République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 05/03/2020
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N° de MINUTE :20/
N° RG 15/03453 - N° Portalis DBVT-V-B67-O5S6
Jugement (N° 14/03023) rendu le 30 avril 2015par le tribunal de grande instance de Lille
Arrêt rendu le 12 mai 2016 par la cour d'appel de Douai
APPELANTE
SARL Le Rihour's prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
représentée et assistée par Me Patricia Chevallier-Douaud, avocat au barreau de Lille
INTIMÉE
SCI CJLL1 prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai
assistée de Me Jean-François Perreau, avocat au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 04 décembre 2019 tenue par Anne Molina magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Stéphanie Hurtrel
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Renard, présidente de chambre
Anne Molina, conseiller
Geneviève Créon, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2020 après prorogation du délibéré initialement prévu le 13 février 2020 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Renard, présidente et Stéphanie Hurtrel, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 06 novembre 2019
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 7 mai 2009, les consorts Hoisne, aux droits desquels se trouve aujourd'hui, la SCI CJLL1, ont donné à bail à la société Le Rihour's des locaux situés à [Adresse 3], pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 7 mai 2009, moyennant un loyer annuel de 32 160 euros.
La société Le Rihour's exploite un fonds de commerce à usage de débit de boissons.
Le 7 novembre 2012, le bailleur a fait établir un constat d'état des lieux contradictoire par un huissier.
Le 21 février 2013, la SCI CJLL1 a fait dénoncer par huissier à la société Le Rihour's le procès-verbal de l'huissier précité et délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu'une sommation de faire rappelant les obligations du bail, les principaux problèmes relevés par le constat concernant l'obligation d'entretien et des problèmes liés à l'hygiène, la propreté, la sécurité et à l'électricité.
Le 28 mai 2013, la SCI CJLL1 a fait dénoncer par huissier un commandement de faire visant la clause résolutoire ainsi qu'une sommation interpellative.
Par courrier recommandé avec avis de réception du 2 octobre 2013, la bailleresse a informé le preneur d'une visite des locaux le 10 octobre 2013.
Sur requête de la SCI CJLL1, par ordonnance du 14 novembre 2013, le président du tribunal de grande instance de Lille a désigné un huissier de justice pour procéder à des constatations dans les locaux litigieux et a dit que l'huissier pourrait se faire assister d'un bureau de contrôle.
L'huissier a établi un procès-verbal de constat le 9 janvier 2014.
Par acte d'huissier du 26 mars 2014, la SCI CJLL1 a fait assigner la société Le Rihour's devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins de voir à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail liant les parties et ordonner l'expulsion de la société Le Rihour's des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef.
Par jugement contradictoire et en premier ressort du 30 avril 2015, le tribunal de grande instance de Lille a notamment :
- rejeté la demande d'expertise avant dire droit,
- dit que la société Le Rihour's a manqué à ses obligations contractuelles d'entretien, de réparation et de mise en conformité du local loué selon le bail du 7 mai 2009,
- constaté la résiliation de plein droit du bail litigieux,
- dit qu'à défaut de départ volontaire de la société Le Rihour's et de tous occupants de son fait, il pourra être procédé à leur expulsion du local litigieux avec le concours de la force publique, si nécessaire dans les conditions des articles L.411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné la société Le Rihour's à payer à la SCI CJLL1, une indemnité d'occupation forfaitaire d'un montant égal au loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % prorata temporis de son occupation, à compter de ce jour, 30 avril 2015, et jusqu'à complète libération des locaux,
- condamné la société Le Rihour's à payer à la SCI CJLL1 la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du jugement,
- condamné la société Le Rihour's à supporter les dépens de l'instance.
Par déclaration du 8 juin 2015, la société Le Rihour's a interjeté appel de la décision.
