RG N : 07/00805
AFFAIRE :
S.A.R.L. SOSLI
C/
S.C.I. LA BIBLIOTHEQUE
Bail commercial
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE PREMIERE SECTION
ARRET DU 30 AVRIL 2008
Le TRENTE AVRIL DEUX MILLE HUIT la CHAMBRE CIVILE PREMIERE SECTION a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :
ENTRE :
S.A.R.L. SOSLI
dont le siège social est 6, rue Charles Gide - 87000 LIMOGES
représentée par la SCP DEBERNARD-DAURIAC, avoués à la Cour
assistée de Me Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'un jugement rendu le 10 MAI 2007 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES
ET :
S.C.I. LA BIBLIOTHEQUE
dont le siège social est 15, Cours Bugeaud - 87000 LIMOGES
représentée par Me Jean-Pierre GARNERIE, avoué à la Cour
assistée de Me Martial DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMEE
L'affaire a été fixée à l'audience du 13 Mars 2008, après ordonnance de clôture rendue le 13 février 2008, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX-SARTRAND et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Madame Christine MISSOUX-SARTRAND, Conseiller, a été entendue en son rapport, Maîtres VILLETTE et DAURIAC, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 30 Avril 2008 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
LA COUR
FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique dressé le 28 février 2005, la SCI LA BIBLIOTHEQUE a acquis de Monsieur Franck Z... un immeuble à usage commercial sis à Brive loué par la SARL SOSLI dont la gérante est Mme Monique Z..., qui y exploite depuis le 1er mars 1999 un Centre de sport et de loisirs moyennant un loyer de 3.048,98 euros (20.000 francs), qu'elle a unilatéralement ramené à 1.500 euros par mois à partir du changement de propriétaire.
Se plaignant de ce qu'aucun bail n'avait pu être signé avec la SARL SOSLI et qu'aucun état des lieux n'avait pu être dressé afin d'évaluer le montant exact du loyer, la SCI LA BIBLIOTHEQUE a, par assignation du 16 mai 2005, saisi le Juge des référés, qui par ordonnance du 17 juin 2005 a ordonné une expertise confiée à Mme A..., expert judiciaire, aux fins d'établir un état des lieux et de donner les éléments de nature à permettre l'évaluation d'un loyer.
Cet expert a déposé son rapport le 18 avril 2006 aux termes duquel il concluait à une valeur locative mensuelle de l'immeuble s'élevant à la somme de 4.500 euros hors taxe.
Au vu de ces conclusions expertales, la SCI LA BIBLIOTHEQUE a fait assigner au fond la SARL SOSLI et élevait un incident devant le juge chargé de la mise en état, qui par ordonnance du 26 septembre 2006, et après avoir constaté que le loyer mensuel de 1.500 euros versés actuellement par la SCI SOSLI était manifestement insuffisant au regard de l'évaluation de l'expert, a condamné la SARL SOSLI à titre provisionnel sur la base d'un loyer mensuel de 3.500 euros, à verser à la SCI LA BIBLIOTHEQUE la somme de 38.000 euros à valoir sur l'arriéré des loyers ayant couru entre mars 2005 et septembre 2006 compris, et dit qu'à compter de la présente décision, la SARL SOSLI devra verser une somme de 3 500 € à titre de loyer provisionnel.
Sur appel formé par la SARL SOSLI, la Cour de ce siège a confirmé cette ordonnance par arrêt du 2 mai 2007.
Puis par jugement prononcé le 10 mai 2007, le Tribunal de grande instance de Limoges a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
"- ordonné à la SARL SOSLI, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification du présent jugement, de régulariser avec la SCI LA BIBLIOTHEQUE un bail commercial en application des dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 concernant ledit immeuble selon les modalités suivantes :
* entrée en jouissance fixée à la date du 28 février 2005,
* description de l'immeuble loué selon celle réalisée par Mme A..., expert judiciaire, aux termes de son rapport d'expertise du 13 avril 2006,
* montant du loyer fixé à la somme de 5.000 euros hors taxe par mois,
* les impôts et charges incombant normalement au bailleur, resteront à sa charge,
- condamné la SARL SOSLI à payer à la SCI LA BIBLIOTHEQUE la somme de 81.500 euros hors taxe avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 juillet 2006, somme arrêtée à la date du présent jugement, déduction à faire des sommes déjà versées par la SARL SOSLI en application de l'ordonnance du Juge de la mise en état du 26 septembre 2006 confirmée par arrêt de la Cour d'appel du 2 mai 2007,
- débouté la SARL SOSLI de sa demande de dommages et intérêts pour perte de chiffres d'affaires à hauteur de 17.999 euros,
- condamné par ailleurs la SARL SOSLI à payer à la SCI LA BIBLIOTHEQUE la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du NCPC, ainsi qu'à supporter les entiers dépens qui comprendront les frais de référé et d'expertise."
