| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 1, 12 mai 2022, 18/04426

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 12/05/2022

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N° de MINUTE :

N° RG 18/04426 - N° Portalis DBVT-V-B7C-RYA3

Jugement rendu le 07 juin 2018

par le tribunal de grande instance de Dunkerque

APPELANTE

Madame [V] [X]-[N]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée de Me Véronique Ducloy, membre du cabinet Ducloy Gobillot avocat au barreau de Lille, substituée à l'audience par Me Gobillot, avocat

INTIMÉE

Association [4] prise en la personne de sa présidente en exercice

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée de Me Hugues Febvay, avocat au barreau de Dunkerque

DÉBATS à l'audience publique du 31 janvier 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 mai 2022 après prorogation du délibéré du 31 mars 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 novembre 2021

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Par contrat du 4 juin 2014, Madame [V] [X] a donné à bail à usage professionnel à l'association « [4] » une maison d'habitation pour l'exercice de la profession d'assistante maternelle.

Par courriers des 16 et 17 octobre 2014, l'association a successivement notifié à Madame [X] la résiliation immédiate du contrat de bail et demandé le remboursement des dépenses engagées au titre des travaux, loyers et charges payés.

Par courrier du 24 octobre 2014, Madame [X] a pris acte de la résiliation du bail mais s'est opposée aux demandes indemnitaires.

Par acte du 17 juin 2016, l'association '[4] ' a assigné Mme [V] [X] devant le tribunal d'instance d'Hazebrouck aux fins d'obtenir la résolution du contrat de location du 4 juin 2014 aux torts et griefs de la bailleresse, ainsi que la condamnation de celle-ci à titre principal à hauteur de 14 497,20 euros correspondant au remboursement du dépôt de garantie, de quatre mois de loyers et provisions pour charges, du coût des matériaux acquis pour les travaux ainsi qu'à la contre-valeur des travaux réalisés par l'association [4], outre 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 22 septembre 2016, le tribunal d'instance d'Hazebrouck s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Dunkerque en application de l'article R211-4 du code de l'organisation judiciaire, s'agissant d'un litige relatif à un bail professionnel.

Par jugement du 7 juin 2018 le tribunal de grande instance de Dunkerque a :

Prononcé la résolution du contrat de bail en date du 4 juin 2014 aux torts exclusifs de Madame [X],

Débouté Madame [X] de ses demandes,

Condamné Madame [X] à payer à l'association « [4]  » la somme de 7 352,65 euros en réparation de son préjudice,

Condamné Madame [X] à payer à l'association « [4]  » la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné Madame [X] aux dépens.

Madame [X] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 17 novembre 2020, le conseiller de la mise en état de la 1ère chambre civile section 1 de la cour d'appel de céans a débouté Mme [X] de ses demandes tendant d'une part à voir prononcer la nullité de l'assignation pour vice de fond tenant à l'absence de justification de ce que la présidente de l'association 'P'tits Petons ' disposait du pouvoir d'ester en justice à la date de la délivrance de l'assignation, d'autre part à voir prononcer la nullité de l'assignation pour vice de forme, et enfin à enjoindre à l'association de produire sous astreinte les éléments relatifs à son transfert de siège social et à sa présidence.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 novembre 2021, Madame [X] demande à la cour de :

Dire et juger irrecevable l'association « [4]  » à agir pour défaut de justification de ce que Madame [L] avait conservé la présidence lors de son action devant le tribunal judiciaire de Dunkerque,

Dans tous les cas,

Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :

-Prononcé la résolution du contrat de bail en date du 4 juin 2014 aux torts exclusifs de Madame [V] [X],

- Débouté Madame [V] [X] de ses demandes reconventionnelles,

- Condamné Madame [V] [X] à payer à l'association « [4] » la somme de 7 352,65 euros en réparation de son préjudice,

- Condamné Madame [V] [X] à payer à l'association « [4]  » la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- Condamné Madame [V] [X] aux dépens.