Par arrêt rendu le 12 mai 2016, la cour d'appel de Douai a notamment :
- infirmé le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail litigieux et ordonné l'expulsion de la société Le Rihour's ;
- sursis à statuer sur la demande de la SCI CJLL1 visant à ce que soit prononcée la résiliation du bail aux torts de la société locataire,
- ordonné une mesure d'expertise et désigné à cette fin M. [S] [V], avec pour mission habituelle de :
se rendre sur les lieux [Adresse 1],
se faire communiquer tout document utile,
décrire les désordres affectant l'immeuble relevé au procès-verbal de constat en date des 7 novembre 2012, 9 janvier 2014 et 13 octobre 2015, et en préciser les conséquences,
décrire les défauts de conformité en matière de sécurité incendie d'accessibilité des personnes à mobilité réduite, relevés dans les rapports établis par la société Contrôle G en date des 16 janvier 2014 et 14 octobre 2015, ainsi que par la Commission Communale pour la sécurité contre les risques d'incendie, et de panique dans les ERP,
dire si ces désordres persistent malgré l'avis favorable donné par cette Commission le 24 Juillet 2015,
dire pour le cas où tout ou partie de ces désordres auraient disparus, à quelle date les travaux nécessaires ont été effectués,
décrire les travaux nécessaires à la reprise des désordres et défauts de conformité et en chiffre le coût,
d'une manière générale, fournir à la cour, tous éléments utiles à la solution du litige.
La société CJLL1 a formé un pourvoi contre l'arrêt rendu précité.
Par arrêt du 21 février 2019, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société CJLL1 au motif que le moyen de cassation invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Le 20 juillet 2017, l'expert a déposé son rapport établi le 6 juin 2017.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions après expertise notifiées par voie électronique le 18 avril 2018, la société Le Rihour's demande à la cour d'appel,
de :
- constater l'absence des manquements du preneur,
- à défaut constater l'absence de gravité de ces manquements,
- et dès lors constater l'absence de conséquences clairement établies et sans équivocité,
En conséquence,
- infirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions,
- accueillir l'ensemble des demandes de la société Le Rihour's,
- dire et constater l'absence de manquements de la part la société Le Rihour's à ses obligations contractuelles,
- dire et juger que le bail n'est pas résilié,
- débouter la SCI CJLL1 de ses demandes,
- condamner la SCI CJLL1 à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens y compris les frais d'expertise.
Aux termes de ses dernières conclusions après expertise notifiées par voie électronique le 4 novembre 2019, la SCI CJLL1, sur le fondement des articles 1134 et 1184 du code civil, demande à la cour d'appel, de :
- confirmer purement et simplement la décision rendue le 30 avril 2015 par le tribunal de grande instance de Lille en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail par substitution de motifs, prononcé l'expulsion de la société Le Rihour's, prononcé l'indemnité d'occupation telle que fixée par le premier juge et ce à compter du 15 avril 2015,
- subsidiairement, compte tenu de l'attitude fautive du locataire, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1134 et 1184 du code civil,
- condamner la société Le Rihour's à la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers frais et dépens tant de première instance, que d'appel en ce compris les frais des trois constats sur requête et de l'expertise.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 novembre 2019.
La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la résiliation judiciaire :
La société Le Rihour's soutient que :
- certains désordres précédemment constatés n'existent plus,
- la gravité des désordres persistants relevés par l'expert n'est pas établie,
- l'obligation de délivrance du bailleur ne peut être écartée par une clause relative à l'entretien des locaux, une clause mettant à sa charge les grosses réparations ou une clause indiquant que le preneur accepte les lieux en l'état.
La SCI CJLL1 fait valoir que :
- les conditions d'exploitation du preneur présentent un danger important pour la sécurité des personnes et des biens,
- les désordres suivants persistent, caractérisant ainsi des violations graves et renouvelées des clauses et conditions du bail quant :
* à l'effectif de l'établissement, aux dégagements, à l'accessibilité,
* aux vérifications techniques et d'entretien,
* aux installations électriques,
* aux locaux présentant des risques particuliers,
* aux installations de gaz,
* aux appareils de cuisson gaz.
Le statut des baux commerciaux ne comporte aucune dispositions sur la répartition des obligations de réparations et d'entretien sur l'immeuble loué. Le droit commun a donc vocation à s'appliquer notamment les dispositions des articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil.
Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Selon l'article 1720 du code civil, ' Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.
Selon l'article 1754 du code civil, ' Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns
de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures'.
S'agissant toutefois de textes qui ne sont pas d'ordre public, il est loisible aux parties à un bail commercial de modifier la répartition prévue par ces dispositions.