La SARL SOSLI a régulièrement interjeté appel de cette décision le 13 juin 2007 sur le montant du loyer, les comptes entre les parties et sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts dont elle a été déboutée.
Sur la fixation du loyer, la SARL SOSLI reproche aux premiers juges de ne pas avoir tenu compte des critiques sérieuses qu'elle avait formulées concernant notamment les facteurs de commercialités de l'immeuble, le fait qu'il soit implanté en zone inondable, qu'il ne soit pas raccordé au réseau public, et d'être allé au-delà de l'estimation de l'expert qu'elle considère déjà excessive en soi, celui-ci étant en effet passé d'un loyer d'un montant de 3 900 € dans son pré-rapport déposé le 14 février 2006 à celui de 4 500 € HT le 18 avril suivant, date du dépôt de son rapport, sans justifier de cette différence de 600 €.
En outre, elle fait valoir que les premiers juges n'ont pas tenu compte de l'importance des travaux d'amélioration intérieurs et extérieurs qu'elle avait effectués dans l'immeuble, dont pourtant elle justifiait sur factures, d'avoir commis une erreur de calcul des sommes restant dues en ne tenant pas compte des sommes déjà versées et, enfin, d'avoir rejeté sa demande en dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique lié à une baisse de son chiffre d'affaires qui a pour origine les travaux entrepris par la SCI LA BIBLIOTHÈQUE qui ont perturbé la fréquentation de son centre, et qui était justifié par son expert comptable.
En conséquence, et aux termes de ses conclusions déposées au secrétariat-greffe de la Cour le 29 janvier 2008, la SARL SOSLI sollicite de la Cour voir débouter la SCI LA BIBLIOTHÈQUE en ses demandes en paiement, fixer le montant du loyer à la somme de 3.048,98 euros par mois conformément à l'accord ayant existé entre Monsieur Franck Z... et sa gérante Mme Z... et qui a reçu exécution du 1er mars 1999 au 28 février 2005, d'accueillir sa demande reconventionnelle qu'elle présente et y faisant droit condamner la société LA BIBLIOTHEQUE à lui payer la somme de 17.999 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du NCPC, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Par conclusions déposées au secrétariat-greffe de la Cour le 7 décembre 2007, la SCI LA BIBLIOTHEQUE sollicite voir confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le décompte établi entre les parties, qui selon ses calculs détaillés tels qu'ils figurent dans ses écritures font apparaître un solde restant dû au 30 novembre 2007 s'élevant à la somme de 28.228,08 euros, au paiement duquel la société SOSLI sera condamnée, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2006, ainsi que de tout autre somme due postérieurement à cette date-là.
Elle sollicite en outre la condamnation de la société SOSLI à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'à supporter les entiers dépens qui comprendront ceux de première instance, ceux relatifs à l'instance en référé ayant abouti à l'ordonnance du 17 juin 2007, ainsi que le coût de l'expertise judiciaire.
MOTIFS
Sur la fixation du montant du loyer
Attendu qu'il est constant que lorsque la SARL SOSLI a pris à bail le 1er mars 1999 cet immeuble édifié en 1982, celui-ci abritait un squatch qui avait été construit en 1985 et qui était composé au rez -de-chaussée : d'un sauna, d'un débarras, d'un solarium, au premier étage : de trois squach, d'un ensemble restauration, d'un espace cuisine et au deuxième étage, de vestiaires avec douches, d'une salle non utilisée, d'un petit studio non aménagé, et au 3e étage, d'une salle de danse et d'une petite salle avec quelques appareils de musculation;
Que l'expertise menée par Mme A... a établi que ce jour, ce centre de remise en forme comporte de très nombreux aménagements occupant l'espace sur les 3 étages, comportant une piscine extérieure couverte et chauffée de 17 mètres sur 5,50 mètres, avec un coin jacuzzi, nage à contre-courant et terrasse aménagée attenante, 7 salles de gymnastique et musculation, un hammam, un sauna, une salle de bronzage, un espace esthétique comprenant 3 cabines, 3 bureaux et un espace accueil, douches entièrement rénovées, des sanitaires et vestiaires à chaque étage, une cuisine et un coin cuisine; que pour le tout, ont été mis en oeuvre un parquet flottant, la pose de carrelage mural pour certains espaces, et installés une chaudière munie d'un système automatique et électronique de chauffage général du bâtiment et de la piscine, ainsi qu'un système de sécurité incendie à tous les étages ;
Que des aménagements extérieurs importants ont également été réalisés, réfection complète de la séparation clôture nord, bord de la rue du 10 boulevard Michelet, pose d'un portail deux ventaux pour accéder au parking par la rue du boulevard Michelet et pose d'un autre portail pour accéder au parking par la rue Saint Germain.
