| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 2 section 2, 16 février 2023, 20/04504

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 16/02/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 20/04504 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TIVB

& RG 20/4513 joints par ordonnance du 13 octobre 2021

Jugement (n° 17/00797) rendu le 14 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Dunkerque

Ordonnance (n°21/165) rendue le 12 mai 2021 par la cour d'appel de Douai

APPELANTE

INTIMÉE (RG : 20/04513)

SCI Achille prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

ayant son siège social, [Adresse 1]

représentée par Me Hugues Febvay, avocat au barreau de Dunkerque

INTIMÉES

APPELANTE (RG 20/04513)

SAS Réalisations Inox Carbone - société en liquidation judiciaire -

à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiée le 18.12.2020 remise à personne habilitée

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SELARL WRA, représentée par Me [F] [V], mandataire judiciaire de la SAS Réalisations Inox Carbone, désignée aux fonctions de liquidateur judiciaire par jugements du tribunal de commerce de Dunkerque en date des 9 mars 2021 et 27 avril 2021.

ayant son siège social, [Adresse 3].

représentée par Me Franck Gys, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué, substitué par Me Amandine Buczinski, avocat au barreau de Dunkerque

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

DÉBATS à l'audience publique du 24 novembre 2022 après rapport oral de l'affaire par Nadia Cordier

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 février 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 octobre 2022

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Par acte sous seing privé du 26 février 2016, la société civile immobilière (SCI) Achille a consenti à la société par actions simplifiée (SAS) Réalisations inox carbone (RIC) un bail commercial portant sur un ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel hors taxes de 67 000 euros.

À la suite d'un sinistre survenu dans les locaux loués le 23 juin 2016, la SAS Réalisations inox carbone a fait assigner la SCI Achille devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Dunkerque.

Par ordonnance du 9 février 2017, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise et il a commis M. [E] [B] aux fins de rechercher la cause des désordres, de décrire leur siège, nature et intensité, de préconiser les travaux propres à y remédier et de chiffrer le coût prévisible de ces derniers.

Le rapport a été déposé le 28 septembre 2018.

Un premier protocole a été régularisé entre les parties en date du 12 décembre 2017, portant sur les loyers impayés et fixant les créances dues par la société Réalisations inox carbone au titre des loyers et provisions pour charges, outre le rappel de charges selon compte arrêté à la date du 12 décembre 2017, à la somme de 99 149,70 euros, outre 8 696,32 euros au titre des intérêts de retard contractuels à la même date.

Par ordonnance du 8 février 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Dunkerque a notamment dit que, selon le protocole d'accord conclu entre les parties le 12 décembre 2017, la société Réalisations inox carbone était débitrice à l'égard de la société SCI Achille de la somme de 99 149,70 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du protocole, outre 8 696,32 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2017, a accordé au preneur des délais de paiement, suspendu les effets de la clause résolutoire et dit qu'à défaut de payer à bonne date, en sus du loyer et des charges courants et du rappel de charges, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendrait immédiatement exigible, la clause résolutoire serait acquise et il serait procédé à l'expulsion immédiate de la SAS Réalisations inox carbone.

Dans l'intervalle, au motif du non-respect des obligations contractuelles, la société SCI Achille a, d'une part, délivré deux commandements de quitter les lieux en date des 15 et 16 juin 2018, d'autre part, par acte d'huissier du 7 mars 2017, fait assigner au fond la société Réalisations inox carbone afin d'obtenir sa condamnation à lui payer une somme totale de 32 093,76 euros dont 24 670,38 euros au titre de loyers impayés, 2 469,30 euros à titre d'intérêts de retard et 4 934,08 euros au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle, outre la résiliation judiciaire du contrat à défaut de souscription d'un contrat d'assurance conforme aux stipulations contractuelles dans le délai d'un mois à compter de la délivrance de l'assignation et la conversion de la mesure conservatoire en saisie-attribution à son profit.

Par jugement du 13 novembre 2018, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Dunkerque a notamment déclaré nuls les commandements de quitter les lieux délivrés à la société Réalisations inox carbone les 15 et 16 juin 2018.

Toutefois, la cour d'appel de Douai, par arrêt du 7 novembre 2019, a infirmé le jugement précité du juge de l'exécution sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la SCI Achille et les demandes de remboursement et de dommages et intérêts présentées par la société Réalisations inox carbone. Statuant à nouveau, elle a notamment :

- « déclaré non écrite la clause d'indexation figurant dans le contrat de bail conclu le 26 février 2016 ;

- dit que la clause résolutoire contenue dans celui-ci et visée dans le commandement de payer délivré le 24 novembre 2017 était acquise ;

- déclaré valables les commandements de quitter les lieux délivrés les 15 et 16 juin 2018 ».

Un second protocole d'accord en date du 9 juillet 2020 a été conclu entre les parties, visant à établir le décompte restant dû des loyers impayés et à réduire le taux d'intérêt fixé par le bail le ramenant à 1 % par mois à 0,75 % par mois à compter du 1er janvier 2018.

La société Réalisations inox carbone a quitté les lieux le 28 juillet 2020, un état des lieux de sortie ayant été effectué les 16 et 28 juillet 2020.

Par jugement contradictoire et en premier ressort du 14 septembre 2020, statuant sur l'assignation délivrée le 7 mars 2017, le tribunal judiciaire de Dunkerque a statué en ces termes :

- « constate l'accord des parties sur le montant de l'arriéré de loyers et les intérêts de retard afférents dus au 31 décembre 2017 et arrêté au 30 avril 2020 consigné dans le protocole du 9 juillet 2020 ;

- condamne, en exécution des termes de ce protocole et en tant que de besoin, la SAS Réalisations Inox Carbone à payer à la SCI Achille la somme de 22 192,26 euros, intérêt de retard de 0,75 % l'an compris, arrêtée au 30 avril 2020, au titre de l'arriéré de loyer dû au 31 décembre 2017 ;

- condamne la SAS Réalisations Inox Carbone à payer la somme de 1 114,61 euros au titre de l'indemnité contractuelle contenue dans le bail ;

- constate l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail depuis le 1er juin 2018;

- rejette les demandes présentées par la SCI Achille et la SAS Réalisations Inox Carbone tendant à voir prononcer la résiliation de bail ;

- condamne la SAS Réalisations Inox Carbone à payer à compter du 1er juin 2018, à la SCI Achille une indemnité d'occupation d'un montant de 7 500 euros HT jusqu'à la libération des locaux, objets du bail du 26 février 2016 ;

- condamne la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone les sommes de :

- 40 507,60 euros au titre du préjudice matériel lié aux inondations ;

- 57 043,86 euros au titre du préjudice matériel lié à la défaillance du réseau électrique;

- 21 273,78 euros au titre des dépenses liées à la défaillance des ponts roulants ;

- ordonne la compensation des créances ;

- rejette les demandes indemnitaires de la SAS Réalisations Inox Carbone pour le surplus, y compris au titre de l'abus de droit ;

- rejette la demande de la SCI Achille tendant à voir la SAS Réalisation Inox Carbone condamnée à lui payer une somme équivalente à celle des préjudices qu'elle est tenue de lui indemniser ;

- rejette la demande de la SCI Achille tendant à obtenir la conversion de la saisie-conservatoire en saisie~attribution ;

- condamne la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejette la demande présentée à ce même titre par la SCI Achille ;

- condamne la SCI Achille aux dépens qui comprendront ceux de référé et d'expertise judiciaire;

- assortit le jugement de l'exécution provisoire à hauteur de 2/3 des condamnations prononcées ».

Par déclaration d'appel en date du 5 novembre 2020, la SCI Achille a interjeté appel partiel de la décision précitée, dans un acte ainsi rédigé : « Appel partiel portant sur les dispositions ayant condamné la SAS REALISATIONS INOX CARBONE à lui payer une indemnité contractuelle contenue dans le bail de 1114,61 €, et ayant donc par voie de conséquence rejeté les demandes de la société ACHILLE tendant à la condamnation de REALISATIONS INOX CARBONE à lui payer la somme de 21 261,47 € au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle, ayant condamné ACHILLE à payer à REALISATIONS INOX CARBONE les sommes de 40 507,60 € au titre du préjudice matériel lié aux inondations, 57 043,86 € au titre du préjudice matériel lié à la défaillance du réseau électrique, 21 273,78 € au titre des dépenses liées à la défaillance des ponts roulants, ayant rejeté la demande de la SCI ACHILLE tendant à voir REALISATIONS INOX CARBONE condamnée à lui payer une somme équivalente à celle des préjudices qu'elle serait tenue de lui indemniser, ayant condamné ACHILLE à payer à REALISATIONS INOX CARBONE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC, ayant rejeté la demande présentée à ce même titre par la SCI ACHILLE, l'ayant condamnée aux dépens comprenant ceux de référé et d'expertise judiciaire. Et en conséquence : D'infirmer la décision ayant limité la condamnation de REALISATIONS INOX CARBONE à une indemnité contractuelle de 1 114,61 € et de condamner REALISATIONS INOX CARBONE à payer à la SCI ACHILLE la somme de 21 261,47 € à titre d'indemnité contractuelle portant sur les loyers, provisions pour charges et charges impayés au 31 décembre 2017, D'infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI ACHILLE à payer à REALISATIONS INOX CARBONE la somme de 40 507,60 € au titre du préjudice matériel lié aux inondations et de débouter REALISATIONS INOX CARBONE en cette demande, la locataire étant responsable des désordres causés par les défauts d'entretien récurrents et les agissements dont elle s'est rendue coupable dès son entrée dans les lieux, D'infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI ACHILLE à payer à REALISATIONS INOX CARBONE la somme de 57 043,86 € au titre du préjudice matériel lié à la défaillance du réseau électrique et de débouter REALISATIONS INOX CARBONE de ses demandes liées à un prétendu défaut de conformité du réseau électrique intérieur, D'infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI ACHILLE à payer à REALISATIONS INOX CARBONE la somme de 21 273,78 € au titre des dépenses liées à la défaillance des ponts roulants « et de débouter la SAS REALISATIONS INOX CARBONE de ses demandes liées aux défaillances des ponts roulants, D'infirmer la décision entreprise ayant rejeté la demande de la SCI ACHILLE tendant à voir la SAS REALISATIONS INOX CARBONE condamnée à lui payer une somme équivalente à celle des préjudices qu'elle est tenue de lui indemniser et de condamner la SAS REALISATIONS INOX CARBONE à payer à la SCI ACHILLE pour indemnisation du préjudice qu'elle subit en raison de la violation contractuelle par REALISATIONS INOX CARBONE de son obligation d'assurance avec garantie dégât des eaux et renonciation à recours réciproque entre bailleur et locataire et leurs assureurs respectifs, une somme égale au montant de l'indemnisation qui serait accordée à la société REALISATIONS INOX CARBONE du chef des préjudices matériels et immatériels qu'elle aurait subi parfaits d'inondations, D'infirmer la décision ayant condamné la SCI ACHILLE à payer à la SAS REALISATIONS INOX CARBONE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC et de débouter cette dernière de cette demande, D'infirmer la décision ayant rejeté la demande de la SCI ACHILLE sur le fondement de l'article 700 du CPC de condamner la SAS REALISATIONS INOX CARBONE à lui payer la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du CPC, D'infirmer la décision ayant condamné la SCI ACHILLE aux dépens comprenant ceux de référé et d'expertise judiciaire et de condamner la SAS REALISATIONS INOX CARBONE aux dépens de première instance, de référé et d'expertise, ainsi que d'appel, la liste des pièces utilisées étant annexée en pièce jointe » :

Par déclaration en date du 5 novembre 2020, la SAS Réalisations inox carbone a interjeté appel de la décision précitée dans un acte ainsi rédigé ;

« - 1er chef du jugement critiqué :

condamné, en exécution des termes de ce protocole et en tant que de besoin, la SAS Réalisations Inox Carbone à payer à la SCI Achille la somme de 22 192,26 euros, intérêt de retard de 0,75 % l'an compris, arrêtée au 30 avril 2020, au titre de l'arriéré de loyer dû au 31 décembre 2017;

- 2ème chef du jugement critiqué :

condamné la SAS Réalisations Inox Carbone à payer la somme de 1 114,61 euros au titre de l'indemnité contractuelle contenue dans 1e bail ;

- 3ème chef du jugement critiqué .

constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail depuis le 1er juin 2018;

- 4ème chef du jugement critiqué :

rejeté les demandes présentées par la SAS Réalisations Inox Carbone tendant à voir prononcer la résiliation de bail ;

- 5ème chef du jugement critiqué :

- condamné la SAS Réalisations Inox Carbone à payer, à compter du 1er juin 2018, à la SCI Achille une indemnité d'occupation d'un montant de 7 500 euros HT jusqu'à la libération des locaux, objets du bail du 26 février 2016;

- 6ème chef du jugement critiqué :

ordonné la compensation des créances;

- 7ème chef du jugement critiqué :

- rejeté les demandes indemnitaires de la SAS Réalisations Inox Carbone pour le surplus, y compris au titre de l'abus de droit et notamment en ce qu'e1le n'a pas condamné la SCI ACHILLE aux sommes suivantes :

- concernant le préjudice lié aux inondations

- Total préjudice matériel : 121 429,64 €

- Total préjudice immatériel (1 % inondation) : 166 108,10 €

- Total préjudice immatériel (autres inondations) : 87 072,00 €

- concernant le préjudice lié à la défaillance du réseau électrique

- Total préjudice matériel : 62 057,86 €

- Total préjudice immatériel : 30 000,00 €

- concernant le préjudice lié à la défaillance des ponts roulants

- Total dépenses engagées : 7810,00 €

- Total dépenses prévisionnelles : 28 463,78 €

- concernant le préjudice lié au nettoyage de la gouttière : 6515,83 €

- concernant la perte de marge lié à la perte du MASE : 30 000,00 €

- au titre du loyer du mois de février 2016 à juin 2017, date des travaux d'assainissement

- Loyer réduit à: 5583,33 × 50 % = 2791,66 euros HT soit encore 3350,00 euros TTC par mois,

- 17 mois x 5583,33 € x 50 % = 47 458,31 € HT,

62 779,97 € TITC

- du 1er juillet 2017au 24 décembre 2017 (date d'acquisition de la clause résolutoire

- Loyer réduit à : 5 583,33 × 70 % = 3 908,33 euros HT soit encore 4 690,00 euros TTC par mois,

- (5 mois et 24/31 jours) X 5 583,33 euros HT X 70 % = 22 567,45 euros HT

27 080,94 € TTC

- au titre de l'indemnité d'occupation du 25 décembre 2017 au 31 mars 2020

- indemnité d'occupation : 5 583,33 X 70 % = 3 908,33 euros HT soit encore 4 690,00 euros TTC par mois,

- (27 mois et 7/31 jours) X 5 583,33 euros HT X 70 % = 109 811,50 € HT,

131 773,80 € TTC

- fixer l'indemnité d'occupation jusqu'à libération de l'immeuble à la somme de 4690.00 euros TTC

- au titre du loyer de février 2016 à juin 2017, date des travaux d'assainissement (50 % du loyer versé) : 62 779,97 € TTC

- du 1er juillet 2017 au 24 décembre 2017 (date d'acquisition de la clause résolutoire) (30 % du loyer versé) : 8124,29 € TTC

- à titre d'indemnité d'occupation du 25 décembre 2017 au 31 mars 2020 (30 % du loyer versé) : 38 306,70 € TTC

- 50 000,00 € au titre de dommages et intérêts pour le comportement intolérable du bailleur qui a tenté d'user de tous les moyens pour échapper à son obligation de délivrance,

- 30 000,00 € au titre des frais de déménagememt,

- 30 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- 8 chef du jugement critiqué

- refusé de prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI ACHILLE avec effet à compter du 1er juillet 2020 ».

