N° RG 21/01454 - N° Portalis DBVM-V-B7F-KZTW
C2
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT
la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT (x 2)
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 23 MAI 2023
Appel d'une décision (N° RG 18/00092)
rendue par le Tribunal judiciaire de VIENNE
en date du 25 février 2021
suivant déclaration d'appel du 25 mars 2021
APPELANTES :
S.C.I. GENERAL PARTNER prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 6]
S.A.R.L. NEXODIA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 11]
[Localité 8]
représentées par Me Sophie DETROYAT de la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Christian PRIOU de la SELARL PRIOU - MARGOTTON, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
Me [J] [N]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE plaidant par Me DORNE avocat au barreau de GRENOBLE
Me [S] [G]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par Me Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine Clerc, président de chambre,
Mme Joëlle Blatry, conseiller,
Mme Véronique Lamoine, conseiller,
DÉBATS :
A l'audience publique du 27 mars 2023 Mme Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de Mme Clerc, président de chambre, assistées de Mme Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
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FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Le 25 février 2014, la société SNC Actipole des Platières a conclu un contrat de réservation avec la société Nexodia, celle-ci avec faculté de substitution, portant sur le lot 19 à usage de bureaux dans le bâtiment Quercus d'un ensemble immobilier à construire sur la commune de [Localité 8] (38), [Adresse 11], et ce moyennant le prix de 212.800€.
Par acte authentique du 9 juillet 2014 régularisé par Me [S] [G], notaire à [Localité 7], avec la participation de Me [J] [N], notaire à [Localité 9], la société SNC Actipole des Platières a vendu à la SCI General Partner se substituant à la société Nexodia le dit lot 19 en l'état futur d'achèvement avec délai de livraison fixé au plus tard le 31 décembre 2014.
Le chantier s'est arrêté en octobre 2014 au seul stade du hors d'eau et la livraison du lot 19 n'a pas été assurée.
Après ouverture d'une mesure de sauvegarde de justice suivant jugement du 23 juin 2015, la société SNC Actipole des Platières a été placée en liquidation judiciaire le 21 mars 2017.
Reprochant à Me [G] et à Me [N] un manquement à leurs obligations d'information et de conseil sur la suppression de la garantie extrinsèque d'achèvement originellement prévue dans le premier projet d'acte de vente, la société Nexodia et la société General Partner ont poursuivi les notaires, par exploits d'huissier des 18 et 21 décembre 2017, à l'effet d'obtenir leur condamnation à leur payer diverses sommes.
Par jugement du 25 février 2021, le tribunal judiciaire de Vienne a :
déclaré recevable l'action de la société Nexodia,
débouté la société Nexodia et la société General Partner de l'ensemble de leurs demandes,
condamné la société Nexodia et la société General Partner à payer à Me [G] et à Me [N], chacun, une indemnité de procédure de 2.500€, ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Suivant déclaration en date du 25 mars 2021, la société Nexodia et la société General Partner ont relevé appel de cette décision.
Le 15 avril 2021, la SCI General Partner a pu vendre le lot 19 inachevé moyennant le prix de 100.000€ HT.
Au dernier état de leurs écritures en date du 15 mars 2023, la société Nexodia et la société General Partner demandent la confirmation du jugement déféré sur la recevabilité de leurs demandes, l'infirmation pour le surplus et la condamnation in solidum de Me [G] et de Me [N] à payer :
1) à la SCI General Partner les sommes de :
121.600€ au titre de la perte locative,
10.000€ au titre de la privation de propriété et de perte d'opportunité économique,
2) à la société Nexodia la somme de 31.092,52€ au titre des travaux d'aménagement nécessaires pour le local pris à bail en avril 2016,
3) à chacune, une indemnité de procédure de 10.000€.
