RG No 05 / 02069 F. C. No Minute :
Grosse délivrée le :
S. C. P. CALAS
S. C. P. GRIMAUD
Me RAMILLON
S. C. P. POUGNAND
S. E. L. A. R. L. DAUPHIN et MIHAJLOVIC
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE STATUANT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX
SUR RENVOI DE CASSATION
ARRET DU MERCREDI 29 NOVEMBRE 2006
Recours contre une décision (No R. G. 97 / 00892) rendue par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL en date du 05 février 2002 ayant fait l'objet d'un arrêt rendu le 14 mars 2003 par la Cour d'Appel de PARIS (3ème chambre civile) et suite à un arrêt de cassation du 7 décembre 2004
SUIVANT DECLARATION DE SAISINE DU 04 Mai 2005
APPELANTS :
Monsieur Raymond X... né le 11 Novembre 1929 à BLAVIGNAC (48200) ...75013 PARIS
représenté par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour assisté de Me Danielle LE GUENNIC-GOURIOU, avocat au barreau de PARIS
S. A. R. L. LA BRULERIE D'ADAMVILLE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 2 Rue Inkerman 94100 ST MAUR DES FOSSES
représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour assistée de Me Danielle LE GUENNIC-GOURIOU, avocat au barreau de PARIS
INTIME :
Maître Bruno Z... ès-qualités d'administrateur judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de la S. C. I. MESSIDOR ...69003 LYON 03
représenté par Me Marie-France RAMILLON, avoué à la Cour assisté de Me Jean-Pierre LERICHE, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Allain URAN, Président de Chambre, Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller, Madame Françoise CUNY, Conseiller,
Assistés lors des débats de Madame Eliane PELISSON, Greffier, MINISTERE PUBLIC : Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.
DEBATS :
A l'audience publique sur renvoi de cassation tenue le 25 OCTOBRE 2006, les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience publique du MERCREDI 29 NOVEMBRE 2006.
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EXPOSE DU LITIGE
Aux termes de baux commerciaux de 12 ans en dates des 22 et 23 février 1989, la SCI MESSIDOR a donné en location à la SARL LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et à Monsieur X... des locaux livrés bruts de décoffrage dans le centre commercial de Bonneuil sur Marne.
La première y exerçait une activité de brûlerie, vente-dégustation de cafés et de thés et la seconde une activité de crêperie, salon de thé, glaces.
Un arrêté municipal du 12 janvier 1995 a fermé le centre commercial pour non conformité des équipements de sécurité.
La SCI MESSIDOR a été placée en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Lyon en date du 8 février 1995.
Maître Z... a été désigné en qualité d'administrateur judiciaire et Maître B... en qualité de représentant des créanciers.
Par lettre recommandée en date du 29 juin 2005, il a notifié a la SARL LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et à Monsieur X... la résiliation de leurs baux avec effet au 31 juillet 1995 en vertu de l'article 37 de la loi du 25 janvier 1985.
Un plan de cession a été arrêté par jugement en date du 27 mars 1995 au profit de la société GALEC qui a accepté d'incorporer ce qui restait de l'ancien centre C + C à une vaste opération qu'elle réalisait à proximité.
Maître Z... a été désigné en qualité de commissaire à l'exécution du plan.
La société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... ont fait assigner Maître Z... en son nom personnel et es-qualités d'administrateur judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de la SCI MESSIDOR devant le Tribunal de Grande Instance de Créteil pour faire déclarer nulle et de nul effet la lettre de résiliation que leur avait fait notifier celui-ci, lequel, à leurs yeux, aurait dû se comporter comme tout bailleur et leur faire signifier un congé avec refus de renouvellement. Ils sollicitaient l'institution d'une mesure d'expertise pour fixer leur indemnité d'éviction.
Pour le cas où Maître Z... es-qualités aurait vendu vides les locaux qu'il savait occupés, ils demandaient au Tribunal de constater que sa responsabilité personnelle se trouvait engagée.