Par ordonnance du 13 octobre 2021, les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du tribunal de commerce de Dunkerque en date du 9 mars 2021, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte au bénéfice de la société Réalisations inox carbone, la SELARL Wra, prise en la personne de Me [V], étant nommée liquidateur.

La SCI Achille a déclaré ses créances privilégiées par lettre du 29 avril 2021, complétée par lettre rectificative du 4 mai 2021.

Par acte notarié en date du 23 avril 2022, la SCI Achille a cédé l'immeuble à la société SAS Baudelet holding au prix de 750 000,00 euros après l'avoir acquis le 17 novembre 2003 au prix de 240 000 euros.

MOYENS ET PRÉTENTIONS :

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 24 mai 2022, la SCI Achille demande à la cour de dire et juger mal fondé l'appel interjeté par la SAS RIC le 5 novembre 2020 à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque du 14 septembre 2020, de :

« - recevoir la SCI ACHILLE en son appel et le déclarer bien fondé,

- infirmer cette décision dans les limites de l'appel de la SCI Achille,

- infirmer la décision ayant limité la condamnation de Réalisations Inox Carbone au paiement d'une indemnité contractuelle de 1 114,61 € et de fixer au passif de la société Réalisations Inox Carbone la créance privilégiée (du chef du privilège de bailleur) la SCI Achille à la somme de 21 261,47 € à titre d'indemnité contractuelle portant sur les loyers, provisions pour charges et charges impayés au 31 décembre 2017,

- dire et juger que la résiliation du bail commercial à la date du 1er juin 2018 a été constatée par un arrêt de la Cour d'Appel de Douai du 7 novembre 2019 et débouter la SAS RIC en ses demandes de résiliation du bail aux torts de la SCI Achille, en raison notamment de l'autorité de chose jugée attachée à cet arrêt du 7 novembre 2019,

- confirmer la décision entreprise ayant fixé à 7 500 € HT l'indemnité d'occupation mensuelle du 1er juin 2018 au 28 juillet 2020 et de fixer la créance privilégiée (privilège du bailleur) de la SCI Achille au passif de Réalisations Inox Carbone de ce chef à la somme de 66 501 € TTC,

- infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone la somme de 40 507,60 € au titre du préjudice matériel lié aux inondations et de débouter la société Réalisations Inox Carbone en cette demande, en application de la clause de renonciation à recours insérée au bail et la locataire étant responsable des désordres causés par les défauts d'entretien récurrents et les agissements dont elle s'est rendue coupable dès son entrée dans les lieux,

- infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone la somme de 57 043,86 € au titre du préjudice matériel lié à la défaillance du réseau électrique et de débouter la SAS Réalisations Inox Carbone de ses demandes liées à un prétendu défaut de conformité du réseau électrique intérieur,

- infirmer la décision entreprise ayant condamné la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone la somme de 21 273,78 € au titre des dépenses liées à la défaillance des ponts roulants et de débouter la SAS Réalisations Inox Carbone de ses demandes liées aux défaillances des ponts roulants,

- fixer au passif de la société Réalisations Inox Carbone la créance privilégiée (du chef du privilège de bailleur) la SCI Achille au titre de la remise en état des locaux après restitution à la somme de 55 611,90 €

- Pour le cas où la SAS RIC serait reçue en sa demande indemnitaire des conséquences des inondations, d'infirmer la décision entreprise ayant rejeté la demande de la SCI Achille tendant à voir fixer au passif de la société Réalisations Inox Carbone la créance privilégiée (du chef du privilège de bailleur) la SCI Achille à une somme équivalente à celle des préjudices qu'elle est tenue de lui indemniser et de fixer la créance de la SCI Achille pour indemnisation du préjudice qu'elle subit en raison de la violation contractuelle par Réalisations Inox Carbone de son obligation d'assurance avec garantie dégât des eaux et renonciation à recours réciproque entre bailleur et locataire et leurs assureurs respectifs, à une somme égale au montant de l'indemnisation qui serait accordée à la société Réalisations Inox Carbone du chef des préjudices matériels et immatériels qu'elle aurait subi par faits d'inondations, avec compensation entre ces deux créances réciproques,

- Dans cette hypothèse, de fixer au passif de RIC la créance de la SCI Achille (la créance indemnitaire du chef de la violation de cette clause) pour ce montant de 374 609,74 €, puis compensée avec l'éventuelle créance de RIC si ses réclamations étaient admises.

- débouter la SAS RIC en l'ensemble de ses chefs de demandes et prétentions,

- confirmer les dispositions du jugement ayant écarté les prétentions de la SAS RIC,

- infirmer la décision ayant condamné la SCI Achille à payer à la SAS Réalisations Inox Carbone la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC et de débouter cette dernière de cette demande,

- ordonner la compensation d'éventuelles créances réciproques,

- infirmer la décision ayant rejeté la demande de la SCI Achille sur le fondement de l'article 700 du CPC de condamner la SAS Réalisations Inox Carbone à lui payer la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du CPC, et de fixer au passif de la société Réalisations Inox Carbone la créance privilégiée (du chef du privilège de bailleur) la SCI Achille à la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du CPC,

- infirmer la décision ayant condamné la SCI Achille aux dépens comprenant ceux de référé et d'expertise judiciaire et de condamner la SAS Réalisations Inox Carbone aux dépens de première instance, de référé et d'expertise, ainsi que d'appel ».

La SCI Achille conteste que la vente de l'immeuble précédemment donné à bail à la société Réalisations inox carbone enlève tout fondement à sa demande d'indemnisation, le droit à indemnité étant généré par le défaut de restitution au bailleur d'un immeuble en bon état d'entretien conformément aux clauses et conditions du bail. De plus, le bien a été vendu en l'état à un prix faible, tel qu'il avait été restitué par la société Réalisations inox carbone. La procédure indemnitaire était visée dans l'acte de vente.

Elle revient sur les 3 obligations principales du locataire bafouées par la société Réalisations inox carbone :

- au titre du contrat d'assurance, l'expertise judiciaire a mis en lumière la souscription d'un contrat d'assurance, sans toutefois de garantie pour dégâts des eaux ; si la demande de résiliation est devenue sans objet, il convient de statuer sur les conséquences du manquement du preneur au respect de ses obligations au regard des stipulations contractuelles ; au vu de l'attestation d'assurance délivrée le 14 novembre 2017, le manquement du preneur a perduré pendant plus de 20 mois ; l'absence de souscription d'un contrat d'assurance conforme aux stipulations du bail commercial a conduit l'assureur du preneur à lui refuser l'indemnisation que la société Réalisations inox carbone a ensuite formulée dans le cadre de sa demande reconventionnelle ;

- au titre des loyers et des charges, le paiement a toujours été effectué avec retard ; après l'assignation, la société Réalisations inox carbone n'a pas réglé les loyers postérieurs ni les appels de charge ; dans le cadre de la conclusion de ce protocole d'accord, la société Réalisations inox carbone a reconnu sa dette au titre des loyers et charges impayés et a également reconnu comme valable le décompte ; le second protocole de juillet 2020 a été exécuté, le paiement du solde de la dette n'est intervenu que quelques semaines avant le prononcé du jugement du 14 septembre 2020 ; elle indique s'en rapporter sur le bien-fondé de l'appel principal à l'encontre de cette disposition ;

- au titre de la clause pénale, l'appel principal de la société Réalisations inox carbone sur ce chef du jugement qui a réduit à 5 % l'indemnité due est mal fondé tandis que l'appel incident du bailleur est recevable de ce chef ; elle conteste tout caractère manifestement excessif de la clause qui prévoit une majoration de 20 % étant observé qu'intérêts de retard, intérêts moratoires et pénalités prévus par l'article L 441-6 du code de commerce et pénalités pour non-respect des obligations contractuelles sont distincts ; dans le second protocole, le bailleur avait fait montre de bonne volonté en acceptant de réduire à 0,75 % mensuellement le taux d'intérêt appliqué sur toutes les sommes restant dues au 1er janvier 2018 par l'effet du protocole d'accord du 12 décembre 2017 ; le premier juge s'est fourvoyé sur l'assiette de la pénalité qui est constituée par le total des sommes dues au 31 décembre 2017.

L'appel de la société Réalisations inox carbone concernant la résiliation du bail et le montant des loyers et indemnités d'occupation est irrecevable comme se heurtant à la chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel du 7 novembre 2019, la cour d'appel de Douai ne s'étant pas prononcée en tant que juge d'appel de référé, mais juge d'appel d'un jugement de fond, à savoir l'appel du jugement prononcé par le juge de l'exécution le 13 novembre 2018. Aucun pourvoi n'a été formé contre cet arrêt qui a donc jugé de façon définitive que le bail commercial du 26 février 2016 a été résilié au 1er juin 2018 en raison des manquements de la société Réalisations inox carbone.

Le déménagement de la société Réalisations inox carbone est consécutif à la résiliation à ses torts du bail commercial, la mise à la charge du bailleur de ce coût, non justifié d'ailleurs, ne reposant sur aucun fondement.

Quant à la réclamation concernant la réduction de loyers, les deux protocoles transactionnels, arrêtant le décompte des loyers dus, valent reconnaissance de la dette de loyer, ne permettant plus au preneur de remettre en cause le montant des loyers dans cette période. Cette demande est de toute façon infondée, l'attitude procédurale de la société Réalisations inox carbone témoignant de la disposition du local à assurer l'exploitation industrielle dans des conditions satisfaisantes.

La SCI Achille souligne que la société Réalisations inox carbone n'a pas réglé à bonne date les sommes dont elle était débitrice, ce qui l'a amenée en exécution de l'ordonnance de référé du 18 avril 2018 à adresser au preneur une seconde mise en demeure le 24 mai 2018, après une première mise en demeure du 9 avril 2018 portant sur le rappel des charges relatif aux charges de l'année 2017.

Elle rappelle le caractère rigoureux de la jurisprudence, qui exige de la part du locataire, déjà défaillant et bénéficiant de délais, un respect scrupuleux des termes de l'ordonnance d'octroi de délais. En l'espèce, l'ordonnance prescrivait bien le paiement du loyer à bonne date, en sus du loyer et des charges courants et du rappel de charges, ainsi que les mensualités de l'échéancier, et précisait que la clause résolutoire serait acquise et que le tout deviendrait immédiatement exigible 8 jours après l'envoi d'un simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception. La société Réalisations inox carbone ne peut se fonder sur le défaut de délivrance pour prétendre que la clause résolutoire du bail commercial aurait été mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur.

Elle conteste tout manquement dans son obligation de délivrance. L'expertise judiciaire a mis en lumière une violation par la locataire de l'obligation d'entretien, sans qu'il puisse être reproché au bailleur un quelconque défaut de délivrance. Le reproche d'un défaut de délivrance n'est donc ni fondé ni démontré, ce qui rend irrecevable et mal fondée toute demande reconventionnelle de ce chef.

Les infiltrations constatées, en tout état de cause, n'ont pas empêché l'exploitation du local, à tel point d'ailleurs que la locataire ne sollicitait pas la résiliation du bail, et qu'au contraire elle entendait se maintenir dans les lieux malgré les procédures d'expulsion mises en 'uvre en juin 2018, puis en janvier 2020.

L'absence de réclamation de la société Réalisations inox carbone démontre qu'en réalité le local était parfaitement conforme et que seules ses fautes n'ont pas permis une utilisation normale. La SCI Achille souligne que certes l'expert prétend que l'état déplorable, notamment des canalisations, était préexistant à l'arrivée de la société Réalisations inox carbone, sans aucune datation exacte possible, mais que l'entretien effectué par la suite n'était pas efficace (absence de passage de caméra pour valider les prestations de nettoyage).

La société Achille estime établi le fait que le preneur se serait débarrassé de produits dangereux, toxiques, dans les canalisations d'eaux pluviales plutôt que de les faire recycler. Le défaut total d'entretien des toitures, des chéneaux et gouttières, des puisards et des canalisations d'évacuation des eaux usées en provoque les obstructions, et rend inefficaces ces réseaux d'évacuation en cas de pluies abondantes puisque les systèmes d'évacuation sont totalement engorgés.

Elle précise qu'il n'est nullement prouvé l'existence d'inondations lors de l'occupation des locaux par le preneur précédent, seule une inondation liée à un fort orage ayant eu lieu en 12 ans d'occupation. Elle en conclut que les conclusions de l'expert sont hautement critiquables et qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance et de jouissance paisible ne peut être entériné.

La société SCI Achille plaide en outre que l'indemnisation de la société Réalisations inox carbone aurait dû de toute façon être prise en charge par son assureur, dans le cadre de la garantie dégât des eaux et ne saurait être réclamée au bailleur.

Les prétentions sont injustifiées, les réclamations ne pouvant en outre être TTC, alors que le preneur récupère la TVA. Ni les bilans et comptes de résultat, ni les grands livres n'ont jamais été produits par la société Réalisations inox carbone pour les deux exercices antérieurs aux prétendus sinistres, ceux de l'exercice au jour du sinistre puis les deux exercices suivants.

En tout état de cause, la SCI Achille soutient que la faute commise par le locataire (absence de souscription d'une assurance avec renonciation à recours en cas de dégât des eaux) génère de ce chef à l'égard de la bailleresse un préjudice exactement égal au montant de la somme indemnitaire qu'elle devrait lui verser et qui en principe aurait dû être pris en charge par sa compagnie d'assurance. La prime du bailleur est calculée en considération de cette clause de renonciation à recours et, de ce seul fait, la bailleresse n'est pas couverte par son propre contrat d'assurance.

Elle rappelle que la clause de renonciation à recours insérée au bail n'est pas invoquée pour éluder son obligation de délivrance, mais pour rappeler que les parties avaient convenu que les conséquences d'un sinistre seraient couvertes dans le cadre de la souscription de contrats d'assurance par la locataire et par la bailleresse et que pour en réduire les coûts, ces contrats et ces polices devraient contenir une clause de renonciation à recours réciproques, le but étant de ne pas payer en doublon des primes pour le risque industriel.

Sur les demandes relatives aux réseaux électriques, elle estime que le bailleur, dans le cadre de l'obligation de délivrance doit la desserte et l'alimentation électrique jusqu'au bâtiment. L'adaptation de l'installation électrique intérieure au bâtiment aux besoins en desserte d'énergie des machines, dont les caractéristiques et les emplacements sont seuls connus de l'exploitant, dépend du preneur.

La SCI Achille précise que la société Réalisations inox carbone ne peut se plaindre d'un défaut de conformité des installations électriques, mettant en cause la sécurité des biens et des personnes, qui lui soit imputable. Elle souligne d'ailleurs que le preneur n'a saisi l'expert d'aucune réclamation en termes de travaux en cours d'expertise de ce chef, ledit expert n'ayant rédigé aucune note comme évoquée par l'ordonnance du 9 février 2017.

La SCI Achille estime que l'infirmation de la décision s'impose, d'autant que le tribunal l'a condamnée à payer au preneur des dépenses qu'en réalité il n'a pas supportées. Le tribunal ne pouvait indemniser un préjudice hypothétique puisqu'au jour où il a statué le bail était résilié depuis le 1er juin 2018, soit plus de deux ans, et qu'il était acquis que la société Réalisations inox carbone n'avait effectué aucun entretien que ce soit pour la période antérieure ou la période postérieure à la résiliation du bail causée par l'inexécution de ses obligations.

Concernant la demande relative à la défaillance des ponts roulants, la SCI Achille souligne que le bail porte sur un bâtiment sans qu'il ne soit fait état de ponts roulants, pour lesquels les obligations d'entretien et de mise aux normes étaient supportées par les locataires successifs. Là encore le tribunal ne pouvait indemniser un préjudice hypothétique.