Le bailleur peut ainsi parfaitement s'exonérer de l'ensemble des obligations de réparer et d'entretenir, cette situation devant se concilier avec l'obligation, pesant sur lui, de délivrance d'une chose de nature, à permettre l'exercice paisible de l'activité du preneur.
En outre, la clause par laquelle il est précisé que le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent est valable et dispense le bailleur de son obligation de délivrer les lieux en bon état de réparation de toute espèce, mais ne le décharge pas de son obligation de délivrance.
Il est acquis que les travaux de mise en conformité avec la réglementation sont en principe à la charge du bailleur, sauf si une clause claire et précise du bail les met expressément à la charge du preneur, et sous réserve, alors, que la clause n'ait pas pour objet ou effet d'affranchir le bailleur de la substance de son obligation de délivrance.
Selon l'article 1184 ancien du code civil, 'La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances'.
En l'espèce, il résulte du paragraphe 'CHARGES ET CONDITIONS' du contrat de bail du 7 mai 2009, 'Etat des lieux :
Le Preneur prendra les lieux dans leur état au jour de l'entrée en jouissance. Il ne pourra exiger du Bailleur quelques travaux que ce soit de remise en état, de réparation ou de mise aux normes législatives ou réglementaires, françaises ou européennes, qui sont en vigueur à l'entrée du preneur dans les locaux, rendues applicables tant pour cause d'hygiène, de salubrité, sécurité, non pollution, maintien de l'environnement, urbanisme, voirie ou autres, que dans le cadre spécifique de l'activité exercée à l'origine de la location et même d'une activité complémentaire ou de substitution qui interviendrait à n'importe quel moment aucuns travaux tendant à faciliter l'exploitation ou à améliorer l'équipement ou la sécurité du bien loué, autres que les réparations qui incombent au Bailleur, ci-après précisées, En conséquence de quoi, le Preneur déclare prendre à sa charge exclusive l'entier coût des dépenses pouvant en résulter, non seulement dans lesdits locaux, mais encore à l'immeuble (bâtiment et terrains).
Hormis les réparations ci-après mises à sa charge, il est expressément convenu que le Bailleur est exonéré de l'obligation d'entretien de la chose louée telle qu'elle résulte de l'article 1719 § 2° du Code Civil ; la présente convention étant une condition essentielle et déterminante du présent bail sans laquelle il n'aurait pas été conclu.
Dans le cas notamment ou l'autorité publique (Service de sécurité incendie, Inspection du travail, Service de l'hygiène, Réglementation de la Communauté Économique Européenne, par exemple) exigerait l'exécution de travaux immobiliers afin de mettre les locaux loués aux normes imposées à l'activité envisagée par le Preneur) tant pendant le cours du présent bail que durant les baux de renouvellement successifs, ces travaux seraient exécutés sous la direction d'un architecte ou homme de l'art désigné par le Bailleur, sous la responsabilité et aux frais du Preneur.
[...]
Entretiens. Réparations :
Le Preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives et d'entretien et maintiendra les divers éléments d'équipement en bon état de fonctionnement et ce pendant toute la durée du bail.
[...]'.
Ainsi, le contrat de bail conclu entre les parties transfère expressément dans une clause claire les travaux de mise en conformité à la charge du preneur.
Il y a lieu d'examiner les pièces versées par chacune des parties ainsi que le rapport de l'expert pour établir si la société Le Rihour's a respecté les obligations mises à sa charge par le contrat de bail, s'agissant des désordres dénoncés par le bailleur.