Elles font valoir que :
sur la recevabilité de l'action de la société Nexodia
la société Nexodia a signé le contrat de réservation et a échangé avec les notaires en vue de la rédaction de l'acte de vente,
ce n'est qu'à la fin de ces échanges que la société Nexodia a fait usage de sa faculté de substitution,
elle ne peut donc être considérée comme tiers à la vente,
même en qualité de tiers à la vente, elle peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel si celui-ci lui a causé un dommage,
elle a été destinataire et signataire des projets d'actes de vente,
sur la responsabilité des notaires
le 21 mai 2014, Me [G] a communiqué à la société Nexodia un projet d'acte de VEFA avec mentionné en page 42 la garantie d'achèvement extrinsèque,
le 3 juin 2014, le notaire a transmis une deuxième mouture du projet d'acte modifié sans l'avertir des modifications,
elle n'a jamais été avisée de la nature et de l'importance des modifications,
entre le 3 juin 2014 et le 9 juillet 2014, date de la réitération de la vente, aucun des notaires n'a pris la peine de mentionner les modifications intervenues,
l'acte de vente a donc été signé sans qu'elles sachent qu'il n'y avait plus de garantie d'achèvement,
en octobre 2014, le chantier s'est arrêté puis la société SNC Actipole des Platières a été mise en liquidation judiciaire et le chantier laissé à l'abandon,
les notaires ont commis une faute en ne les alertant pas de la modification substantielle portée dans l'acte de vente et en n'attirant pas leur attention sur les risques encourus du fait qu'en cas de défaillance du vendeur, elles ne disposaient plus d'aucune garantie,
il ne s'agit pas de savoir si la garantie est obligatoire ou non pour l'acquisition de bureaux mais de savoir pourquoi une garantie extrinsèque a été mentionnée dans le premier projet d'acte,
les notaires divergent entre eux sur la suppression de la garantie extrinsèque,
Me [G] explique que la garantie a été supprimée sur instruction du vendeur et Me [N] soutient qu'il s'est rendu compte que le vendeur ne disposait pas d'une telle garantie,
Me [G], en supprimant la garantie sur instruction du vendeur, a fait preuve de partialité entre les parties, favorisant le vendeur,
en tout état de cause si la suppression intervenait à la demande du vendeur ou après vérification sur l'existence de la garantie, il s'agissait d'élément de nature à alerter le notaire sur un risque potentiel lui imposant d'avertir les acquéreurs,
en s'abstenant de les avertir explicitement sur la suppression de la garantie et en se contentant d'envoyer une nouvelle mouture du projet d'acte sans explication, les notaires ont manqué à leur obligation d'information et de conseil,
elles ont perdu la chance de ne pas signer sans garantie d'achèvement,
contrairement à ce que soutiennent les notaires et a retenu à tort le tribunal, la souscription d'une garantie d'achèvement constitue un élément substantiel de nature à influer sur le consentement des acquéreurs,
les risques liés à ce type de construction restent conséquents d'autant plus en matière de copropriété où l'acquéreur n'a aucun droit sur les parties communes,
la SCI General Partner était l'acquéreur du premier lot et c'est certainement le défaut de commercialisation qui a entrainé l'absence d'achèvement des travaux,
le fait que la garantie d'achèvement ne soit pas inscrite dans le contrat de réservation est sans portée puisque ce contrat signé en sous-seing privé n'était pas obligatoire et ne permet pas de retenir que le consentement des acquéreurs n'était pas subordonné à cette garantie d'achèvement ,
contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la lecture comparative des deux projets d'actes pour des acquéreurs non juristes sans information préalable de la modification ne saute pas aux yeux,
il ne leur appartenait pas d'analyser les actes pour trouver les différences ce qui reviendrait à mettre à la charge de l'acquéreur une obligation de compréhension,
le manquement des notaires est à l'origine des préjudices qu'elles subissent,
elles ont perdu la chance de ne pas contracter la vente à ces conditions défavorables ou de pouvoir exiger une véritable garantie,
le risque de défaut d'achèvement des bâtiments étant survenu, la défaillance des notaires ne leur a pas permis d'actionner la garantie qui aurait permis l'achèvement des travaux et la livraison des lots,
les fautes des notaires ne leur ont pas permis de se prémunir du risque majeur d'absence d'achèvement,
elles ont du engager de nombreuses démarches à l'encontre de leur vendeur,
sur les préjudices de la SCI General Partner
elle a dû régler pendant 7 ans des échéances de prêt pour un bien inexploitable et elle s'est retrouvée sans aucune trésorerie,
les gérants des deux sociétés ont dû les rembourser sur leurs fonds propres,
elle a payé les sommes de 106.400€ et 31.920€ soit un total de 138.320€,
elle subit un préjudice de perte locative sur 76 mois pour un loyer mensuel de 1.600€,
elle était certaine de louer à la société Nexodia,
ce n'est donc pas une simple perte de chance,
elle aurait pu à terme amortir l'emprunt en le remboursant et en devenant propriétaire du local,
sur le préjudice de la société Nexodia
elle limite sa demande aux seuls travaux qu'elle a dû réaliser dans le local loué en urgence,
elle a engagé des frais de création d'une mezzanine et des frais de plomberie pour un coût total de 31.092,52€.