Concernant la réclamation relative au MASE (Manuel d'amélioration sécurité entreprise), aucun justificatif d'une telle qualification n'est fourni et il n'est nullement explicité ce qui aurait justifié la perte de ce certificat. Il n'est pas démontré de lien de causalité entre l'état de l'installation électrique et la perte de la certification MASE, alors surtout qu'après son arrivée dans les lieux loués, la société Réalisations inox carbone a elle-même procédé au branchement de toutes ses machines sur le réseau électrique existant dans l'immeuble loué, sans formuler aucune réserve, et alors que la certification MASE lui avait été octroyée au minimum 6 mois plus tard. La confirmation du jugement ayant écarté cette demande s'impose.

Concernant la demande de nettoyage des gouttières, elle est tout bonnement contraire aux termes du bail, cet entretien pesant sur le preneur, ce qui justifie la confirmation.

Au titre de la remise en état des lieux, la SCI Achille plaide que la société Réalisations inox carbone devait restituer un immeuble en bon état et que le délabrement constaté à la sortie du locataire démontre que ses réclamations au titre de prétendues remises en état effectuées par la locataire (ou devant être effectuées par elle) sont totalement fantaisistes. L'évolution du litige depuis la clôture des débats de première instance conduit à fixer la créance de remise en état de la bailleresse au passif de la société Réalisations inox carbone.

Elle sollicite l'infirmation des chefs de la décision relatifs aux dépens et à l'indemnité procédurale, dans la mesure où la procédure est consécutive au défaut d'exécution par le preneur des obligations contractuelles convenues par le bail commercial.

Par conclusions n° 3 remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 15 avril 2022, la SELARL Wra, représentée par Me [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Réalisations Inox Carbone, demande à la cour,

« Vu le rapport d'expertise de Monsieur l'Expert [B],

Vu l'article 1721 du Code civil,

- dire bien appeler et mal jugé concernant les chefs de jugement critiqué par la SAS RIC ayant fait l'objet d'un appel limité,

En conséquence,

- réformer pour le moins annuler le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Dunkerque en date du 14 septembre 2020 concernant les chefs de jugement critiqués,

- débouter la SCI ACHILLE de l'ensemble de ses demandes fins, conclusions et demandes reconventionnelles,

- fixer avant réduction pour défaut de délivrance du bailleur l'indemnité d'occupation due à compter du 15 juin 2018 à hauteur de 5 583,33 euros HT par mois si mieux n'aime la Cour fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de 7 500,00 euros par mois HT en deniers et quittance précisant que le décompte reprendra les provisions pour charges et régularisations de charges réglées par le locataire ou encore ou encore ordonner la compensation de l'indemnité d'occupation fixée à 7 500,00 euros par mois avec les sommes réglées par le locataire au titre de loyers, charges, accessoires aux loyers et de toute nature liées à l'occupation du local litigieux,

- condamner la SCI ACHILLE à régler à la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE les sommes suivantes :

Concernant le préjudice lié aux inondations :

Total préjudice matériel : 121 429,64 €

o Total préjudice immatériel (1ère inondation) 166 108,10 €

o Total préjudice immatériel (autres inondations) 87 072,00 €

Concernant le préjudice lié à la défaillance du réseau électrique :

o Total préjudice matériel : 62 057,86 €

o Total préjudice immatériel : 30 000,00 €

Concernant le préjudice lié à la défaillance des ponts roulants :

o Total dépenses engagées : 7 810,00 €

o Total dépenses prévisionnelles : 28 463,78 €

Concernant le préjudice lié au nettoyage de la gouttière 6 515,83 €

Concernant la perte de marge brute liée à la perte du MASE 30 000,00 €

- dire et juger que la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE a subi un préjudice de jouissance dont la faute incombe au bailleur pour défaut de délivrance et pour les causes sus-énoncées,

Et par voie de conséquence,

- réduire le loyer ou l'indemnité d'occupation pour les causes sus-énoncées et conséquence fixer le loyer ou l'indemnité d'occupation sur les périodes ci-après comme suit

' Au titre du loyer du mois de février 2016 à juin 2017, date des travaux d'assainissement :

o Loyer réduit à : 5 583,33 X 50% = 2 791,66 euros HT soit encore 3 350,00 euros TTC par mois,

o 17 mois x 5 583,33 × 50 % = 47 458,31 HT,

62 779,97 € TTC

' Du 1 juillet 2017 au 24 décembre 2017 (date d'acquisition de la clause résolutoire)

o Loyer réduit à : 5 583,33 X 70 % = 3 908,33 euros HT soit encore 4 690,00 euros TTC par mois,

o (5 mois et 24/31 jours) X 5 583,33 euros HT X 70% = 22 567,45 euros HT

27 080,94 € TTC

' Au titre de l'indemnité d'occupation du 25 décembre 2017 au 31 juillet 2020 :

o Indemnité d'occupation de : 5 583,33 X 70% = 3 908,33 euros HT soit encore 4 690,00 euros TTC par mois,

o (31 mois et 7/31 jours) X 5 583,33 euros HT X 70 % = 122 040,78 € HT, 146 448,95 € TTC

- ordonner à la SCI ACHILLE de rembourser les loyers et indemnités d'occupation perçus à torts, et la condamner en tant que de besoin à rembourser à la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE :

' Au titre du loyer du mois de février 2016 à juin 2017, date des travaux d'assainissement (50% du loyer versé): 62 779,97 € TTC

' Du 1er juillet 2017 au 24 décembre 2017 (date d'acquisition de la clause résolutoire) (30% du loyer versé): 8 124,29 TTC

' Au titre de l'indemnité d'occupation du 25 décembre 2017 au 31 juillet 2020 (30 % du loyer versé) : 62 766,35 € TTC

- condamner la SCI ACHILLE à régler à la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE la somme de 50 000,00 € au titre de dommages et intérêts pour le comportement intolérable du bailleur qui a tenté d'user de tous les moyens pour échapper à son obligation de délivrance,

- prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI ACHILLE avec effet à compter du 1er juillet 2020 ;

- condamner la SCI ACHILLE à régler à la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE la somme de 30 000,00 € au titre des frais de déménagement,

- condamner la SCI ACHILLE à régler à la SELARL WRA es-qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RÉALISATIONS INOX CARBONE la somme de 30 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la première instance et 15 000,00 euros au titre de la procédure d'appel outre les entiers dépens de l'instance dont ceux de référé expertise y compris les frais d'expertise de Monsieur [E] [B] ».

Le protocole d'accord en date du 9 juillet 2020 a réglé définitivement le paiement des arriérés de loyers, et leur règlement est intervenu avant la décision du tribunal, ce qui justifie l'infirmation de la décision.

Le preneur estime que l'indemnité d'occupation ne peut être fixée qu'à hauteur de 5 583,33 euros puisque les accessoires du loyer (taxes foncière et assurance incendie) ont déjà été remboursés, et nullement à 7 500 euros comme l'a fait le tribunal. Le point de départ de cette indemnité ne peut être fixé en avril 2017, tout au plus peut-il l'être au 15 juin 2018, date de délivrance du commandement de quitter les lieux, le protocole du 12 décembre 2017 et l'ordonnance de référé du 8 février 2018 ayant suspendu les effets de la résiliation du bail.

La société Réalisations inox carbone fait valoir que l'indemnité prévue à l'article 24 du bail s'analyse en une clause pénale, soumise aux dispositions de l'alinéa 2 de l'article 1152 du code civil, qui doit être minorée, le retard de paiement trouvant sa clause dans le défaut de délivrance du bailleur, à raison de l'inondation majeure de l'atelier et des annexes au mois de juin 2016. La société Réalisations inox carbone s'estime fondée à opposer avant la remise du commandement de payer l'exception d'inexécution par un bailleur défaillant dans son obligation de délivrance. Le taux d'intérêt conventionnel prévu en cas de retard de paiement a été fixé à 1 % par mois, soit plus de 12 % l'an. En cumulant les deux clauses, la SCI Achille applique une pénalité de plus de 30 %. Le bail prévoit en outre la perte du dépôt de garantie, pour un montant de 16 750 euros HT.

La SCI Achille ne peut prétendre que la clause pénale de 20 % serait en réalité prévue à l'article L 441-6 du code de commerce, entendant par cette qualification empêcher l'application de l'article 1152 du code civil sur le pouvoir du juge de réduire les clauses excessives.

La société Réalisations inox carbone estime que l'assiette de la clause a été parfaitement déterminée par les premiers juges qui font application du protocole du 9 juillet 2020 lequel fixe le montant de l'arriéré de loyers, c'est-à-dire « les sommes dues » au sens de l'article 24 du bail à la somme de 22 292,26.€. Le protocole d'accord n'autorise nullement la SCI Achille à contester ce poste de réclamation faute de l'avoir précisé à l'article 6 dudit protocole, soulignant que le preneur a pris soin, quant à lui, de lister les postes contestés dans le protocole.

Elle indique que cependant, la perte de jouissance créant nécessairement un préjudice indemnisable sous forme de réduction de loyers, la société SCI Achille sera déboutée de sa demande d'indemnité pénale puisque le juge prononcera une réduction de loyers qui anéantit même l'existence d'un retard quelconque dans le paiement des loyers.

Sur le prononcé de la résiliation du bail commercial, la société Réalisations inox carbone s'estime bien fondée à solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur avec effet à compter du 1er juillet 2020 tandis que la demande de résiliation du bailleur ne peut prospérer sur le fondement de l'absence d'assurance, la locataire justifiant d'une attestation couvrant le risque et la période, pas plus qu'elle ne le pourrait sur le fondement des retards de paiement de loyers.

Elle plaide que la SCI Achille ne peut pas exciper de l'ordonnance du 8 février 2018 et de l'arrêt du 24 novembre 2019 ayant validé le commandement de quitter les lieux pour s'y opposer puisque l'ordonnance de référé du 8 février 2018 n'a pas l'autorité de chose jugée.

La décision du juge de l'exécution tout comme l'arrêt d'appel ne consacrent pas le principe de l'expulsion mais seulement vérifient la régularité de la procédure d'expulsion, la base de l'expulsion étant l'ordonnance de référé en date du 8 février 2018. La société Réalisations inox carbone en déduit que les premiers juges devaient statuer, la réformation de la décision s'imposant.

Elle fait valoir que la cour se doit de vérifier les conditions d'acquisition de la clause résolutoire au regard des manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance. Or, le bailleur a manifestement manqué à son obligation de délivrance et les arriérés de loyer sont nés à la suite des inondations successives du local industriel entraînant des surcoûts extrêmement importants non pris en charge par le bailleur. La société Réalisations inox carbone rappelle que ce dernier n'a cherché qu'à nuire à sa locataire et à la mettre en liquidation judiciaire afin d'éviter de devoir répondre de ses propres manquements.

La société Réalisations inox carbone s'estime en droit d'opposer de l'exception d'inexécution qui doit prévaloir sur la clause résolutoire. Elle précise ne pas avoir sollicité plus tôt la résiliation du bail aux torts du bailleur car ses moyens financiers ne lui permettaient pas, après avoir déjà subi un déménagement contraint ayant conduit à la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur (la SCI Les géraniums), et avoir subi les effets du défaut de délivrance de la part de la SCI Achille, de régler le coût d'un nouveau déménagement. Elle est fondée à solliciter la résiliation aux torts du bailleur avec effet au 1er juillet 2020.

La résiliation du bail dont s'agit aux torts exclusifs du bailleur ôte toute légitimité et tout fondement juridique aux réclamations concernant les pénalités contractuelles de toute nature et les intérêts de retard. La SCI Achille ne peut exciper du paiement des pénalités de retard avant le jugement, objet du présent appel, pour s'en remettre à la sagesse de la cour, ledit paiement ayant eu lieu sur la base d'une saisie-attribution et d'une menace d'expulsion, l'acceptation du protocole par la locataire ayant été réalisée sous ces contraintes et le protocole prévoyant à l'article 6éme que la société Réalisations inox carbone se réserve le droit de maintenir sa contestation au titre des pénalités de retard et pénalités conventionnelles. Il n'y a donc pas eu de renonciation à contester la réclamation de la SCI Achille.

La société Réalisations inox carbone revient sur ses demandes d'indemnisation, le bailleur ne justifiant d'aucuns travaux depuis l'édification du bâtiment, se contentant d'encaisser les loyers et de multiplier les clauses pénales et autres obligations à la charge du locataire.

Le preneur réfute l'argumentation du bailleur qui lui oppose que les désordres n'empêchaient pas l'utilisation normale des locaux puisque le locataire n'a jamais tenté de résilier le bail aux torts du bailleur ou encore n'a jamais sollicité sous astreinte que le bailleur fasse les travaux.

Cette argumentation se heurte au fait que nul ne peut invoquer sa propre turpitude pour échapper à ses propres obligations et au fait que devant le juge des référés, le preneur avait sollicité, outre l'organisation d'une mesure d'expertise, une provision à valoir sur la mise en conformité des réseaux électriques, des ponts roulants, la consignation des loyers, et une réduction du loyer tant pour couvrir le préjudice subi que pour contraindre, de manière comminatoire, le bailleur à effectuer des travaux.

La société Réalisations inox carbone soutient en outre que la clause de l'article 8-3-2 n'est en réalité pas une clause de renonciation à recours mais une clause d'exonération de responsabilité au profit du bailleur. Or, ce dernier ne peut s'exonérer de son obligation essentielle, l'obligation de délivrance. Cette dernière est d'ordre public comme l'obligation de jouissance paisible.

Une clause de non-recours est inefficace pour protéger le bailleur de son obligation de délivrer un local exempt de vices et le non-respect de l'obligation de délivrance, obligation essentielle, engage la responsabilité du bailleur nonobstant l'existence d'une clause de non-recours ou même l'absence d'assurance, le locataire étant libre ou non d'actionner son assureur pour obtenir le règlement de son préjudice et l'assureur, même en présence d'une clause de non-recours, pouvant engager la responsabilité du bailleur en cas de faute lourde tel le non-respect d'une obligation essentielle. Enfin, le défaut d'assurance malgré l'obligation prévue au bail ne prive pas le locataire de l'indemnisation de son préjudice car le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués, obligation qui ne cesse qu'en cas de force majeure.

La société Réalisations inox carbone invoque les 4 inondations majeures et leurs conséquences.

Elle souligne la survenance, immédiatement après la prise de possession des locaux, d'une inondation majeure au mois de juin 2016 puis de plusieurs inondations dont deux ont fait l'objet d'un constat d'huissier.

Ainsi, l'incendie du transformateur est lié à un défaut d'entretien de la couverture, relevant de l'article 606 du code civil, et les travaux ont été effectués, une fois le délibéré de l'ordonnance de référé expertise obtenu, privant la possibilité pour l'expert de faire des constats ou suggestions. L'expert a pointé qu'au vu de l'écoulement à même le sol des eaux, ces dernières ravinaient et entraînent des gravillons, qui inévitablement allaient dans les puisards et créaient des inondations. L'expert a noté également une canalisation manifestement hors norme et contre toute logique sous-dimensionnée.

La société Réalisations inox carbone rappelle qu'en cours d'expertise, contre toute attente, alors qu'un récolement des réseaux devait avoir lieu, le bailleur a engagé une refonte totale du réseau d'assainissement, sans information de l'expert, privant ce dernier de pouvoir faire des constatations alors même que le bailleur se prévalait d'un état des canalisations lié au défaut d'entretien de son locataire.

L'expert a conclu indubitablement que la société Réalisations inox carbone ne pouvait être tenue pour responsable de l'état de délabrement et d'encombrement des canalisations enterrées du site et des inondations qui avaiennt eu lieu et qui y étaient directement liées.

Les constatations de l'expert contredisent les éléments décrits par M. [M], salarié d'une entreprise détenue par les mêmes associés que ceux de la SCI Achille, et mettent en lumière un conglomérat ancien, imputable à l'ancien locataire et ne pouvant être crée en quelques jours.

