la Sarl BP Immo une somme de 1 000 euros, à M.[AN], une somme de 1 500 euros et à maître [N] [LJ] et la SCP [Z] [LJ] [W] [G] et [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Sarl [C] au paiement des frais et dépens de l'instance dont distraction au profit de maître Natacha Marchal pour la part la concernant ;
- dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire du présent jugement ;
Vu la déclaration du 10 mai 2018 de la SARL El-Hazar qui a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'ensemble des demandes formulées par la SARL [C] ; condamné la SARL [C] à verser à la SARL BP Immo une somme de 1 000 euros, à M.[AN], une somme de 1 500 euros et à Maître [N] [LJ] et la SCP [Z] [LJ] [W] [G] et [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure
civile ; condamné la SARL [C] au paiement des frais et dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Natacha Marchal pour la part la concernant,
Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2018 par la SARL [C] demandant à la cour d'appel de :
- infirmer le jugement rendu le 12 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Lille en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable l'ensemble de ses demandes,
- condamné la Sarl [C] à verser à la Sarl BP Immo une somme de 1 000 euros, à M.[AN], une somme de 1 500 euros et à maître [N] [LJ] et la SCP [Z] [LJ] [W] [G] et [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sarl [C] au paiement des frais et dépens de l'instance dont distraction au profit de maître Natacha Marchal pour la part la concernant ;
Statuant de nouveau,
- juger la Sarl [C] recevable et bien fondée en son action ;
- juger qu'elle rapporte la preuve de l'existence d'un bail verbal en vigueur depuis 1995, et bénéficie en conséquence du statut des baux commerciaux ;
- constater, dire et juger que la société BP Immo a vendu l'immeuble à M. [AN] en violation du droit de préférence dont bénéficiait son locataire ;
En conséquence,
- prononcer la nullité de la vente intervenue selon acte reçu par notaire le 12 novembre 2015 entre la société BP Immo, venderesse, d'une part, et M. [AN], acquéreur, d'autre part ;
A titre principal,
- dire que le jugement à intervenir vaudra cession par la société BP Immo, venderesse, d'une part, au profit de la Sarl [C], acquéreur, d'autre part, des biens en cause ;
- donner acte à la société [C] de ce qu'elle versera entre les mains de la société BP
Immo, dès le jugement à intervenir devenu définitif, la somme de 87 000 euros en
règlement du prix de vente ;
A titre subsidiaire, si par impossible la cour estimait que la Sarl [C] ne bénéficie pas d'un droit de substitution,
- condamner in solidum M. [AN], la société BP Immo, maître [LJ] et la
SCP [Z] [LJ] [W] [G] et [D] au paiement de la somme de 87 000 euros au profit de la Sarl [C] à titre de dommages-intérêts ;
En tout état de cause,
- débouter M. [AN], la société BP Immo, maître [LJ] et la SCP [Z] [LJ] [W] [G] et [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner in solidum la société BP Immo et M. [AN] au paiement de la somme de
5 000 euros au profit de la Sarl [C], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner in solidum M. [AN], la société BP Immo, Maître [LJ] et la
SCP [Z] [LJ] [W] [G] et [D] aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Rabier ;
Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2018 par M. [L] [AN] demandant à la cour d'appel de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable l'ensemble des demandes formulées par la Sarl [C],
- dit n'y avoir lieu en conséquence à examiner les demandes en restitution et les appels en garantie formulés,
- condamné la Sarl [C] à lui régler la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de 1ère instance,
- condamné la Sarl [C] au paiement des frais et dépens de l'instance ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [AN] de sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau,
- condamner la Sarl [C] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil ;
Y ajoutant,
- la condamner à payer à M. [AN] une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile aux titres des frais irrépétibles d'appel outre les dépens d'appel ;
A titre subsidiaire, en cas d'annulation de la vente,
- débouter la Sarl [C] de sa demande tendant à ce qu'il lui soit donné acte qu'elle versera entre les mains de la société BP Immo, dès le jugement à intervenir devenu définitif, la somme de 87 000 euros en règlement du prix de vente ;
- ordonner la consignation du prix de vente, soit la somme de 87 000 euros préalablement à l'arrêt ordonnant la substitution d'acquéreur ;
- débouter la Sarl [C] du surplus de ses demandes ;