Par conclusions récapitulatives du 24 février 2023, Me [G] sollicite de :
1) à titre liminaire, déclarer irrecevable à agir la société Nexodia,
2) à titre principal au fond, confirmer le jugement déféré,
3) subsidiairement,
faire sommation à la SCI General Partner de communiquer le montant des sommes qui ont été versées au vendeur et l'état du bâtiment au moment de la défaillance de celui-ci,
débouter les appelantes de leurs demandes,
4) en tout état de cause, condamner les appelantes à lui payer la somme de 3.000€ au titre de ses frais irrépétibles.
Il expose que :
seul l'acquéreur a qualité à agir,
il n'a commis aucune faute,
en cas de construction de bureaux, la garantie d'achèvement n'est pas obligatoire,
le projet d'acte modifié a été adressé plus d'un mois avant la conclusion de la vente,
la garantie extrinsèque n'était pas déterminante dans le consentement des acquéreurs,
si cela avait été le cas, il suffisait de ne pas signer l'acte,
la différence entre les deux projets était clairement identifiable et la clause de dispense de garantie parfaitement claire,
lors de la lecture et de la signature de l'acte, l'acquéreur n'a fait aucune observation
au moment de la signature de l'acte, il ne disposait d'aucun élément susceptible de l'alerter sur la prochaine défaillance du vendeur,
les appelantes empilent les demandes d'indemnisation comme des poupées russes,
très subsidiairement, si une perte de chance était retenue elle ne pourrait porter que sur la différence entre l'état de construction et le niveau d'appel de fonds,
il n'a été versé aux débats que des éléments très limités qui ne permettent pas d'avoir une vision d'ensemble.
Enfin, par dernières écritures du 25 mars 2023, Me [N] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré sur la recevabilité de l'action de la société Nexodia et de la déclarer irrecevable, pour le surplus, de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner in solidum les appelantes à lui payer une indemnité de procédure de 4.000€.
Il développe une argumentation similaire à celle de Me [G].
La clôture de la procédure est intervenue le 14 mars 2023.
MOTIFS
1/ sur la recevabilité de l'action de la société Nexodia
Selon une application exacte du droit aux faits, le tribunal a, suivant une motivation que la cour adopte, déclaré recevable l'action de la société Nexodia qui a signé le contrat de réservation, a été destinataire des deux projets de vente et ne s'est substituée la SCI General Partner qu'à la toute fin des discussions précédant la vente et, ainsi, a intérêt à agir.
2/ sur la responsabilité de Me [G] et Me [N]
Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l'efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié.
Le notaire est, professionnellement, tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d'attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels.
A défaut, le notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d'une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice.
En l'espèce, il est établi que, dans le premier projet d'acte de vente envoyé le 21 mai 2014, il était fait mention en page 42, très précisément, d'une garantie d'achèvement extrinsèque consentie par la banque CIC Ouest dont le siège social se situe à [Localité 10], [Adresse 2] en date du 1er octobre 2012 intégrée dans un acte reçu le 8 novembre 2012 par Me [G] concernant un prêt accordé à la société SNC Actipole des Platières.
Il était annexé une attestation délivrée par le CIC.
Dans le second projet d'acte de vente envoyé le 3 juin 2014, sous mention de modifications, en page 42 au paragraphe DISPENSE DE GARANTIE D'ACHEVEMENT, il est spécifié «'le vendeur précise ici que la présente opération n'entre pas dans le champ d'application du secteur protégé tel qu'il résulte des dispositions du code de la construction et de l'habitation, les lots destinés à un usage professionnel ou commercial et, qu'en conséquence, il n'a pas l'obligation de fournir à l'acquéreur une des garanties d'achèvement résultant dudit code.