Par jugement du 18 octobre 1999, le Tribunal de Grande Instance de Créteil :
-s'est déclaré compétent en vertu des dispositions du décret du 30 septembre 1953 pour se prononcer sur la résiliation et ses conséquences,
-s'est déclaré compétent territorialement en raison du lien de connexité entre la demande principale et la demande fondée sur la faute personnelle.
Maître Z... ayant formé contredit, la Cour d'Appel de Paris, par arrêt en date du 8 mars 2000 a statué comme suit :
" Dit les contredits partiellement fondés ;
Dit compétent le juge commissaire du Tribunal de Commerce de Lyon pour connaître des demandes portant sur la nullité alléguée des lettres de résiliation adressées le 29 juin 1995 par Maître Z... es-qualités à la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et à Monsieur X... et de celles ayant trait aux déclarations de créances ;
Dit compétent pour connaître de l'action en responsabilité civile exercée contre Maître Z... en son nom personnel le Tribunal de Grande Instance de Lyon et renvoie en conséquence la cause et les parties devant cette juridiction ;
Dit compétent pour connaître des demandes ayant trait au droit des locataires à percevoir une indemnité d'éviction et à la fixation de cette indemnité le Tribunal de Grande Instance de Créteil et renvoie en conséquence la cause et les parties devant cette juridiction ;
Déboute Maître Z... es-qualités de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais. "
Cet arrêt est définitif.
Parallèlement à la procédure ci-dessus, Maître Z... es-qualités a saisi le Juge-Commissaire du Tribunal de Commerce de Lyon pour faire constater la résiliation des baux litigieux.
Par ordonnances en date du 16 juillet 1998, le Juge-Commissaire s'est déclaré compétent, a dit qu'au vu de la situation d'insécurité du centre, Maître Z... n'avait pas abusé de ses pouvoirs en décidant de ne pas continuer les contrats de bail, a prononcé la résiliation des baux consentis par la SCI MESSIDOR à la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et à Monsieur X... sur des locaux situés dans l'ancien centre commercial de BONNEUIL SUR MARNE, a constaté que la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... n'avaient pas déclaré de créance à la suite de la décision de Maître Z... es-qualités et a fixé la date de la résiliation au 31 juillet 1995.
La société BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... ont formé opposition à ces ordonnances.
Par jugement en date du 10 novembre 1999, le Tribunal de Commerce de Lyon a :
-joint les instances enrôlées sous les numéros 98F2423 et 98F2428 et rendu une seule et même décision,
-déclaré recevables mais non fondées les oppositions formées par Monsieur X... et la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE,
-confirmé les ordonnances de Monsieur le Juge-Commissaire en date du 16 juillet 1998,
-condamné Monsieur X... et la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE à payer à Maître Z... es-qualités la somme de 3. 000,00 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
-condamné Monsieur X... et la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE aux entiers dépens, les dépens visés à l'article 701 du Nouveau Code de Procédure Civile étant liquidés à la somme de 716,49 francs.
Sur appel de la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et de Monsieur X..., la Cour d'Appel de Lyon, par arrêt du 7 juin 2001, a
-déclaré irrecevable l'appel-nullité formé par la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X...,
-condamné la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître BAUFUME, Avoué, sur son affirmation de droit, en application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par arrêt en date du 19 mai 2004, la Cour de Cassation a cassé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Lyon le 7 juin 2001 et a remis en conséquence la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la Cour d'Appel de céans.