- dire que la SCP [Z], [LJ], [W], [G] et [D], et
maître [N] [LJ], notaire associé de la SCP [Z], [LJ], [W], [G], et [D], ou 1'un à défaut de l'autre, et la société BP Immo, seront condamnés en toute hypothèse à relever et à garantir M. [AN] de toutes les condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du code de procédure civile et dépens qui viendraient à être prononcées contre lui sur la demande de la Sarl [C] ;
- condamner solidairement et conjointement la SCP [Z], [LJ], [W], [G], et [D] et maître [LJ], notaire associé ou l'un à défaut de l'autre et la société BP Immo à l'indemniser de l'intégralité de son préjudice financier et moral sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du Code civil lequel en réglant à ce dernier la somme de 123 847,45 euros se décomposant comme suit :
- préjudice financier : 118 847,45 euros,
- préjudice moral : 5 000 euros ;
A titre très subsidiaire,
- condamner la société [C] à lui régler les sommes de 17 089,92 euros se décomposant comme suit :
- les frais de négociation : 7 000 euros,
- les frais d'acte : 7 819,18 euros,
- les taxes foncières 2016 et 2017 : 836 euros sauf mémoire,
- les charges de copropriété : 1 434,74 euros arrêtées au 24 octobre 2017 à parfaire ;
- condamner solidairement et conjointement la SCP [Z], [LJ], [W], [G] et [D], et maître [LJ], notaire associé de la SCP ou l'un à défaut de l'autre, ainsi que la société BP Immo, au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- les condamner solidairement et conjointement ou l'un à défaut de l'autre, ainsi que la société BP Immo aux entiers dépens de l'instance ;
- les débouter, ou débouter l'un à défaut de l'autre, de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code procédure civile ainsi que celles relative aux dépens en ce qu'elles sont notamment dirigées à l'encontre de M. [AN] ;
Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2018 par Maître [LJ] et la SCP [Z] [LJ] [W] [G] et [D] demandant à la cour d'appel de :
A titre principal,
- confirmer le jugement en ce que la Sarl [C] a été déclarée irrecevable en l'ensemble de ses demandes ;
- juger irrecevable pour défaut de qualité à agir l'ensemble des prétentions émises par la Sarl El- Azhar ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a été jugé qu'il n'y a lieu à examiner les demandes en restitution et les appels en garantie formulés ;
- infirmer le jugement en ce que la SCP [Z], [LJ], [W], [G], et [D] et maître [LJ] ont été déboutés de leur demande formée à l'encontre de la Sarl [C] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
- condamner la Sarl [C] à leur verser la somme de :
5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance,
5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,
aux dépens de l'instance d'appel et de première instance ;
A titre subsidiaire,
- rejeter les prétentions, fins et conclusions de la Sarl BP Immo, de la Sarl [C] et de M. [AN] en tant qu'elles sont dirigées à leur encontre, les en débouter ;
- condamner solidairement ou l'un à défaut de l'autre la Sarl BP Immo, la Sarl
[C] et M. [AN] au paiement d'une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- les condamner solidairement ou l'un à défaut de l'autre aux entiers dépens de
l'instance ;
Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2018 par la SARL BP Immo demandant à la cour d'appel de :
A titre principal,
- dire mal appelé, bien jugé ;
- en conséquence, déclarer irrecevable la Sarl [C] et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
- condamner la Sarl [C] à consigner préalablement à l'arrêt ordonnant la substitution d'acquéreur les sommes reprises ci-dessous :
- 87 000 euros au titre du prix de vente,
- 7 000 euros au titre des honoraires de négociation,
- 7 747,90 euros au titre des droits de mutation et honoraires de maître [LJ],
- 2 270,74 euros au titre des taxes foncières et charges de copropriété ;
- après constatation par la cour de la consignation de ces sommes, ordonner la
substitution d'acquéreur et autoriser la libération des fonds au profit de
M. [AN] ;
- débouter les parties de toutes demandes contraires ;
En tout état de cause,
- condamner la SCP [Z] [LJ] [W] [G] et [D] et
maître [LJ] notaire associé de la SCP à garantir la Sarl BP Immo de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du Code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées à son encontre ;
- les condamner solidairement et conjointement, ou l'un à défaut de l'autre, au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de l'instance d'appel ;
- les condamner aux frais et entiers dépens, dont distraction au profit de
Maître Anne-Sophie Verite, avocat aux offres de droit.
