RG N° 13/03422
FP
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC
la SELARL CDMF AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT DU JEUDI 09 FEVRIER 2017
Recours contre une décision (N° RG 09/01454)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY
en date du 01 décembre 2009
ayant fait l'objet d'un arrêt rendu le 21 Juin 2011
par la Cour d'Appel de CHAMBERY
et suite à un arrêt de cassation du 06 Février 2013
SUIVANT DÉCLARATION DE SAISINE DU 26 Août 2013
APPELANTS :
Madame [N] [Z] épouse [T]
née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Monsieur [Z] [Z]
né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Monsieur [Y] [Z]
né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 6]
Madame [X] [B] veuve [Z]
née le [Date naissance 4] 1941 à [Localité 2] (VIETNAM)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Adresse 4]
Tous représentés par Me Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me Jean Marc HYVERT, avocat au barreau d'ANNECY, plaidant
INTIMEE :
Madame [X] [G] divorcée [G]
née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Adresse 9]
Représentée par Me Jean-luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÈRE :
Madame Dominique ROLIN, Président de Chambre,
Madame Fabienne PAGES, Conseiller,
Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,
Assistés lors des débats de Madame Marie Emmanuelle LOCK-KOON,.
DÉBATS :
A l'audience publique sur renvoi de cassation tenue le 18 JANVIER 2017, Madame PAGES, Conseiller, a été entendue en son rapport, les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience du JEUDI 09 FEVRIER 2017.
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[G] [F] épouse [A] est propriétaire du local commercial situé [Adresse 10] donné à bail à [S] [Z] selon acte en date du 9 mars 1974 à compter du 1er mars 1974 et pour une durée de 9 ans, régulièrement renouvelé et pour la dernière fois à compter du 1er janvier 2001 et pour 9 ans.
Madame [D] [A] vient aux droits de [G] [F] épouse [A] décédée le [Date décès 1] 1990 en qualité de propriétaire des lieux.
[X] [B] veuve [Z], [N] [Z], [Y] [Z] et [Z] [Z] héritent suite au décès de [S] [Z] le 26 septembre 2002 du fonds de commerce de [Établissement 1] situé à [Adresse 10], y compris le droit au bail susvisé.
[X] [B] veuve [Z] s'inscrit au registre de commerce et des sociétés de Chambéry et en qualité d'usufruitière reprend au nom de la sucession l'exploitation du fonds de commerce de [Établissement 1].
[X] [B] veuve [Z] souhaitant faire valoir ses droits à la retraite, par acte du 25 novembre 2008, les consorts [Z] cèdent sous conditions suspensives leur droit au bail à messieurs [D], [O] et [X].
Le bail commercial en cause n'étant consenti que pour l'activité de bijouterie, joaillerie, orfèvrerie, objet d'art, horlogerie, radio, disques et télévision et les cessionnaires souhaitant exercer une autre activité que celle mentionnée au bail, par acte d'huissier, [X] [B] veuve [Z] notifie le 13 janvier 2009 à la bailleresse sa volonté de se prévaloir de l'article L145-51 du code de commerce autorisant la déspécialisation totale du bail commercial au profit du preneur qui part à la retraite, acte mentionnant le montant de la cession envisagée et les activités que les futurs acquéreurs souhaitent exercer.
Par actes d'huissier en date du 11 mars 2009, [D] [A] notifie à [X] [B] veuve [Z], [N] [Z], [Y] [Z] et [Z] [Z] sa volonté d'user de son droit prioritaire de rachat du droit au bail en application de l'article L145-51 du code de commerce, s'oppose à la cession envisagée et offre de payer le prix de cession tel que notifié par [X] [B] veuve [Z].
Le 9 juin 2009, le notaire en charge de la vente dresse un procès verbal de carence constatant le refus de la bailleresse de régulariser l'acte, cette dernière faisant valoir le refus de la prise en charge des nombreux travaux par les preneurs et évalués à la somme de 58 508 euros TTC.