Elle motivait ainsi sa décision :
" Attendu que pour déclarer irrecevable l'appel formé par la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X..., l'arrêt retient qu'il entre dans la compétence exclusive du juge-commissaire de statuer sur les difficultés de la décision de poursuivre ou non un contrat en cours et qu'il n'y a pas eu excès de pouvoir du juge-commissaire approuvé par le tribunal en ce qu'il a mis fin aux baux commerciaux liant la SCI à la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et à Monsieur X... ;
Attendu qu'en statuant ainsi alors qu'en l'absence de mise en demeure par le cocontractant, la renonciation de l'administrateur à la poursuite du contrat n'entraîne pas la résiliation de plein droit de la convention à son initiative mais confère au seul co-contractant le droit de la faire prononcer en justice et qu'une telle demande n'entre pas dans les attributions du juge-commissaire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ", étant précisé que ces textes étaient les articles 37 alinéa 1er et 173 de la loi du 25 janvier 1985 devenus les articles L 621-28 alinéa 1er et L 623-4 du Code de Commerce et l'article 61-1 du décret du 27 décembre 1985.
Statuant par jugement en date du 5 février 2002 sur la demande de la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et de Monsieur X... aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction dont ceux-ci s'estiment créanciers, le Tribunal de Grande Instance de Créteil, au visa de l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 8 mars 2000 et de l'arrêt de la Cour d'Appel de Lyon du 7 juin 2001, les a déboutés de leurs demandes, a constaté qu'il était incompétent, en application de l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris en date du 8 mars 2000, pour statuer sur la nécessité et l'existence des déclarations de créances, a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et a condamné la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE aux dépens avec application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de Maître GUILBERTEAU, Avocat.
Par arrêt en date du 14 mars 2003, la Cour d'Appel de Paris a confirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil en date du 5 février 2002, condamné Monsieur X... et la SARL LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE aux dépens d'appel et admis les avoués au bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par arrêt en date du 7 décembre 2004, la Cour de Cassation a cassé et annulé l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris dans toutes ses dispositions, a remis la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la Cour d'Appel de Grenoble.
La Cour de Cassation motivait ainsi sa décision :
" Attendu que pour rejeter les demandes des preneurs, l'arrêt retient que l'administrateur a résilié les baux en usant de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, que la demande des preneurs tend, en réalité, à obtenir des dommages-intérêts sur le fondement de l'article L 621-28 du Code de Commerce, et que la créance d'indemnité est éteinte pour n'avoir pas été déclarée au passif du bailleur dans le délai supplémentaire d'un mois prévu à l'article 66 alinéa 2 du décret du 27 décembre 1985 ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absence de mise en demeure par le cocontractant, la renonciation de l'administrateur à la poursuite du contrat n'entraîne pas la résiliation de plein droit de la convention à son initiative mais confère au seul cocontractant le droit de la faire prononcer en justice, et qu'à défaut de résiliation judiciaire des baux, le délai supplémentaire d'un mois prévu à l'article précité n'a pas couru, la cour d'appel a violé les textes susvisés " ;
Suite à la cassation par arrêt du 7 décembre 2004 de l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 14 mars 2003, la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... ont, par déclaration du 4 mai 2005, saisi la présente Cour de l'appel à l'encontre du jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil en date du 5 février 2002. Ils ont saisi cette Cour de l'appel à l'encontre du jugement du Tribunal de Commerce de Lyon en date du 10 novembre 1999 par déclaration du même jour.
Les deux affaires sont inscrites au rôle respectivement sous les no05 / 2069 et 05 / 2068.