Il convient de relever que dans un rapport de diagnostic sécurité incendie et accessibilité handicapée du 16 janvier 2014, la société Contrôle G, sollicitée par la SCI CJLL1 a constaté les 12 non conformités suivantes dans les locaux loués :
'- NC1 Non-conformité des dégagements actuels car :
* la porte d'entrée doit s'ouvrir vers l'extérieur, ce qui n'est pas le cas
* l'établissement devrait disposer à l'étage d'un dégagement accessoire en plus de l'escalier
* l'établissement doit disposer d'un dégagement supplémentaire au RDC compte tenu des effectifs
* l'escalier est non conforme: l'échappée étant inférieur à 2m (1,70 m)
- NC 2 Absence de rapport de vérification ou d'entretien:
* des équipements de chauffage
* des appareils de cuissons
* des circuits d'extraction de l'air vicié, des buées et graisses en cuisine
* des groupes de ventilation
- NC 3 Les locaux suivants sont considérés comme présentant des risques particuliers: la cave, la cuisine, les locaux de stockage. Ces locaux ne sont pas isolés par des parois coupe feu 1h et porte coupe feu 1/2 h équipées de ferme porte. Le stockage en grenier sera à évacuer (local non isolé coupe feu). Il est à noter que la cave n'a pas pu être visitée en sa totalité, en effet le stockage en place empêchant les accès. Par ailleurs, nous avons constaté du stockage au R+2 non disposé dans un local prévu à cet effet.
- NC 4 [Localité 4] gaz en cuisine non accessible.
Le coffret gaz est situé en cave considéré comme étant un local à risques (présence de stockage) et en présence de nombreux équipements (groupes...) non entretenus.
- NC 5 Nous avons constaté par endroit la présence de contreplaqué dont la réaction au feu n'est pas conforme aux exigences réglementaires.
- NC 6 L'escalier doit être désenfumé au titre du code du travail
- NC 7 Isolement de la cuisine non conforme:
* Absence d'isolement coupe feu entre la cuisine et la salle (paroi non coupe feu 1h)
* Groupe de ventilation de la salle en cuisine : position non conforme et absence de clapet coupe-feu entre la cuisine et la salle
Les réseaux d'extraction de la hotte non fixés et raccord non classés M0
Revoir la conformité de l'installation du groupe de production d'eau chaude sanitaire (cumulus) en cuisine notamment vis-à-vis de l'évacuation du groupe de sécurité.
- NC 8 Groupe de ventilation de la salle en cuisine: position non conforme et absence de clapet coupe-feu entre la cuisine et la salle
- NC 9 Présence de prises multiples pouvant occasionner des risques d'incendie
Présence de prises électriques extérieures en façade non protégées des intempéries.
Fonctionnement des blocs de secours aux étages à revoir
Eclairage en cuisine non fixé.
- NC 10 Mettre en place un équipement d'alarme de type 4
Absence de plans d'évacuation.
- NC 11 Etablissement non accessible aux personnes à mobilités réduites: Présence d'une marche à l'entrée de l'établissement.
- NC 12 Les sanitaires étant situés au R+1, ces derniers sont non accessibles aux PMR personnes à mobilités réduites (absence d'ascenseur) et non adaptés'.
Dans un rapport d'audit complémentaire sécurité incendie et accessibilité handicapée du 14 octobre 2015, la société Contrôle G a constaté la persistance des non-conformités suivantes :
'- Calcul de l'effectif : Effectif déclaré par l'exploitant :
* 48 couverts au ROC (hors terrasse)
* 37 couverts au R+1
Cet effectif pourrait être amené à augmenter si l'on considère le public au bar.
- Vérifications techniques : Rapports non présentés
- Locaux présentant des risques particuliers : Les locaux suivants sont considérés comme présentant des risques particuliers: la cave, la cuisine, les locaux de stockage
La cave, la cuisine et les locaux de stockage disposent de portes coupe feu, cependant, nous avons fait les constats suivants :
* Mauvaise mise en 'uvre des portes coupe feu des locaux de stockage au R+2 (absence d'étanchéité autour des bâtis de porte)
* Absence de plafond coupe feu 1h comme précisé dans le précédent rapport et dans le rapport de la commission de sécurité
* Le stockage dans le grenier n'a pas été évacué comme précisé dans le précédent rapport et dans le rapport de la commission de sécurité
* La cave n'est pas isolée en sous face de l'escalier menant à l'étage par un plafond CF 1h
* L'isolement de la cuisine n'est pas justifié au droit des anciennes bouches de ventilation.
Par ailleurs, nous avons constaté du stockage au R+2 non disposé dans un local prévu à cet effet. Ce dernier n'a pas été évacué comme précisé dans le précédent rapport et dans le rapport de la commission de sécurité.
- Récipients contenant des hydrocarbures / Installations de gaz combustibles : [Localité 4] gaz en cuisine non accessible.