Attendu qu'il ne peut être sérieusement contesté que ces travaux d'aménagement et équipements spécifiques à la destination des lieux et qui doivent en outre être conformes aux normes et prestations imposées par le franchiseur "Moving" dont dépend le centre de remise en forme de la SARL SOSLI, n'ont rien de commun avec les équipements nécessaires à l'activité de squatch que menait le précédent locataire attesté par l'état des lieux rapporté ci-dessus, et n'ont pu qu'être créés et financés par la SARL SOSLI, tel que cela résulte des très nombreuses factures versées aux débats par cette dernière;
Que c'est donc par une mauvaise appréciation des pièces versées aux débats que les premiers juges ont estimé qu'il n'était pas établi que ce serait la SARL SOSLI qui aurait effectué ces travaux, et suivi l'expert qui les a pris en considération dans la fixation du loyer, alors que les améliorations faites par les investissements du preneur ne peuvent être utilisés pour augmenter la valeur locative des locaux en cours de bail, tel que le stipule l'article L. 145-38 alinéa 4 du Code de commerce.
Attendu, en outre, que l'impact de l'inconvénient de la nature inondable de la zone urbaine sur laquelle est édifié l'immeuble n'a manifestement pas été mesuré à sa juste valeur, et le critère de bonne implantation doit donc dès lors être fortement tempéré, tel que cela résulte du procès-verbal dressé le 6 juillet 2001 par Me B..., Huissier de justice à Brive, ainsi que des photographies y annexées, qui révèlent que la piscine de l'établissement était remplie d'une eau boueuse jusqu'à ras bord, que tout l'espace à l'entour étant recouvert de boue, que le local technique de la piscine était totalement inondé occasionnant des dégradations importantes aux pompes, système de nage à contre-courant, filtre chauffage, cuve à fuel, que le local de la chaufferie était également inondé avec une ligne d'eau à 35 cm, l'ensemble des matériels se trouvant endommagé, que dans le parking du sous-sol une ligne d'eau existait entre 30 et 40 centimètres, que les locaux de soins, les trois cabines d'accueil ont été inondées par plus de 20 centimètres d'eau, que le sol stratifié était recouvert de boue, que de même l'espace hammam et le vestiaire étaient inondés, que l'ensemble des matériels était dégradé et, à cet égard, les photos prises par l'huissier annexées au procès-verbal sont parfaitement éloquentes sur l'importance des sinistres;
Qu'il est soutenu en outre par la SARL SOSLI sans être contredite sur ce point, qu'à chaque forte précipitation le cours d'eau sort de son lit, occasionnant des inondations importantes
Par ailleurs, la SARL SOSLI rapporte la preuve devant la Cour par un constat dressé le 18 juin 2007 par la SCP SEIJO LOPEZ LALLART, huissiers de justice, que contrairement à ce qu'avait indiqué l'expert et pris en compte les premiers juges, l'ensemble du sous-sol du bâtiment qui abrite notamment vestiaire, hammam, douches et centre de soins ne se trouvent pas raccordés au réseau public.
Attendu qu'il ne peut être non plus tenu compte du loyer que versait la SARL SOSLI à M. Franck Z..., ancien propriétaire de l'immeuble, dès lors que celui-ci est intervenu dans le cadre d'un accord familial dont le montant avait été calculé pour couvrir les échéances de l'emprunt souscrit pour l'acquisition des murs sans se référer aux critères habituels et légaux de détermination d'un loyer commercial.
Attendu qu'eu égard à ces éléments, et notamment aux contraintes des lieux qui entraînent des frais d'entretien importants lors des inondations, le loyer fixé par le premier juge doit être ramené à la somme mensuelle de 3 500 € ; que le jugement sera émendé sur le montant du loyer.
Sur les comptes entre les parties
Attendu que la SCI BIBLIOTHEQUE a fait appel incident sur le solde restant dû par la SARL SOSLI au titre de l'arriéré des loyers qu'elle fixe à la somme de 28 228,08 €, alors que la SARL SOSLI estime que les premiers juges ont omis de déduire les acomptes versés et n'ont pas pris en compte le fait qu'elle règle depuis le 1er octobre 2006 le montant du loyer qui avait été fixé à la somme de 3 500 € par le juge de la mise en état dans son ordonnance prononcée le 26 septembre 2006.
Attendu que le décompte produit par la SCI LA BIBLIOTHEQUE sera repris, sauf à substituer au loyer mensuel de 5 000 € qu'elle avait retenu dans ses calculs, par celui de 3 500 € fixé par la présente décision.