Par voie de conclusions signifiées le 12 septembre 2006, la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... font valoir dans l'instance 05 / 2069 :
-que la lettre de résiliation de Maître Z... es-qualités ne peut être analysée que comme un refus de poursuivre le contrat en cours, qu'ils se trouvent dès lors bien fondés à faire constater ce refus et à faire prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur à compter du 31 juillet 1995,
-qu'il ne peut leur être reproché un défaut de paiement de loyers et de charges, que la SCI MESSIDOR n'a jamais été en mesure de leur délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce qu'elle n'aurait pas manqué de faire si elle en avait eu la possibilité,
-que ne peut non plus être invoqué un cas de force majeure ou de perte de la chose louée puisque Maître Z... es-qualités a toujours connu et voulu la vente de l'immeuble aux établissements LECLERC, qu'en octobre 1995, LECLERC avait la certitude que Maître Z... es-qualités lui vendrait la superficie dont il avait besoin, que Maître Z... es-qualités a agi avec préméditation pour tenter de vendre les murs libres de toute occupation sans penser le moins du monde à indemniser,
-que les locaux qui leur étaient donnés à bail étaient des lieux clos et couverts où s'exerçaient la vente, que ces locaux ont été livrés bruts de décoffrage, qu'ils ont donc fait les travaux nécessaires pour recevoir la clientèle, que la destination commerciale était mentionnée dans le bail, qu'ils étaient régulièrement inscrits au registre du commerce, qu'ils étaient titulaires d'un bail commercial de 12 ans, qu'ils exploitaient une clientèle propre et indépendante de l'établissement où se trouvait situé le local, qu'en août 1991, le bailleur leur a consenti une diminution de loyers en raison des difficultés de commercialisation que connaissait déjà le centre commercial, que la clientèle venait à la BRÛLERIE pour la qualité de sa torréfaction et à la crêperie pour la qualité des crêpes confectionnées selon une méthode ancestrale,
-que le droit français ne connaît pas d'expropriation pour cause d'utilité privée, que par la fermeture du centre commercial, Maître Z... es-qualités a pu combattre utilement le droit au maintien dans les lieux qui était de rigueur pour les locataires commerçants jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction qui leur était due, qu'ils n'ont jamais été expulsés et que l'immeuble a été vendu avec leurs matériels et marchandises, que la vente est intervenue en fraude de leurs droits, qu'en l'absence de demande d'expulsion, leur droit au maintien dans les lieux a été expressément reconnu,
-que l'indemnité d'éviction n'a pas la nature de dommages et intérêts, qu'elle doit naître judiciairement pour pouvoir être soumise à déclaration, qu'à supposer qu'aux termes de l'arrêt de la Cour de Cassation, cette indemnité puisse être qualifiée de dommages et intérêts, au sens de l'article L 621-28 du Code de Commerce, le délai supplémentaire d'un mois prévu par l'article 66 alinéa 2 du décret du 27 décembre 1985 n'a pas couru.
Ils demandent à la Cour de :
" Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
Dire et juger que la lettre dite de « résiliation » adressée par Maître Z... aux appelants doit s'analyser comme un refus de continuer les locations en cours.
Prononcer la résiliation des baux précédemment consentis par la SCI MESSIDOR à la société La Brûlerie d'Adamville et à Monsieur X... aux torts exclusifs du bailleur.
Dire et juger que les appelants bénéficient de la propriété commerciale et qu'ils ont par conséquent droit à une indemnité d'éviction.
Déclarer que cette indemnité est une indemnité de remplacement calculée sur la valeur du fonds qui ne prendra naissance que par l'arrêt à intervenir.
Désigner un expert ayant pour mission de :
-se rendre sur place à BONNEUIL SUR MARNE (Val de Marne) au centre commercial-ZAC de la Fosse aux Moines ;
-visiter les locaux donnés à bail à Monsieur X... et la Société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE, si cette visite est impossible, en donner au Tribunal toutes les raisons ;
-fournir, en tenant compte de la nature des activités commerciales autorisées par le bail, tous les éléments utiles à l'estimation de l'indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, et ce, notamment compte tenu de la valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages de la profession, outre les indemnités annexes et notamment le trouble commercial particulier subi par les locataires évincés de fait des loyers payés « à fond perdu », de la fermeture administrative du centre commercial, sans que cette liste soit exhaustive ;
-fournir en outre le cas échéant tous les éléments permettant à la Cour de déterminer dans quelle mesure le preneur aurait la possibilité de transférer son fonds et dans l'affirmative quel serait le coût d'un tel transfert, compte tenu des frais et droits de mutation à exposer, des dépenses nécessaires de déménagement et de ré installation ainsi que de la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert ;
-dire que l'expert commis sera saisi selon les modalités prévues à cet effet par le Nouveau Code de Procédure Civile et déposera le rapport dans un délai de trois mois à compter de sa saisine.