En conséquence, le vendeur déclare qu'aucune garantie d'achèvement n'a été souscrite concernant les biens et droits immobiliers vendus aux présentes'».
Ainsi que précédemment rappelé, le notaire est tenu d'une obligation d'information et de conseil.
A supposer que l'obligation d'information soit remplie au regard de l'insertion du paragraphe DISPENSE DE GARANTIE D'ACHEVEMENT et de la lecture de l'acte lors de la signature, il sera néanmoins observé que ni Me [G] ni Me [N], en joignant une lettre d'envoi du second projet sans visa précis des modifications alléguées et portant sur une clause située en toute fin de la convention ce qui est difficile à discerner pour une personne non juriste et qui aura du mal à maintenir son attention sur une aussi longue durée pour des notions juridiques lui échappant, n'ont pas attiré l'attention de l'acquéreur sur cette modification substantielle du contrat de vente.
A cet égard, il n'est nullement contesté que la garantie d'achèvement extrinsèque n'est pas obligatoire pour des locaux à usage de bureaux ni que la mention de la garantie d'achèvement n'était pas présente au contrat de réservation.
Toutefois, ces éléments sont indifférents pour déterminer l'éventuelle responsabilité des notaires au titre de la suppression d'une clause de garantie extrinsèque d'achèvement sans avoir éclairé l'acquéreur sur la portée de la modification du deuxième projet d'acte de vente ni avoir attiré son attention sur leurs conséquences et risques potentiels de la suppression de la garantie d'achèvement extrinsèque alors que le risque majeur affectant une VEFA est précisément le défaut d'achèvement.
Ainsi, la souscription d'une garantie d'achèvement extrinsèque constituait un élément déterminant du consentement de l'acquéreur et les notaires ont commis une faute en ne soulignant pas les risques liés à la suppression de cette garantie.
Les manquements des notaires sont en lien de causalité direct et certain avec le préjudice pour l'acquéreur résultant de sa seule perte de chance de ne pas acquérir à des conditions défavorables, ce que les appelantes ont bien souligné dans leurs écritures tout en formulant des demandes différentes au titre de la réparation de celui-ci.
La cour disposant des éléments suffisants pour fixer le quantum de cette indemnisation, il convient de débouter Me [G] de sa demande en communication de pièces.
En outre, la perte de chance de ne pas contracter à des conditions défavorables ne peut que concerner l'acquéreur, la SCI General Partner, de sorte que la société Nexodia est mal fondée en sa demande de dommages-intérêts, étant relevé que sa demande concernant ses frais d'aménagement d'un autre local sont sans aucun lien de causalité avec les fautes des notaires.
Ainsi, si la société Nexodia est recevable en sa demande indemnitaire, elle est mal fondée et doit être déboutée de ce chef.
Au regard des développements précédents, la SCI General Partners a perdu une chance majeure de ne pas acquérir qui sera indemnisée par la somme de 50.000€ prenant en compte le délai de 7 années avant de pouvoir revendre un bâtiment inachevé dont elle n'avait aucune utilité, pour lequel elle a fait face aux appels de fonds en vain de 138.320€, a dû rembourser l'emprunt contracté et louer d'autres locaux, le tout au prix de multiples démarches stressantes.
3/ sur les mesures accessoires
L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la société General Partner.
Enfin, les entiers dépens de la procédure seront supportés in solidum par Me [G] et Me [N] avec recouvrement de ceux d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré uniquement sur la recevabilité de l'action de la société Nexodia,
L'infirmant pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant,
Dit que Me [S] [G] et Me [J] [N] engagent leur responsabilité à l'encontre de la société General Partners,
Déboute Me [S] [G] de sa demande en communication de pièces,
Condamne in solidum Me [S] [G] et Me [J] [N] à payer à la société General Partner des dommages-intérêts de 50.000€ en réparation de la perte de chance de ne pas acquérir à des conditions défavorables,
Déboute la société Nexodia de sa demande en dommages-intérêts,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Me [S] [G] et Me [J] [N] à payer à la société General Partner la somme de 5.000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes formées à ce titre,
Condamne in solidum Me [S] [G] et Me [J] [N] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel avec recouvrement des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