L'ordonnance de clôture a été prise le 16 octobre 2019.
SUR CE,
Il est expressément renvoyé, pour un exposé complet des faits de la cause et de la procédure, à la décision entreprise et aux écritures précédemment visées des parties.
Il sera simplement rappelé que par acte sous seing privé du 26 avril 1995,
Mme [X] [U] a consenti à M. [T] [J] un bail commercial portant sur le rez-de- chaussée d'un immeuble à usage commercial et d'habitation situé à [Adresse 4] pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er juin 1995 pour se terminer le 31 mai 2004, les locaux étant loués à usage de vidéo club.
Il était mentionné en clause du bail '§ 15-Cession-Sous Location' que : « Le preneur pourra céder ses droits au présent bail dans les conditions de la « clause particulière 1 ° DESTINATION stipulée plus haut, mais à la condition d'avoir obtenu préalablement et par écrit le consentement exprès du bailleur et sous réserve d'être à jour de ses loyers et charges...''.
Par acte sous seing privé du 15 septembre 1995, M. [J] ayant décidé de cesser son activité et de la céder au profit de M. [R] [K] en son nom personnel, les parties sont convenues qu'à compter du jour même, le bail sous seing privé du 26 avril 1995 serait transféré au profit de M. [K].
L'acte n'a pas été signé par le bailleur, Mme [U].
Le 23 décembre 2014, Mme [U] a vendu l'immeuble situé [Adresse 4] à la société BP Immo.
Le 1erjuillet 2015, la SARL BP Immo et M. [L] [AN] ont régularisé une promesse de vente du rez-de-chaussée de l'immeuble en cause, comprenant le local commercial et le terrain à usage de jardin moyennant le prix de 87 000 euros.
Le 10 juillet 2015, le notaire en charge de la vente, Maître [LJ], a, en application de l'article L.145-46-1 du Code du commerce, informé M. [J] de ce que la SARL BP Immo entendait procéder à la vente du local commercial qu'il louait, et de ce qu'il bénéficiait d'un droit de préférence.
Par courriel du 20 août 2015, l'étude de Maître [LJ] a informé M. [Y], gérant de la SARL BP Immo qu'il avait été procédé à la purge du droit de préemption auprès de M. [J], que ce dernier n'avait pas retiré son recommandé ; il l'interrogeait sur une autre adresse ; M.[Y] lui répondait qu'il n'avait que l'adresse du [Adresse 4].
La vente de l'immeuble a alors été réitérée par acte reçu par Maître [LJ] le 23 novembre 2015 au profit de M. [L] [AN].
Par courrier du 4 mai 2016, la SARL [C] indiquant exploiter le local commercial en cause s'est rapprochée du gestionnaire de l'immeuble pour s'étonner de ce que son droit de préférence n'avait pas été respecté lors de la vente de l'immeuble.
La SARL [C] a assigné ensuite la SARL BP Immo et M. [AN], aux fins de nullité de la vente.
La SARL BP Immo a appelé en garantie le notaire rédacteur de l'acte le 14 décembre 2016 et l'étude notariale; les deux instances étaient jointes le 28 avril 2017.
C'est dans ces circonstances qu'est intervenue la décision attaquée.