Réserver les dépens. "
Dans des conclusions signifiées le 10 octobre 2006, Maître Z... es-qualités fait quant à lui valoir :
-qu'il ne s'oppose pas à l'examen de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire bien qu'elle soit formée pour la première fois en cause d'appel,
-qu'il n'y aura lieu de prononcer la résiliation que si le jugement du Tribunal de Commerce de Lyon du 10 novembre 1999 qui fait l'objet d'une procédure parallèle est infirmé,
-que toutefois, cette résiliation ne pourra être prononcée à ses torts, qu'il a été mis fin aux contrats parce qu'il ne disposait pas des fonds nécessaires pour assumer ses obligations de bailleur d'un centre commercial, et cela parce que les locataires, depuis de nombreux trimestres, ne respectaient plus leurs obligations de paiement des loyers et charges, que s'il en était besoin, la Cour prononcera la résiliation sur le fondement des articles 1722 et 1741 ou 1184 du Code Civil,
-que la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... bénéficiaient naturellement et essentiellement de la clientèle du Centre commercial, qu'ils se sont trouvés de plein droit adhérents à un GIE soumis à diverses obligations édictées par un règlement intérieur en matière de conditions d'exploitation, d'horaires et de jours d'ouvertures, avec application de sanctions en cas de non-respect, que leur clientèle était captive, ce qui est exclusif de la propriété d'un fonds de commerce, que leurs bilans prouvent la réalité d'une activité mais non d'une clientèle personnelle et distincte de celle du Centre Commercial et d'une activité indépendante et autonome de celui-ci, que s'agissant de la convention de 1991, soit le locataire dispose d'une clientèle personnelle qui vient chez lui pour ses produits et l'activité lui est propre, soit à l'inverse, son existence et son image sont intimement liées à celles du centre commercial et il subit le contrecoup des boutiques vides avoisinantes ou de l'absence d'enseignes attractives, que la convention de 1991 ne fait que confirmer l'absence de clientèle et d'activité indépendantes et autonomes, que celle qui est intervenue avec la chocolaterie JANIN qui est un tiers ne peut justifier la propriété commerciale de la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et de Monsieur X...,
-qu'à supposer que ceux-ci puissent revendiquer la propriété commerciale, l'on n'est dans aucun des cas visés par les articles L 145-14 à L 145-30 du Code de Commerce régissant l'indemnité d'éviction, qu'en tout état de cause, la situation s'apparente à l'état de péril ou à la perte de la chose louée visée par l'article L 145-17 2o du Code de Commerce, que le bailleur ne peut donc être tenu à une indemnité d'éviction, que tout au plus, la décision de ne pas poursuivre le contrat pourrait donner lieu à des dommages et intérêts qui auraient dû être déclarés ou devront être déclarés, que l'appréciation de leur montant n'entre pas dans le champ de la saisine de la Cour, qu'un emplacement de vente de crêperie ou de dégustation de cafés dans un centre commercial abandonné depuis plusieurs mois par ses occupants et fermé depuis six mois administrativement n'a aucune valeur.
Il demande à la Cour de :
" Vu 1es articles 1722,1741 et 1184, du Code Civil,684 de l'ancien Code de Procédure Civile, L 145-1 et suivants et L 620-1 et suivants du Code de Commerce, le décret du 27 Décembre 1985 dans la rédaction issue de la réforme de 1994,
Sous réserves des demandes présentées dans les conclusions parallèles, donner acte à Me Z... de son accord sur la résiliation des baux et en conséquence prononcer celle-ci.
Confirmer le jugement du Tribunat de Grande Instance de CRETElL du 5 Février 2002 en ce qu'il a dit que M. X... et la société LA BRULERIE D'ADAMVILLE ne remplissent pas les conditions posées par les articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce et par conséquent qu'ils ne remplissent pas les conditions de forme et de fond pour prétendre à une indemnité d'éviction au sens de ces dispositions.