Par assignation en date du 1er juillet 2009, [D] [A] fait citer les consorts [Z] devant le tribunal de grande instance de Chambéry et sollicite la nullité de l'acte du 13 janvier 2009 à la requête de [X] [B] veuve [Z] sur le fondement de l'article L145-51 du code de commerce, la condamnation solidaire des consorts [Z] à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du tribunal de grande instance de Chambéry en date du 1er décembre 2009, l'acte du 13 janvier 2009 de notification au bailleur d'une cession de fonds de commerce contenant despécialisation pour cause de retraite du preneur est déclaré nul ainsi que les actes subséquents, les consorts [Z] sont déboutés de l'ensemble de leurs demandes et condamnés à payer à [D] [A] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Suite à l'appel des consorts [Z], par arrêt de la cour d'appel de Chambéry en date du 21 juin 2011, le jugement susvisé est confirmé en toutes ses dispositions, les demandes de déclaration d'intérêt commun sont déclarées irrecevables.
Suite au pourvoi des consorts [Z], par arrêt de la Cour de cassation en date du 6 février 2013, l'arrêt de la cour d'appel de Chambéry susvisé est cassé en toutes ses dispositions et il est dit que l'article L145'51 du code de commerce bénéficie à l'usufruitier du droit au bail, immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour le fonds qu'il exploite dans les lieux loués s'il justifie de l'accord des nus propriétaires pour la cession du bail.
Suite au renvoi devant la cour d'appel de Grenoble, et la saisine de cette cour, au vu des leurs dernières conclusions en date du 14 décembre 2016, les consorts [Z] font valoir la validité de la signification de l'acte du 13 janvier 2009 à la bailleresse en application de l'article L 145-51 du code de commerce.
Ils demandent de déclarer parfaite la cession du droit au bail entre les consorts [Z] et [D] [A] à compter du 11 mars 2009 et aux conditions fixées par le compromis du 25 novembre 2008, soit au prix de 200 000 euros.
Ils sollicitent par conséquent la condamnation de [D] [A] à leur payer la somme de 200 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2009 ainsi que toutes les autres obligations découlant du compromis.
À titre subsidiaire, à défaut de cession du droit au bail, ils demandent la condamnation de [D] [A] au paiement de la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'indemnisation de la perte d'une chance de céder le fonds de commerce.
Dans tous les cas, ils demandent la condamnation de [D] [A] à leur payer la somme de 96 900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, celle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir la validité de l'acte de signification en date du 13 janvier 2009.
Ils expliquent qu'en sa qualité d'usufruitière, [X] [B] veuve [Z] pouvait seule signifier la demande de déspécialisation comme rappelé par l'arrêt de la Cour de cassation.
Ils précisent qu'il ne s'agit pas d'un acte de disposition du fonds de commerce mais d'administration en vue de la levée des conditions suspensives mentionnées à l'acte de cession.
Ils ajoutent qu'à supposer l'acte nul, il a fait l'objet d'une régularisation par les actes subséquents.
Ils font valoir que cet acte respecte les délais de l'article L145-51du code de commerce, la date mentionnée du 15 février 2009 n'étant qu'indicative, que la bailleresse était parfaitement informée du compromis du 25 novembre 2008.
Ils ajoutent que seule [X] [B] veuve [Z] avait l'obligation d'être immatriculée au RCS permettant l'application du statut des baux commerciaux.
Ils font valoir que la demande de remise en état des lieux par la bailleresse et à la charge des preneurs n'est pas justifiée.
Ils précisent que [X] [B] veuve [Z] a bien sollicité l'ouverture de ses droits à la retraite.
Au vu de ses dernières conclusions en date du 19 octobre 2016, [D] [A] sollicite la nullité de l'acte de cession et de signification.
À titre subsidiaire, elle fait valoir l'inapplication du statut des baux commerciaux.
En tout état de cause, elle conclut au débouté de l'ensemble des demandes des consorts [Z] et demande leur condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que le dernier acte de renouvellement du bail de septembre 2001 n'a jamais été signé par [S] [Z] alors que l'exemplaire produit par la partie adverse porte curieusement sa signature.
Elle précise que [X] [B] veuve [Z] n'a jamais produit de pièces justifiant de son départ à la retraite ne permettant pas l'application de l'article L 145-51 du code de commerce.
Elle conteste la légitimité du refus de prise en charge par les consorts [Z] du coût des réparations locatives.
Elle fait valoir la nullité de l'acte de cession du droit au bail faute de cause compte tenu du coût des travaux devant être réalisés.