La SARL [C] fait valoir que ses demandes, formées en qualité de locataire, sont recevables, qu'elle bénéficie du bail octroyé par Mme [U] le 26 avril 1995, et par là même du statut des baux commerciaux, notamment, en cas de vente du local loué, du droit de préférence prévu par l'article L.145-46-1 du code de commerce, disposition d'ordre public à laquelle on ne peut déroger ; c'est au bailleur qu'il appartenait de mettre son locataire en mesure d'exercer son droit, en l'informant de son intention de vendre; dès lors, elle doit être substituée à l'acquéreur ; à défaut, elle subit un préjudice résultant de la perte de chance de voir valoriser son fonds de commerce par cet achat, et du risque encouru de se voir contester le bail par le nouvel acquéreur ; elle conteste que
M. [AN] ait subi un préjudice résultant d'une situation dont il avait parfaitement connaissance.
M. [AN] réplique que la vente régularisée à son profit est parfaite et les demandes de la société [C] irrecevables, en ce que la qualité de preneur ne peut lui être reconnue, le formalisme de la transmission du bail du 26 avril 1995 n'ayant pas été respecté ; les demandes de condamnation présentées contre lui sont sans fondement, en ce qu'il est totalement étranger à la violation alléguée des droits de la SARL [C], et les préjudices invoqués par celle-ci sont purement hypothétiques ; en revanche, il subit du fait des revendications de la société [C] un préjudice moral résultant des démarches qu'il a dû entreprendre et de l'inquiétude qui s'en est suivie dont celle-ci devra
réparation ; en cas d'annulation de la vente, il est en droit d'obtenir réparation des préjudices financiers en résultant, constitué des prix, frais, taxes, charges réglés, perte de plus-value sur les produits financiers vendus pour assurer l'acquisition du bien ; le notaire et le vendeur lui devront leur garantie.
Maître [LJ] et la SCP [Z] [LJ] [W] [G] et [D] soutiennent également que la demande formée par la SARL [C] est irrecevable, adoptant de ce chef le moyen soulevé par M. [AN] ; Maître [LJ] n'a manqué à aucune de ses obligations, en faisant notifier le projet de vente au seul locataire dont il avait connaissance, alors que la SARL BP Immo n'a exprimé aucune réserve lors de la signature des actes au cours desquelles la situation locative du bien était rappelée ; les griefs allégués par la SARL [C] ne sont pas démontrés ; les demandes formées à l'encontre du notaire et de la SCP notariale par M. [AN] sont également sans fondement, les préjudices étant inexistants ou ne pouvant leur être imputés.
La SARL BP Immo s'associe au moyen concernant l'irrecevabilité des demandes présentées par la SARL [C] ; elle relève l'absence de bénéfice d'un droit de substitution par la SARL [C] ; celle-ci ne démontre pas plus l'existence d'un préjudice pouvant résulter de la violation de son droit de préférence ; si elle devait être condamnée, la garantie du notaire et de la SCP notariale devra lui être apportée.
Sur la cession du bail commercial à la société [C]:
Le bail initial, soumis au régime du décret du 30 septembre 1953 relatif aux baux commerciaux, a été octroyé le 26 avril 2015 par Mme [X] [U], bailleur, à M. [T] [J], preneur.
Il comportait les clauses suivantes :
- une rubrique A 'Conditions particulières', en clause 1 (destination), énonçant: 'Les locaux sus-détaillés sont loués à usage de commerce de vidéo-club. Ils ne pourront même momentanément être utilisés à une autre destination.' ;
- une rubrique 'B Conditions générales' avec en clause 15 (cession-sous-location) les dispositions suivantes: ' le preneur pourra céder ses droits au présent bail dans les conditions de la clause particulière 1 (Destination), stipulée plus haut, mais à la condition d'avoir obtenu préalablement et par écrit le consentement exprès du bailleur et sous réserve d'être à jour de ses loyers et charges.
...
En cas de cession autorisée, l'acte constatant la cession du bail ou l'acte de sous-location sera rédigé par le rédacteur du présent bail et les frais et honoraires de cet acte seront à la charge du locataire ou de son cessionnaire.
Toute sous-location totale ou partielle est interdite, de même que toute occupation même gratuite par un tiers, sauf accord écrit et préalable du bailleur'.