Les débouter en conséquence de tous les chefs de leurs demandes.
Condamner in solidum M. X... et la société LA BRULERIE D'ADAMVILLE au paiement d'une somme de 5000 euros sur le fondement de l'artic1e 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Les condamner également in solidum aux entiers dépens distraits au profit de Me RAMILLON, Avoué à la Cour, sur son affirmation de droit "
L'ordonnance de clôture est en date du 24 octobre 2006.
SUR CE, LA COUR
Attendu qu'il n'apparaît pas nécessaire à une bonne administration de la justice d'ordonner la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le no05 / 2068 ;
Attendu que pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il y a lieu de se référer à leurs dernières écritures déposées devant la Cour et ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé ;
Attendu que par lettres en date du 29 juin 1995, Maître Bruno Z... es-qualités d'administrateur judiciaire de la SCI MESSIDOR écrivait à chacun de la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et de Monsieur X... :
" Je vous confirme que la Société Civile Immobilière MESSIDOR a été déclarée en Redressement Judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Lyon en date du 8 février 1995.
En ma qualité d'Administrateur Judiciaire de la Société Civile Immobilière MESSIDOR et en vertu de l'Article 37 de la loi du 25 janvier 1985, je procède à la résiliation de votre bail avec effet au 31 juillet 1995, pour les locaux que vous occupez dans le centre commercial de Bonneuil.
Cette résiliation est décidée du fait de la situation actuelle de ce centre qui ne permet pas à la Société Civile Immobilière MESSIDOR d'exécuter ce contrat de bail.
Vous voudrez bien restituer au gestionnaire de ce centre les clés de votre local.
Cette résiliation est prononcée sous réserve des éventuelles procédures en cours et ne préjudicie pas des actions en paiement et / ou en responsabilité contre les locataires qui n'auraient pas régler leurs charges mettant ainsi ce centre en difficulté.
Je vous prie..................... " ;
Attendu que la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... demandent à la Cour de dire que cette lettre qualifiée par Maître Z... es-qualités de " résiliation " ne peut être analysée que comme son refus de poursuivre le contrat en cours ;
Qu'ils demandent à la Cour dans les motifs de leurs écritures de constater ce refus et de déclarer que le bail s'est trouvé résilié aux torts exclusifs du bailleur à compter du 31 juillet 1995, puis dans le dispositif des mêmes écritures de prononcer la résiliation des baux précédemment consentis par la SCI MESSIDOR à la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et à Monsieur X..., ces demandes paraissant d'ailleurs quelque peu contradictoires ;
Que Maître Z... es-qualités se déclare d'accord sur le principe de la résiliation des contrats mais s'oppose à ce qu'elle soit prononcée à ses torts exclusifs et se prévaut des articles 1722 et 1741 ou 1184 du Code Civil ;
Attendu qu'il résulte des pièces du dossier :
-que la Commission Communale de Sécurité de Bonneuil-sur-Marne a constaté le 12 janvier 1995 :
* l'absence de surveillance des équipements de sécurité propres aux établissements,
* l'absence d'éclairage de sécurité,
* l'absence d'eau dans le réseau RIA du Centre Leclerc,
-que par arrêté municipal du 13 janvier 1995, il a été expressément demandé aux sociétés GRC et LECLERC de procéder à la fermeture des centres commerciaux C + C et LECLERC, sis avenue du bicentenaire à BONNEUIL SUR MARNE à compter de la notification de l'arrêté,
