République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 17/11/2022
N° de MINUTE : 22/978
N° RG 20/03365 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TFHC
Jugement (N° 19-000002) rendu le 31 Juillet 2020 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Maubeuge
APPELANTS
Madame [I] [W]
née le 29 Juillet 1965 à [Localité 14] - de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]
Monsieur [S] [Z]
né le 21 Février 1967 à [Localité 14] - de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 5]
Monsieur [C] [Z]
né le 21 Février 1967 à [Localité 14]
de nationalité Française
[Adresse 10]
Représentés par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai
INTIMÉ
Monsieur [G] [U]
né le 24 Février 1954 à [Localité 15] - de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représenté par Me Laetitia Ricbourg, avocat au barreau d'Amiens
DÉBATS à l'audience publique du 22 septembre 2022 tenue par Véronique Dellelis et Emmanuelle Boutié magistrates chargées d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS Ismérie Capiez
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Ménegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique dellelis, président et Ismérie capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Mme [I] [W], M. [S] [Z] et M. [C] [Z] sont propriétaires de plusieurs parcelles sur la commune de [Localité 11] (Nord), lieudit [Adresse 12], (B73, B76, B77, B111 et B [Cadastre 2]).
Ces parcelles ont été données à bail à M. [G] [U] en date du 22 mars 1994 par M. [K] [Z], décédé, grand-père de Mme [W] et MM. [Z] pour un fermage annuel à régler en novembre de chaque année.
Par requête reçue le 5 juin 2019 au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux de Maubeuge, Mme [W] et MM. [Z] ont saisi cette juridiction aux fins de constater la résiliation du bail de M. [G] [U] pour défaut de paiement des fermages, être autorisés à faire procéder à son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec exécution provisoire au paiement:
- d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant annuel correspondant au montant d'une annuité de fermage,
- de la somme de 11 208,63 euros au titre des fermages impayés,
- de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Les parties ont été convoquées à l'audience de conciliation en date du 4 novembre 2019. Un procès-verbal de non-conciliation a été établi et les parties ont été convoquées à l'audience de jugement du 6 janvier 2020.
Par jugement en date du 31 juillet 2020 auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et des demandes et moyens des parties , le tribunal paritaire des baux ruraux de Maubeuge a :
- débouté Mme [I] [W], M. [S] [Z] et M. [C] [Z] de leur demande de résiliation pour défaut de paiement des fermages du bail relatif aux parcelles situées sur la commune de [Localité 11], lie dit [Adresse 12] (B73, B76, B77, B111 et B [Cadastre 2]),
- débouté Mme [W] et MM. [Z] de leur demande en paiement des fermages ainsi que de l'ensemble de leurs autres demandes,
- écarté l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
- condamné in solidum Mme [W] et MM. [Z] à verser à M. [U] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Mme [I] [W], M. [S] [Z] et M. [C] [Z] ont interjeté appel de cette décision par l'intermédiaire de leur conseil le 31 août 2020, leur appel portant sur les dispositions du jugement entrepris qui ont débouté Mme [I] [W], M. [S] [Z] et M. [C] [Z] de leur demande de résiliation pour défaut de paiement des fermages du bail relatif aux parcelles situées sur la commune de [Localité 11] lieu-dit [Localité 13] (B[Cadastre 6], B[Cadastre 7], B[Cadastre 8], B[Cadastre 1] et B129) ainsi que de leur demande en paiement des fermages et l'ensemble de leurs autres demandes et condamné les mêmes parties à payer une somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile à M. [U] ainsi qu'aux entiers dépens.
Lors de l'audience devant cette cour Mme [I] [W], M. [S] [Z] et M. [C] [Z] , représentés par leur conseil, soutiennent leurs conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffe par lesquelles ils demandent à cette cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de:
- dire et juger qu'il n'existe pas de raisons sérieuses s'opposant à la résiliation du bail,
Constatant la disparition de la chose louée par cas fortuit,
- constater la résiliation du bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion de M. [U] et de tous occupants de son chef,
- condamner M. [U] à leur verser la somme de 11 208,63 euros correspondant aux fermages impayés,
- condamner M. [U] à leur payer une indemnité d'occupation égale au montant annuel du fermage,
- condamner M. [U] à leur payer la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- condamner M. [U] à payer une somme globale de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.
