N° RG 18/03363 -
N° Portalis DBVM-V-B7C-JUF7
JB
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Eric ARDITTI
la SCP ANSELMETTI - LA ROCCA
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 15 SEPTEMBRE 2020
Appel d'un Jugement (N° R.G. 17/00107)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de GAP
en date du 16 avril 2018
suivant déclaration d'appel du 26 Juillet 2018
APPELANTE :
Mme [O] [Y]
née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Eric ARDITTI, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
INTIMÉE :
LA SOCIÉTÉ MACHA pris een la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Marc ANSELMETTI de la SCP ANSELMETTI - LA ROCCA, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Hélène COMBES, Président de chambre,
Mme Dominique JACOB, Conseiller,
Mme Joëlle BLATRY, Conseiller,
Assistées lors des débats de M. Frédéric STICKER, Greffier
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Juin 2020, Madame BLATRY a été entendue en son rapport.
Les avocats ont été entendus en leurs observations.
Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Suivant acte authentique du 6 avril 2012, la SCI Macha a vendu à madame [O] [Y] un appartement de type 1 au sein de l'immeuble en copropriété [Adresse 4] à [Localité 2], d'une superficie de 14,78m2, moyennant le prix de 30.000,00€.
Madame [Y] a donné ce bien à bail à monsieur [C] [J].
Le 12 mars 2015, la préfecture de Gap a notifié à madame [Y] un arrêté d'interdiction de mise à disposition aux fins d'habitation de l'appartement pour cause d'inhabitabilité au regard de la superficie de la pièce principale inférieure à 9 m2, d'un éclairage naturel insuffisant et d'une absence de ventilation intérieure.
Madame [Y] a fait réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité et un arrêté de main-levée a été pris le 31 mars 2016.
Suivant exploit d'huissier du 30 janvier 2017, madame [Y] a fait citer la SCI Macha, devant le tribunal de grande instance de Gap, à l'effet d'obtenir sa condamnation à lui payer, sur le fondement de la garantie des vices cachés et, à défaut, au titre du dol, diverses sommes.
Par jugement du 16 avril 2018, cette juridiction a débouté madame [Y] de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SCI Macha une indemnité de procédure de 1.000,00€, ainsi qu'à supporter les dépens.
Suivant déclaration du 26 juillet 2018, madame [Y] a relevé appel de cette décision.
Au dernier état de ses écritures en date du 16 avril 2019, madame [Y] demande de :
1) à titre principal, condamner la SCI Macha à lui payer la somme de 13.923,40€ au titre des son action estimatoire fondée sur la garantie des vices cachés,
2) subsidiairement, condamner la SCI Macha à lui payer la somme de 10.023,40€ de dommages-intérêts, outre la somme de 3.000,00€ en réparation de son préjudice moral au titre du dol commis par la SCI Macha, soit la somme totale de 13.923,40€,
3) très subsidiairement, condamner la SCI Macha à lui payer la somme de 10.023,40€ de dommages-intérêts, outre la somme de 3.000,00€ en réparation de son préjudice moral au titre du manquement de la SCI Macha à son obligation de conseil
4) en tout état de cause, condamner la SCI Macha à lui payer la somme de 2.500,00€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que :
- la SCI Macha est vendeur professionnel et ne peut lui opposer la clause exclusive de garantie,
- elle a acquis un appartement non conforme au Règlement Sanitaire Départemental (RSD) des Hautes Alpes et cette non conformité a rendu l'appartement inhabitable,
- les vices n'étaient pas visibles pour madame [Y],
- le vendeur professionnel ne pouvait ignorer le RSD,
- celui-ci devait l'informer sur la conformité des lieux aux normes d'habitabilité,
- la SCI Macha n'ignorait pas qu'elle avait acquis ce bien pour le louer,
- le bien était présenté comme un investissement locatif meublé,
- c'est l'inhabitabilité du logement avec trois problèmes qui constituent le vice caché,
- le placard cachait un mur porteur et il n'y avait aucun contact visuel,
- c'est à tort que le tribunal a estimé que le vendeur n'était pas tenu de céder un bien conforme aux normes d'habitabilité alors que la jurisprudence de la cour de cassation est très claire en retenant que la conformité au règlement sanitaire constitue une qualité essentielle du bien,
- elle ne pouvait avoir connaissance de l'ensemble des prescriptions du RSD,
- à défaut, le silence dolosif de la SCI Macha sera retenu,
- la SCI Macha lui a dissimulé les caractéristiques essentielles du bien,
- le vendeur professionnel doit se renseigner sur les besoins de l'acquéreur afin d'être en mesure de l'informer quant à l'adéquation de la chose proposée à l'utilisation qui en est prévue,
- le caractère habitable d'un logement et la possibilité de le louer constituent des caractéristiques essentielles de la chose,
- elle subit divers préjudices tenant à la nécessité d'effectuer des travaux de mise en conformité et à l'impossibilité de location de l'appartement acquis.