Statuant à nouveau,

Dire et juger que l'association « [4] » ne justifie d'aucun manquement a fortiori grave de la part de Madame [V] [X] à ses obligations contractuelles, justifiant la résolution du bail aux torts et griefs de celle-ci,

Dire et juger que l'association « [4]  » ne justifie pas en tout état de cause, du bien-fondé de la résiliation anticipée dudit bail,

Dire et juger que la résiliation unilatérale du contrat de bail notifiée par l'association « [4] » le 16 octobre 2014 doit être prononcée aux torts exclusifs de l'association « [4] »,

Débouter l'association « [4]  » de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Reconventionnellement,

Dire et juger Madame [V] [X] recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle à l'encontre de l'association « [4]  ».

Par conséquent,

Condamner l'association « [4] » au paiement au profit de Madame [V] [X] des sommes suivantes :

- 4 500 euros au titre des 5 mois de préavis restant dus,

- 21 874,60 euros au titre des frais de remise en état de la maison,

- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

Ordonner la publication du jugement à intervenir dans le journal la Voix du nord, dans les 15 jours de son prononcé, aux frais de l'association « [4]  ».

Dans tous les cas,

Dire et juger l'association « [4]  » irrecevable en tout cas mal fondée en son appel incident,

L'en débouter,

Condamner enfin l'association « [4] » à payer à Madame [V] [X] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens, de première instance et d'appel, avec distraction au profit de Maître Véronique Ducloy, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Elle soulève tout d'abord la nullité du jugement contesté pour manquement aux dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile en raison du manquement par le premier juge au principe du contradictoire, le tribunal s'étant fondé dans sa décision sur le procès-verbal de la commission de sécurité qui n'a pas été débattu contradictoirement, à défaut d'avoir été versé aux débats, ce document étant simplement mentionné dans un courrier du maire de [Localité 3] versé aux débats.

Elle invoque ensuite de nouveau l'irrecevabilité de l'action engagée par l'association [4] faute d'être valablement représentée.

Elle fait valoir qu'elle a consenti à l'association [4], en date du 4 juin 2014, un bail à usage professionnel portant sur le rez-de-chaussée de son immeuble d'habitation, pour une durée au moins égale à trois ans, à charge pour elle, en sa qualité de bailleur, de délivrer l'immeuble en bon état d'usage et de réparation, de délivrer les éléments d'équipements en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire une jouissance paisible et la garantie des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, de maintenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat en effectuant les réparations autres que locatives, de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils n'entraînaient pas une transformation du local. Elle ajoute qu'elle s'est véritablement investie dans le projet de création d'une maison d'assistantes maternelles dans les lieux, engageant des fonds importants pour la réalisation de travaux de mise aux normes et réalisant certaines démarches administratives normalement à la charge de l'association. Elle précise qu'elle a elle-même pris contact avec la mairie de [Localité 3], par courrier du 27 août 2014 pour obtenir la visite de la commission de sécurité préalablement à la visite d'agrément du service de la PMI prévue le 29 septembre 2014 ; que la commission d'arrondissement pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP) a donc visité l'établissement le 25 septembre 2014 ; que le même jour, elle a établi et transmis à la mairie une demande d'autorisation d'aménager un établissement recevant du public ; que le 30 septembre 2014, le maire de la commune a notifié à l'association [4] une autorisation d'ouverture avec la mention 'dans l'attente de la levée de toutes les prescriptions, j'autorise l'ouverture de votre établissement' ; que ce n'est cependant que le 14 octobre suivant que le service départemental d'incendie et de secours du Nord (SDIS) a établi son rapport suite à la visite du 25 septembre de la commission de sécurité, proposant d'émettre un avis favorable à l'ouverture de l'établissement et à la réception des travaux ; qu'en date du 12 novembre 2014, la commission d'arrondissement pour la sécurité contre les risques d'incident et de panique dans les établissements recevant du public a émis un avis favorable à la réception des travaux et à l'ouverture au public de la maison d'assistantes maternelles ; que contre toute attente, Mme [L] en sa qualité de présidente de l'association [4] a pris l'initiative de résilier le contrat de bail, alors que les démarches étaient en cours et que la bailleresse avait engagé de nombreux travaux pour aménager les lieux pour les accueillir.