Mme [I] [W], M. [S] [Z] et M. [C] [Z] soutiennent que :
- les conditions de résiliation du bail sont réunies dans la mesure où les loyers n'ont pas été payés et que les deux lettres recommandées adressées à M. [U] visaient le défaut de paiement des loyers,
- M. [U] a renoncé à se prévaloir des raisons sérieuses lui permettant d'échapper à la résiliation du bail,
- M. [U] a réglé des fermages pour les années 2018, 2019 et 2020 le 23 mars 2021 et reconnaît qu'il n'avait aucune raison sérieuse de ne pas régler les loyers avant le dépôt du rapport d'expertise,
- ils n'ont jamais été attraits dans aucune procédure en leur qualité de propriétaires et ne sont pas responsables de la pollution qui ressort des différents rapports d'expertise produits aux débats,
- M. [U] ne rapporte pas la preuve des raisons sérieuses permettant de ne pas prononcer la résiliation du bail à tout le moins depuis 2017,
- l'impossibilité d'exploiter les terres du fait d'une pollution indéterminée s'assimile à une perte totale de la chose louée qui entraîne la résiliation pure et simple du bail,
- en l'absence d'exploitation des terres, le bail a perdu son objet de sorte que la résiliation s'impose.
Lors de l'audience devant cette cour, M. [G] [U], représenté par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffe par lesquelles il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant, de :
- débouter Mme [I] [W], M. [S] [Z] et M. [C] [Z] de l'ensemble de leurs demandes,
- les condamner à payer à M. [G] [U] et Mme [B] [U] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
M. [G] [U] soutient que :
- avisés des difficultés rencontrées par le locataire et bien que non directement responsables des pollutions, les bailleurs ne justifient d'aucune démarche auprès de la société Hoogevens Myriad pour solliciter la cessation des pollutions et la remise en état des lieux afin de permettre la jouissance paisible des lieux,
- aucun expert intervenu dans le dossier n'a été en capacité de déterminer une date de fin de pollution et cet état de pollution a persisté au fil des années,
-la pollution des parcelles en cause est antérieure à la prise d'effet du bail et a généré d'importants troubles sur le troupeau provoquant d'importantes difficultés financières,
- les pertes accumulées et l'absence de toute certitude sur la fin de l'état de pollution ne permettent pas de considérer qu'il était en état de payer ses fermages après 2017,
- l'indemnisation reçue en 2004 porte à la fois sur une période antérieure aux fermages réclamés et reste largement inférieure au préjudice réel,
- l'indemnité provisionnelle reçue correspondait à une période antérieure à 2002 et n'a pas permis au preneur de s'acquitter des fermages dus pour la période correspondant à la mise en demeure, soit de 2012 à 2017,
- le défaut de paiement consécutif à la mise en demeure du 18 mai 2018 trouve sa cause dans l'existence de circonstances réelles et sérieuses tenant à l'état de pollution des parcelles et à l'absence de jouissance paisible de celles-ci,
- les parcelles concernées n'ont pas fait l'objet d'un abandon par le preneur mais ne peuvent pas être exploitées conformément à l'usage qui pourrait être attendu de ces parcelles en l'absence de pollution,
- les bailleurs n'ont pris aucune mesure pour remédier à cette situation.
Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.
MOTIVATION
Sur la demande de résiliation pour défaut de paiement des fermages
Aux termes des dispositions de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L.411-32 et L.411-34 du même code, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants:
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produit revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition;
(...)
Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.
Le bailleur qui demande la résiliation du bail doit adresser au preneur une mise en demeure qui, selon les dispositions de l'article L.411-10 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception qui doit rappeler, à peine de nullité, les dispositions de l'article L.411-31 susvisées.
En l'espèce, il n'est pas contesté que les consorts [Z] ont adressé à M. [U] deux mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception en date des 30 janvier 2018 et 3 juin 2019 sollicitant le paiement des fermages des années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et 2016 et que M. [U] ne s'est pas acquitté du règlement des sommes réclamées invoquant l'existence de raisons sérieuses et légitimes
Les consorts [Z] font valoir qu'aucune preuve n'est versée aux débats de la persistance de la pollution des parcelles louées dont se prévaut M. [U], le rapport d'expertise en date du 28 janvier 2002, précisant en conclusion qu'un retour à la normale ne peut intervenir en moins de cinq ans (peut-être dix ans) après l'invertase.
Par arrêt en date du 28 juillet 2004, la cour d'appel de céans a retenu l'existence d'une relation de causalité entre la décharge de La Longueville appartenant à la société Hoogovens Myriad et les pollutions par le sulfate de fer, constatées dans l'Hogneau en bordure des pâtures de M. [U] ainsi que des conséquences dommageables importantes notamment sur l'élevage de bovins de M. [U], situé dans la zone polluée, s'agissant de la perte du quota laitier (perte de production laitière et perte en capital de la disparition du quota), de la perte du cheptel et des frais exceptionnels de vétérinaire, la société Hoogovens Myriad étant condamnée à lui verser la somme de 550 000 euros à titre d'indemnité provisionnelle.
