N° RG 18/03590 - N° Portalis DBVM-V-B7C-JUVB
HC
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE (x2)
la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 08 DECEMBRE 2020
Appel d'un jugement (N° R.G. 13/01349)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de GAP
en date du 16 janvier 2018
suivant déclaration d'appel du 09 Août 2018
APPELANTS :
M. B... S...
né le [...] à HABAY LA NEUVE (BELGIQUE)
de nationalité Luxembourgeoise
[...]
[...]
Mme Q... G...
née le [...] à MARSEILLE 12ÈME
de nationalité Française
[...]
[...]
Mme O... W... épouse F...
née le [...] à TIAR (ALGERIE)
[...]
[...]
M. R... F...
né le [...] à MONTPELLIER
[...]
[...]
M. J... X...
né le [...] à CHATEAUDUN
de nationalité Française
[...]
[...]
Tous représentés par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE
Mme V... E... épouse S... Intervenante volontaire
née le [...] à CREHANGE
de nationalité Française
[...]
[...]
représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE
LA SOCIÉTÉ BEN QUILHADO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]
représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉES :
LA SOCIÉTÉ VALORITY FRANCE immatriculée au RCS de LYON sous le numéro B 332 641 372 , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]
représentée par Me Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Bertrand BALAS, avocat au barreau de LYON
LA SOCIÉTÉ ENTYS INVESTISSEMENTS immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 450 864 434, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]
LA SOCIÉTÉ LES CHALETS DU SOLEIL immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 491 227 468 , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]
Défaillantes
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Hélène COMBES Président de chambre,
Mme Véronique LAMOINE, Conseiller,
M. Frédéric DUMAS, Vice-président placé suivant ordonnance de délégation de la première présidente de la Cour d'appel de Grenoble en date du 17 juillet 2020
Assistés lors des débats de Mme Anne BUREL, Greffier
DÉBATS :
A l'audience publique du 09 novembre 2020, Madame T... a été entendue en son rapport.
Maitre P... U... a été entendu en ses observations.
Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.
EXPOSE DU LITIGE
La SCI les Chalets du Soleil a fait édifier dans la station de Super Devoluy une résidence de tourisme composée de 44 logements répartis sur 22 chalets et 40 logements dans un immeuble collectif.
La commercialisation a été confiée à la société Valority France en vertu d'un mandat du 20 mars 2006.
Les investisseurs se sont placés sous le régime fiscal dérogatoire de la loi Demessine, leur permettant de bénéficier d'une exonération de la TVA et d'une réduction de l'impôt sur le revenu, à la condition de donner le bien en location pendant 11 années à l'exploitant de la résidence de tourisme.
Les acquéreurs ont signé un contrat préliminaire de réservation avec la SCI les Chalets du Soleil et une promesse de bail au profit de la société Transmontagne Résidences.
Lors de la signature des actes authentiques de vente en l'état futur d'achèvement courant 2006 et 2007, le bail commercial a été signé avec la société Topotel qui s'était substituée à la société Transmontagne Résidences mise en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire.
La société Topotel qui a exploité la résidence à compter du mois de février 2008 a elle-même rencontré des difficultés financières qui ont conduit à la résiliation amiable des baux commerciaux à compter du 3 septembre 2011.
Les copropriétaires ont par la suite signé des baux commerciaux avec un autre exploitant.
Soutenant qu'ils avaient été induits en erreur sur la rentabilité de leur investissement, une soixantaine de copropriétaires ont par acte du 15 octobre 2013 assigné la SCI les Chalets du Soleil, la société Valority France et la société Entys Investissements devant le tribunal de grande instance de Gap pour obtenir le paiement de dommages intérêts en réparation de leurs préjudices.
Par jugement du 16 janvier 2018, le tribunal s'est dessaisi de l'action des époux M... au profit du tribunal de grande instance de Mulhouse, a dit irrecevables comme prescrites les demandes de 9 propriétaires, a prononcé la mise hors de cause de la société Entys Investissements et a débouté les autres copropriétaires de toutes leurs demandes.
Plusieurs copropriétaires ont relevé appel ont relevé appel le 9 août 2018, le 22 août 2018 et le 27 septembre 2018.
Par ordonnance du 18 juin 2019, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les appels des époux N..., des époux L... et des époux I..., décision maintenue par la cour par arrêt du 26 novembre 2019.