Elle soutient que pour ordonner la résolution du bail à ses torts exclusifs, le premier juge s'est contenté de la lettre du maire de [Localité 3] du 30 septembre 2014 laissant entendre que des prescriptions avaient été émises par la commission de sécurité lors de sa visite sans inviter les parties et particulièrement l'association [4] à produire les pièces attestant des prescriptions qui auraient été données pour permettre à l'association d'ouvrir son établissement au public. Elle indique produire le rapport du SDIS du 14 octobre 2014 aux termes duquel il est proposé d'émettre un avis favorable à l'ouverture de l'établissement et à la réception des travaux ainsi que l'avis de la commission d'arrondissement pour la sécurité contre les risques d'incident et de panique dans les établissements recevant du public du 12 novembre 2014, aux termes duquel est émis l'avis favorable attendu par l'association [4]  pour l'ouverture au public de son établissement et la réception des travaux. Elle ajoute que le tribunal a commis une erreur d'interprétation en indiquant, pour prononcer la résolution du bail à ses torts et griefs, qu'elle ne rapportait pas la preuve que les travaux réalisés 'aient permis la levée des prescriptions imposées par la Commission de sécurité pour l'accessibilité de l'établissement au public' alors même que la commission d'arrondissement pour la sécurité s'était réunie seulement pour statuer sur la question des risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant le public. Elle précise que lors de sa demande d'autorisation d'aménager son habitation en établissement recevant du public en date du 25 septembre 2014, elle avait sollicité une dérogation au titre de l'accessibilité, en application de l'article R111-19-10 du code de la construction et de l'habitation, car justifiant de deux points dérogatoires, et qu'elle n'a reçu aucune opposition de l'administration ; que dès lors, les seules prescriptions applicables étaient celles de la commission de sécurité, laquelle n'a rien à voir avec la commission d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, qui avait émis un avis favorable à l'ouverture de la maison d'assistantes maternelles dans les locaux donnés à bail par Mme [X].

Elle affirme que c'est de manière péremptoire que l'association [4]  soutient qu'elle avait à sa charge la mise en conformité extérieure des lieux pour que les enfants handicapés ou non, leurs accompagnateurs et les poussettes puissent effectivement accéder de la voie publique à la porte du bâtiment, et précise qu'elle a effectivement fait des travaux sur l'extérieur consistant en l'aménagement de la terrasse pour les enfants avec clôture bois et portillons, doublement des escaliers par une rampe en pavage pour faciliter l'accès aux poussettes, la clôture du terrain en ganiselle bois, la pose de panneaux de noisetiers tressés pour sécuriser la dénivellation mitoyenne et l'élagage et le nettoyage du parc boisé ; qu'elle a parfaitement rempli son obligation de délivrance dès lors que le bien loué était conforme à l'affectation prévue, hormis pour ceux des travaux d'aménagement effectués par l'association [4] qui a pris l'initiative d'implanter un emmarchement sur trois niveaux, empêchant de fait l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, aggravant ainsi la situation originelle.

Elle met en doute l'impartialité du maire de [Localité 3] dans ses attestations au profit de l'association [4] alors que Mme [L], présidente de l'association, s'est présentée sur la liste de celui-ci aux dernières élections municipales.

Elle demande donc la résiliation du bail aux torts exclusifs de l'association [4] et le débouté de celle-ci de sa demande de restitution de loyers, charges et de dépôt de garantie, lequel devra s'imputer sur le coût de la remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient avant qu'elle n'en ait pris possession. Elle demande également la condamnation de l'association au paiement des cinq mois de préavis normalement dus, outre des dommages et intérêts pour son préjudice moral et la publication du jugement pour rétablir son honneur et sa réputation suite à la campagne de presse diligentée à son encontre.