La société Réalisations inox carbone estime qu'en engageant les travaux extrêmement importants et onéreux en catimini, la SCI Achille reconnaît sa pleine et entière responsabilité.

Le preneur estime en outre que les articles 20-2-1 du bail et suivants ne peuvent valablement être excipés puisqu'ils ne concernent que des mises aux normes en cours de bail. Le bailleur est tenu de délivrer à l'entrée dans les lieux un immeuble permettant une exploitation conforme à la destination du bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

L'obligation d'entretien à la charge du preneur ne peut être invoquée, l'expert ayant démontré que les causes du sinistre ne provenait pas d'un défaut d'entretien, mais d'une vétusté du réseau, imputable au bailleur.

La société Réalisations inox carbone revient sur chacun des préjudices matériels invoqués : location d'un groupe électrogène, et frais de son branchement, le combustible ; le rachat du matériel suite à sa destruction, le preneur étant désormais en état de produire tous les justificatifs, contestant la non prise en compte par les premiers juges du temps passé à chaque inondation et de la nécessité de racheter du petit outillage ; le nettoyage des locaux, qui ne pouvait être réduit en son montant ; la remise en état de la salle blanche.

Elle souligne que l'expert a reconnu le principe de la perte d'exploitation mais ne l'a pas chiffrée. Elle propose donc plusieurs méthodes de fixation de sa perte d'exploitation, tenant compte de la réaction de la société à chaque inondation subie, notamment de la sous-traitance de l'activité (première inondation).

Au titre de la défaillance des réseaux électriques, elle fait valoir qu'il ne s'agit pas de mise aux normes pour l'activité spécifique du preneur mais de non-conformités générales. La clause de prise en l'état sans recours par le locataire ne saurait exonérer le bailleur de délivrer un immeuble conforme à la destination du bail, c'est-à-dire, en l'espèce, un hall industriel recevant des machines et des hommes. Les locaux mis à disposition ne permettent nullement au locataire d'user normalement de la chose. Le bailleur ne peut exciper d'un manquement de l'expert (défaut de préconisation de mesures conservatoires dans un délai de 30 jours) pour échapper à ses propres fautes. Le locataire, dans la limite de ses moyens, a financé des travaux de remise en état afin de lever les réserves et malfaçons visées dans le rapport électrique annuel (Q18).

Elle argue d'un préjudice matériel et immatériel, s'étant aperçue ne plus être consultée pour de nouveaux projets par la société Minaken notamment. Cette dernière société a précisé que la détention du MASE était une condition sine qua non pour intervenir sur le site.

Concernant les ponts roulants, le bailleur reconnaît sa pleine et entière responsabilité concernant sa défaillance dans la délivrance de ponts roulants conformes à la réglementation en vigueur, s'étant totalement désintéressé de ces derniers. L'expert confirme le défaut d'entretien et de conformité. La société Réalisations inox carbone demande donc la confirmation du jugement tant en ce qui concerne les dépenses engagées que les dépenses prévisionnelles.

La réformation du jugement concernant les gouttières s'impose.

La société Réalisations inox carbone indique ne pas être opposée à une compensation entre la provision à intervenir sur le préjudice de jouissance et les règlements de loyers sous réserve d'une nécessaire réduction des loyers, les deux protocoles ne permettant pas à la SCI Achille d'échapper à cette demande. Elle ajoute qu'en cas de contrariété entre les protocoles et le jugement définitif à intervenir, la décision doit s'y substituer.

La société Réalisations inox carbone pointe que le bailleur ne saurait exciper de la clause de souffrance puisque cela reviendrait à limiter ou exclure son obligation essentielle de délivrer un local exempt de vice. Il existe bien un préjudice de jouissance distinct contrairement à ce qu'affirment les premiers juges, les demandes indemnitaires ne compensant pas un loyer excessif au regard de l'état des bâtiments mis à disposition.

La société Réalisations inox carbone conclut que la demande reconventionnelle de remise en état formulée par la SCI Achille démontre le bien-fondé du rapport [B] et du préjudice dont elle a souffert. Elle souligne qu'une telle demande était déjà formée devant le juge des référés, qui avait refusé d'y faire droit

Le preneur estime que la société SCI Achille ne peut réclamer un prétendu préjudice, en l'espèce, le coût de prétendues dégradations à réparer, alors qu'elle a vendu son immeuble, ne s'est pas engagée à effectuer les travaux auprès de son acquéreur (une clause exonératoire de responsabilité au profit du vendeur a été prévue), et n'a pas précisé que l'immeuble était vendu moins cher en raison de ses prétendus désordres.

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022.

A l'audience collégiale du 24 novembre 2022, le dossier a été mis en délibéré au 16 février 2023.

MOTIVATION :

- Remarques procédurales

Procéduralement, la cour note que par l'intermédiaire des deux déclarations d'appel formées, la connaissance de l'entièreté de la décision lui est dévolue, à l'exception des chefs du jugement ayant constaté l'accord des parties sur le montant de l'arriéré de loyers et les intérêts de retard afférents dus au 31 décembre 2017 et arrêtés au 30 avril 2020 consigné dans le protocole du 9 juillet 2020 , rejeté la demande de résiliation aux torts du preneur par la SCI Achille et la demande de la SCI Achille tendant à obtenir la conversion de la saisie-conservatoire en saisie-attribution.

Si les demandes présentées par les parties dans des dispositifs particulièrement longs et touffus sont très nombreuses, elles peuvent apparaître redondantes, contradictoires entre elles, voire incohérentes avec les motifs.

Ainsi, la société Réalisations inox carbone, représentée par son liquidateur judiciaire, sollicite dans un premier chef, une fixation de l'indemnité d'occupation à compter du 15 juin 2018, renvoyant dès lors indirectement à une résiliation du bail à compter du 1er juin 2018, mais envisage dans le deuxième chef, lorsqu'elle sollicite la réduction du loyer et des indemnités d'occupation, la date du 24 décembre 2017, date d'acquisition de la clause résolutoire servant de pivot entre les loyers et les indemnités d'occupation, avant de demander, dans un troisième chef, que soit prononcée la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI Achille avec effet à compter du 1er juillet 2020.

Par contre d'autres demandes sont absentes, alors même qu'il y est fait référence à maintes reprises dans le corps des écritures. Ainsi, la société SCI Achille évoque maintes fois une irrecevabilité, par exemple, en page 14 « cet appel principal est irrecevable et mal fondée », en page 15 « toute demande de résiliation du bail commercial se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 7 novembre 2019 ' Le décompte des loyers dus par RIC et la reconnaissance de sa dette de loyer ne lui permettent pas de remettre en cause le montant des loyers dans cette période. Cette réclamation est donc irrecevable », en page 22 « le reproche d'un défaut de délivrance n'est donc ni fondé, ni démontré, ce qui rend irrecevable et mal fondée toute demande reconventionnelle de ce chef », ou encore en page 31 « cette demande du locataire est donc en toute hypothèse soit irrecevable, soit mal fondée, soit peut être reçue mais alors immédiatement compensée par une créance du même montant de la bailleresse sur la locataire ».

Or, la cour ne peut que constater qu'il n'existe aucune fin de non-recevoir, concernant tant les demandes que l'appel, reprise au dispositif de la SCI Achille, saisissant valablement la cour d'une quelconque irrecevabilité.

Il n'y sera donc pas répondu, pas plus qu'il ne sera répondu aux développements concernant la recevabilité de son propre appel, aucune fin de non-recevoir à l'appel principal de la SCI Achille n'étant opposée aux termes de son dispositif par la société Réalisations Inox Carbone et aucune irrecevabilité, d'ordre public, que la cour devrait relever d'office, ne devant être opposée à cet appel.

Ce même constat peut être fait pour les développements de la société Réalisations inox carbone évoquant la transaction et son autorité.

Sans plus amples développements, la société SAS Réalisations inox carbone sera d'ores déjà déboutée de sa demande visant « pour le moins à annuler le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dunkerque concernant les chefs de jugement critiqués », aucun motif, relatif à une quelconque cause de nullité de cette décision, n'étant consacré à cette prétention.

- Sur la fin du bail

Initialement les premiers juges étaient saisis par la SCI Achille d'une demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, demande qui a été accueillie, alors que les demandes réciproques de résiliation au tort de l'autre partie du bail ont été rejetées.

La société Réalisations Inox Carbone, représentée par son liquidateur judiciaire, sollicite l'infirmation du chef du jugement ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, avant de solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur avec effet au 1er juillet 2020.

La SCI Achille quant à elle sollicite l'infirmation de la décision mais uniquement dans les limites de son appel, le débouté de la société Réalisations inox carbone de l'ensemble de ses demandes et prétentions, et indique dans ses motifs évoquant le défaut d'assurance, que « la demande de résiliation de bail est devenue sans objet, le bail étant rompu au 1er juin 2018 ».

Il convient dès lors d'examiner au préalable la question d'une résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 1er juin 2018, avant d'envisager la résiliation sollicitée par la société Réalisations inox carbone à effet du 1er juillet 2020, seul un bail en cours pouvant être résilié.

1) sur la demande d'infirmation du chef ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 1er juin 2018

Aux termes des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Sur le fondement de la clause résolutoire prévue à l'article 22 du bail et de la disposition précitée, la SCI Achille sollicitait le constat de l'acquisition de cette clause, pour non respect de l'obligation d'assurance, prévue à l'article 17-1 du contrat de bail et pour absence de règlement des causes du commandement de payer délivré le 24 novembre 2017.

En cause d'appel, à la demande d'infirmation du chef ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 1er juin 2018, la SCI Achille oppose le moyen de défense tiré de l'existence d'une décision ayant autorité de la chose jugée ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire.

En vertu des dispositions de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Par ordonnance du 8 février 2018, signifiée le 15 juin 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque a accordé des délais de paiement, ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer délivré le 24 novembre 2017 à la société Réalisations inox carbone en application de l'article L 145-41 du code de commerce, rappelé que la clause résolutoire de plein droit ne sera pas acquise, si le locataire se libère dans les conditions fixées par l'ordonnance, et fixé les conditions d'apurement et leurs conséquences.

Comme le souligne justement la société Réalisations inox carbone, cette ordonnance, qui est une décision provisoire en application de l'article 484 du code de procédure civile, n'a pas autorité de la chose jugée au principal conformément aux dispositions de l'article 488 du même code.

Ainsi, le tribunal judiciaire, puis la cour d'appel, saisis du présent litige au fond sur la même question, ne sont pas liés par la décision rendue par le juge des référés.

Cependant, forte de cette décision, la SCI Achille a délivré un commandement de quitter les lieux et un commandement rectificatif, qui ont été contestés devant le juge de l'exécution, lequel en première instance a notamment dit nuls les commandements, la cour d'appel, par arrêt du 7 novembre 2019, ayant, après avoir infirmé ce chef du jugement, dans son dispositif, « statuant à nouveau, dit que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail signé le 26 février 2016 entre la SAS réalisations inox carbone et la société Achille et visée dans le commandement de payer délivré le 24 novembre 2017 à la SAS Réalisation inox est acquise, déclar[é] valables les commandements de quitter les lieux délivrés les 15 et 16 juin 2018 par la SCI Achille à la SAS réalisation inox carbone ».

Cette décision de la cour d'appel, irrévocable et ne relevant pas de la juridiction du provisoire du juge de l'exécution, a, conformément à l'article R 121-14 du code des procédures civiles d'exécution, autorité de la chose jugée au principal.

Si à juste titre la société Réalisations inox carbone souligne que le juge de l'exécution ne consacre pas le principe de l'expulsion et s'inscrit dans le cadre d'une vérification de la régularité de la procédure d'expulsion, se basant sur l'ordonnance de référé-provision, il n'en demeure pas moins, quand bien même cet arrêt statuant sur appel de la décision du juge de l'exécution serait erroné et renfermerait un excès de pouvoir, que la cour a tranché dans son dispositif la question de l'acquisition de la clause résolutoire et que cette décision a autorité de la chose jugée.

En conséquence, il ne pouvait qu'être constaté, que par une décision irrévocable, ayant autorité de la chose jugé, le principe de l'acquisition de la clause résolutoire avait été constaté, rendant inopérante l'argumentation de la société SAS Réalisations inox carbone concernant la mauvaise foi du bailleur élevée pour s'opposer à la mise en 'uvre de la clause résolutoire.

Ainsi, les premiers juges, qui se référaient d'ailleurs dans leurs motifs à cette autorité de la décision précitée, ne pouvaient aux termes de leur dispositif « constat[er] l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail depuis le 1er juin 2018 » mais uniquement constater que par arrêt de la cour d'appel de Douai en date du 7 novembre 2019, irrévocable et ayant autorité de la chose jugée, l'acquisition de la clause résolutoire avait été d'ores et déjà constatée, ce qui justifie l'infirmation de la décision.

Par contre, si le principe de l'acquisition de la clause résolutoire est posé, la date de l'acquisition de cette dernière n'est pas tranchée aux termes du dispositif de l'arrêt précité.

En l'absence de tout caractère décisoire accordé aux motifs d'une décision de justice, il ne saurait être question de se référer à ceux de cet arrêt pour estimer fixée la date d'acquisition de la clause, étant au surplus observé que la cour n'y arrête pas précisément la date, indiquant uniquement qu' « il convient de constater que la clause résolutoire était acquise au plus tard le 1er juin2018, et ce conformément à l'ordonnance du juge des référés du 8 février 2018 ».

La détermination de la date d'acquisition de la clause résolutoire relève donc bien de la présente cour, saisie au fond du même litige que celui faisant l'objet de l'ordonnance de référé précitée.

Il ressort des pièces du dossier que le commandement de payer du 24 novembre 2017 avait été délivré pour obtenir le paiement de la somme de 98 634,72 euros en principal, outre intérêts et que par protocole d'accord en date du 12 décembre 2017, la société Réalisations inox carbone reconnaissait être redevable de 99 149,70 euros au titre des loyers et charges impayés en principal, outre les intérêts de retard pour la somme de 8 696,32 euros, les parties s'accordant sur l'octroi de délais de paiement et la SCI Achille ne renonçant pas au bénéfice de ce commandement et à la possibilité de faire constater le jeu de la clause résolutoire.

Ainsi les causes du commandement n'ayant pas été régularisées dans le délai imparti par l'article L 145-41 du code de commerce, le jeu de la clause résolutoire était acquis à la date du 24 décembre 2017, l'échéancier prévu par le protocole puis par l'ordonnance de référé du 8 février 2018 n'ayant pas été respecté.

Contrairement à ce qu'affirme la société Réalisations inox carbone, il n'y a pas lieu de reporter la date d'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail à la date où l'échéancier n'a pas été respecté, puisque le manquement était bien établi au 24 décembre et seuls les effets du manquement avaient été suspendus.

L'argument en outre de la société Réalisations inox carbone d'une réduction du montant des loyers pour défaut de délivrance qui ferait disparaître son manquement à l'obligation de paiement à bonne date des loyers et accessoires est inopérant, dès lors que le principe de l'acquisition de la clause résolutoire est acquis suivant une décision ayant autorité de la chose jugée, d'autant qu'il ne saurait être question d'une réduction de loyers, mais uniquement d'une éventuelle demande indemnitaire pour réparer le préjudice de jouissance venant éventuellement se compenser avec les sommes dues au titre des loyers.

Ainsi, la cour ne peut que constater que le bail a été résilié par acquisition de la clause résolutoire et ce à compter du 24 décembre 2017.

2) sur la demande de prononcé de la résiliation aux torts du bailleur

La demande de résiliation présentée par le preneur, quand bien même cette dernière est fondée sur un non-respect allégué de l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur dès l'origine du bail, est une demande de prononcé de la résiliation avec effet au 1er juillet 2020, et non de résolution du contrat de bail à la date du premier manquement.

Cette demande ne peut dès lors prospérer, le bail étant d'ores et déjà résilié par une décision ayant autorité de la chose jugée, ce qui justifie la confirmation de la décision des premiers juges de ce chef.