Dans leurs dernières conclusions du 15 novembre 2018, J... X..., Q... G..., les époux S... et les époux F... demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et de condamner in solidum la SCI les Chalets du Soleil, la société Valority France et la société Entys Investissements à leur payer les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir :
Perte de loyers du mois de janvier 2012 et le 30 octobre 2018
- Mr X... et Mme G... : 26.395,52 euros
- Mr et Mme S... : 25.351,09 euros
- Mr et Mme F... : 25.038,78 euros
Perte de rentabilité du bien du fait de la baisse de loyer
- Pour Mr X... et Mme G... : 2% X 199.289 euros X 6 = 23.914,68 euros
- Pour Mr et Mme S... : 2% X 155.425 euros X 6 = 18.651 euros
- Pour Mr et Mme F... : 2% X 193.391 euros X 6 = 23.206,92 euros
Perte de valeur vénale du bien immobilier
- Pour Mr X... et Mme G... : 199.289 euros - 110.000 euros = 89.289 euros.
- Pour Mr et Mme S... : 155.425 euros - 110.000 euros = 45.425 euros
- Pour Mr et Mme F... : 193.391 euros - 110.000 euros = 83.391 euros
J... X... et Q... G... réclament 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir au soutien de leur appel l'argumentation suivante :
- la société Entys Investissements a participé de manière active à la commercialisation des biens immobiliers et sa mise hors de cause n'est pas justifiée,
- la société Valority France a réalisé une étude fiscale et patrimoniale et leur a fait miroiter un taux de rentabilité intéressant du fait de l'attribution à l'exploitant de fonds de concours de la part du promoteur,
- le promoteur comme le commercialisateur ont passé sous silence les difficultés du marché locatif et ont manqué à leur devoir de conseil et de mise en garde,
- on leur a fait une présentation trompeuse et avantageuse de la résidence,
- leurs préjudices s'établissent à la perte des loyers et à la perte de la valeur vénale du bien.
Par conclusions du 20 décembre 2018, la SCI Ben Quilhado conclut à l'infirmation du jugement et réclame la condamnation in solidum de la SCI les Chalets du Soleil, de la société Valority France et de la société Entys Investissements à lui payer la somme de 17.081,96 euros en réparation de son préjudice matériel et celle de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.
Elle réclame 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait essentiellement valoir qu'aucune information correspondant à ce que la jurisprudence exige d'un professionnel du placement financier ne lui a été délivrée et que le manque d'information confine à la tromperie.
Elle expose sur ce point que l'opération a été présentée aux investisseurs comme une opération globale sans risque pour eux, avec la garantie représentée par l'exploitation de la résidence par la société Transmontagne Résidences, alors que cette société était en difficulté depuis la fin de l'année 2006.
Elle soutient que les loyers qui lui ont été promis sont sans commune mesure avec la réalité économique et qu'ils ont été surévalués au regard notamment des caractéristiques de la station de Super Devoluy, station de moyenne altitude dont le standing réel n'a rien à voir avec ce qui est décrit sur les plaquettes publicitaires.
Elle critique le système du fonds de concours qui altère l'équilibre économique mais n'est pas porté à la connaissance des investisseurs.
Si elle admet que la société Entys Investissements n 'est contrctuellement liée avec aucun des investisseurs, elle invoque sa responsabilité comme étant la société qui a réalisé l'opération de promotion immobilière en constituant la SCI les Chalets du Soleil pour l'opération spécifique de la Résidence les Chalets du Soleil.
Dans ses dernières conclusions du 2 octobre 2020, la société Valority France conclut à la confirmation du jugement sur sa mise hors de cause et conclut subsidiairement à l'irrecevabilité et au rejet des demandes formées contre elle.
Elle réclame 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En cas de condamnation, elle sollicite la garantie de la SCI les Chalets du Soleil.
Elle développe en réplique l'argumentation suivante :
- la prescription de l'action en responsabilité pour manquement à l'obligation d'information et de conseil est de 5 ans, les actes de vente ont été signés en 2006 et 2007 et compte tenu de la réforme des délais de prescription, l'assignation aurait dû être délivrée avant le 19 juin 2013.
- l'action est prescrite et c'est à tort que les premiers juges ont fixé le point de départ de la prescription au 15 juin 2009.