Attendu qu'au vu des décisions de justice, des loyers et acomptes versés par la SARL SOSLI soit entre les mains de Me C..., soit par voie de saisie attribution, les comptes entre les parties doivent être établis comme suit :
Année 205 : du 1er mars au 31 décembre : 3 500 x 10 mois = 35 000,00 €
Loyers réglés : 1524,49 x 10 : 15 244,90 €
Solde dû : 19 750,00 €
Année 2006 : 3 500 x 12 mois = 42 000,00 €
Loyers réglés du 1/01/2006 au 30/09/2006 : 1 524,49 x 9 = 13 720,41€
Loyers réglés du 1/10/2006 au 31/12/2006 : 3 500,00 x 3 = 10 500,00 €
Acomptes : 9 500 € x 2 = 19 000, 00€
Total versé : 43 220,41 €
Trop-perçu par la SCI LA BIBLIOTHEQUE : 1 220,41 €
Année 2007 : 3 500 x 12 mois = 42 000,00 €
Loyers acquittés, dont les mois d'octobre, novembre et décembre entre les mains de Me C...
- Saisie attribution du 3.09.2007 effectuée par Me C... : 41 331, 10 €
TOTAL des loyers à régler depuis le 1/03/2005 au 31/12/2007 :
3 500 x 34 mois = 119 000 €
TOTAL des sommes encaissées par la SCI LA BIBLIOTHEQUE sur cette même période : 141 796,41, soit un trop-perçu de 22 796,41 € qu'elle devra restituer à la SARL SOSLI ;
Qu'en conséquence, la SCI LA BIBLIOTHEQUE sera déboutée de sa demande en paiement et condamnée à restituer le trop-perçu versé par la SARL SOSLI ; que le jugement sera infirmé en cette disposition.
Sur le préjudice économique allégué par la SARL SOSLI
Attendu que le preneur doit souffrir les travaux que le bailleur fait réaliser sur l'immeuble loué ; que toutefois, ils ne doivent pas excéder une durée anormale, ni causer un trouble anomal au regard de la jouissance paisible des lieux loués que le bailleur doit garantir au preneur.
Attendu qu'en l'espèce, il est constant que la SCI LA BIBLIOTHEQUE a engagé des travaux en vue de procéder à la réfection de la toiture de l'immeuble loué par la SARL SOSLI le 1er février 2006 ;
Qu'au 1er septembre 2006, ils n'étaient toujours pas achevés, tel qu'en atteste le procès-verbal d'huissier dressé par la SCP SEIJO-LOPEZ - LALLARD en date du même jour et qui démontre, par les photographies y annexées, la présence de nombreux échafaudages apposés contre les façades encombrant le sol qui neutralisent la terrasse attenante à la piscine, ainsi que la place de deux parking ; que par ailleurs, de nombreux gravats provenant des déchets d'ardoise et matériel de chantier jonchent le sol ;
Attendu que les travaux de couverture, qui ont duré plus de 7 mois englobant la période estivale où, notamment, la piscine et de la terrasse n'ont pu être utilisés du fait de la présence des échafaudage et matériel de chantier, ont incontestablement eu une influence sur la clientèle qui fréquente ce type d'établissement pour se détendre et se reposer ; que manifestement, la SCI LA BIBLIOTHEQUE n'a pas géré ce chantier avec la diligence qui aurait dû être la sienne afin de réduire les nuisances sur une période minimum;
Qu'il en résulte un trouble de jouissance réel qui a pénalisé la SARL SOSLI au niveau de la fréquentation de son centre de remise en forme pour lequel la Cour dispose des éléments comptables suffisants pour le fixer à la somme de 10 000 € au paiement de laquelle la SCI LA BIBLIOTHEQUE sera condamnée ; que le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur les demandes fondées sur l'article 700 du CPC et les dépens
Attendu que les deux parties avaient un intérêt au litige qui était de nature à réglementer leurs relations futures, de sorte qu'il paraît équitable de laisser à chacune d'elles la charge de ses dépens et frais qu'elles ont pu exposer à l'occasion de ce procès tant en première instance, de référé, que d'appel, et de partager par moitié les frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement entrepris, mais seulement en ses dispositions relatives à la conclusion du bail et ses modalités,
Le REFORME pour le surplus,
Et STATUANT à nouveau,
FIXE le montant mensuel du loyer mis à la charge de la SARL SOSLI à la somme mensuelle de 3 500 € HT,
DEBOUTE la SCI LA BIBLIOTHEQUE de sa demande en paiement, et la CONDAMNE à restituer à la SARL SOSLI prise en la personne de son représentant légal, la somme de 22 796,41 € au titre du trop-perçu sur les loyers couvrant la période du 1er mars 2005 au 31 décembre 2007,
CONDAMNE la SCI BIBLIOTHEQUE à payer à la SARL SOSLI prise en la personne de son représentant légal la somme de 10 000 € au titre de son préjudice commercial,
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du CPC,
LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens de référé, de première instance et d'appel, et DIT que les frais d'expertise seront partagés par moitié.