- Sur les sommes dues au titre du bail

En vertu des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l'article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1152 ancien du code civil prévoit que la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Seront examinées dans le cadre de ce paragraphe les demandes portant sur les arriérés de loyers, ainsi que sur la clause pénale, et la demande relative à la fixation d'une indemnité d'occupation.

Sur ces questions les parties évoquent toutes deux l'existence de deux protocoles, l'un du 12 décembre 2017 l'autre du 9 juillet 2020, s'en prévalant quand il leur permet de s'opposer aux demandes adverses et leur déniant toute valeur lorsqu'ils contredisent leurs prétentions.

Il sera rappelé toutefois qu'aucune des parties n'oppose de fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose transigée aux termes de son dispositif, qui seul saisit la cour.

Ces protocoles permettent toutefois de connaître les montants des sommes dues suivant le bail et les versements perçus.

1) au titre de l'arriéré de loyers

Les premiers juges ont, dans leur dispositif, constaté1'accord des parties sur le montant de l'arriéré de loyers et les intérêts de retard afférents dus au 31 décembre 2017 et arrêtés au 30 avril 2020 consigné dans le protocole du 9 juillet 2020, ce chef n'étant pas déféré à la cour par l'un quelconque des appels, et « condamné, en exécution des termes de ce protocole et en tant que de besoin, la SAS Réalisations Inox Carbone à payer à la SCI Achille la somme de 22 192,26 euros, intérêts de retard de 0,75 % l'an compris, arrêtée au 30 avril 2020, au titre de l'arriéré de loyer dû au 31 décembre 2017 ».

Dans le cadre du protocole du 9 juillet 2020, modifiant les termes du protocole du 12 décembre 2017, pour prendre en compte le caractère réputé non écrit de la clause d'indexation par l'arrêt du 7 novembre 2019 et les versements intervenus, les parties ont arrêté la somme restant due au titre de l'arriéré de loyers dû au 31 décembre 2017, intérêts de retard compris.

Il ressort des écritures tant de la société Réalisations inox carbone (page 10) que de la SCI Achille (page 11) que les sommes retenues par les premiers juges ont été honorées et ce avant le prononcé du jugement querellé.

En conséquence, et au vu de l'évolution du litige, l'infirmation de la décision de ce chef s'impose.

2) au titre de l'indemnité contractuelle

L'article 24 du bail stipule qu' « en sus des intérêts de retard, et à défaut du paiement de toutes sommes à leur échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur, ou dès délivrance d'un commandement de payer ou encore après tout début d'engagement d'instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20 pour cent (20%), à titre d'indemnité forfaitaire, et ce sans préjudice de tous les frais, quelle qu'en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mise à la charge du preneur ».

Le sort de ladite indemnité contractuelle avait été expressément exclu du champ du protocole du 12 décembre 2017 comme du protocole du 9 avril 2020, lequel réserve les demandes au titre de la présente procédure, dont fait partie la clause pénale, peu important que la société Achille n'ait pas expressément cité cette demande, étant en outre observé que la société Réalisations inox Carbone ne formule aucune irrecevabilité au titre de la chose transigée.

Comme l'ont justement souligné les premiers juges, l'article 24 institue bien une clause pénale susceptible de modération, laquelle doit être examinée, au regard des autres sujétions imposées par le bail, pour en déterminer le caractère excessif ou dérisoire.

La SCI Achille ne saurait extrapoler les solutions retenues au titre des intérêts moratoires et pénalités prévus par l'article L 441-6 du code de commerce, qui ont un caractère légal, pour dénier la possibilité de procéder à un examen global des obligations découlant du bail, notamment en tenant compte de l'existence d'une stipulation du bail d'intérêts de retard contractuels (article 6-1 du bail), prévoyant un intérêt de retard de 1 % par mois, soit 12 % l'an.

Il convient par ailleurs de préciser que le second aliéna de l'article 24 stipule qu'en outre en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation.

La société Réalisations inox carbone se contente d'affirmer la nécessité de réduire à néant l'indemnité contractuelle au titre de cette clause, sans apporter d'élément justifiant de majorer la réduction retenue par les premiers juges.

Ce n'est que par abus de langage que la société Réalisations inox carbone évoque une réduction de loyer à raison d'un défaut de délivrance du bailleur pour soutenir que l'assiette de la clause s'en trouverait modifiée, alors même qu'il n'est nullement question d'une réduction du loyer, mais d'une éventuelle créance indemnitaire à compenser avec les loyers restant éventuellement dus.

Cependant, au regard de l'équilibre contractuel découlant des obligations réciproques prévues au contrat, par des motifs que la cour fait siens, les premiers juges ont justement retenu que ladite clause d'indemnité contractuelle était manifestement excessive par rapport au préjudice subi par le bailleur du fait du non-paiement à bonne date des loyers et charges, et apprécié sa modération à 5 %, peu important que le bailleur ait pu accepter, dans le cadre de protocoles, la réduction du taux d'intérêts contractuel de retard et ne pas réclamer l'application de ce dernier dans le cadre de la présente instance.

Par contre, à bon droit, la SCI Achille excipe des termes de la clause pour contester l'assiette retenue par les premiers juges pour calculer l'indemnité forfaitaire, laquelle porte sur les sommes dues par le preneur « au jour des mises en demeure, délivrance d'un commandement de payer ou encore après tout début d'engagement d'instance », et non sur les sommes arrêtées par le protocole au titre du solde de l'arriéré de loyers dû au 31 décembre 2017 après imputation des paiements intervenus.

Au vu des sommes réclamées dans le cadre de l'assignation et rappelées dans le protocole, comme échues à la date du 31 décembre 2017, soit 99 149,70 euros TTC au titre des loyers et charges et 8 696,30 euros au titre des intérêts de retard, l'indemnité contractuelle, après modération, s'élève à la somme de 5 392,30 euros.

Au vu de ces éléments et de l'évolution du litige, à raison de l'ouverture de la procédure collective, l'infirmation de la décision s'impose, et ladite créance au passif de la procédure collective de la société Réalisations inox carbone s'élève donc à la somme de 5 392,30 euros à titre privilégié.

- Sur les demandes indemnitaires respectives :

La société Réalisations inox carbone, se prévalant du non-respect par la SCI Achille de son obligation de délivrance conforme (I), sollicite des dommages et intérêts en réparation de divers préjudices (II, A) ainsi qu'une réduction de loyer ou d'indemnité d'occupation sur l'intégralité de la période à savoir à compter de février 2016 jusqu'au 31 juillet 2020, date de la libération des lieux.

À juste titre, les premiers juges ont estimé que cette dernière demande ne pouvait que s'analyser, malgré sa formulation très maladroite, en une demande d'indemnisation liée au non-respect de l'obligation de délivrance et de jouissance paisible (II, B).

La demande d'octroi de dommages et intérêts en réparation de l'absence de jouissance paisible des locaux pour la période du 24 décembre 2017 au 31 juillet 2020 sera envisagée ultérieurement lors de la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle (III,A).

Le bailleur, qui réfute tout non-respect de l'obligation de délivrance et met en cause le respect par le preneur de ses propres obligations (I), formule deux demandes à titre principal, une demande au titre de l'indemnité d'occupation (III, A) et une demande au titre de l'indemnisation des frais nécessaires à la remise en état du bien loué (III, B).

Il sollicite en outre, dans l'hypothèse où la cour entrerait en voie de condamnation à son égard en octroyant des dommages et intérêts au preneur pour défaut de délivrance conforme, l'octroi d'une indemnisation d'un même montant que celui accordé (III,C)

I - sur le respect des obligations respectives des parties

Pour s'opposer aux demandes indemnitaires de la société Réalisations inox carbone fondées sur le non-respect de l'obligation de délivrance conforme, la société SCI Achille excipe de plusieurs clauses du bail, notamment celles concernant l'entretien et l'assurance.

Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

La délivrance s'entend tout d'abord d'une délivrance matérielle, à savoir conformément aux termes même de l'article 1719 du code civil, l'immeuble et ses accessoires indispensables à l'utilisation normale du local, mais également de la délivrance juridique, consistant en la conformité aux contraintes générales relatives aux établissements (hygiène, sécurité).

La conformité du local à la destination contractuelle ne doit pas exister seulement à la date de la conclusion du bail dès lors qu'il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l'exécution du contrat.

Il appartient au bailleur d'apporter la preuve qu'il a rempli son obligation de délivrance et de vérifier que la chose louée peut être affectée à l'usage prévu au bail.

Il est loisible aux parties à un bail commercial de modifier la répartition prévue par l'article 1719 et suivants du code civil.

Le bailleur peut ainsi parfaitement s'exonérer de l'ensemble des obligations de réparer et d'entretenir, cette situation devant toutefois se concilier avec l'obligation, pesant sur le bailleur, de délivrance d'une chose de nature à permettre l'exercice paisible de l'activité du preneur.

Des principales stipulations du bail, on peut retenir que :

- les lieux loués sont destinés à un usage exclusif d'atelier et de bureaux (article 3-1) ;

- le preneur doit, selon la clause 10-2-1, « »prendre les locaux loués tels qu'ils existeront et dans l'état où ils se trouveront au moment de la prise de possession » ;

- il doit également, selon l'article 10-2-6 « tenir les locaux loués en parfait état d'entretien et de réparations locatives afin que les lieux soient toujours en bon état, nets de toute dégradation ou détérioration d'aucune sorte ; le preneur fera à ses frais, pendant le cours du bail, toutes réparations et travaux d'entretien, de réfection de toute nature, de remplacement d'équipement existant, y compris celles dues par la vétusté ou la force majeure qui seront nécessaires,.. » et suivant l'article 10-2-7, « supporter tous les travaux visés à l'article 606 du code civil qui seraient rendus nécessaires uniquement en raison d'un défaut d'entretien ou d'exécution de travaux lui incombant ou en cas de dégradation de son fait, de celui de sa clientèle ou de son personnel » ;

- l'article 10-2-9 du bail met à la charge du preneur « toutes les transformations ou réparations, toutes les mises en conformité avec la réglementation notamment demandées par l'administration, rendues nécessaires par l'exercice de ses activités présentes ou futures »,

- l'article 11-1 prévoit que « le preneur devra maintenir les branchements et l'ensemble des installations de distributions existants concernant la fourniture de l'eau et de l'électricité, et les entretenir à ses frais » ;

- l'article 14-10 oblige le preneur à faire vérifier pour le 31 janvier de chaque année par les organismes agréés son installation électrique et à faire réaliser l'ensemble des travaux préconisés par l'organisme de contrôle agréé et à en justifier au bailleur ;

- selon l'article 8-3-2, «  les parties en présence, bailleur et preneur, s'engage[ant] tant pour elles-mêmes que pour leurs assureurs respectifs, à renoncer réciproquement entre elles à l'exercice de tout recours en cas de sinistre, incendie, explosion, dommages électriques et dégâts des eaux ».

- l'article 17-1 prévoit que « le preneur devra contracter à ses frais, auprès d'une compagnie notoirement solvable ayant son siège en France ou agréée en France et pour un capital suffisant, une assurance contre les bris de glace, l'incendie, les explosions, le dégâts des eaux, pour ses mobilier, matériel, marchandises ainsi que les recours des voisins. Il devra en justifier comme du règlement des primes à toutes réquisitions du bailleur ».

La SCI Achille ne saurait se dédouaner en invoquant l'ancienneté de la construction et le fait que le locataire ait pris les lieux en l'état et mis tout en oeuvre pour se maintenir dans les lieux, sans exiger du bailleur sous astreinte une mise en conformité.

Outre que les éléments factuels du dossier contredisent cette assertion, une réunion ayant été organisée sur des réclamations de la société Réalisations inox carbone dès juin 2016, il convient de rappeler que la clause par laquelle il est précisé que le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent est valable et dispense le bailleur de son obligation de délivrer les lieux en bon état de réparation de toute espèce, mais ne le décharge pas de son obligation de délivrance.

Cette obligation, inhérente au contrat de bail, est une obligation de résultat et aucune clause du bail n'est nécessaire pour qu'elle s'impose au bailleur qui ne peut s'en exonérer, dans la mesure où il est de l'essence même du bail de délivrer au locataire un local conforme à l'usage pour lequel il est loué.

La SCI Achille, quand bien même elle s'en défend, invoque la clause de renonciation à recours insérée au bail en cas de sinistre et celle imposant une obligation d'assurance pour éluder son obligation de délivrance.

S'il ne saurait être dénié toute portée aux clauses de renonciation à recours, qui peuvent parfaitement être valables, notamment pour gouverner les relations entre les parties en cours de bail, ces clauses ne sauraient conduire à priver le preneur du droit de contester les conditions de délivrance du bien.

Le fait qu'une obligation de s'assurer soit imposée par le bail pour les dégâts subis en cas de sinistre ne saurait décharger en outre le bailleur de son obligation de délivrance du local, obligation essentielle du contrat de bail et d'ordre public, mais uniquement jouera sur la charge définitive des désordres, dès lors que ces derniers ne seront pas en lien avec l'obligation de délivrance conforme.

D'ailleurs, au visa des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil, il est estimé que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail.

Dès lors, au vu de ces principes, à juste titre les premiers juges ont, pour chacune des causes invoquées par le preneur, examiné si l'obligation de délivrance était en cause et avait été satisfaite.

- sur les canalisations :

Des pièces du dossier, on peut retenir que :

- dès le 23 juin 2016, soit quelques mois après l'entrée dans les lieux, le service départemental d'incendie et de secours SDIS du Nord est intervenu sur le site, en raison d'un feu de transformateur haute-tension, à la suite de la survenance d'un dégât des eaux ;

- des constats d'huissier établissent l'existence d'inondations récurrentes, puisque l'huissier requis révélait, dans son procès-verbal du 6 septembre 2016, que de nombreuses canalisations étaient cassées, que la canalisation d'un diamètre de 200 se terminait en diamètre de 80 au niveau du regard et que le tuyau d'évacuation était plus élevé que le tuyau d'arrivée, et constatait, dans son procès-verbal du 13 janvier 2017, l'inondation du bâtiment et de la salle blanche, avec une eau stagnante par endroit de 3 centimètres, des objets baignant dans l'eau, les regards étant bouchés au niveau du parking arrière de même qu'au niveau de la petite canalisation donnant directement sur la voie publique, ce qui d'ailleurs est interdit, ou encore dans celui du 19 mai 2017, la présence de flaques d'eau au sol, dans les bâtiments administratifs, au niveau des bureaux, des vestiaires, avec une inondation d'un tiers de la surface de la salle blanche, et une inondation d'un peu plus de la moité de la surface, jusqu'à 3 cm par endroits, dans le bâtiment industriel ;

- l'expert, dans le cadre de son rapport, note l'existence d'un réseau de faible dimensionnement des tuyauteries de raccordement entre les puisards qui présentent un aspect général très vétuste, les eaux de pluie provenant des toitures étant très peu canalisées et relâchées à même le sol en grande partie ravinant et entraînant un ruissellement important, notamment des gravillons directement dans les puisards, de nature à favoriser l'obstruction des réseaux enterrés, et confirme que le niveau du sol à l'intérieur du bâtiment est plus bas que le sol extérieur, et que ces constatations valent également pour le deuxième réseau à l'arrière du bâtiment, où il note la « présence d'une canalisation manifestement hors norme, et surtout contre toute logique, sous dimensionnée » ;

- l'expert pointe la présence de corps parasites obstruant le tuyau d'évacuation, ce qui n'a pu que favoriser les inondations du bâtiment sinistré, et souligne avoir été privé de la possibilité de faire des constatations plus précises sur la nature des éléments obstruants, à la suite de l'inondation intervenue en mai 2017, la SCI Achille ayant procédé, sans son autorisation, à des travaux d'assainissement, travaux qui ont consisté notamment à modifier les sections de tuyauteries existantes de 200 pour les remplacer par une section de 310, et que l'expert qualifie de « travaux neufs dans leur totalité et non pas du simple entretien » ;

- il précise que les conglomérats retrouvés n'étaient que la résultante d'un réseau non entretenu consciencieusement depuis de nombreux mois voire années et que cette situation préexistait à l'arrivée de la société Réalisations inox carbone ;

- la société Nave assainissement est intervenue les 6 et 7 février 2017 et avait retiré un morceau de béton situé au niveau de l'accueil dans l'évacuation principale du parking arrière.