Elle sollicite enfin le débouté de l'association [4]  de son appel incident sollicitant que l'indemnité qu'elle réclame soit portée à la somme totale de 14 797,20 euros alors qu'elle n'apporte aucun justificatif attestant de la matérialité et du quantum du préjudice spécifique qu'elle allègue.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 octobre 2021, l'association « [4] » demande à la cour de :

Dire et juger mal fondé l'appel principal interjeté par Madame [X] à l'encontre du jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Dunkerque le 7 juin 2018 et de recevoir l'association concluante en son appel incident portant sur le quantum de son indemnisation, après avoir écarté les demandes procédurales de Madame [X],

Constater que Madame [V] [X], bailleresse, a donné à bail un immeuble à usage professionnel d'exercice de la profession d'assistante maternelle par contrat du 4 juin 2014,

- Constater que la bailleresse n'a pas satisfait à son obligation de délivrance en remettant à l'association requérante un immeuble conforme aux prescriptions ERP,

Dire et juger en conséquence que le bail dont s'agit doit être résolu aux torts et griefs de la bailleresse Madame [V] [X],

Constater que l'association a donc subi un préjudice constitué par le versement du dépôt de garantie, de 4 mois de loyer, de 4 mois de provisions pour charges, du coût des matériaux acquis pour être mis en 'uvre dans cet immeuble afin de permettre l'exercice social, et de la contrevaleur des travaux réalisés par l'association, ce qui représente une somme totale de 14 797,20 euros, et en conséquence de condamner Madame [V] [X] à payer cette somme de 14 797,20 euros à l'association « [4] »,

Débouter Madame [X] en l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Condamner Madame [V] [X] au paiement de la somme de 9 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, lesquels comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat dressé le 24 octobre 2014 par Maître [U] [H], huissier de justice à [Localité 5].

A cet effet, elle fait valoir principalement que l'association [4], constituée en 2013 par quatre assistantes maternelles afin de créer une maison d'assistantes maternelles à [Localité 3], a conclu avec Mme [X] un avant-contrat de location le 30 avril 2014 puis un contrat de bail en date du 4 juin 2014 portant sur le rez-de-chaussée d'un immeuble sis à [Adresse 2], mentionnant la destination des locaux comme étant celle de l'exercice de l'activité d'assistante maternelle en maison d'assistantes maternelles ; que les services de PMI du département du Nord ont prévu une visite le 29 septembre 2014 ; que les travaux d'aménagement intérieur de l'immeuble ont été réalisés par l'association afin de permettre l'accueil des tout petits ; qu'à la demande de Mme [X], la commission d'arrondissement pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les ERP a visité les locaux le 25 septembre 2014 ; qu'elle a émis des réserves et que le maire a autorisé provisoirement l'ouverture de l'établissement par lettre du 30 septembre 2014 ; que cette commission n'a pas émis d'avis favorable mais des prescriptions dont Mme [X] ne justifie pas, mais que les travaux de mise en conformité des locaux destinés à répondre aux prescription de la commission de sécurité n'ont jamais été effectués par la propriétaire ; que le bail a finalement été résilié par l'association faute pour celle-ci de pouvoir exploiter l'immeuble conformément à l'objet social.

Elle soutient que la question de la recevabilité de la procédure a été définitivement tranchée par le magistrat chargé de la mise en état et que contrairement à ce qu'affirme Mme [X], le débat en première instance a bien été contradictoire et que toutes les pièces appréhendées par le tribunal pour fonder sa décision ont bien été débattues contradictoirement.

Elle expose que le procès-verbal de constat dressé par Maître [H], huissier de justice à [Localité 5], le 24 octobre 2014, faisait apparaître les travaux réalisés par l'association pour aménager l'intérieur de l'immeuble, ainsi que le fait que l'immeuble n'était pas accessible ni aux handicapés, ni aux poussettes et ne permettait pas un accueil des enfants conforme aux normes de sécurité. Elle ajoute que si Mme [X] avait déposé le 25 septembre 2014 une demande d'aménagement d'un établissement recevant du public, les travaux d'accessibilité n'ont jamais été réalisés alors que l'association avait pour sa part effectué tous les travaux d'aménagement intérieur nécessaires à l'exercice de l'activité d'assistante maternelle ; que la bailleresse a ainsi manqué à son obligation de délivrance laquelle suppose la mise à disposition du bien objet du bail de manière conforme aux prévisions contractuelles, notamment en permettant l'affectation prévue.

Elle soutient que la réglementation relative aux établissements recevant du public (ERP) s'applique non pas à une profession mais à un bâtiment, dès lors qu'il est accessible au public et que l'obligation de rendre le bâtiment accessible au public pèse sur le propriétaire, étant précisé qu'aucune clause particulière du contrat de bail ne met à la charge de la locataire la mise aux normes du bâtiment. Elle souligne que la bailleresse en était bien consciente puisqu'elle a elle-même déposé la demande d'autorisation de construire, ce qu'elle a fait tardivement.