Il est produit au dossier un avenant au bail du 15 septembre 1995 entre les soussignés 1) [X] [U], 2) M. [T] [J] et 3) M. [R] [K], régularisé entre le 'locataire sortant' et le 'locataire entrant', et dépourvu de la signature du bailleur. Il y est précisé qu'à compter du 15 septembre 1995, le bail du 26 avril 1995 est transféré au profit de M. [K], qui s'engage à appliquer toutes les dispositions du bail.
Il n'est justifié ni d'une signification de l'acte à la bailleresse Mme [X] [U], ni d'un acte de cession du bail par M. [R] [K] à la SARL [C].
Il en résulte que les cessions successives du bail commercial à M. [R] [K] puis à la société [C], de même que le changement d'activité, ont été faits irrégulièrement en violation des stipulations contractuelles.
Cependant, il résulte des pièces produites au dossier que :
- la société [C] a été immatriculée sous la forme SARL le 18 décembre 1995, son siège social étant localisé [Adresse 4], pour y exploiter une activité de 'vente en gros ou en détail sédentaire et non sédentaire de tous les articles de librairie et cassettes vidéo ou non relevant du domaine culturel oriental, ainsi que l'importation et l'exportation de tous les produits y liés, en plus l'édition de livres' ; la photographie de la vitrine permet de relever, outre la présentation d'ouvrages en langues française et arabe, des articles proposés à la vente tels que poupées, mugs, narguilés ; elle justifie de son exploitation en produisant divers documents tels qu'avis d'imposition, factures Edf, honoraires de comptable, sur une période s'échelonnant de l'année 2010 à 2014;
- par courrier du 31 août 2011, Maître Aymeric Antoniutti, avocat de la société SARL [C] prenant attache avec Maître Caroline Losfeld-Pincelle, avocat de Mme [X] [U], proposait, en réponse à une demande de régularisation de charges, de procéder pour l'avenir à des paiements par voie de virement bancaire ; aucun élément n'est produit au dossier attestant de difficultés de paiement des loyers au cours des 16 années s'étant écoulées depuis la cession du bail à M. [K], premier gérant de la société [C], et de l'exploitation du commerce par celle-ci de façon très officielle;
- des relevés bancaires du compte CCP ouvert dans les livres de la banque postale sous le nom [C] faisaient apparaître aux dates des 6 août et 5 septembre 2012, 5 juillet 2013, 6 octobre et 5 novembre 2014, un virement permanent de 435, 58 euros au bénéfice de Mme [U].
Il résulte de ces éléments que la propriétaire bailleresse, Mme [X] [U], en percevant des loyers de la société [C], postérieurement à la date de renouvellement du bail initialement fixée au 31 mai 2004, et en lui réclamant, par l'entremise de son conseil, des régularisations de charges, a acquiescé à ces cessions et régularisé la transmission du bail commercial du 26 avril 1995 à la société [C], qui dès lors dispose non pas d'un bail verbal mais du bail originel renouvelé.
Aucune protestation n'a été formulée quant au changement d'activité.
On observera que l'acte de vente de l'immeuble du [Adresse 4], par
Mme [U] à la société BP Immo du 23 décembre 2014 n'est pas versé à la procédure.
L'acte de vente de l'immeuble par la société BP immo à M. [L] [AN] du 12 novembre 2015, reprenant les mentions de la promesse de vente du 1er juillet 2015, mentionne à la rubrique ' Contrat de location' que le bien est loué à titre commercial à Monsieur [T] [J], né à [Localité 3] (Maroc) le [Date naissance 1] 1960, aux termes d'un bail commercial sous seing privé en date à [Localité 5] (nord) du 26 avril 1995, non enregistré (...) ledit bail ayant fait l'objet d'un avenant sous seing privé en date à [Localité 5] du 15 septembre 1995 aux termes duquel Monsieur [T] [J] a décidé de cesser son activité et de la céder au profit de Monsieur [R] [K]'.
Ces mentions sont en contradiction avec la situation réelle du bien, dont la location à la société [C] par la société BP Immo s'est poursuivie postérieurement à son achat à Mme [U], son gérant M. [Y] ayant, comme en témoignent les 7 courriers versés à la procédure datés d'avril à octobre 2015, procédé auprès de la 'Librairie [C]' à l'appel des loyers et provisions pour charges, pour la somme mensuelle totale de
435,58 euros.