S'il ne saurait être déduit de la réalisation des travaux d'assainissement par la SCI Achille une reconnaissance de sa responsabilité dans les difficultés constatées, il n'en demeure pas moins qu'en portant remède par la réalisation de travaux, sans autorisation de l'expert, et en faisant disparaître les conglomérats retrouvés, elle s'est privée de la possibilité d'en faire examiner la nature et d'asseoir ses allégations, selon lesquelles ces conglomérats seraient liés à un défaut d'entretien de la part de la société Réalisations inox carbone et à des déversements fautifs dans lesdites canalisations.

Le seul examen de photographies ne peut permettre raisonnablement d'affirmer le caractère « particulièrement récent en juin 2017 », comme le prétend la SCI Achille.

Les constatations très limitées de l'huissier mandaté par la SCI Achille, relatifs à la présence de dépôts huileux au sol ou d'une fuite au niveau des bidons des ateliers (page 7) et la référence faite par l'huissier aux dires de l'employée de la société Réalisations inox carbone, lesquels ne sont d'ailleurs pas précisément mentionnés, sont insuffisants pour établir, d'une part, la « présence d'une substance grasse type hydrocarbure, présente dans les sous-sols sablonneux », à l'origine des encombrements, d'autre part, le caractère volontaire et fautif des déversements éventuels par la société Réalisations inox carbone.

Il s'induit de l'ensemble de ces éléments, que le réseau d'assainissement était particulièrement vétuste et délabré, et atteint par un vice structurel d'origine, à raison d'un sous-dimensionnement et d'une absence de canalisation suffisante des eaux pluviales, rendant les inondations incontournables, l'existence de conglomérats, liés aux ravinements et ruissellements intempestifs trouvant leur source dans le déversement des eaux pluviales à même le sol, n'ayant eu que pour effet de renforcer cette difficulté mais non de la créer, contrairement à ce qu'affirme la SCI Achille.

Ce désordre relève bien principalement d'une défaillance de la société Achille dans son obligation de délivrance, cette dernière ne pouvant raisonnablement, au vu du caractère particulièrement récent de l'arrivée dans les lieux du preneur lors de la première inondation, mettre en cause un défaut d'entretien de la société Réalisations inox carbone.

- sur les toitures

Pour ces dernières, la SCI Achille conteste tout manquement à l'obligation de délivrance, mettant en cause à nouveau le non-respect par la société Réalisations inox carbone de son obligation d'entretien, et ce en contradiction même avec les éléments factuels et constatations techniques du dossier.

En effet, il résulte des pièces que :

- seulement quelques mois après l'entrée dans les lieux, le 23 juin 2016, une inondation importante avait entraîné un feu de transformateur, liée à l'état déplorable de la toiture du transformateur, la toiture initiale étant constituée de béton brut d'époque, sans protection complémentaire et non entretenue, avec des fissures, laquelle a fait l'objet de travaux réalisés par la SCI Achille à l'issue du sinistre, travaux que l'expert estime non recevable et hors normes (absence de gouttière, de bavette d'étanchéité, risque d'arrachement) ;

- l'expert qualifie ces travaux de « travaux neufs dans leur totalité » et ne relevant « pas du simple entretien » et souligne qu'aucun nettoyage effectif n'a été réalisé sur l'ensemble des chéneaux et toitures du site, et ce bien avant l'arrivée de la société Réalisations inox carbone dans les lieux, notant la présence d'arbustes et de végétaux.

L'affirmation selon laquelle ce défaut d'entretien des chéneaux et toiture serait à l'origine des inondations n'est étayée par aucun élément objectif, alors même que c'est le rejet des eaux pluviales à même le sol et l'inadaptation des canalisations et regards qui en sont la cause.

La SCI Achille ne saurait dès lors utilement se retrancher derrière un défaut d'entretien du preneur, défaut qui préexistait de toute évidence à l'entrée dans les lieux de la société Réalisations inox carbone, pour éluder son manquement à l'obligation de délivrance conforme, laquelle n'était pas remplie au regard du caractère vétuste et déplorable de la toiture avant sinistre, et demeure en question, au vu des non-conformités aux règles de l'art des travaux réalisés sur la toiture du transformateur.

- sur le transformateur et les réseaux électriques

La SCI Achille se prévaut de l'obligation d'entretien et de remise aux normes pesant sur le preneur pour tenter d'échapper à sa responsabilité de ce fait.

Toutefois s'il existe une obligation de mise aux normes, notamment continue en cours de bail pour l'adapter à l'activité du preneur, et une obligation d'entretien, il n'en demeure pas moins que l'installation doit être aux normes et conforme lors de la prise à bail, ce qui relève de la responsabilité du bailleur.

L'huissier, dès le constat réalisé le 26 février 2016, lors de l'entrée dans les lieux, note au niveau électrique, la présence de boîtiers électriques, dans un réduit isolé mais peu protégé dans le bâtiment industriel, la présence de nombreuses goulottes avec des prises descellées (second bureau) ou encore des prises de terres absentes (troisième bureau), précisant toutefois que le bâtiment n'est pas alimenté lors de ces constatations.

Faute d'alimentation lors de l'entrée dans les lieux, la société Réalisations inox carbone, dès le 13 juin 2016, a indiqué n'avoir pu apprécier l'étendue des travaux de mise en conformité en ce domaine, soulignant en outre les manquements graves du locataire précédent.

Par un constat d'huissier en date du 6 septembre 2016, il est mentionné la présence de fils électriques sectionnés et dénudés, la présence d'un groupe électrogène de 150 kva pour faire face à l'incendie du transformateur et la présence de flashes électriques à de nombreux endroits.

Ces éléments sont confirmés par l'expert judiciaire, qui note la présence d'un transformateur général, qui alimente des compteurs intermédiaires, afférents aux différents postes de travail, l'expert pointant la couverture déplorable et vétuste du local accueillant le transformateur général, détruit par l'incendie, et la présence de câbles volants mettant en défaut le bon fonctionnement des installations.

L'analyse du Q 18 réalisée le 13 mars 2017 a révélé la non-conformité de certaines installations électriques, avec 17 points de contrôle à corriger, et l'expert a souligné que cette situation était préexistante à la prise en location du bien par la société Réalisations inox carbone, certains travaux ayant été effectués sur les installations électriques en leur temps, « sans tenir compte des intensités admissibles et des sections de câbles existants, ce qui explique les échauffements de câble et erreur de calibre constatés ».

Il en conclut que compte tenu de ces éléments, le réseau électrique n'était pas conforme antérieurement à la fin du bail liant la SCI Achille et la SARL Sogemi Someti.

Contrairement à ce que prétend la SCI Achille, ces difficultés ne sont pas en lien avec l'activité spécifique du bailleur et ne relèvent pas de l'obligation de ce dernier d'adapter l'installation électrique à son activité, mais d'une mise à disposition par le bailleur d'un local avec une installation électrique conforme de nature à permettre une activité industrielle, ce qui a manifestement fait défaut en l'espèce.

- sur les ponts roulants

Quand bien même il n'existe pas de stipulations spécifiques du bail mettant à disposition les ponts roulants, la destination des locaux pris à bail est une destination d'ateliers et les ponts roulants étaient présents lors de l'entrée dans les lieux, comme le note expressément l'huissier lors de son constat du 26 février 2016, lequel mentionne uniquement le non-fonctionnement du pont extérieur.

Ainsi, à juste titre, les premiers juges ont rappelé qu'au vu de la destination des locaux et de la configuration des lieux, le preneur était légitime à penser que lesdits ponts roulants fonctionnaient correctement et étaient conformes aux normes de sécurité en vigueur, étant observé que les éventuels travaux de remise en état ou de mise en conformité n'avaient pu être appréciés, le bâtiment n'étant pas alimenté lors de l'entrée dans les lieux, ce qu'avait déploré rapidement la société Réalisations inox carbone dans son courrier du 13 juin 2016 précité.

Or, l'expertise révèle que lesdits ponts roulants n'étaient pas aux normes en vigueur, et ce bien avant l'entrée dans les lieux de la société Réalisations inox carbone, puisqu'un contrôle établi par le centre Apave le 17 février 2015 à la demande de l'ancien locataire mentionnait des non-conformités ou l'absence de contrôle possible au regard de l'impossibilité d'accéder sans danger aux organes à inspecter.

En l'absence de réserves émises par le bailleur quant au fonctionnement desdits ponts roulants et leur conformité aux normes en vigueur, le manquement de ce dernier à son obligation de délivrance à l'égard de la société Réalisations inox carbone de ce chef est établi.

En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est par une juste appréciation que la cour fait sienne, que les premiers juges ont estimé que ces manquements, pris isolément comme dans leur ensemble, étant directement imputables au bailleur et atteignant à raison des vices ou défauts de la chose louée l'usage qui peut en être fait, mettent en cause son obligation de délivrance et relèvent de la garantie que doit le bailleur, sans que ce dernier puisse utilement se prévaloir des clauses de renonciation à recours et d'assurance.

II- sur les demandes indemnitaires de la société Réalisations inox carbone

A titre liminaire, il sera rappelé que 4 épisodes d'inondation ont été déplorés durant la période d'occupation des locaux par la société Réalisations inox carbone, la première dans la nuit du 22 au 23 juin 2016, inondation majeure ayant donné lieu à un départ de feu, la deuxième dans la nuit du 12 au 13 janvier 2017, puis la troisième le 19 mai 2017 et enfin la dernière, dans la nuit du 29 au 30 août 2017.

A) sur les préjudices matériels et immatériels nés des désordres

1) concernant le préjudice lié aux inondations

La société Réalisations inox carbone sollicite un préjudice matériel de 121 429,64 € TTC et un préjudice immatériel au titre de la première inondation de 166 108,10 € TTC et au titre des autres inondations de 87 072,00 € TTC.

Malgré les remarques des premiers juges, il n'est toujours pas justifié, en cause d'appel, du lien avec les désordres et avec l'installation du groupe électrogène, pour ce qui concerne les travaux envisagés par les factures d'installation électrique et de raccordement sollicitées (1814 euros HT), les frais de câblage et de recâblage ou encore les heures de M. [J], la société Réalisations inox carbone ne pouvant se contenter d'affirmations générales sur les aménagements électriques qu'a généré l'utilisation d'un groupe électrogène.

Au vu des pièces transmises, de manière justifiée, les premiers juges ont pris en compte les frais de location du groupe électrogène ainsi que les frais de carburant, outre une somme de 600 euros au titre des branchements du groupe électrogène, soit une somme de 15 177,60 euros HT.

S'agissant du rachat du matériel, la société Réalisations inox carbone, pour contester la somme de 750 euros retenue par les premiers juges, conformément à la proposition de l'expert, indique produire désormais des justificatifs.

Si des factures sont versées aux débats, il n'existe aucune constatation précise et objective permettant de déterminer le matériel endommagé, comme par exemple un inventaire, établi par le biais d'un huissier, concomitant aux sinistres.

Il n'est pas plus versé d'élément permettant d'attester de la nécessité de réaliser des travaux de mise en sécurité ou vérifications électriques, ce qui doit conduire à écarter les factures présentées de ce chef ainsi que les demandes relatives aux heures passées par M. [J].

Il n'y a donc pas lieu de modifier l'indemnisation octroyée de ce chef.

La société Réalisations inox carbone a indéniablement dû mobiliser son personnel pour nettoyer les locaux et permettre une reprise de son activité de même qu'elle a été privée de la possibilité de mobiliser son personnel pour ses activités habituelles lors de ces sinistres.

Ces postes ont manifestement été pris en compte par l'expert, ce dernier estimant le coût, s'agissant de l'immobilisation du personnel, à la somme de 3 680 euros HT, aucune sous-évaluation de la charge de travail n'étant démontrée par la société Réalisations inox carbone.

Concernant les travaux de nettoyage, au vu des différents sinistres, de leur durée, l'expert a pu retenir la moitié des heures demandées par la société Réalisations inox carbone, soit 9 900 € HT, la société Réalisations inox carbone se contentant de pointer la surface importante du bâtiment loué sans apporter aucun élément permettant de dire que ce poste aurait été sous-évalué.

Quant à la reprise du sol de la salle blanche, une inondation conséquente de cette dernière est à déplorer et l'expert était en attente d'un devis de remise en état, facture qui est désormais versée aux débats par la société Réalisations inox pour reprise de la résine à hauteur d'un montant de 11 000 € HT.

Le jugement, à juste titre, a donc retenu la somme totale de 40 507,60 euros HT au titre des préjudices matériels liés à ce poste.

Concernant les préjudices immatériels, l'expertise confirme la réalité d'une perte d'exploitation, après chaque inondation majeure, mais souligne l'incohérence et l'absence des éléments versés par la société Réalisations inox carbone pour la quantifier.

Les premiers juges ont écarté toute indemnisation, reconnaissant toutefois que l'activité avait pu être affectée mais qu'aucun élément ne permettait concrètement d'évaluer l'impact des inondations sur l'activité de la société Réalisations inox carbone ni même de constater une perte de chiffre d'affaires ou de marge brute.

Les éléments transmis, et ce même en cause d'appel, pour justifier du préjudice d'exploitation demeurent pour le moins parcellaires et lacunaires, la cour observant que s'il est fait état de la production d'éléments comptables, seul un extrait du compte de résultat est produit.

La plupart des éléments produits est constituée de preuves que la société Réalisations inox carbone se produit à elle-même, sans qu'aucun élément extrinsèque ne puisse venir les corroborer (pièces 56,57).

Quant à la fixation de sa perte d'exploitation au montant des sous-traitances forcées, auxquelles la société Réalisations inox carbone dit avoir eu recours à raison des inondations, il ne peut qu'être constaté qu'aucun contrat de sous-traitance n'est produit, mentionnant notamment en préambule ce lien avec les désordres, mais uniquement des factures, peu précises et s'étendant sur différentes périodes, sans qu'il soit possible d'ailleurs déterminer quel était le recours habituel à la sous-traitance fait par la société Réalisations inox carbone, au vu des éléments comptables transmis.

L'attestation de l'expert-comptable, quant à une perte de marge brute de 71 854 euros HT environ pour la période du 22-23 juin 2016 et l'extrait du compte de résultat de 2016 sont insuffisants pour faire apparaître une minoration de l'activité par rapport à l'activité antérieure dans des conditions normales d'exploitation et d'exercice, telles que revendiquées par la société Réalisations inox carbone ni que cette baisse de chiffre d'affaires est en lien direct avec les sinistres déplorés.

Toutefois, il est indéniable que les inondations, certes d'ampleur distincte, ont privé la société locataire de la possibilité d'exploiter son activité en devant se consacrer à la remise en état des locaux pour permettre un retour à une activité dans des conditions satisfaisantes.

Compte tenu du nombre de jours d'inondation, mais également de l'ampleur distincte des différentes inondations, au vu des éléments comptables certes parcellaires, transmis par la société Réalisations inox carbone, et peu probants, et des chiffres d'affaires notés par l'expert judiciaire, la perte d'exploitation induite par ce désordre qui a empêché ou compliqué notablement l'activité de la société peut être fixée, selon le chiffre d'affaires quotidien, à la somme de 50 000 euros au titre du préjudice d'exploitation due aux quatre inondations.