Elle ajoute que Mme [X] ne conteste pas n'avoir réalisé ni fait réaliser aucun des travaux d'aménagement extérieur permettant l'accès à l'immeuble sans danger compte tenu de la pente, mais qu'elle affirme dans ses conclusions, sans en apporter la preuve, qu'elle était en train de satisfaire à ses obligations lorsque les assistantes maternelles sont parties précipitamment, alors qu'elle connaissait ses obligations sans les avoir assumées pendant plusieurs mois. Elle soutient que la charge de la preuve de la délivrance conforme repose sur le bailleur, lequel est évidemment seul destinataire des rapports de visite de la commission de sécurité.

Elle soutient que la résolution aux torts de la bailleresse étant justifiée, il convient également de constater que le défaut d'exécution par le bailleur de ses obligations a généré au détriment de l'association un préjudice constitué par les sommes versées au bailleur, le coût des matériaux acquis et la contrepartie des travaux réalisés dans cet immeuble, ce qui représente la somme totale de 14 797,20 euros, l'association devant sur ce point être reçue en son appel incident portant sur le quantum de son indemnisation.

Elle conclut enfin au débouté des demandes reconventionnelles de Mme [X] en complément de préavis et en remboursement des frais de remise en état, compte tenu de la résolution prononcée à ses torts et de l'insuffisance des pièces justificatives versées aux débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Aux termes de l'article 914 du code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Néanmoins, sans préjudice du dernier alinéa du présent article, la cour d'appel peut, d'office, relever la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel ou la caducité de celui-ci. Les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l'irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application des articles 909, 910, et 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal.

Par ordonnance définitive du 17 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a débouté Mme [X] de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation pour vices de fond et de forme.

Cette demande de nouveau formulée par Mme [X] dans le cadre de ses conclusions définitives au fond n'est donc pas recevable.

Par ailleurs, Mme [X] soulève dans le corps de ses conclusions la nullité du jugement déféré pour manquement au principe du contradictoire, sans que cette demande ne figure ni dans son dispositif, ni dans sa déclaration d'appel, dont l'objet est la réformation des dispositions du jugement déféré en ce qu'il a :

- Prononcé la résolution du contrat de bail en date du 4 juin 2014 aux torts exclusifs de Madame [X],

- Débouté Madame [X] de ses demandes,

- Condamné Madame [X] à payer à l'association « [4] » la somme de 7 352,65 euros en réparation de son préjudice,

- Condamné Madame [X] à payer à l'association « [4] » la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné Madame [X] aux dépens.

Or, l'appel ne déferant à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, conformément aux dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, et la juridiction ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, il convient de constater que la cour n'est pas valablement saisie en l'espèce d'un appel tendant à la nullité du jugement.

Sur la demande de résolution du bail

Aux termes de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander en justice la résolution avec des dommages et intérêts.

Il n'est pas contesté qu'en dépit de la référence faite à la loi du 6 juillet 1989 en tête du contrat de bail du 4 juin 2014, celui-ci est un bail professionnel, soumis à ce titre aux dispositions générales du code civil.

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et notamment de lui délivrer un local conforme à la destination prévue par le bail et conforme à la réglementation. Il est également tenu d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. A cet égard, les travaux de mise aux normes prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur.

En l'espèce, Mme [X] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande de l'association [4] et ordonné la résolution du bail à ses torts exclusifs, considérant qu'elle avait manqué à son obligation de délivrance de la chose louée en raison de l'absence de mise en conformité de l'immeuble aux normes d'accès des établissements accueillants du public (ERP).

Il résulte du contrat de bail conclu entre les parties que celui-ci prévoyait, dans la rubrique destination des locaux, 'l'exercice de la profession d'assistantes maternelles en maison d'assistantes maternelles sous réserve de l'obtention par le locataire des autorisations administratives nécessaires et celui-ci s'interdisant d'exercer dans les lieux une activité industrielle ou commerciale.'