L'électrovanne gaz n'a pas été mise en 'uvre comme précisé dans le rapport de la commission de sécurité
Le coffret gaz est situé en cave considéré comme étant un local à risques (présence de stockage) et en présence de nombreux équipements (groupes ... ) non entretenus.
- Dégagements : Bien que l'étage dispose d'un paravent mentionnant l'interdiction au public il a été constaté la présence de tables et chaises prêts à recevoir du public
(37 places assises).
Par ailleurs le rdc dispose de 48 places assises ce qui en plus du personnel porterait l'effectif à plus de 50 personnes.
De ce fait les dégagements actuels sont non conformes car :
* La porte d'entrée doit s'ouvrir vers l'extérieur : ce qui n'est pas le cas
* L'établissement devrait disposer à l'étage d'un dégagement accessoire en plus de l'escalier.
* L'établissement doit disposer d'un dégagement supplémentaire au RDC compte tenu des effectifs
* L'escalier est non conforme : l'échappée étant inférieure à 2m (1,70 m)
Il est à noter que l'étage est dans tous les cas destiné à recevoir du public du fait de la présence de sanitaires à l'étage.
- Aménagements intérieurs
- Désenfumage : l'escalier doit être désenfumé au titre du code du travail, les réseaux d'extraction de la hotte non fixés et raccord non classés M0 dans les grandes cuisines
- Chauffage, ventilation : les rapports non pas été présentés
- Installations électriques : présence de prises multiples pouvant occasionner des risques d'incendie'.
Le 1er septembre 2014, la Commission Communale pour la Sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les ERP a visité l'établissement exploité par la société Le Rihour's et a émis un avis défavorable le 4 septembre 2014 après avoir énoncé les prescriptions suivantes :
'1. Fournir un engagement de l'exploitant précisant que la salle de restaurant située au 1er étage n'est pas utilisée.
2. Ouvrir un registre de sécurité dans lequel devra notamment figurer les diverses consignes établies en cas d'incendie, les dates des divers contrôles et vérifications ainsi que les observations auxquelles ceux-ci ont donné lieu (art. R. 123-51 du Code de la construction et de l'habitation).
3. Lever les non conformités relevées dans le rapport de vérification des installations électriques (art. PE4§2).
4. Fournir les rapports de vérifications réglementaires en exploitation de l'installation de gaz et des appareils de cuisson (art. PE4§2).
5. Fournir une attestation d'entretien des hottes et du circuit d'extraction des graisses, buées et fumées en cuisine (art. PE4§2),
6. Installer un équipement d'alarme de type 4 dont le signal sonore d'alarme générale doit être audible de tous points du bâtiment pendant le temps nécessaire à l'évacuation (minimum 5 minutes) (art. PE27§2),
7. Débarrasser les locaux non isolés recevant du stockage(combles, 2ème étage) ou isoler ces locaux par des parois et planchers hauts Coupe Feu de degré 1 heure et bloc porte Coupe Feu 1/2 heure avec ferme porte (art. PE9).
8. Installer un bloc porte Coupe Feu 1/2 heure à l'accès du sous-sol afin d'isoler la réserve dans la cave (art. PE9).
9. Isoler la cuisine par des parois et planchers hauts Coupe feu de degré 1 heure et bloc porte Pare Flamme de degré 1/2 heure avec ferme porte. La gaine de ventilation provenant de la salle de restaurant devra être supprimée afin de respecter cet isolement (art. PE16).