Il était indiqué à l'acte de vente du bien à M. [AN] que le vendeur déclarait 'qu'il n'existe actuellement aucun litige ou procédure contentieuse ou précontentieuse intentée à l'égard du vendeur par le locataire ou par le vendeur à l'égard du locataire ; il y a lieu d'en déduire que la SARL [C] était à jour de loyers et charges diverses.
En conséquence, la société [C] bénéficie du bail commercial accordé initialement à M. [T] [J] et cédé à M. [K] avant de lui être attribué, et elle peut donc se prévaloir du bénéfice des dispositions relatives au régime des baux commerciaux. Elle sera donc déclarée recevable en ses demandes et le jugement dont appel sera infirmé de ce chef.
Sur la violation du droit de préemption, la nullité de la vente et la substitution de la société [C] à l'acquéreur M. [AN]:
Aux termes de l'article L.145-46-1 alinéas 1 et 2 du code de commerce:
'Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet'.
Ces dispositions sont d'ordre public.
Il n'est pas contesté que l'offre d'acquisition du bien sis [Adresse 4] n'a pas été adressée à la société [C], locataire commercial.
En conséquence la vente du 12 novembre 2015 opérée en violation du droit de préemption de celle-ci doit être annulée. La demande de consignation du prix est dès lors sans objet.
En revanche, le non-respect du droit de préemption du locataire n'entraîne que la nullité de la vente et n'ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci, en conséquence la demande de la société [C] à ce titre sera rejetée. La clause de substitution conventionnelle prévue à la promesse de vente du 1er juillet 2015 ne bénéficiait qu'à l'acquéreur et ne peut être mise en oeuvre d'office par la cour sans excéder ses pouvoirs.
Sur les demandes de dommages et intérêts:
- De la société Le-Azhar:
L'office notarial a procédé à la notification par lettre recommandée avec accusé de réception d'une offre d'acquisition du local à usage commercial du 230 rue des postes adressée le 10 juillet 2015 à M. [T] [J].
L'offre suivait la régularisation le 1er juillet 2015 en l'étude 'Espace Juridique Notaires' associant Maîtres [F] [Z], [N] [LJ], [B] [W], [V] [G] et [H] [D] d'une promesse de vente faite par la société BP Immo à M.[L] [AN] qui exposait en clause 15.1 INFORMATION SUR LES BAUX que 'le bien était actuellement loué à titre commercial à M. [T] [J].., le bien ayant fait l'objet d'un avenant à [Localité 5] le 15 septembre 1995 aux termes duquel M. [J] avait décidé de cédé le bail au profit de M. [R] [K].
L'acquéreur reconnaît que le vendeur lui a remis dès avant ce jour une copie des baux en cours en sa possession'.
En conséquence, le notaire était informé de ce que l'offre, en tout état de cause, ne devait pas être dressée à M. [J].
En absence de retour de son recommandé, l'étude notariale, sous la plume de [O] [A], notaire stagiaire, a toutefois pris attache avec M. [Y], gérant de la société BP Immo, comme en atteste un courriel du 21 août 2015 versé aux débats, lui indiquant ' Je vous contacte dans le cadre du dossier de vente au profit de Monsieur [AN]. Le locataire dispose d'un droit de préemption, nous lui avons donc adressé un courrier recommandé afin de purger son droit de préemption. Toutefois M. [J] n'a vraisemblablement pas été chercher son recommandé. Auriez-vous une autre adresse à nous communiquer pour ce Monsieur'', ce à quoi [I] [Y] répondait ' Je n'ai aucune adresse à part le 230 rue des postes! L'envoi du recommandé ne suffit pas'', tout en s'abstenant de relever que le nom du destinataire était erroné, et de signaler à l'étude qu'il percevait les loyers de la société [C].
En conséquence les négligences conjointes de Maître [N] [LJ], qui suivait le dossier, de la société BP Immo, vendeur, et du notaire stagiaire [O] [A] agissant sous l'autorité de son commettant la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D], qui devra en répondre, sont à l'origine du défaut de notification de l'offre d'acquisition à la personne qui devait en bénéficier, et constitutives de fautes de nature à engager leur responsabilité à l'endroit de la société [C].