Le contrat reprend par ailleurs les obligations du bailleur, tenu notamment de délivrer l'immeuble en bon état d'usage et de réparation, les équipements en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire une jouissance paisible et la garantie des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, de maintenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat en effectuant les réparations autres que locatives et de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils n'entraînent pas une transformation du local.

C'est à juste titre que le premier juge a considéré que la stipulation contractuelle qui mettait au locataire la charge de l'obtention des autorisations administratives nécessaires à son activité, ne pouvait pour autant dispenser la bailleresse de son obligation de délivrance de locaux conformes aux normes d'accessibilité requises pour les établissements recevant du public (ERP).

Mme [X] justifie à cet égard du rapport de visite du bureau Veritas du 24 septembre 2014 concernant la conformité aux normes des installations électriques et d'éclairage de l'immeuble, lequel a relevé que 'notre vérification n'a fait l'objet d'aucune observation en ce qui concerne la réglementation spécifique aux établissements recevant du public de 5ème catégorie.'

Par courrier du 27 août 2014 adressé au maire de [Localité 3], Mme [V] [X] l'a par ailleurs sollicité, dans la perspective de la visite programmée le 29 septembre 2014 par le service de la protection maternelle et infantile prévue aux fins d'agrément des locaux, aux fins de faire passer la commission de sécurité, précisant que les aménagement rendus nécessaires seraient terminés pour le 22 septembre 2014.

Il est constant qu'une visite de la commission d'arrondissement pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les ERP a donc été programmée le 25 septembre 2014 et qu'à cette même date, Mme [X] a formulé auprès de la mairie une demande d'autorisation de construire, d'aménager ou de modifier un ERP, sollicitant néanmoins une dérogation au titre de l'accessibilité en application de l'article R 111-19-10 du code de la construction et de l'habitation et mentionnant l'existence de deux points dérogatoires.

Suite à la visite du 25 septembre 2014, par courrier du 30 septembre 2014, Monsieur le maire de [Localité 3] a indiqué à l'association [4] que 'dans l'attente de la levée de toutes les prescriptions, j'autorise l'ouverture de votre établissement.'

Il n'est cependant pas indiqué dans ce courrier de quelles prescriptions il s'agit.

Dans son rapport en date du 14 octobre 2014 produit en cause d'appel, le service départemental d'incendie et de secours du Nord, faisant suite à la visite du 25 septembre 2014 a émis des recommandations concernant la distribution intérieure, portant sur l'installation d'un bloc porte de degré coupe feu 1/2 heure muni d'un ferme porte au local chaufferie en sous sol et la création d'un palier d'un mètre pour la marche haute du seuil d'entrée, et a proposé d'émettre un avis favorable à l'ouverture de l'établissement et à la réception des travaux.

Faisant suite à cette visite et ce rapport, la commission d'arrondissement pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public a émis le 12 novembre 2014 un avis favorable à la réception des travaux et à l'ouverture au public de la maison d'assistante maternelle '[4] située [Adresse 2].

La cour observe cependant que cette commission ne s'est pas prononcée sur la conformité de l'immeuble aux normes d'accessibilité des établissements recevant du public mais seulement sur les risques d'incendie.

Par ailleurs, Mme [X] ne produit pas la réponse faite par la mairie à sa demande du 25 septembre 2014 d'autorisation de construire, d'aménager ou de modifier un ERP incluant une demande de dérogation au titre de l'accessibilité en application de l'article R 111-19-10 du code de la construction et de l'habitation.

Elle produit en revanche un document émanant du site 'service-public-pro.fr' dont il ressort que l'exploitant d'un établissement recevant du public (ERP) doit demander au maire l'autorisation d'ouverture au public en cas de travaux, de changement d'affectation ou après une fermeture de plus de 10 mois. Cette demande, qui doit être effectuée un mois avant l'ouverture, doit comporter notamment une attestation d'accessibilité. Le maire autorise l'ouverture d'un ERP par arrêté après avis de la commission de sécurité.

Or Mme [X] ne justifie pas avoir produit une attestation d'accessibilité à l'appui de sa demande, dont elle admet elle-même qu'elle était assortie d'une demande de dérogation relative à l'accessibilité, dérogation dont elle ne justifie pas qu'elle lui ait été accordée.