10. Peindre en jaune les canalisations de gaz afin de visualiser leur cheminement (art. PE10).
11. Fixer les extincteurs à un élément fixe, les signaler les rendre facilement accessibles (art PE26)'.
Dans un procès-verbal établi le 24 juillet 2015, la Commission Communale pour la Sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les ERP a levé l'avis défavorable et émis un avis favorable à la poursuite d'exploitation de l'établissement. A l'appui de sa décision, la Commission, qui ne s'était pas à nouveau déplacée dans les lieux, a indiqué dans son avis :
'Les documents suivants ont été enregistrés :
- Une attestation du 1er juillet 2015 établie par M. [E] [G], gérant du Rihour's sis [Adresse 1] indiquant ne pas utiliser la salle du 1er étage pour son activité professionnelle ' permet de lever la prescription n°1
- Une attestation du 22 juin 2015 établie par la société ISS Hygiène et Prévention attestant la réalisation des travaux de mise en propreté des installations d'évacuation des buées grasses en cuisine ' permet de lever la prescription n° 6
- Une attestation du 9 octobre 2014 établie par la société Henri Julien certifiant que le matériel de cuisine a été contrôlé ainsi que l'étanchéité du gaz ' permet de lever la prescription n° 4
- Une facture payée du 10 octobre 2014 établie par C.P.S.A. indiquant la pose d'une alarme de type 4 et la fourniture d'un registre de sécurité ' permet de lever les prescriptions n° 2 et 6
- Une facture du 19 octobre 2014 établie par ABS travaux et services indiquant la fourniture et la pose de 2 blocs portes CF 1/2 heure pour les réserves au R+2 et la pose d'un disjoncteur différentiel en cuisine ' permet de lever la prescription n° 7 et une partie de la n° 3
- Une facture du 24 septembre 2014 établie par ABS travaux et services indiquant la fourniture et la pose de placo BA25 et BA13 CF 1 heure en cuisine, la fourniture et la pose d'un bloc porte CF 1/2 heure en cuisine, la suppression des gaines de ventilation entre la salle de restaurant et la cuisine, la fourniture et la pose d'un bloc porte CF 1/2 heure en cave, la pose de peinture jaune sur la canalisation de gaz en cave et la fixation des extincteurs
- Les procès verbaux de classement au feu n° 14-V-123 des blocs porte CF 1/2 heure (EI30) établi par Efectis.
- Le rapport de classement européen n° RA06-0102 de réaction au feu des plaques de plâtre mises en oeuvre établi par CSTB le 21/12/2009 ' permet de lever les prescriptions n° 8, 9,10 et 11
- Un devis du 03/11/2014 établi par 'Esprit Loft' entreprise générale de bâtiment indiquant le prix de la fourniture et de la pose d'une électrovanne gaz et hotte,
PRESCRIPTIONS RESTANTES OU SUPPLEMENTAIRES :
1, Lever les non conformités restantes dans le rapport de vérification des installations électriques (art, PE 4§2),
2. Installer une électrovanne gaz asservie à la hotte en cuisine conformément au devis fourni (art1. PE 15 et GC4).'
Dans son rapport du 6 juin 2017, l'expert a établi que :
- pour l'effectif de l'établissement, les dégagements, l'accessibilité :
* 'il n'existe pas de travaux réalisés par le locataire sur les dégagements, mais une réduction des évacuations nécessaires par une diminution de l'effectif accueilli',
* concernant les dégagements, 'Ce « désordre » : défaut de conformité, n'existe plus, le 1er juillet 2015. Il n'existe plus en raison de l'attestation produite : absence d'ouverture du premier étage au public (hors sanitaire), avec un effectif déclaré moindre'
* concernant l'accessibilité : 'L'établissement est toujours non accessible aux personnes à mobilité réduite en raison d'une marche à l'entrée du bâtiment. Un « désordre » de l'échappée d'escalier d'une hauteur de 1,70 m (inférieure à
2,00 m) persiste.
Le « désordre », en raison d'une absence d'ascenseur, persiste. (accès aux sanitaires)
Le « désordre » par un défaut de désenfumage de l'escalier, persiste.
Néanmoins, ils sont levés par le dépôt, le 25 septembre 2015, d'un agenda d'accessibilité programmée (Ad'Ap), avec demande de dérogation.
Les justificatifs de la dérogation du locataire sont: 'la complexité, et le coût d'une installation de WC au rez-de-chaussée, au comparatif de la faible superficie exploitée'.
L'agenda d'accessibilité (Ad'Ap) du 25 septembre 2015, de la SARL LE RIHOUR'S, n'est pas rejeté.
Il est suivi d'un accord tacite, en l'absence de réponse de l'administration au 25 janvier 2016'.
L'expert a constaté que l'agenda d'accessibilité programmée (Ad'Ap) n'est pas complété par un professionnel, ou un contrôleur technique et a émis l'avis suivant : 'Un défaut persiste par une déclaration de travaux, assortie d'un agenda d'accessibilité (Ad'Ap) programmée, INEXACT et INCOMPLET'.