En revanche, M. [L] [AN], acquéreur, n'était en rien débiteur de l'obligation de proposer au preneur l'acquisition du bien, sa responsabilité ne peut être engagée sur ce point.
Le préjudice subi par la société [C] s'analyse en une perte de chance d'acquérir le bien, qui ne peut équivaloir au prix du bien lui même. La société [C], qui sollicite 87 000 euros de dommages et intérêts, fait valoir la perte de chance de valoriser son fonds de commerce par cet achat, mais ne fournit aucun élément permettant d'apprécier la prospérité économique de l'affaire et ses perspectives de développement ; l'aléa constitué par un congé possible de la part du bailleur était très faible, sans être inexistant, le nouveau propriétaire ayant poursuivi la location et la perception des loyers sans jamais manifester d'intention de donner congé au preneur jusqu'à l'engagement de la
procédure ; en outre, les frais de procédure engagés par la société [C] pour faire valoir ses droits, peuvent être indemnisés par une autre voie de droit ; enfin, l'annulation de la vente permettra au preneur de disposer d'une nouvelle opportunité d'acquérir le bien en cas de remise en vente par la BP Immo.
Il sera observé que rien n'est dit dans le dossier concernant les circonstances de la vente le 23 décembre 2014, onze mois plus tôt, du bien par Mme [U] à la BP Immo, notamment concernant une première violation par le bailleur vendeur du droit de préemption du preneur.
En conséquence, le préjudice subi par la société [C] pourra être valablement indemnisé par l'allocation de dommages et intérêts que la cour apprécie souverainement à la somme de 15 000 euros, que Maître [N] [LJ], la société BP Immo, et la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] seront in solidum condamnés à lui payer.
- De M. [L] [AN]:
La nullité de la vente a pour conséquence de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le 12 novembre 2015 ; il convient, outre la restitution du prix de
87 000 euros reçu par le vendeur, qui est une conséquence de droit de l'annulation, de condamner les auteurs de la violation du droit de la société [C] à indemniser au titre de dommages et intérêts M. [L] [AN] de tous les frais qui ont résulté pour lui de l'acquisition du bien et de sa jouissance à compter du transfert de propriété.
M. [AN] produit le relevé de compte en euros établi par l'office notarial [Z], [LJ], [W], [G] et [D] en date du 29 août 2017, justifiant de
7 819,18 euros de frais d'acte, dont la SCP [Z], [LJ], Bonduelle, [G] et [D] lui devra restitution.
Il justifie du rachat le 10 novembre 2015 de 60 300 euros de placements d'un compte PEA pour financer son achat et présente une attestation du responsable de l'agence Crédit Agricole République beaux-arts, Mme [S] [E], évaluant sa perte financière entre le 15 octobre 2015 et le 27 juin 2017 à 14 742, 34 euros ; cependant, le préjudice financier résultant de ces placements perdus, qui auraient pu fructifier, est une simple perte de chance, aléatoire en raison du fait que M. [AN] aurait pu choisir à tout moment de procéder au retrait des sommes pour financer d'autres achats ; le préjudice doit être fixé à 50% de la perte évaluée, et retenu pour la somme de 7 371,17 euros, que Maître [N] [LJ], la société BP Immo, et la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] seront in solidum condamnés à lui payer.
Maître [N] [LJ], la société BP Immo, et la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] devront également être condamnés in solidum à indemniser M. [AN] des sommes suivantes, dont il justifie:
- 7 000 euros de frais pour l'agence Seize immobilier,
- les charges de copropriété trimestrielles à compter du quatrième trimestre 2015 et des taxes foncières à compter de 2016, et ce jusqu'à la date du présent arrêt.
Enfin, M. [AN], âgé de 65 ans au moment de son acquisition, présente un certificat médical attestant d'un syndrôme dépressif soigné depuis juin 2017 ; le présent litige n'est pas nécessairement la cause unique de cet état mais a pu y contribuer, étant pour
M. [AN] un facteur de stress indéniable constitutif d'un préjudice moral que
Maître [N] [LJ], la société BP Immo, et la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] seront in solidum condamnés à lui indemniser à hauteur de 3 000 euros.