La pièce 57, s'agissant d'une preuve que la société Réalisations inox carbone se produit à elle-même, laquelle n'est corroborée par aucun élément extrinsèque permettant d'en vérifier la réalité, ne saurait établir l'existence d'une démobilisation du personnel, son ampleur et le coût supporté de ce fait par la société.

Au titre de ce poste, il est donc alloué la somme de 40 507,60 euros HT au titre du préjudice matériel et 50 000 euros au titre du préjudice immatériel.

2) concernant le préjudice lié à la défaillance du réseau électrique

La société Réalisations inox carbone sollicite la somme, au titre du préjudice matériel, de 62 057,86 € et, au titre du préjudice immatériel, de 30 000,00 €.

Ce préjudice est directement en lien avec les manquements constatés, et non avec une adaptation de l'installation à l'activité du preneur des réseaux, et résulte d'un réseau inadapté et défaillant, à la charge du bailleur.

L'expert, dans son rapport, détaille, d'une part, les dépenses engagées, pour un montant de 5 014 euros HT, pointant que l'une des dépenses est un devis, les deux autres des factures qui ne détaillent pas les travaux et les zones d'intervention, d'autre part, les dépenses prévisibles pour un montant de 57 043,86 euros.

Force est de constater que la société Réalisations inox carbone ne fait que reproduire cette présentation, sans verser aux débats les pièces justificatives.

En outre, le bail se trouvant résilié, il ne saurait être question de dépenses prévisibles, puisque la société Réalisations inox carbone ne peut recueillir que le montant des sommes qu'elle a mises en 'uvre pour pallier les manquements du bailleur.

Faute de pièces probantes établissant les dépenses réellement engagées au titre de ce poste, sa demande ne peut qu'être rejetée et la décision des premiers juges infirmée en ce qu'elle y a fait droit.

La société Réalisations inox carbone évoque, au titre du préjudice immatériel, la perte de sa qualification MASE. Aucune pièce ne vient toutefois établir le lien entre cette perte de qualification, qu'elle détenait depuis octobre 2016, faute de produire le rapport d'audit établi, et la perte de marge brut qu'elle invoque, l'attestation de la société Minakem, soulignant que cette détention était nécessaire pour intervenir sur le site de [Localité 4], étant insuffisante pour ce faire.

À bon droit, les premiers juges ont rejeté cette demande.

3) concernant le préjudice lié à la défaillance des ponts roulants

La société Réalisations inox carbone sollicite une somme de 7 810 euros HT au titre des dépenses engagées et 28 463,78 euros HT au titre des dépenses prévisionnelles, reprenant la présentation et la qualification des dépenses émises par l'expert.

Si à juste titre, au regard des constatations de l'expert, les premiers juges ont pu retenir les dépenses engagées pour un montant de 7 810 euros HT, la société Réalisations inox carbone ayant quitté les lieux et le bail étant résilié, il ne saurait être question de « dépenses prévisibles ».

Aucune pièce probante n'est versée aux débats permettant d'attester que ces dernières dépenses ont été réellement effectuées par la société Réalisations inox carbone avant de quitter les lieux, ce qui justifie l'infirmation de la décision de ce chef et le rejet de cette demande.

4) concernant le préjudice lié au nettoyage de la gouttière

La société Réalisations inox carbone sollicite une indemnisation à hauteur de 6 515,83 €, qui a justement été écartée par les premiers juges, ces derniers pointant à juste titre que l'obligation d'entretien des gouttières pèse sur le locataire, peu important que ledit entretien n'ait pas été régulièrement effectué avant l'entrée dans les lieux du preneur, d'autant qu'il n'est justifié d'aucun surcoût engendré par ce fait.

5) concernant la perte de marge brut liée à la perte du MASE

Ce poste est déjà envisagé par la société Réalisation inox carbone, au titre des préjudices immatériels liés aux désordre électriques. Il sera donc simplement renvoyé aux développements ci-dessus.

6) concernant le comportement intolérable du bailleur qui a tenté d'user de tous les moyens pour échapper à son obligation de délivrance

Il n'est consacré par la société Réalisations inox carbone aucun développement détaillant cette demande à hauteur de 50 000 euros, étant observé qu'il n'est caractérisé ni l'intention dolosive du bailleur ni l'instrumentalisation des procédures dans le but de nuire au preneur, lequel n'honorait pas les loyers et accessoires intégralement à bonne date et ne pouvait, quand bien même un défaut de délivrance existait, se faire justice lui-même.

7) concernant les frais de déménagement

Aucune pièce ne vient même en cause d'appel justifier cette demande à hauteur de 30 000 €, qui ne peut qu'être rejetée, l'acquisition de la clause résolutoire ayant été constatée au 24 décembre 2017 et justifiant que la société Réalisations inox carbone libère les lieux à ses frais.

B) sur l'indemnisation du préjudice de jouissance :

La société Réalisations inox carbone sollicite une réduction de loyer, conduisant ainsi à demander réparation de son préjudice de jouissance paisible faute d'une mise à disposition d'un local conforme et opérationnel, ce qui est manifestement bien distinct des préjudices immatériels invoqués, constitués notamment des pertes d'exploitation.

Ainsi les premiers juges ne pouvaient rejeter cette demande du seul fait qu'elle ferait doublon avec la demande présentée au titre du préjudice immatériel et reviendrait ainsi à obtenir une double indemnisation, la décision déférée devant être infirmée de ce chef.

La société Réalisations inox carbone sollicite aux termes de son dispositif, seul élément saisissant nonobstants quelques mentions incohérentes entre elles y figurant, au titre du loyer du mois de février 2016 à juin 2017, date des travaux d'assainissement, une indemnisation à hauteur de 62 779,97 euros TTC, ce qui correspond à une indemnisation à hauteur de la moitié du loyer dû mensuellement, puis du 1er juillet 2017 au 24 décembre 2017, date d'acquisition de la clause résolutoire, une indemnisation à hauteur de 27 080,94 euros, ce qui équivaut à 30 % du loyer dû mensuellement.

Aucune fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose transigée n'est valablement opposée à la demande de la société Réalisations inox carbone par la SCI Achille, dont les écritures ne contiennent aucune irrecevabilité, les termes des deux protocoles réservant d'ailleurs les demandes susceptibles d'être formulées reconventionnellement par le preneur, après dépôt du rapport d'expertise judiciaire.

Il convient de rappeler que le bail, signé en févier 2016 et résilié par acquisition de la clause résolutoire le 24 décembre 2017, fixait le loyer à la somme annuelle hors taxe de 67 000 euros HT, soit 80 400 euros TTC, ce loyer étant indexé sur l'indice du coût de la construction, le preneur s'engageant à verser une provision sur charges comprenant notamment la prime d'assurance supportée par le bailleur et les taxes foncières, et la cour d'appel dans le dispositif de l'arrêt du 7 novembre 2019 ayant déclaré non-écrite la clause d'indexation.

Selon les protocoles versés aux débats, à la date du 31 décembre 2017, le montant TTC du loyer, charges comprises était de 8 738,44 euros, soit 5 583,33 euros HT au titre du loyer et 1 698,70 euros HT au titre des charges.

Au vu des pièces produites, des éléments débattus devant l'expert judiciaire et retenus par ce dernier, et des développements ci-dessus, l'impossibilité de jouir du local paisiblement et conformément à la destination prévue au bail, à raison notamment des multiples épisodes d'inondations, est établie et justifie, à raison de la faute commise par le bailleur, lequel a été jugé à l'origine de ces désagréments, une réparation du préjudice.

L'évaluation faite par la société Réalisations inox carbone, consistant à retenir comme élément pivot les travaux d'assainissement, est particulièrement pertinente et une atteinte à la jouissance des locaux fixée à 50 % jusqu'à la date des travaux puis à 30 % à compter de cette date n'est pas, au vu des éléments transmis, sur-évaluée.

Les atteintes à la jouissance des locaux, liées aux inondations, d'importance certes distincte, qui s'ajoutaient comme préalablement rappelées à d'autres désordres réduisant la possibilité de jouir du bien loué paisiblement et totalement en toute sécurité, notamment à raison des problèmes électriques et de la défectuosité des ponts roulants, ont été majeures dans un premier temps, avant réalisation des travaux, impliquant une indisponibilité temporelle des locaux pendant plusieurs jours, voire une utilisation rendue plus délicate, et peuvent être justement appréciées à 50 %.

Par contre, à compter du mois de juin 2017, date des travaux d'assainissement, jusqu'au 23 décembre 2017, à juste titre le preneur réduit sa demande, le principal désordre ayant cessé, seules demeurant les difficultés en lien avec la défectuosité des ponts roulants et les problèmes électriques, lesquelles ont perduré jusqu'à son départ, et à tout le moins jusqu'au 24 décembre 2017, rendant particulièrement adaptée la fixation de l'atteinte à la jouissance des locaux à 30 % pour cette période.

Sur cette période, la société Réalisations inox carbone ne formule aucune observation sur les montants appelés au titre de la taxe foncière et de l'assurance incendie, pris en compte dans les protocoles et depuis réglés.

Ainsi, la réparation de ce préjudice de jouissance des locaux donnera lieu à l'octroi d'une somme de 89 860,91 euros pour la période courant de février 2016 au 24 décembre 2017.

S'agissant d'une demande indemnitaire, il n'y a pas lieu à application de la TVA.

Il sera répondu à la demande pour la période postérieure à la date d'acquisition de la clause résolutoire lors de la fixation de l'indemnité d'occupation présentée par le bailleur (III)

III - Sur les demandes indemnitaires présentée par la SCI Achille

Il convient d'examiner désormais les deux demandes formulées à titre principal par la SCI Achille avant d'envisager la demande formulée à titre subsidiaire par cette dernière, la cour ayant fait droit à une partie des demandes indemnitaires de la société Réalisations inox carbone.

A) au titre de l'indemnité d'occupation

En application des dispositions de l'article 1382 ancien du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le fait que des versements aient été effectués au cours de cette période par le preneur ne prive pas le bailleur de son droit à voir fixer une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, de laquelle il conviendra seulement de déduire les sommes d'ores et déjà perçues.

Après acquisition de la clause résolutoire le 24 décembre 2017, la SAS Réalisations inox carbone s'est maintenue, sans droit ni titre à compter de cette date, dans les locaux, avant de les libérer en juillet 2020, ce qui justifie l'octroi d'une indemnité d'occupation de ce chef au profit du bailleur pour réparer le préjudice subi par l'occupation et l'impossibilité de jouir de son bien.

Les parties s'opposent sur le montant de l'indemnité d'occupation, le preneur faisant valoir qu'il a intégralement réglé les loyers et accessoires ou pour le moins les indemnités d'occupation.

La société Réalisations inox carbone ne peut raisonnablement exciper des protocoles et de leur absence de mention du non-paiement des taxes foncières ou du remboursement de l'assurance incendie au titre des années 2018, 2019 et 2020, dès lors que ces derniers ne visaient que le montant de l'arriéré au titre des loyers et charges dus pour la période antérieure au 31 décembre 2017.

Il n'est ainsi pas démontré que des sommes sur la période 2018 à 2020 aient été versées par le locataire au titre de ces accessoires.

La SCI Achille quant à elle invoque, dans les motifs de ses écritures, une fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 7 500 euros à compter du 8 avril 2017, et en tout cas à compter du 1er juin 2018 jusqu'à la libération des lieux. Cependant, elle sollicite uniquement, dans son dispositif, la confirmation de la décision de première instance, qui a arrêté l'indemnité d'occupation à la somme de 7 500 euros à compter du 1er juin 2018 et formule une demande de fixation au passif de la société Réalisations inox carbone du différentiel entre le montant de 7 500 par mois et la somme réglée par le preneur chaque mois, sur 25 mois, outre 7500 euros pour le mois de juillet 2020.

La cour, qui ne peut statuer que dans la limite des prétentions formulées au dispositif des écritures de la SCI Achille, constate qu'il n'existe donc aucune demande d'indemnité d'occupation mensuelle présentée par le bailleur pour la période du 24 décembre 2017 au 1er juin 2018.

Le bail étant résilié, la demande de réparation relative au préjudice de jouissance sous la forme d'une réduction de l'indemnité d'occupation à hauteur de 30 % du loyer versé présentée par le preneur ne peut qu'être rejetée.

Par contre, pour fixer l'indemnité d'occupation réclamée par le bailleur pour la période du 1er juin 2018 au 31 juillet 2020, il doit être rappelé que :

- le bail conclu le 26 février 2016 fixait le loyer à la somme annuelle de 67 000 euros HT, soit 80 400 euros TTC, ce loyer étant indexé sur l'indice du coût de la construction et l'indice de base étant le dernier indice connu au jour de la signature du contrat, et le preneur s'engageant à verser une provision sur charges comprenant notamment la prime d'assurance supportée par le bailleur et les taxes foncières ;

- selon les protocoles versés aux débats, à la date du 31 décembre 2017, le montant TTC du loyer, charges comprises, était de 8 738,44 euros, soit 5 583,33 euros HT au titre du loyer et 1 698,70 euros HT au titre des charges ;

- dans son dispositif, l'arrêt de la cour d'appel de Douai en date du 7 novembre 2019 a déclaré non écrite la clause d'indexation figurant dans le contrat de bail conclu le 26 février 2016 entre la SCI Achille et la SAS Réalisation inox carbone ;

- les désordres justifiant la reconnaissance d'un préjudice de jouissance paisible des locaux pendant le cours du bail et diminuant l'attrait des locaux et leur utilisation, ont perduré, certes de manière moins notable que sur la période antérieure à la réalisation des travaux d'assainissement, jusqu'au départ de la société Réalisations inox carbone et ont justifié, pour la période de juin 2017 au 24 décembre 2017, une réparation de l'atteinte, évaluée à 30 % du loyer versé.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'indemnité d'occupation ne saurait dès lors être valablement fixée à un montant équivalent aux loyers et accessoires appelés antérieurement à la résiliation du bail, voire à un montant supérieur évalué à 7 500 euros, mais peut être raisonnablement fixée à la somme de 5 900 euros par mois, ce qui justifie l'infirmation de la décision querellée.

La créance d'indemnité d'occupation pour ces 25 mois s'élève à la somme de 153 400 euros qui, s'agissant d'une demande indemnitaire, ne donne pas lieu à TVA, dont il convient de déduire les versements effectués mensuellement par la société Réalisations inox carbone à hauteur de 5 583,33 euros HT à compter du 25 décembre 2017, le mois de juillet 2020 n'ayant fait l'objet d'aucun versement, soit une somme globale de 174 344,98 euros HT.

Aucune somme ne restant due de ce chef à la SCI Achille, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande de fixation au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er juin 2018 au 31 juillet 2020.

B) au titre de la remise en état des locaux

La SCI Achille demande de fixer au passif de la société Réalisations Inox Carbone à titre de créance privilégiée du chef du privilège de bailleur la somme de 55 611,90 euros au titre de la remise en état des locaux après leur restitution.

La SCI Achille fonde cette demande de remise en état sur le procès-verbal de constat des 16 et 28 juillet 2020, particulièrement détaillé, qui selon elle confirmerait l'absence de tout entretien par le preneur et les dégradations commises par ce dernier ou les personnes dont il doit répondre.

Pour envisager cette demande, il convient toutefois de comparer ce procès-verbal contradictoire de sortie avec l'état des lieux tels qu'ils étaient lors de la prise du bail, aucun état des lieux d'entrée n'étant toutefois produit par les parties.

Si faute d'état des lieux contradictoire d'entrée, le preneur est réputé avoir pris les lieux en bon état, il n'en demeure pas moins qu'il ne s'agit que d'une présomption, qui peut être combattue par la preuve contraire.

Or un procès-verbal de constat a été établi lors de l'entrée dans les lieux le 26 février 2016, sans que les constatations relatées ne soient spécifiquement critiquées par le bailleur, lesquelles avaient d'ailleurs fait l'objet de récriminations de la société Réalisations inox carbone rapidement après l'entrée effective dans les lieux en juin.