- s'agissant des vérifications techniques et d'entretien :
'Les équipements de chauffage sont liés à la conformité des appareils électriques installés.
Le défaut persiste par l'absence de rapports FINAUX TRANSMIS, sans observations, d'un contrôleur technique et d'un vérificateur de l'installation électrique'
- pour les installations électriques :
'Les désordres relatifs aux installations électriques persistent, avec une absence de rapport vierge d'observations, par un organisme agréé. (Date de la mission de l'expert)
Hypothèse probable d'une vérification périodique de l'installation électrique en mai 2017.'
- s'agissant des locaux présentant des risques particuliers : la prescription n° 8 de la Commission de sécurité 'd'installer un bloc porte coupe-feu 1/2 h afin d'isoler la réserve dans la cave' n'ayant pas été suivie par des travaux, 'ce « défaut » persiste, malgré l'avis favorable de la Commission de Sécurité'
- pour les installations gaz :
'En 2016, le « désordre de l'électrovanne gaz » persiste, avec une absence de rapports de vérification vierge d'observation, par les organismes agréés, et mandatés successivement par le locataire.
- concernant les installations de plomberie - Ventilation - Appareils de cuisson :
'le 29 août 2016, l'extérieur du bac receveur des sels de l'adoucisseur est sale'
'Circuits d'extraction : « air vicié, buées, graisses et les groupes de ventilation » : L'attestation du 22 juin 2015 de la Société ISS attestant la réalisation des travaux de mise en propreté des installations d'évacuation des buées grasses, en cuisine, n'est pas une pièce communiquée.
Une validation par la Commission de Sécurité, indique que ce désordre n'existe plus depuis le
22 juin 2015.'
'Appareils de cuissons - gaz : L'attestation du 09 octobre 2014 de la Société Henri JULIEN certifie un contrôle des matériels installés chez son client : Attestation de vérification des organes de sécurité, contrôle des connexions électriques, nettoyage et réglage des brûleurs. Contrôle de l'étanchéité gaz à l'intérieur des appareils, sans contre-indication à l'utilisation.
Cette attestation, indique que ce désordre n'existe plus depuis le 09 octobre 2014.
Ce qui est exact, par la Société Henri JULIEN, et le 09 octobre 2014, pour chacun des appareils contrôlés.
Ce qui est incomplet pour la totalité des appareils gaz installés puissance gaz.
Ce qui n'est pas attesté, par le document complémentaire du 10 novembre 2016 de la Société EXEL EXPERTISE ÉLECTRIQUE.
Pour la Commission de Sécurité, ce désordre n'existe plus depuis le 09 octobre 2014.
Il n'existe pas de rapport spécifique communiqué de vérifications techniques de la puissance gaz installée.
La Société SOCOTEC, s'attache à l'avis de la Commission de Sécurité mais ne précise pas une puissance gaz des appareils de cuisons inférieure ou égale à 20 kW.
Le diagnostic de la Société SOCOTEC est distinct d'un rapport initial, ou d 'un rapport final de travaux établi par un contrôleur technique.
Le défaut par l'absence d'un rapport DE LA LEVEE de cette observation'
- s'agissant des aménagements intérieurs :
'Le 14 octobre 2015, le rapport de la Société CONTRÔLE G maintient la non conformité, en soustrayant, néanmoins, l'observation sur la présence de contreplaqué.
Le 25 octobre 2016, la Société SOCOTEC n'a pas d'observations particulières sur les aménagements intérieurs dans la zone recevant du public.
Le diagnostic n'est pas accompagné de remarque.'
- concernant les moyens de secours :
'Une alarme de type 4 et un registre de sécurité, sont mis en place depuis le 13 octobre 2014, avec des prescriptions levées par la Commission le 24 juillet 2015.'
' La fixation des extincteurs est réalisée suivant la facture du 18 octobre 2014, de la Société ABC TRAVAUX.
La réalisation des plans d'évacuation sont liés à l'implantation des extincteurs.
Ce désordre de la fixation des extincteurs n'existe plus avec la levée de la prescription n° 11 suivant la facture du 18 octobre 2014, reprise par la Commission de Sécurité.
Les plans d'évacuation ne sont plus conformes suite au changement des surfaces exploitées.