En revanche, M. [AN] sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la société [C] qui n'a commis aucune faute à l'origine des préjudices subis par celui-ci.
Sur les appels en garantie:
M. [L] [AN] n'étant pas condamné, sa demande d'appel en garantie de la société BP Immo, de la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] et de Maître [N] [LJ] est sans objet.
La société BP Immo ayant par sa négligence concouru à la réalisation des préjudices de la société [C] et de M. [L] [AN], en doit l'indemnisation in solidum avec la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] et de Maître [N] [LJ] sans qu'il y ait lieu de condamner ces derniers à la garantir des condamnations prononcées contre elle, sa demande sera rejetée de ce chef.
Sur les indemnités de procédure et les dépens:
Le sens du présent arrêt commande de condamner :
- la société BP Immo à payer à la société [C] 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Maître [N] [LJ], la société BP Immo, et la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] à payer à M [L] [AN] une indemnité procédurale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et de les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La demande d'indemnité de procédure formée par la société [C] à l'encontre de
M. [L] [AN] sera rejetée.
La demande d'indemnité de procédure formée par M. [AN] à l'encontre de la société [C] sera rejetée.
Les demandes d'indemnité de procédure formée par Maître [N] [LJ] et la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] à l'encontre des sociétés BP Immo, et [C], et de M. [L] [AN], seront rejetées.
La demande d'indemnité de procédure formée par la société BP Immo à l'encontre de Maître [N] [LJ] et de la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Lille du 12 avril 2018,
Statuant à nouveau,
Déclare la société [C], bénéficiaire du bail du 26 avril 1995 soumis au statut des baux commerciaux, recevable,
Constate la violation du droit de préemption du preneur,
Prononce la nullité de la vente du bien immobilier sis [Adresse 4]) intervenue le 12 novembre 2015 entre la société BP Immo, venderesse et M. [L] [AN], acquéreur, avec toutes les conséquences de droit,
Rejette les demandes de la société [C] de substitution à l'acquéreur et de consignation du prix,
Condamne in solidum Maître [N] [LJ], la société BP Immo, et la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] à payer à la société [C] la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts,
Déboute la société [C] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de
M. [L] [AN],
Condamne la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] à payer à M. [L] [AN] 7 819,18 euros de frais d'acte,
Condamne in solidum Maître [N] [LJ], la société BP Immo, et la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] à payer à M. [L]
[AN] :
- 7 000 euros au titre des frais de négociation,
- 7 371,17 euros de dommages et intérêts au titre des préjudices financiers,
- les charges de copropriété trimestrielles à compter du quatrième trimestre 2015 et les taxes foncières à compter de 2016, et jusqu'au présent arrêt,
- 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.
Déboute M. [L] [AN] de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la société [C],
Déclare la demande de M. [AN] d'appel en garantie de Maître [N] [LJ], de la société BP Immo, et de la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] sans objet,
Rejette la demande de la société BP Immo d'appel en garantie de Maître [N] [LJ], et de la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D],
Y ajoutant,
Condamne la société BP Immo à payer à la société [C] 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Maître [N] [LJ], la société BP Immo, et la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] à payer à M [L] [AN] une indemnité procédurale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la société [C] de sa demande d'indemnités de procédure à l'encontre de M.[L] [AN],
Déboute M. [AN] de sa demande d'indemnités de procédure à l'encontre de la société [C],
Déboute Maître [N] [LJ] et la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] de leurs demandes d'indemnité de procédure à l'encontre des sociétés BP Immo, et [C], et de M. [L] [AN].
Déboute la société BP Immo de sa demande d'indemnité de procédure à l'encontre de Maître [N] [LJ] et de la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D],
Condamne Maître [N] [LJ], la société BP Immo, et la SCP [Z],[LJ], [W], [G] et [D] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffierLa présidente
Stéphanie HurtrelVéronique Renard