Par ailleurs, l'extrait de la base de données Basol sur les sites et sols pollués gérée par le Ministère de la Transition écologique et solidaire en date du 16 juillet 2012, produit aux débats, fait état de restrictions d'usage sur l'utilisation du sol, du sous sol et de la culture de produits agricoles sur les parcelles litigieuses, le rapport d'expertise judiciaire en date du 4 mai 2015 établissant le décès de 420 bovins entre 2002 et août 2013, seulement 137 bovins étant présents sur l'exploitation à la fin de l'année 2013.
En outre, alors que le tribunal a relevé avec pertinence que le rapport d'expertise judiciaire en date du 12 juin 2017, réalisé par un expert agricole et foncier, évalue à 318 911 euros le montant du préjudice financier subi par M. [U] pour la période allant de 2013 à 2015 du fait des pollutions affectant les pollutions litigieuses, l'expert a aussi retenu une somme de 210 000 euros au titre du préjudice subi pour la période allant de 2015 à 2017, tenant compte des solutions techniques préconisées pour pallier aux excès de sulfate de fer induisant des carences en cuivre dont l'expert précise qu'elles devraient être efficientes.
Ainsi, il résulte de l'ensemble des rapports d'expertise produits aux débats que les parcelles louées par M. [U] étaient toujours contaminées par la pollution pour la période comprise entre 2012 et 2017, aucune date de fin de pollution n'ayant été déterminée par les experts.
Par ailleurs, si les consorts [Z] font valoir que l'indemnisation provisionnelle d'un montant de 550 000 euros perçue par M. [U] au titre de l'indemnisation de son préjudice fixé par la cour d'appel de Douai dans son arrêt en date du 28 juillet 2004 comprend les loyers impayés, force est de constater que cette indemnisation octroyée à M. [U] à titre provisionnel n'est pas de nature à couvrir le préjudice existant pour la période courant de 2012 à 2017 correspondant aux mises en demeure adressées par les consorts [Z], s'agissant d'un préjudice distinct.
De plus, si la responsabilité des consorts [Z] dans la survenance du dommage et du préjudice subi par M. [U] n'est pas contestée en l'espèce, ils ne justifient pas de la réalisation de démarches en vue de faire cesser la pollution ou de limiter son impact alors même qu'ils ne contestent pas avoir été informés de sa persistance.
Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que l'impossibilité de jouissance des lieux par le preneur et le manquement des bailleurs à leur obligation de maintenir les lieux loués en état de servir pour l'usage auquel ils sont destinés dans le bail constituent des raisons sérieuses et légitimes justifiant la rétention des fermages des années 2012 à 2017.
Dès lors , c'est à bon droit que le jugement entrepris a débouté les consorts [Z] de leur demande de résiliation du bail fondée sur un défaut de paiement des fermages et débouté ces mêmes consorts [Z] de leur demande tendant à la condamnation de M. [U] au paiement de loyers impayés, le jugement entrepris étant confirmé de ces chefs.
En cause d'appel, les consorts [Z] font valoir que la contrat est résilié de plein droit pour disparition de son objet.
Cependant, les circonstances de la cause ne suffisent pas à caractériser une disparition de l'objet du bail .
Au demeurant, il résulte du dernier rapport d'expertise judiciaire en date du 12 juin 2017 que des solutions techniques ont été préconisées pour pallier aux excès de sulfate de fer induisant des carences en cuivre dont l'expert précise qu'elles devraient être efficientes, M. [U] ne contestant pas l'existence d'une diminution progressive de la pollution des parcelles justifiant le règlement des fermages pour les années 2018, 2019 et 2020 intervenu le 23 mars 2021. Il s'ensuit que le bail conserve à ce jour son objet.
Il convient dès lors pour la cour ajoutant au jugement entrepris de débouter les appelants de leur demande tendant au constat de la résiliation du bail pour disparition de son objet.
Sur les autres demandes
La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné les consorts [Z] aux dépens et au paiement d'une somme de 1 000 euros à M. [U] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [Z], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner à verser à M. [U] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute les consorts [N] de leur demande tendant à voir constater la résiliation du bail pour disparition de son objet,
Condamne Mme [I] [W], M. [S] [Z] et M. [C] [Z] à payer à M. [G] [U] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [I] [W], M. [I] [Z] et M. [C] [Z] aux dépens d'appel.
Le greffier
Ismérie CAPIEZ
Le président
Véronique DELLELIS