- aucun contrat ne lie les appelants à la société Valority France et sa mission a pris fin à la signature des contrats de réservation. L'assignation a été délivrée plus de 5 ans après la fin de sa mission.
- en fixant le point de départ de la prescription au 15 juin 2009, il est reconnu que le dommage n'est pas lié à l'intervention de la société Valority France, mais à la défaillance de la société Topotel.
- l'action est mal fondée : en l'absence de lien contractuel, absence de preuve d'un manquement dans l'accomplissement de sa mission,
- il n'y a aucune preuve d'une faute délictuelle de sa part,
- tout investissement immobilier est nécessairement soumis à un aléa,
- ce n'est pas elle qui a choisi le gestionnaire de la résidence ni décidé d'un fonds de concours,
- s'agissant du marché locatif, les appelants procèdent par affirmation,
- il n'y a aucun lien entrer son intervention et le préjudice allégué.
Assignées devant la cour par acte du 5 novembre 2018 délivré à une personne habilitée, la société Entys Investissements et la SCI les Chalets du Soleil n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2020.
DISCUSSION
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées.
Par un arrêt du 26 novembre 2019 rendu sur déféré, la cour a maintenu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 18 juin 2019 qui a déclaré irrecevables les appels des épouxN..., des époux L... et des époux I....
Les demandes qui apparaissent aux noms de ceux-ci dans les conclusions du 15 novembre 2018 sont irrecevables.
Les appelants se prétendent victimes d'un déficit d'information et font grief aux intimées de leur avoir présenté un placement sécurisé produisant un revenu garanti, alors qu'au mois de juin 2009, la société Topotel les a informés qu'elle ne pouvait plus poursuivre l'exploitation de la résidence aux conditions stipulées dans les baux commerciaux.
C'est par une exacte appréciation des éléments qui lui étaient soumis que le premier juge a retenu que c'est à cette date que le délai de prescription de l'action en responsabilité a commencé à courir, de sorte que la prescription n'était pas acquise lorsque l'assignation a été délivrée le 15 octobre 2013.
Retenir comme le soutient la société Valority France que c'est à compter de la signature des actes de vente que le délai de prescription a commencé à courir, reviendrait à méconnaître les dispositions de l'article 2224 du code civil, puisqu'à ces dates les investisseurs n'avaient pas connaissance des faits leur permettant d'exercer leur action.
Pas plus que devant le premier juge, les appelants ne produisent de documents établissant l'implication de la société Entys Investissements dans l'opération.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause.
Les appelants soutiennent sur le fond qu'une présentation trompeuse et avantageuse de la résidence leur a été faite et que le promoteur comme le commercialisateur, ont passé sous silence les difficultés du marché locatif.
Mais le premier juge a exactement relevé :
- que l'obligation de conseil du promoteur ou de son mandataire n'implique aucune appréciation de l'opportunité économique de l'opération,
- qu'il appartenait aux investisseurs de prendre tous renseignements sur les caractéristiques de la station de Super Devoluy et de s'assurer qu'elle présentait effectivement le potentiel vanté par des documents publicitaires n'ayant aucune valeur contractuelle,
- que le bien livré est conforme aux stipulations contractuelles,
- que tout investissement comporte une part d'aléa.
Quant à l'intérêt représenté par la conclusion d'un bail commercial avec la société Transmontagne Résidences, la SCI Ben Quilhado était parfaitement informée lors de la signature de l'acte authentique de vente le 27 février 2007, que cette société n'était plus l'opérateur retenu.
Pour ce qui concerne J... X..., Q... G..., les époux S... et les époux F..., ils s'étaient engagés envers la société Topotel dès la promesse de bail.
S'agissant du fonds de concours apportés par le promoteur à l'exploitante de la résidence de tourisme afin de lui assurer une trésorerie suffisante en début d'exercice, le premier juge a exactement retenu que la pratique n'est pas illicite.
En l'état de ces éléments, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte que le premier juge n'a pas retenu la responsabilité des intimées et qu'il a débouté la SCI Ben Quilhado, J... X..., Q... G..., les époux S... et les époux F... de toutes leurs demandes.
Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
Aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la société Valority France.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,
- Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.
- Y ajoutant, déboute la société Valority France de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.
- Condamne la SCI Ben Quilhado, J... X..., Q... G..., les époux S... et les époux F... aux dépens d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