Le 25 octobre 2016, la Société SOCOTEC l'indique à son client par une mise à jour à effectuer.
L'inadéquation des plans d'évacuation ne permet pas d'indiquer, une régulière levée de cette prescription.
Le défaut persiste par l'absence d'un rapport FINAL, sans observation, d'un contrôleur technique.'
La société Le Rihour's verse aux débats un procès-verbal de constat d'huissier établi le 24 septembre 2019 dont il ressort que :
- dans la cuisine : les murs ont été carrelés au niveau de la partie cuisson, une vanne d'arrêt coup de poing a été installée, des robinets d'arrêt du gaz ont été installés au niveau des alimentations des appareils cuisson gaz, une porte coupe-feu est présente au niveau de l'entrée de la cuisine, la paroi entre la cuisine et la salle a été doublée, deux tableaux électriques avec portillon neuf ont été installés sur un mur,
- pour la cave : une porte coupe-feu est installée sur l'accès cave,
- salle du 1er étage : l'accès à la salle est fermé par un paravent en osier,
- 2ème étage : la réserve de l'étage est fermée par une porte coupe-feu, l'accès au grenier est fermé par une porte coupe-feu,
- s'agissant de l'alarme incendie et des extincteurs : une alerte incendie a été installée, les extincteurs ont été révisés par la société CHUBB le 25 avril 2019,
- concernant le cahier de sécurité : les mentions sont portées sur le registre de sécurité.
L'huissier a annexé à son procès-verbal un rapport de vérification d'expertise électrique de la société Excel ainsi qu'un feuillet de compte-rendu de vérification périodique, tous les deux établis le 2 mai 2019.
Il est mentionné dans le paragraphe 'Conclusion' du compte-rendu de vérification périodique, 'Nous déclarons que l'installation périodique ne peut pas entraîner des risques d'incendie et d'explosion', étant précisé qu'a été réalisée 'une vérification complète des installations électriques de l'établissement'.
En considération de l'ensemble des pièces précitées, il ressort du procès-verbal établi le 24 juillet 2015 par la Commission Communale pour la Sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les ERP, du rapport de l'expert établi le 6 juin 2017 ainsi que du procès-verbal d'huissier du 24 septembre 2019 - qui démontre qu'il a été mis fin aux derniers désordres relevés par l'expert - que la société Le Rihour's a remédié aux désordres dénoncés par la SCI CJLL1.
Par conséquent, dès lors qu'il n'est pas établi de manquements du preneur à ses obligations résultant du contrat de bail, il convient de débouter la SCI CJLL1 de sa demande tendant à prononcer la résiliation du bail aux torts de la société Le Rihour's ainsi que de ses demandes tendant au prononcé de l'expulsion de la société Le Rihour's et d'une indemnité d'occupation sont sans objet.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Selon l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, 'La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie'.
En l'espèce, il convient de relever que si la SCI CJLL1 succombe en ses demandes, la société Le Rihour's n'a remédié aux désordres dénoncés par la bailleresse à l'appui de son action que tardivement au cours de la procédure judiciaire, laquelle était ainsi justifiée et s'est révélée nécessaire. Dans ces conditions, la SCI CJLL1 ne peut être condamnée à supporter seule les dépens.
Par conséquent, il y a lieu d'infirmer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles.
La SCI CJLL1et la société Le Rihour's seront condamnées aux dépens de première instance et de l'instance d'appel, à hauteur de la moitié chacune.
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS
Rappelle que dans son arrêt du 12 mai 2016, la cour a infirmé le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail litigieux et ordonné l'expulsion de la société Le Rihour's ;
Déboute la SCI CJLL1 de sa demande tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Le Rihour's ;
Déboute la SCI CJLL1 de ses demandes tendant au prononcé de l'expulsion de la société Le Rihour's et d'une indemnité d'occupation ;
Condamne la SCI CJLL1 et la société Le Rihour's, à hauteur de la moitié chacune, aux dépens de première instance ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;
Ajoutant au jugement déféré,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la SCI CJLL1 et la société Le Rihour's, à hauteur de la moitié chacune, aux dépens de l'instance d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
Le greffierLa présidente
Stéphanie HurtrelVéronique Renard