Elle ajoute la nullité de la signification de l'acte du 13 janvier 2009 faute de prise en compte du délai de comparution de deux mois puisque mentionne comme date de réitération le 15 février 2009, soit avant l'expiration du délai de 2 mois et le défaut de notification à cette occasion de l'acte de cession du fonds.
Elle ajoute que [X] [B] veuve [Z] n'avait pas de mandat des nus propriétaires, qu'elle ne peut faire état d'une représentation réciproque entachant dès lors l'acte du 13 janvier 2009 d'une nullité de fond non régularisable.
Elle précise que le statut des baux commerciaux n'est pas applicable faute d'immatriculation des nus propriétaires au RCS.
Motifs de l'arrêt :
Il convient de constater que [D] [A] mentionne que l'exemplaire de l'acte de renouvellement produit aux débats par la partie adverse est signé par [S] [Z] contrairement à l'exemplaire produit par elle aux débats mais ne conteste pas la régularité du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2001 et pour une durée de 9ans.
Il est dès lors constant qu'à la date de la notification du 13 janvier 2009 à la bailleresse del' intention des consorts [Z] de céder le bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, ces dernies sont bien titulaires de ce droit au bail.
Sur la validité de l'acte du 13 janvier 2009 :
Aux termes des dispositions de l'article L 145-51 du code de commerce, lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribué par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. À défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance.
[X] [B] veuve [Z] produit aux débats une déclaration sur l'honneur de cessation d'activité commerciale, un nouvel extrait Kbis mentionnant sa cessation d'activité et une notification de retraite en date du 2 octobre 2009 de l'assurance de retraite mais aussi une lettre de cette dernière en date du 25 novembre 2008 adressée à la CRAM de Lyon par laquelle elle informe vouloir bénéficier de ses droits à la retraite ainsi que l'accusé de réception de cette caisse en date du 28 novembre 2008, joints à la notification au bailleur de la cession du fonds de commerce contenant despécialisation et justifiant par conséquent qu'en sa qualité de locataire, elle a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, et ce conformément à l'article L 145-51 du code de commerce.
La priorité de rachat dont bénéficie le bailleur en application des dispositions susvisées est signifiée en l'espèce aux consorts [Z] par acte d'huissier en date du 11 mars 2009 à la demande de [D] [A], par lequel elle offre de payer le prix de cession tel que notifié dans l'acte signifié soit la somme de 200 000 euros.
Le prix de 200 000 euros n'est pas sans contrepartie puisqu'il a pour objet l'achat du fonds de commerce en cause y compris le droit au bail.
[D] [A] ne justifie pas de l'obligation de prise en charge des travaux de réfection des lieux par les consorts [Z], le refus de prise en charge non contestée par ces derniers ne peut être de nature à supprimer la cause de ce contrat ni son économie, le prix convenu ayant pour contrepartie le droit au bail comme mentionné.
L'acte notifié le 13 janvier 2009 en application de l'article susvisé offre au bailleur une priorité de rachat aux conditions mentionnées dans la signification et dans un délai de deux mois, soit en l'espèce à compter du 13 janvier 2009 soit jusqu'au 13 mars 2009 et donc malgré la date de passation de l'acte authentique prévue le 15 février 2009 puisqu'effectivement exercé en l'espèce par l'acte d'huissier susvisé en date du 11 mars 2009.
La mention du 15 février 2009, soit avant l'expiration du délai légal de deux mois n'a pas fait obstacle à l'exercice du droit de priorité du bailleur et ne peut par conséquent justifier de la nullité l'acte.
Le défaut de notification à la bailleresse du compromis de cession du fonds de commerce n'est pas une condition de validité de l'offre faite au bailleur en application de l'article L 145-51 du code de commerce, et ce bien que mentionnée par le compromis en date du 25 novembre 2008.
L'acte notifié le 13 janvier 2009 pouvait être valablement notifié à la bailleresse par la seule [X] [B] veuve [Z] en qualité d'usufruitière du droit au bail puisqu' immatriculée depuis le 7 avril 2003 au registre du commerce et des sociétés pour le fonds qu'elle exploite dans les lieux loués et justifiant de l'accord des nus propriétaires au vu de l'attestation de ces derniers produite aux débats et dès lors conformément à l'article L 145-51 du code de commerce.
