République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 06/07/2023
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N° de MINUTE : 23/609
N° RG 20/00020 - N° Portalis DBVT-V-B7E-SYZF
Jugement (N° ) rendu le 25 Novembre 2019par le Tribunal d'Instance de Lille
APPELANT
Monsieur [R] [I]
de nationalité Française
[Adresse 1]
Actuellement [Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Fabien Pani, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
SA d' HLM Maisons et Cites prise en la personne de ses représentants et dirigeants légaux
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 02 mai 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 avril 2023
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Par acte sous seing privé du 12 juillet 2012, la société d'HLM Maisons et Cités a consenti à M. [R] [I] et à Mme [Z] [I] un bail conventionné portant sur un immeuble à usage d'habitation avec garage situé à [Localité 3], au [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel hors taxe de 462,18 euros et le versement d'une provision mensuelle sur charges de 22,55 euros ainsi qu'un dépôt de garantie d'un montant de 462, 18 euros.
Par acte du 14 mai 2019, M. [I] a fait assigner la société Maisons et Cités devant le tribunal d'instance de Lille aux fins d'entendre à titre principal, condamner la société Maisons et Cités à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du trouble de jouissance subi, à effectuer les travaux de mise en conformité dans un délai d'un mois à compter de la décision, prononcer une astreinte de 100 euros par jour de retard et dire que le tribunal d'instance sera compétent pour sa liquidation, autoriser le cas échéant M. [I] à consigner son loyer sur un compte bloqué à la caisse des dépôts et consignations, dire que les sommes perçues par M. [I] se compenseront avec les sommes dues au titre des loyers impayés, condamner la société Maisons et Cités à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, débouter la société Maisons et Cités de ses demandes, et à titre subsidiaire désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la juridiction de désigner avec mission reprise dans l'assignation, autoriser M. [I], en cas d'urgence reconnue par l'expert, et après toutes les constatations de ce dernier, à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés et indispensables par l'expert, soit par l'entrepreneur défendeur si l'offre en est faite soit avec l'entrepreneur et le maître d'oeuvre de son choix, dire que pour l'accomplissement de sa mission, l'expert prendra connaissance des dossiers et documents produits aux débats, qu'il entendra les parties en leurs observations, le cas échéant, consigner leurs dire et y répondra qu'il pourra entendre tout sachant à la seule condition de rapporter fidèlement leurs déclarations après avoir précisé leur identité et s'il y a lieu leur lien de parenté ou d'alliance leur lien de subordination ou leur communauté d'intérêt avec les parties, qu'il procédera à toutes investigations et recueillera tous renseignements utiles, dire qu'avant de déposer son rapport, l'expert en communiquera le projet au, parties pour recevoir leurs observations éventuelles dans un délai qu'il fixera, condamner la société Maisons et Cités à verser à M. [I] une somme de 2 000 euros à titre de provision.
Suivant jugement contradictoire en date du 25 novembre 2019, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, la juridiction saisie a :
- débouté M. [R] [I] de toutes ses demandes,
- condamné M. [R] [I] à payer à la société Maisons et Cités la somme de
1 012, 48 euros (mille douze euros et quarante huit centimes) au titre des loyers dus au 28 mai 2019,
- condamné M. [R] [I] à payer à la société Maisons et Cités la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [R] [I] aux dépens.
M. [R] [I] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 2 janvier 2020, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
La société Maisons et Cités a constitué avocat le 17 janvier 2020.
Par arrêt mixte en date du 25 mars 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé de la procédure d'appel antérieure audit arrêt, cette cour autrement composée a :
-infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [I] au paiement de la somme de 1012,48 euros;
Statuant à nouveau de ce chef:
-débouté la S.A Maisons et Cités de sa demande de condamnation de M. [I] à lui payer les loyers et charges dus au 28 mai 2019 pour la somme de 1 012,48 euros;
Avant dire droit sur les autres dispositions du jugement, les demandes de condamnation de la S.A Maisons et cités à réaliser des travaux, de consignation des loyers et d'indemnisation d'un préjudice de jouissance, les demandes d'indemnité de procédure et les dépens,
-ordonné une expertise judiciaire de l'immeuble à usage d'habitation avec garage situé à [Localité 3] [Adresse 1], donné en location à M. [R] [I] par la S.A Maisons et cités ;
-commis pour y procéder M. [G] [U], architecte DPLG
lequel a eu pour mission notamment de :
-décrire l'état du logement, sa composition et ses conditions d'occupation ;
-déterminer l'existence et le cas échéant, la date d'apparition, la nature et l'ampleur des désordres qui l'affectent au regard des désordres allégués dans les conclusions déposées devant la cour le 10 septembre 2020 par M. [R] [I] et les désordres repris dans le constat d'huissier des 19 février et 16 décembre 2019 ;
-dater dans la mesure du possible la date d'apparition et déterminer pour chacun d'eux la ou les causes ;
-dire si le logement est conforme au règlement sanitaire départemental et aux normes fixées par le décret n°2002-130 du 30 janvier 2002 ;
-dire si le logement présente un danger pour la santé et la sécurité des occupants ;
-décrire les travaux réalisés par la SA Maisons et Cités en cours de bail, les décrire et en déterminer leur effet sur la persistance des désordres éventuellement constatés et les dater ;
-évaluer le montant et la nature des travaux éventuellement nécessaires à la remise en état du logement ;
-dire si un trouble de jouissance a été subi par M. [R] [I] et proposer son évaluation ;
-dispensé le locataire des frais de consignation au regard de l'aide juridictionnelle dont il bénéficiait ;
-renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 17 septembre 2021 ;
-débouté M. [R] [I] de sa demande de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance ;
-sursis à statuer sur les autres demandes.