Par courrier recommandé du 17 octobre 2014 faisant suite au courrier recommandé du 16 octobre 2014 de résiliation du contrat de bail, l'association [4]  reproche à Mme [X] d'une part d'avoir dû effectuer à ses frais des travaux incombant à la bailleresse, à savoir 'le carrelage de votre cuisine réparé, la hotte réparée et repeinte, la pose des toilettes, les dalles devant l'entrée rejointoyées, l'adoucisseur révisé et entretenu gratuitement, le transport en déchetterie de vos déchets, la totalité de l'accès à votre maison' et d'autre part, de n'avoir pas respecté ses engagements de participation financière aux peintures et au revêtement du palier en parquet et d'aide aux démarches administratives nécessaires.

L'association [4] reproche donc notamment à Mme [X] de l'avoir contrainte à refaire la totalité de l'accès à l'immeuble.

Il s'agit en réalité de la construction de trois marches en bois pour l'accès à l'immeuble.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 24 octobre 2014 à la demande de l'association [4], que 'l'immeuble se trouve en retrait de plus de 70 mètres de la rue avec un terrain en dénivellation. Je constate la présence d'une rampe au centre du jardin, cette dernière présente une pente importante. Ma requérante m'expose que cette rampe, aménagée par le propriétaire, ne respecte pas les conditions d'accessibilité handicapés, celle-ci est formée de pavés. Dès l'entrée, je constate que pour accéder à l'immeuble, il faut emprunter un perron couvert de lames de bois anti-dérapantes sur trois niveaux, aucune accessibilité n'est effectuée.'

Quand bien même Mme [X] aurait effectué des travaux d'accessibilité par la construction d'un doublement des escaliers par une rampe en pavage pour faciliter l'accès des poussettes, ainsi que l'atteste M. [D], le constat d'huissier permet d'objectiver un accès difficile voire impossible à l'immeuble depuis la rue pour les personnes à mobilité réduite ou avec poussettes compte tenu de la pente importante et du pavage de la rampe.

Dans une attestation en date du 29 mai 2019, M. [B] [F], maire de la commune de [Localité 3], atteste que Mme [V] [X], qui a occupé les fonctions de directrice des services techniques de la ville de [Localité 3] en sa qualité d'ingénieur territorial, dispose en conséquence d'un niveau élevé de connaissance en matière de normes de sécurité et d'accessibilité des établissements recevant du public. Il ajoute qu'en ce qui concerne les normes de sécurité et d'accessibilité, lorsque les assistantes maternelles lui ont présenté leur projet, il s'est rendu sur place et leur a indiqué qu'il existait des problèmes d'accessibilité avec un dénivelé important et des marches et que ces travaux devaient être faits par la propriétaire. Il précise que s'il a délivré une autorisation provisoire d'ouverture, c'était pour permettre aux assistantes maternelles d'exercer au plus vite leur activité, mais que cette autorisation était bien évidemment limitée dans le temps et qu'en tant que maire, il assumait l'entièreté des conséquences du sinistre qui pouvait se révéler très grave en cas de chute d'un bébé. Il était donc indispensable que le retard dans la réalisation des travaux n'excède pas quelques semaines.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments qu'à la date de l'envoi par l'association [4] de sa lettre de résiliation du bail en date du 16 octobre 2014 suivie de sa lettre de réclamation du 17 octobre 2014, l'autorisation définitive de la mairie n'avait pas été donnée pour l'ouverture de la maison d'assistantes maternelles en tant qu'établissement recevant du public et que si Mme [X] avait effectué une démarche auprès de la mairie à cette fin, ce n'est qu'en date du 25 septembre 2014 alors qu'un avant-contrat mentionnant la destination des lieux avait été signé entre les parties dès le 30 avril 2014, que le contrat de bail avait été conclu entre les parties le 4 juin 2014, que l'association locataire avait payé un dépôt de garantie, commencé à payer des loyers en juillet et réalisé des travaux d'aménagement intérieur et que l'établissement était censé ouvrir en octobre 2014.