Aux termes des dispositions de l'article L145-1 III du code de commerce si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie du statut des baux commerciaux même en l'absence d'immatriculation de ses coïndivisaires non exploitants du fonds. La qualité de commerçant immatriculé n'est requise qu'en la personne des membres de l'indivision successorale qui exploite le fonds dans l'intérêt des indivisaires, soit en l'espèce de [X] [B] veuve [Z] qui en justifie, permettant dès lors l'application du statut des baux commerciaux et y compris l'article L 145-51 du code de commerce et malgré l'absence d'immatriculation des trois enfants du défunt en leur qualité de nus propriétaires.
Selon acte notarié en date du 9 juin 2009, il est constaté que suite à l'acte d'huissier en date du 11 mars 2008 par lequel [D] [A] a exercé son droit de priorité en vue de l'acquisition du droit au bail au prix de 200 000 euros, malgré sommation en date du 26 mai 2009 de réaliser l'acte de vente, elle n'a pas comparu obligeant le notaire chargé de la réalisation de l'acte à dresser ce jour un procès verbal de carence.
Il n'est pas contesté par [D] [A] de l'obtention des fonds à cette date pour procéder à cette acquisition et conformément à l'attestation notariale produite aux débats en date du 11 mai 2009 faisant état de la disponibilité des fonds.
Le refus de régulariser l'acte le 9 juin 2009 par [D] [A] ne peut être justifié par l'importance des travaux devant être effectués dans les lieux en cause alors qu'elle ne justifie pas qu'il aurait été convenu entre les parties de la prise en charge de ces travaux par les consorts [Z] et qu'au contraire la priorité de rachat dont elle a fait usage prévoit qu'elle peut être effectuée aux conditions de la signification ne prévoyant pas la pris en charge des travaux par les consorts [Z] mais le prix de 200 000 euros permettant dès lors de faire droit à la demande de réparation de ces derniers du préjudice consécutif à cette non réitération, soit la perte d'une chance de céder le droit au bail au prix de 200 000 euros.
Selon compromis en date du 25 novembre 2008, les consorts [Z] ont cédé à messieurs [D], [O] et [X] le droit au bail au prix de 200 000 euros et sous conditions suspensives, l'exercice du droit de priorité par la bailleresse et non réitéré sans motif légitime constitue pour les consorts [Z] la perte d'une chance de réaliser la cession envisagée et aux conditions convenues.
La bailleresse ne peut être condamnée à régulariser cet acte de cession dont les conditions prévues par les parties en mars 2009 ne sont plus à ce jour remplies.
Ce compromis prévoit diverses conditions suspensives notamment l'obtention par les cessionnaires d'un prêt de 240 000 euros au taux de 5,80 % sur 7ans, l'obtention des renseignements d'urbanisme concernant l'immeuble, l'absence de droit de préemption au profit de la commune et l'absence de publication de saisie.
Les appelants ne justifient de la réalisation d'aucune de ces conditions suspensives en particulier de l'obtention du prêt par les acquéreurs permettant dès lors de chiffrer la perte de chance en cause consécutive à la somme de 50 000 euros, somme au paiement de laquelle sera condamnée [D] [A] à titre de dommages et intérêts.
Le jugement contesté du tribunal de grande instance de Chambéry en date du 1er décembre 2009 déclarant nul l'acte susvisé, sera infirmé en toutes ses dispositions.
Les consorts [Z] ne justifient pas d'un autre préjudice imputable à une faute de la partie adverse leur demande en dommages et intérêts supplémentaire sera rejetée.
L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [Z].
PAR CES MOTIFS,
la Cour
Statuant par décision contradictoire prononcée publiquement et par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Chambéry en date du 1er décembre 2009 en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
Rejette la nullité de l'acte intitulé " notification au bailleur d'une cession de fonds de commerce contenant déspécialisation pour cause de retraite du preneur" signifié à [D] [A] le 13 janvier 2009.
Statuant à nouveau,
Dit que le défaut de cession du droit au bail par les consorts [Z] est imputable à par [D] [A].
La condamne par conséquent à indemniser la perte de chance des consorts [Z] de céder le droit au bail, la condamne à payer à [X] [B] veuve [Z], [N] [Z], [Y] [Z] et [Z] [Z] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Rejette toutes les autres demandes en dommages et intérêts des consorts [Z].
Condamne [D] [A] à payer aux consorts [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne [D] [A] aux entiers dépens.
SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame LOCK-KOON, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GreffierLe Président