M. [I] n'étant pas titulaire de l'aide juridictionnelle, une décision rectificative est intervenue par arrêt en date du 2 décembre 2021 lequel arrêt a :
-ordonné la rectification suivante de l'arrêt du 25 mars 2021 de la cour d'appel de Douai portant le numéro de minute 20/388 et le numéro de répertoire général 20/20 ;
-dit qu'il convient de lire dans l'arrêt sus-désigné :
'Ordonne à M. [R] [I] de consigner la somme de 1500 euros dans un délai de deux mois suivant la notification de la décision rectificative par le greffe ;
Rappelé qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile'.
Aux lieu et place de :
'Dispense M. [R] [I] titulaire de l'aide juridictionnelle totale de consignation au titre des frais d'expertise'.
L'expert désigné a déposé son rapport le 1er juillet 2022
Suite au dépôt du rapport d'expertise et par ses dernières conclusions en date du 20 mars 2023, M. [R] [I] demande la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 25 novembre 2019 en toutes ses dispositions,
- évaluer le trouble de jouissance subi par M. [I] à 5 000 euros et condamner la société Maisons et Cités à lui verser cette somme,
- condamner Maisons et Cités à verser à M. [I] une somme de
3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeter l'ensemble des demandes de la société Maisons et Cités,
- condamner Maisons et Cités aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions en date du 9 janvier 2023, la société Maisons et Cités demande à la cour de :
- dire qu'il a été bien jugé, mal appelé,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- constater les départ des lieux de M. [I] au 29 juillet 2022,
Y ajoutant,
- condamner M. [I] au paiement de la somme de 1 500 euros pour les frais d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Il convient de constater à titre liminaire qu'il est acquis aux débats que le locataire a quitté les lieux à la date du 29 juillet 2022. Dès lors, M. [R] [I] ne soutient plus ses demandes tendant à voir condamner son bailleur à réaliser des travaux sous astreinte et à se voir autoriser à consigner les loyers, de telles demandes étant devenues sans objet.
1) Sur la demande au titre du préjudice de jouissance :
L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat, dispose que :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose loué
En application de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire durant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent être nécessaires, autres que locatives.
Les caractéristiques du logement décent sont définies aux articles 2 et 3 de la loi du décret du 30 janvier 2002.
Il sera rappelé que M . [I] a justifié, par une correspondance du 12 octobre 2018 reçue le 15 octobre suivant par la S.A Maisons et Cités, selon avis de réception aux débats, avoir informé la bailleresse de différents désordres dans le logement, à savoir: un affaissement du plafond dans la pièce à droite de l'entrée, un décollement d'une goulotte électrique avec fils à nu dans l'entrée, le descellement d'une main courante dans la cage d'escalier, un défaut d' étanchéité des fenêtres en chambre avec développement de moisissures, une différence de niveau du carrelage entre la cuisine et le salon, un enfoncement d'une cloison de la cuisine en pied, des taches sur le carrelage de la cuisine, un défaut d'étanchéité d'une trappe de visite, des remontées d'humidité au niveau du carrelage de la cuisine, un décollement du joint périphérique de la baignoire et l'absence de deux carreaux de faïence, une ouverture de la clôture extérieure, l'inaccessibilité du compteur d'eau, le descellement de la boîte à lettres, des désordres affectant l' allée entre la voie publique et l'habitation, l'absence ou l'absence de fonctionnement des persiennes du rez de chaussée.
Il n'était pas démontré cependant que l'existence de désordres avait été notifiée antérieurement à la bailleresse.