-que le directeur du centre commercial, a été poursuivi pour exploitation du centre commercial C + C, courant janvier, malgré un arrêté municipal de fermeture et pour omission de respecter les consignes de sécurité, absence d'équipements de sécurité, absence d'éclairage de sécurité, absence d'eau dans RIA,
-que par jugement en date du 8 février 1995, le Tribunal de Commerce de Lyon a constaté que le débiteur était dans l'impossibilité de faire face à son passif exigible avec son actif disponible et a ouvert à son égard une procédure de redressement judiciaire,
-que non seulement la SCI MESSIDOR mais également ses associés et la société mère étaient sous le coup de procédures collectives,
-que la SCI LE MESSIDOR n'a pas été en mesure de proposer un plan de continuation,
-que par courrier du 26 février 1996, la Mairie de BONNEUIL SUR MARNE s'inquiétait auprès de Maître Z... es-qualités de l'entretien du bassin de retenue des eaux pluviales de toute la ZAC de la Fosse aux Mines en dessous du centre commercial et lui demandait si le contrat d'entretien pris par GRC était toujours honoré, indiquant qu'au cas contraire, il y avait un grand risque de dégâts d'inondation de toute la zone si un gros orage survenait,
-que par jugement en date du 27 mars 1996, le Tribunal de Commerce de Lyon a arrêté le plan de cession de la SCI MESSIDOR au bénéfice de la SC GALEC du Groupement E. LECLERC, étant observé que cette offre était unique,
-que par courrier du 22 octobre 1996, la mairie de BONNEUIL SUR MARNE avisait la SCI JULIE de ce que des nomades avaient pénétré par effraction dans les locaux et mis le feu pour récupérer le fil de cuivre ;
Que la SCI MESSIDOR en redressement judiciaire ne disposait pas des fonds nécessaires pour financer les prestations destinées à assurer la sécurité du centre commercial ;
Qu'en réalité, l'ensemble du centre commercial ACHALAND faisait l'objet d'un arrêté municipal de fermeture, pour des raisons de sécurité non assurée, que le centre était déserté par la plupart des commerçants et que la situation obérée de la SCI MESSIDOR en redressement judiciaire ne lui permettait plus, faute notamment d'un fonctionnement normal du centre commercial, d'assumer ses obligations
Qu'en cet état, la perte totale de la chose louée ne saurait être contestée dans la mesure où il n'était plus possible pour les preneurs de jouir des lieux loués et d'en faire un usage conforme à leur destination, l'autorité administrative ayant pris un arrêté de fermeture ;
Attendu qu'aux termes de son courrier en date du 24 janvier 1995, la SEC GESTION, société de gestion du centre commercial C + C écrivait : " Le défaut systématique du paiement des loyers et des charges ne permet plus à la SCI MESSIDOR de faire face à l'entretien du centre commercial ACHALAND. Dans ces conditions, la Mairie de Bonneuil nous a enjoint de fermer le centre. C'est pourquoi nous vous informons que le centre commercial ACHALAND sera fermé demain matin, mercredi 25 janvier 1995 " ;
Que la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE écrit dans ses dernières conclusions : ".................................. Le centre de Bonnneuil, avec, à la fin, cinq commerces restant ouverts, n'était plus attractif et les clients le fuyaient, ce qui est totalement indépendant d'une clientèle captive.
Le bailleur a par ailleurs procédé à certaines résiliations amiables dans le Centre.
Nous apportons cette preuve en versant aux débats l'accord intervenu avec les " Chocolats Janin " le 4 juillet 1994.