Par conclusions récapitulatives du 2 février 2019, la SCI Macha demande de confirmer le jugement déféré et y ajoutant de condamner madame [Y] à lui payer une indemnité de procédure de 2.500,00€.
Elle expose que :
- la clause d'exclusion de garantie justifie à elle seule le rejet de l'ensemble des demandes adverses,
- la SCI a un caractère familial et non professionnel,
- l'objet social de la SCI est commun à toutes les sociétés civiles immobilières et c'est le seul objet qu'elles peuvent avoir,
- la domiciliation de la SCI au sein de la société MS Immobilier tient au fait que les contrats de baux de la SCI sont gérés par cette agence immobilière,
- la superficie a fait l'objet du contrôle préalable à toute vente d'un immeuble en copropriété,
- le mesurage ne l'a pas été en fonction des règles d'habitabilité,
- le bien a été acquis en l'état et ne fait mention d'aucun projet locatif de la part de madame [Y],
- Madame [Y], qui n'a pas saisi le tribunal administratif, a perdu une chance de voir réformer l'arrêté d'interdiction de louer,
- le vice allégué ne peut être qu'apparent,
- la présence d'un placard divisait la surface de 14 m2 en deux pièces,
- s'il devait être affirmé que le vice caché était l'inhabitabilité, il est la conséquence de la disposition de l'appartement avec la création artificielle de deux pièces du fait du placard, ce qui était apparent,
- c'est donc la restructuration interne du bien plutôt que sa surface qui est en cause,
- Madame [Y] ne caractérise pas l'existence d'un dol,
- elle-même a donné à la location ce bien pendant des années sans faire l'objet d'aucune réclamation, ce qui démontre qu'elle ignorait les problématiques invoquées par madame [Y],
- concernant le devoir de conseil, d'une part, elle n'est pas vendeur professionnel et, d'autre part, on ne saurait lui réclamer une information telle que celle devant être délivrée par un intermédiaire comme un agent immobilier,
- à l'époque de la vente, il n'y avait aucun caractère inhabitable du bien.
La clôture de la procédure est intervenue le 10 juin 2020.
SUR CE
1/ sur les demandes de madame [Y]
au titre de la garantie des vices cachés
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
Madame [Y] estime que l'inhabitabilité du bien vendu constitue un vice caché justifiant la condamnation de la SCI Macha à réparer ses préjudices.
L'inhabitatabilité du bien relevée dans l'arrêté d'interdiction de mise à disposition aux fins d'habitation de l'appartement du 12 mars 2015 résulte de l'insuffisance de superficie de la pièce principale, du manque d'éclairage naturel et du défaut de ventilation intérieure.
Ces trois caractéristiques étaient, à l'évidence, visibles et perceptibles par madame [Y], de sorte qu'elle ne justifie pas de la première condition de mise en 'uvre de la garantie des vices cachés.
Sa demande indemnitaire sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil a été justement rejetée par le tribunal.
au titre du dol
Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait, qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
En tout état de cause, il appartient à celui qui invoque le dol de démontrer l'intention dolosive de son cocontractant.
En l'espèce, madame [Y] ne rapportant pas la preuve que le défaut d'information reproché à la SCI Macha avait pour objet de la tromper et de l'amener à contracter, c'est à juste titre que le tribunal l'a déboutée de ses prétentions sur le fondement du dol.
au titre du défaut d'information
Le vendeur d'un bien immobilier est tenu de communiquer à l'acquéreur toutes informations en sa possession concernant l'immeuble au titre, notamment, des servitudes, ou de l'existence d'un litige.
Il doit également faire réaliser divers diagnostics obligatoires pour informer l'acquéreur de l'état du bien.
La jurisprudence invoquée par madame [Y] aux termes de laquelle le vendeur professionnel doit se renseigner sur les besoins de l'acquéreur afin d'être en mesure de l'informer quant à l'adéquation de la chose proposée à l'utilisation qui en est prévue, concernant la fourniture de carrelage compatible avec le traitement chimique d'une piscine, n'est pas transposable à la présente espèce.
En outre, madame [Y] ne saurait se dédouaner sur la SCI Macha de sa propre carence à se renseigner sur les obligations du bailleur.
Par voie de conséquence, il convient de débouter madame [Y] de l'ensemble de ses prétentions.
2/ sur les mesures accessoires
L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la SCI Macha.
Enfin, madame [Y]sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute madame [O] [Y] de ses demandes à l'encontre de la SCI Macha au titre de l'obligation d'information,
Condamne madame [O] [Y] à payer à la SCI Macha la somme de 1.500,00€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes à ce titre,
Condamne madame [O] [Y] aux dépens de la procédure d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame BUREL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