Par procès-verbal du 19 février 2019, Maître [L],huissier de justice, a constaté que:
- à l' extérieur une partie de la clôture extérieure est manquante, que la boîte aux lettres est cassée et mal positionnée, l'allée entre l'habitation et la voie publique est irrégulière, des dalles sont manquantes, la présence d'un pourtour de coffrage laissé en place et les menuiseries extérieures n' ont pas de persiennes qui fonctionnent malgré l' existence d' un coffre
- au rez de chaussée: le plafond s'affaisse dans la pièce à droite de l'entrée, dans le hall d' entrée une goulotte électrique est décollée et les fils apparaissent à nu, la main courante est descellée dans l'escalier, dans la cuisine le sol présente une différence de niveaux en provenance du salon, il existe un important enfoncement de la cloison, la trappe de visite est disjointe, la boiserie de la porte fenêtre est fendue, la robinetterie mitigeur de l'évier fuit, des caches prises se descellent et des traces importantes d'humidité sont présente sur le mur d'accès à la salle de bains tant sur la fibre de verre que sur le mur, dans la salle de bains, des carreaux de faïence sont manquants et dans le salon un cache au niveau de la menuiserie extérieure en bas du châssis se décolle.
- à l' étage dans la chambre parentale il existe une fissuration importante (3,5 centimètres environ) entre le mur d'accès et le plancher, celui-ci semblant s'affaisser et de la moisissure au niveau de la menuiserie extérieure ainsi qu'un enfoncement au niveau du dormant de la fenêtre, dans l'autre chambre il existe une fissure entre le mur et le plancher
- dans la cage d'escalier, il est constaté une fissuration verticale et une fissuration importante ainsi qu'un revêtement "rongé et épaufré" sur la partie droite du mur.
La S.A Maisons et Cités a justifié par la production de bons de commande des 15 février 2019, de la facture du 29 mars 2019 de la société Moretti construction et de la facture de la société Menuiserie d' été du 26 mars 2019 avoir procédé à la réalisation de différents travaux suite au rapport de l'ARS et aux réclamations du locataire .
Le premier juge a rejeté la demande de travaux aux motifs que M. [I] ne rapportait pas la preuve de la persistance des désordres à la suite des travaux ainsi réalisés en février et mars 2019 par des artisans pour un montant total de près de 5 500 euros.
En cause d'appel, M. [I] a cependant produit un constat d'huissier dressé le 16 décembre 2019 par Maître [X] huissier de justice qui relevait que le chemin d'accès à l'habitation était composé de terre végétale sans aucun revêtement ni dalle de béton, les volets roulants étaient absents, le bas de la façade extérieure présentait des fissurations en pourtour de la porte d'accès à la cuisine, des traces d'humidité importantes étaient présentes derrière le papier peint de la cuisine, ainsi qu'une fissuration à la jonction entre les deux pans de murs derrière la gazinière. Ce constat relevait encore des différences de nuances au niveau des parties jointives du carrelage, un descellement d'interrupteur au niveau de l' accès à la salle de bains, un habillage de la baignoire instable, une menuiserie extérieure de la salle de bain présentant un jour en pourtour du bâti, l' absence de poignée de porte sur celle d' accès à la salle de bain, le carrelage du cabinet d'aisance présentant des différences de nuances et le mur étant fissuré au niveau de la jonction entre les deux pans de mur. Dans la pièce à vivre; il était encore noté qu'il existait des points de reprise blanchâtres sur le mur peint de couleur rose que M. [I] imputait aux ouvriers ayant rescellé la main courante, que la menuiserie extérieure ne se fermait pas correctement, que la montée d'escalier était disjointe du mur, que le plancher du premier étage s'affaissait, que le bâti d'accès à la chambre parentale se descellait du mur et bougeait au toucher, que les plinthes se décollaient sur deux pans de mur de la chambre parentale, des moisissures et de la condensation étaient présentes dans la chambre parentale au niveau de la fenêtre, dans la chambre d'enfant, que les plinthes se fissuraient, qu'il existait un point de percement dans le mur derrière l'armoire, de la moisissure et de la condensation au niveau des menuiseries extérieures, et le garde corps de la chambre d' enfants était instable et que dans l'ensemble de l'habitation les portes ne fermaint pas.
Il est ainsi justifié par M. [I] de la persistance de désordres au sein de son habitation malgré les travaux réalisés en mars 2019 ce qui a justifié l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire.
Le rapport d'expertise de M. [G] [U] rappelle à titre liminaire que le logement a bénéficié en 1987 d'une convention Palulos Etat-HBNPC aujourd'hui Maisons et Cités. La mise aux normes nécessitait d'édifier une dépendance regroupant les normes sanitaires avec cuisine , salle de bain et WC séparé, l'eau chaude et froide, et un chauffage à eau chaude centralisé.