Nous constatons ainsi que ce locataire a accepté une résiliation amiable de son bail commercial parce qu'il devait des arriérés de loyers pour un montant de 137. 513,09 Frs (20. 963,74 €) " ;
Qu'une convention est intervenue en août 1991 entre la SCI MESSIDOR et la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE aux termes de laquelle les parties ont convenu d'une diminution momentanée du loyer ; qu'il était exposé dans cette convention :
" Malgré une commercialisation normale, certains Preneurs, n'ayant pas eu la capacité financière pour assurer l'exploitation pendant l'inéluctable période de lancement du centre, ont fermé leurs boutiques " ;
Que ces éléments démontrent que des preneurs avaient quitté les lieux, que des loyers n'étaient pas réglés depuis de nombreux mois et que de nombreux locaux ne procuraient plus de revenus locatifs au bailleur qui de ce fait n'était plus en mesure de faire face aux prestations nécessaires à assurer la sécurité, s'agissant de locaux destinés à recevoir du public ;
Qu'enfin, la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... affirment sans l'établir que Maître Z... es-qualités a toujours connu et voulu la solution au problème qu'il rencontrait, à savoir la vente de l'immeuble aux établissements LECLERC, lesquels étaient déjà dans la place et cherchaient à s'agrandir ; qu'aucune conclusion formelle à cet égard ne peut être tirée de ce que :
-la commission départementale d'urbanisme a donné son accord en mars 1994 pour qu'ACHALAND double sa surface de vente, LECLERC devenant selon ce projet un hypermarché de 10. 000 m ²,
-la commission nationale d'équipement commercial a refusé cette extension en août 1994,
-LECLERC a à nouveau lancé un projet d'hypermarché d'une surface de 7500 m ² en octobre 1995,
-la commission nationale d'équipement commercial a cette fois donné son accord,
-Maître Z... venait juste de notifier à la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE le 29 juin 1995 la résiliation des baux ;
Qu'en effet, ce n'est que plusieurs mois après la lettre de résiliation des baux litigieux que les négociations avec la société GALEC ont pu aboutir ;
Qu'ainsi, en l'état des éléments du dossier, les circonstances qui sont à l'origine de l'arrêté municipal du 13 janvier 1995 ordonnant la fermeture du centre commercial ne peuvent être imputées à faute au bailleur et que la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... ne rapportent pas la preuve dont la charge leur incombe d'une faute de la SCI MESSIDOR ou de Maître Z... es-qualités en relation de cause à effet avec la perte totale de la chose louée ;
Attendu que l'article 1722 du Code Civil dispose : " Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. " ;
Que selon l'article 1741 du Code Civil, " Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. " ;
Que si Maître Z... es-qualités ne pouvait prendre la décision de résilier les baux consentis à la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et à Monsieur X..., sur le fondement de l'article 37 de la loi du 25 janvier 1985 devenu l'article L 628-1 ancien du Code de commerce, il n'en demeure pas moins que ces baux se sont trouvés résiliés de plein droit à la date du 31 juillet 1995, voire même d'ailleurs antérieurement, par cas fortuit conformément à l'article 1722 du Code Civil ;
Attendu qu'en vertu de ce texte, lorsqu'il y a perte totale de la chose par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et il n'y a lieu à aucun dédommagement ; qu'il ne peut donc y avoir lieu à indemnité d'éviction qui constitue bien un dédommagement d'autant qu'une telle indemnité n'est prévue par les textes d'ordre public régissant la matière des baux commerciaux qu'à défaut de renouvellement du bail et non en cas de résiliation ; qu'il ne peut davantage y avoir lieu à indemnité de résiliation ; qu'en conséquence, le débat de savoir si les preneurs sont titulaires ou non de la propriété commerciale ne présente pas d'intérêt dans le cadre de cette procédure et que l'institution d'une expertise ne se justifie pas ;
Attendu que vu les éléments du litige et sa solution l'équité ne commande pas d'allouer à Maître Z... es-qualité une indemnité en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Que la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... supporteront par contre les dépens de première instance, d'appel devant la Cour d'Appel de Paris et d'appel devant la présente Cour ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement et contradictoirement, après renvoi de cassation, en avoir délibéré conformément à la loi,
Constate la résiliation de plein droit à la date du 31 juillet 1995 des baux consentis à Monsieur X... et à la société LA BRULERIE D'ADAMVILLE conformément à l'article 1722 du Code civil,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... de leurs demandes,
Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,
Condamne la société LA BRÛLERIE D'ADAMVILLE et Monsieur X... aux entiers dépens de première instance, d'appel devant la Cour d'Appel de Paris et d'appel devant la présente Cour, avec droit de recouvrement direct pour ces derniers au profit de Maître RAMILLON, Avoué, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PRONONCE en audience publique par Monsieur URAN, Président qui a signé avec Madame PELISSON, Greffier.