Ce constat, unilatéral et à la diligence du preneur, qui certes n'a pas la valeur d'un état des lieux contradictoire, n'en met pas moins en lumière le caractère vétuste, défaillant et dangereux de l'installation électrique et son absence de mise aux normes lors de l'entrée dans les lieux.

Or, si l'entretien et la mise aux normes de l'installation électrique sont à la charge du preneur, selon les stipulations du bail, cela ne vaut que pour l'entretien et les mises aux normes nécessaires au cours de sa période d'occupation.

Le bailleur ne peut réclamer, sous couvert des stipulations du bail, une mise aux normes et une rénovation complète d'une installation électrique qui, précédemment à l'entrée dans les lieux du preneur ne répondait d'ores et déjà pas aux exigences minimales de sécurité et de conformité, pour laquelle il a engagé sa responsabilité, faute d'une mise à disposition et de délivrance d'un local avec une installation électrique conforme de nature à permettre une activité industrielle, ce qui a été pointé par l'expert et retenu par la présente cour.

En conséquence, le coût, d'une part, du rapport Socotec pour vérifier l'installation, d'autre part, des réparations nécessaires pour procéder aux mises en conformité demandées par la société Socotec (devis Dunelec : 31 595 euros HT ou devis Enitram : 35 453 euros HT) ne saurait être mis à la charge de la société Réalisations inox carbone. La demande de la société Achille de ces chefs est rejetée.

Concernant les clôtures endommagées ou grossièrement réparées, ce qu'indéniablement établit le constat contradictoire de sortie, le manquement de la société Réalisations inox carbone impose de mettre à sa charge le coût d'intervention de la société Becart (1 895 euros HT), puisqu'il appartenait au preneur de restituer les lieux en bon état, faute d'apporter la preuve que lors de sa prise de possession, ces éléments ne le fussent pas, le constat du 26 février 2016 étant totalement taisant sur ce point.

L'obligation d'entretien des gouttières pèse sur le locataire, peu important que ledit entretien n'ait pas été régulièrement effectué avant l'entrée dans les lieux du preneur, dès lors qu'il n'est ni argué ni justifié d'un surcoût engendré par ce fait. Il s'ensuit que le coût de la vérification des chéneaux et gouttière, puis le devis de nettoyage des chéneaux doivent être mis à la charge du preneur, pour un montant total de 2 140,40 euros HT.

Concernant la vérification des contrôles des ponts roulants et l'offre de réparation des ponts roulants, aucune somme ne saurait être réclamée de ce chef par la SCI Achille, alors même que le bon état et la conformité des installations ne sont pas établis, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, puisqu'au contraire, le constat du 26 février 2016 mentionne un pont roulant défectueux et l'impossibilité de vérifier les autres, faute d'alimentation électrique, et que des courriers, détaillés et adressés rapidement après l'entrée effective dans les lieux par la société Réalisations inox carbone, soulignenet les défaillances de ces installations, pour lesquelles il a été retenu que la SCI Achille avait manqué à son obligation de délivrance conforme.

Enfin s'agissant de la vérification des canalisations d'eaux pluviales ainsi que de leur nettoyage, si initialement lesdites canalisations étaient dans un état d'entretien et de vétusté déplorable, conduisant la présente juridiction à estimer que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, les pièces produites, et notamment les constatations de l'expert judiciaire, établissent la réalisation de travaux d'assainissement ayant conduit à une remise à neuf de ces éléments.

Le constat contradictoire permet d'établir que l'entretien et le nettoyage des canalisations, lors du départ du preneur, n'était pas satisfaisant, et justifie, au vu de leur remise à neuf en juin 2017, que le coût de l'intervention de nettoyage soit mis à la charge du preneur, soit la somme de 1 500 euros.

Le fait que le bailleur ait pu vendre depuis son bien ne prive pas ce dernier de la possibilité d'obtenir réparation des manquements commis par le preneur lors de la restitution des lieux, d'autant que les assertions du preneur relatives à une absence de minoration du prix à raison de l'état du bien ne sont pas prouvées.

En conséquence, une somme de 5 535,40 euros HT revient au titre de la créance privilégiée de remise en état des locaux au bailleur.

C) au titre de la demande subsidiaire de la SCI Achille

La société Achille formule au terme de son dispositif une demande « pour le cas où la SAS RIC serait reçue en sa demande indemnitaire des conséquences des inondations, d'infirmer la décision entreprise ayant rejeté la demande de la SCI Achille tendant à voir fixer au passif de la société Réalisations Inox Carbone la créance privilégiée (du chef du privilège de bailleur) la SCI Achille à une somme équivalente à celle des préjudices qu'elle est tenue de lui indemniser et de fixer la créance de la SCI Achille pour indemnisation du préjudice qu'elle subit en raison de la violation contractuelle par Réalisations Inox Carbone de son obligation d'assurance avec garantie dégât des eaux et renonciation à recours réciproque entre bailleur et locataire et leurs assureurs respectifs, à une somme égale au montant de l'indemnisation qui serait accordée à la société Réalisations Inox Carbone du chef des préjudices matériels et immatériels qu'elle aurait subi par faits d'inondations, avec compensation entre ces deux créances réciproques » et « dans cette hypothèse, de fixer au passif de RIC la créance de la SCI Achille (la créance indemnitaire du chef de la violation de cette clause) pour ce montant de 374 609,74 €, puis compensée avec l'éventuelle créance de RIC si ses réclamations étaient admises ».

L'étude ci-avant des obligations respectives des parties et des stipulations du bail confirme l'existence d'une obligation d'assurance pesant sur le preneur, au titre des dégâts des eaux notamment, et l'obligation d'insérer une renonciation à recours.

Contrairement à ce qu'affirme le bailleur, les pièces produites par le preneur, et notamment les attestations de sa compagnie d'assurance Allianz Iard (pièces 28,29 et 30) établissent bien qu'il a été souscrit une clause de renonciation à recours contre le propriétaire à compter de février 2016, l'attestation du 14 novembre 2017 permettant de constater qu'une garantie dégâts des eaux a été ajoutée à la liste des évènements assurés.

De février 2016 à novembre 2017, conformément à ce que souligne le bailleur, il n'est pas justifié par le preneur d'une garantie assurance dégâts des eaux en bonne et due forme.

Cependant, le bailleur n'apporte pas la preuve d'un préjudice et d'un lien de causalité avec ce manquement ponctuel du preneur puisqu'au contraire, si des dégâts des eaux sont à déplorer, il a été préalablement et amplement démontré que les inondations trouvaient leur origine dans les manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme d'un local, liés à des désordres structurels du bâtiment loué, ce qu'à justement mis en lumière l'expert judiciaire, le défaut d'entretien des canalisations ou des descentes d'eau pluviales n'étant pas la cause des dégâts constatés.

Par ailleurs, à juste titre les premiers juges soulignent que la compagnie de la société Réalisations inox carbone aurait, tout au plus, accepté de préfinancer l'indemnisation des préjudices, mais au vu de la responsabilité totale de la SCI Achille dans la réalisation du sinistre, elle n'en aurait pas supporté la charge financière définitivement, quand bien même la garantie dégâts des eaux aurait été souscrite dès l'origine et même en présence d'une clause de renonciation à recours.

Tel est d'ailleurs le sens du courrier adressé le 28 août 2016 à la SCI Achille en lettre recommandée par l'assureur de la société Réalisations inox carbone, lequel ne dénie pas la prise en charge pour absence de garantie souscrite mais du fait de la responsabilité du bailleur, en indiquant expressément que « notre assuré a subi un important « dégât des eaux », qui n'est pas indemnisé par la police d'assurance souscrite auprès de notre cabinet parce qu'il est au regard des éléments factuels, du ressort de la police du bailleur. En effet, l'assainissement du terrain, le transformateur qui alimente le bâtiment sont entièrement de la responsabilité du propriétaire, qui doit à notre client un local dédié à une activité industrielle en état d'être exploitée ».

La décision des premiers juges en ce qu'elle a rejeté la demande tendant à voir condamner la société Réalisation inox carbone à payer une somme équivalente à celle des préjudices qu'elle est tenue de lui indemniser est confirmée, sauf à préciser qu'il ne s'agit plus, à raison de l'ouverture d'une procédure collective, d'une demande de condamnation mais de fixation en ce sens.

- Sur la compensation des créances

En vertu des dispositions de l'article L622-7 I- du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionné au I de l'article L622-17 du code de la consommation.

La connexité suppose que les deux créances aient un fondement de même nature et qu'elles soient réciproques et certaines. Il n'est cependant pas nécessaire qu'elles soient liquides ou exigibles et il importe peu que la créance soit née avant ou après la procédure.

La compensation pour dettes connexes ne peut être prononcée dès lors que le créancier n'a pas déclaré sa créance.

L'article L.622-24 du code de commerce prévoit qu'à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire. Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture, autres que celles mentionnées au I de l'article L622-17 du code de commerce, sont soumises aux dispositions du présent article.

La créance de la société Réalisations inox carbone à l'encontre de la SCI Achille reconnue par la présente décision s'élève à la somme de 185 178,51 euros tandis que la créance de la SCI Achille au passif de la société Réalisations inox carbone s'élève à la somme totale de 10 927,70 euros à titre privilégié.

Au regard du caractère connexe des créances précitées, la compensation à due concurrence de leurs montants s'impose, la SCI Achille ne pouvant, au vu du solde en faveur de la société Réalisations inox carbone, qu'être déboutée de sa demande de fixation de créance privilégiée au passif de la société Réalisations inox carbone.

- Sur les dépens et accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Achille succombant principalement en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et de l'instance en référé-expertise.

Les chefs de la décision de première instance relatifs aux dépens et à l'indemnité procédurale sont donc confirmés.

Le sens du présent arrêt commande de condamner la SCI Achille à payer à la société Réalisations inox carbone la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande d'indemnité procédurale présentée par la SCI Achille ne peut qu'être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DEBOUTE la société Réalisations Inox Cabone, représentée par la société WRA, prise en la personne de Me [V], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société RCI, de sa demande d'annulation du jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque en date du 14 septembre 2020 ;

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque en date du 14 septembre 2020 en ce qu'il a :

- rejeté les demandes présentées par la société Réalisations inox carbone tendant à voir prononcer la résiliation de bail ;

- reconnu la créance de la société Réalisations inox carbone au titre du préjudice matériel lié aux inondations à hauteur de 40 507,60 euros,

- ordonné la compensation des créances ;

- rejeté la demande de la SCI Achille tendant à voir la société Réalisations inox carbone condamnée à lui payer une somme équivalente à celle des préjudices qu'elle est tenue de lui indemniser ;

- condamné la SCI Achille à payer à la société Réalisations inox carbone la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté la demande présentée à ce même titre par la SCI Achille ;

- condamné la SCI Achille aux dépens qui comprendront ceux de référé et d'expertise judiciaire ;

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque en date du 14 septembre 2020 en ce qu'il a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail depuis le 1er juin 2018 ;

- condamné, en exécution des termes de ce protocole et en tant que de besoin, la société Réalisations Inox Carbone à payer à la SCI Achille la somme de 22 192,26 euros, intérêt de retard de 0,75 % l'an compris, arrêtée au 30 avril 2020, au titre de l'arriéré de loyer dû au 31 décembre 2017 ;

- condamné la société Réalisations Inox Carbone à payer la somme de 1 114,61 euros au titre de l'indemnité contractuelle contenue dans le bail ;

- condamné la société Réalisations Inox Carbone à payer, à. compter du 1er juin 2018, à la SCI Achille une indemnité d'occupation d'un montant de 7 500 euros HT jusqu'à la libération des locaux, objets du bail du 26 février 2016 ;

- condamné la SCI Achille à payer à la société Réalisations inox carbone les sommes de 57 043,86 euros au titre du préjudice matériel lié à la défaillance du réseau électrique et 21 273,78 euros au titre des dépenses liées à la défaillance des ponts roulants ;

- rejeté les demandes indemnitaires de la société Réalisations inox carbone pour le surplus, y compris au titre de l'abus de droit ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONSTATE que par arrêt de la cour d'appel de Douai en date du 7 novembre 2019, irrévocable et ayant autorité de la chose jugée, le principe de l'acquisition de la clause résolutoire est acquis ;

DIT que l'acquisition de cette clause est intervenue le 24 décembre 2017 ;

MINORE l'indemnité contractuelle fixée à l'article 24 du bail et DIT que la créance au passif de la procédure collective de la société Réalisations inox carbone de la SCI Achille au titre de l'indemnité forfaitaire due s'élève à la somme de 5 392,30 euros à titre privilégié ;

DIT que la société Réalisations inox carbone est débitrice d'une indemnité d'occupation d'un montant de 5 900 euros à compter du 1er juin 2018 jusqu'à la libération des locaux, soit le 30 juillet 2020 ;

CONSTATE qu'aucune demande d'indemnité d'occupation mensuelle n'est formulée pour la période du 24 décembre 2017 au 1er juin 2018 par le bailleur ;

CONSTATE, dans les limites de la demande du bailleur, que la créance d'indemnité d'occupation due par la société Réalisations inox carbone pour la période du 1er juin 2018 au 30 juillet 2020 s'élève à la somme totale de 153 400 euros ;

DIT que les versements effectués mensuellement par la société Réalisations inox carbone à compter du 25 décembre 2017 jusqu'au 30 juin 2020 s'élèvent à la somme globale de 174 344,98 euros HT ;

en conséquence, REJETTE la demande de la SCI Achille en fixation d'une créance d'indemnité d'occupation due pour la période du 1er juin 2018 au 31 juillet 2020 à titre privilégié ;

DIT que la créance de la société Réalisations inox carbone à l'encontre de la SCI Achille est de :

- 50 000 euros au titre du préjudice d'exploitation lié aux inondations ;

- 7 810 euros au titre du préjudice lié à la défaillance des ponts roulants ;

- 86 860,91 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du 26 février 2016 au 24 décembre 2017 ;

REJETTE la demande de réparation au titre de la défaillance du réseau électrique, au titre du nettoyage de la gouttière, au titre de la perte de marge brut liée à la perte du MASE, au titre du comportement intolérable du bailleur, au titre des frais de déménagement ;

REJETTE la demande de la société Réalisations inox carbone d'indemnisation pour préjudice de jouissance pour la période du 24 décembre 2017 au 31 juillet 2020 :

en conséquence, DIT que la créance de la société Réalisations inox carbone à l'encontre de la SCI Achille s'élève, en tenant compte de la créance confirmée au titre du préjudice matériel lié aux inondations, à la somme totale de 185 178,51 euros ;

DIT que la créance de la SCI Achille au passif de la procédure collective de la société Réalisations inox carbone s'élève à la somme de 5 535,40 euros HT au titre de la créance privilégiée de remise en état des locaux ;

DIT que la créance de la SCI Achille au passif de la procédure collective s'élève en conséquence à un total de 10 927,70 euros à titre privilégié ;

En conséquence, vu le caractère connexe des créances et leur compensation,

CONDAMNE la SCI Achille à payer à la société Réalisations inox carbone, représentée par la SELARL Wra, prise en la personne de Me [V], en qualité de liquidateur judiciaire de la société, la somme de 174 250,81 euros ;

en conséquence, DIT n'y avoir lieu à fixer une quelconque créance au bénéfice de la SCI Achille au passif de la procédure collective de la société Réalisations inox carbone et REJETTE les demandes en fixation au passif présentées par la SCI Achille ;

CONDAMNE la SCI Achille à payer à la société Réalisations inox carbone la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI Achille de sa demande au titre de l'indemnité procédurale ;

CONDAMNE la SCI Achille aux dépens d'appel.

Le greffier

Marlène Tocco

Le président

[G] [T]