L'expert conclut de ses opérations que le logement en cause ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants et qu'il est pourvu des éléments essentiels à savoir cuisine avec évier, eau chaude et eau froide, installation permettant un chauffage normal.
Cependant, M. [U] relève qu'il existe une mauvaise ventilation dans l'immeuble, lié au fait qu'un détalonnage de 1,5 centimètre minimum est requis pour permettre la circulation de l'air sous les portes, ce détalonnage faisant en l'espèce défaut, ce qui entraîne des phénomènes de condensation à l'origine de l'essentiel des désordres à savoir un dépôt d'humidité sur le vitrage de l'une des chambres, des déformations des portes isoplanes empêchant leur fermeture, un défaut d'étanchéité châssis du bas en raison d'un déséquilibre entre insufflation des entrées d'air et l'extracteur de la cuisine. Il note encore que le phénomène s'accroît en salle de bains en raison du confinement d'appareils électro-ménager, la condensation se formant sur les panneaux de doublage.
Il a pu par ailleurs être constaté que l'escalier grinçait l'expert relevant que les différentes épaisseurs de bois se dilatent en sous-face et qu'à défaut d'une lasure, un resserrage peut être effectué en sous-face.
Il a en outre été relevé l'absence de volets roulants au rez-de-chaussée de l'immeuble.
Pour le surplus, il a été constaté d'autres désordres qui auraient justifié la condamnation du bailleur à des travaux de réfection si le locataire était demeuré dans les lieux mais qui ne sont pas de nature à porter directement atteinte à la jouissance de ce locataire.
S'agissant par ailleurs des travaux réalisés par le bailleur, il résulte du rapport que Maisons et Cités a fait effectuer des travaux en mars 2019 suite aux recommandations de l'ARS à savoir la reprise du plafond et de la trappe de visite, la réfection des faïences dans la salle de bain et une réfection de la cloison derrière la baignoire, le remplacement de la clôture en façade, des travaux de reprise d'électricité, la pose de plinthes, la dépose de volets roulants en façade, la révision de menuiseries, la fixation de la main courante et le remplacement d'une porte fenêtre.
Cependant, il s'évince du rapport d'expertise que même suite à ces travaux le locataire était fondé à se plaindre d'un dysfonctionnement de la VMC et d'une absence d'extraction dans les WC, ces difficultés n'ayant trouvé leur solution que suite à une intervention de la société Logista le 25 juillet 2020. Il résulte par ailleurs du rapport qu'il n'y a pas eu d'interventions sur les menuiseries extérieures et que la question du détalonnage des portes n'a pas été envisagée, de la même façon que les interventions pour la pose de volets en façade et le resserage de l'escalier n'ont pas eu lieu.
L'ambiance humide créée par les défauts de ventilation a été de nature à affecter indiscutablement la jouissance du locataire, de même que les bruits excessifs de l'escalier et l'absence de volets au rez de chaussée.
Au regard des éléments de la cause, la cour estime qu'il y a lieu de fixer le préjudice de jouissance subi par le locataire à un montant sensiblement égal à
20 % du montant du loyer pour la période allant du 15 octobre 2018 au 31 mars 2019, date de l'achèvement des travaux entrepris par le bailleur soit un montant de 540 euros et à une somme égale à 15 % du montant du loyer pour la période allant du 1er avril 2019 au 29 juillet 2022 soit un montant de 2060 euros, ce qui fait un total de 2600 euros.
Il convient de condamner la société Maisons et Cités au paiement de cette somme et ce par réformation du jugement entrepris.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Dès lors que la demande du locataire était en partie fondée, il convient de condamner la société Maisons et Cités aux dépens de première instance et d'appel , incluant les frais d'expertise.
Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme indiqué au dispositif.
PAR CES MOTIFS
la Cour :
Vu son précédent arrêt du 25 mars 2021,
Statuant sur les points non tranchés par ledit arrêt sur lesquels il a été prononcé un sursis à statuer,
Constate que M. [R] [I] ne maintient plus les demandes en exécution de travaux et en consignation des loyers, ces demandes étant devenues sans objet ;
Réformant pour le surplus le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Condamne la SA Maisons et Cités à payer à M. [R] [I] la somme de 2600 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;
Condamne la société Maisons et Cités aux dépens de première instance et d'appel, incluant les frais d'expertise ;
La condamne à payer à M. [R] [I] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier
Fabienne Dufossé
Le Président
Véronique Dellelis