Ainsi, alors que Mme [X] ne pouvait ignorer la destination de l'immeuble loué comme maison d'assistantes maternelles et cela dès la conclusion entre les parties de l'avant-contrat du 30 avril 2014, il s'avère qu'elle n'a pas accompli dans les temps les démarches de remise aux normes d'accessibilité de l'immeuble nécessaires à l'ouverture de la structure sur autorisation préalable de la mairie, le cas échéant avec dérogations sur certains points, de sorte que lors de l'envoi du courrier de résiliation par la locataire, l'ouverture au public de l'établissement n'était toujours pas possible en l'absence de toutes les autorisations nécessaires.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution du bail aux torts exclusifs de Mme [X].

Sur l'indemnisation des préjudices

L'association [4] sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a limité la condamnation de Mme [X] à lui payer la somme de 7 352,65 euros en réparation de son préjudice et demande qu'il lui soit alloué la somme de 14 797,20 euros correspondant aux sommes versées à la bailleresse, outre le coût des matériaux acquis et la contrepartie des travaux réalisés dans l'immeuble.

Mme [X] estime que les pièces versées pour justifier des travaux ne sont pas probantes.

C'est très justement que le premier juge a estimé que le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance a empêché l'association '[4] ' d'exploiter le local loué et lui a ainsi causé un préjudice que Mme [X] est tenue de réparer.

Au titre des frais relatifs à la location des lieux, c'est à juste titre que le premier juge a retenu le remboursement du dépôt de garantie (900 euros) et des quatre mois de loyers et charges de juillet à octobre 2014 ( (900 + 150) x 4), soit un total de 5 100 euros.

Au titre des travaux de réparation, le premier juge n'a retenu que le coût des matériaux, à hauteur de 2 252,65 euros, estimant que la production par la demanderesse d'un tableau établi par ses soins et évaluant le coût de la main d'oeuvre ayant été nécessaire pour la réalisation des travaux ne permet pas de justifier de celui-ci à défaut d'autres éléments probants.

Cependant, en cause d'appel, l'association [4] produit un album photographique démontrant que les assistantes maternelles ont elles-même réalisé, parfois avec leurs conjoints, les travaux d'aménagement intérieur des lieux consistant notamment en une remise en peinture, l'installation de la cuisine, le rejointoiement des pavés extérieurs, l'installation de garde-fous dans l'escalier. Le constat d'huissier réalisé le 24 octobre 2014 atteste également de la réalité des travaux d'aménagement intérieur réalisés.

Si c'est à juste titre que le premier juge a estimé que le tableau de relevé d'heures produit par l'association [4]  n'était pas suffisamment probant pour justifier du nombre d'heures de travail déclarées à hauteur de 744, ce document ayant été élaboré par elle-même, la cour estime néanmoins justifié d'accorder à l'association locataire la somme forfaitaire de 2 000 euros en dédommagement du temps passé par les assistantes maternelles pour les travaux.

Infirmant la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme [V] [X] à payer à l'association '[4]  la somme de 7 352,65 euros en réparation de son préjudice, la cour condamnera donc Mme [V] [X] à payer à l'association intimée la somme totale de 9 352,65 euros en réparation de son préjudice.

La décision déférée sera par ailleurs confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [X], aux torts de qui la résolution du bail est prononcée, de ses demandes indemnitaires et en publication du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a exactement statué sur les dépens et le sort des frais irrépétibles de première instance.

Mme [V] [X] succombant en son appel sera condamnée aux entiers dépens d'appel.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à l'association [4] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 24 octobre 2014 par Maître [U] [H], huissier de justice, et de la débouter de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision déférée, sauf en ce qu'elle a :

- Condamné Mme [V] [X] à payer à l'association '[4]  la somme de 7 352,65 euros en réparation de son préjudice,

Statuant à nouveau,

- Condamne Mme [V] [X] à payer à l'association '[4]  la somme de 9 352,65 euros en réparation de son préjudice,

- Condamne Mme [V] [X] aux entiers dépens d'appel ;

- Condamne Mme [V] [X] à payer à l'association '[4] la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles incluant le coût du constat d'huissier du 24 octobre 2014 ;

- Déboute Mme [V] [X] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffierLa présidente

Delphine VerhaegheChristine Simon-Rossenthal