COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 17 AVRIL 2013 ARRET N. RG N : 12/ 00468
AFFAIRE :
M. Denis X..., Mme Martine Y... épouse X...
C/
M. Patrick Z..., Mme Pascale A... épouse Z..., SNC AUVERGNE COMMERCES représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège, SARL LE PANORAMIC
AM-iB Grosse délivrée à la SCP MAURY CHABAUD CHAGNAUD, avocats
Le DIX SEPT AVRIL DEUX MILLE TREIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :
ENTRE :
Monsieur Denis X... de nationalité Française né le 28 Mars 1947 à ROSIERS D'EGLETONS (19) Profession : Inconnue, demeurant...
représenté par Me Gilles-Jean PORTEJOIE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Me Sandrine PAGNOU, avocat au barreau de LIMOGES
Madame Martine Y... épouse X... de nationalité Française née le 19 Novembre 1950 à SAINT FLOUR (15) Profession : Inconnue, demeurant...
représentée par Me Gilles-Jean PORTEJOIE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, Me Sandrine PAGNOU, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTS d'un jugement rendu le 01 OCTOBRE 2009 par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE CLERMONT FERRAND
ET :
Monsieur Patrick Z... de nationalité Française né le 08 Juillet 1963 à MONTMORENCY Profession : Commerçant, demeurant...
représenté par Me Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES
Madame Pascale A... épouse Z... de nationalité Française née le 08 Novembre 1961 à GERZAT (63) Profession : Commerçant (e), demeurant...
représentée par Me Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES
SNC AUVERGNE COMMERCES représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège dont le siège social est 32, Avenue des Etats-Unis-63000 CLERMONT FERRAND
représentée par la SCP MAURY CHAGNAUD CHABAUD SCP, avocat au barreau de LIMOGES, Me Paul HERMAN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
SARL LE PANORAMIC dont le siège social est Lieudit Garabit-15100 ANGLARDS DE ST FLOUR
non comparante, assignée.
INTIMES
Sur renvoi de cassation : jugement du tribunal de commerce de CLERMONT FERRAND en date du 1er OCTOBRE 2009- arrêt de la cour d'appel de RIOM en date du 4 novembre 2010- arrêt de la cour de Cassation en date du 8 mars 2012
L'affaire a été fixée à l'audience du 20 Mars 2013 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile, la Cour étant composée de Monsieur Alain MOMBEL, Premier Président, de Monsieur Pierre-Louis PUGNET et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Madame Elysabeth AZEVEDO, Greffier. A cette audience, Monsieur le Premier Président a été entendu en son rapport oral, Maîtres PORTEJOIE et HERMAN, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie.
Puis Monsieur Alain MOMBEL, Premier Président, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 17 Avril 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
LA COUR
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 22 février 2005 la S. A. R. L. le Panoramic, dont le liquidateur est Monsieur X..., a confié à la SNC Auvergne Commerce, agent immobilier, un mandat non exclusif de vente de son fonds de commerce. Le 28 décembre 2006 le fonds a été vendu par acte authentique aux époux Z... avec l'ensemble immobilier dans lequel il était exploité et appartenant aux époux X...,.
N'obtenant pas le règlement de sa rémunération, la SNC Auvergne Commerce a assigné vendeurs et acquéreurs en paiement de sa rémunération et subsidiairement d'une indemnisation de son préjudice.
Par jugement en date du premier octobre 2009, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a mis hors de cause les époux Z... et condamné solidairement Monsieur Denis X..., tant en qualité de liquidateur de la S. A. R. L. Le Panoramic qu'à titre personnel avec son épouse née Martine Y..., à payer à la SNC Auvergne Commerce une somme de 66 976 € TTC représentant l'indemnité prévue au mandat de vente pour le cas où le mandant s'affranchirait de ses obligations en traitant directement avec un acquéreur présenté par le mandataire.
Il les a également condamnés à lui payer 2000 € au titre des frais irrépétibles et ordonné l'exécution provisoire.
Les époux X... le 27 octobre 2009 puis la SNC Auvergne Commerces le 2 décembre ont interjeté appel de cette décision et par arrêt du 04 novembre 2010 la cour d'appel de Riom a confirmé le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux X... et la S. A. R. L. Le Panoramic à payer des sommes à la SNC Auvergne Commerces mais sur la mise hors de cause des époux Z..., a infirmé la décision et condamné ces derniers solidairement avec les deux premiers à payer ces sommes à la SNC aux motifs que les vendeurs et acheteurs informés de l'existence du mandat avaient cru devoir faire l'économie de la rémunération de l'intermédiaire qui les avait mis en relations.
Sur le pourvoi des époux Z..., la Cour de Cassation, au visa des articles 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret no72-678 du 20 juillet 1972 ; a jugé qu'en l'absence de mandat écrit par l'agent immobilier en vue de la vente de l'ensemble immobilier la cour avait violé les textes visés et a en conséquence cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt du 4 novembre 2010 et remis en conséquence la cause et les parties en l'état où elle se trouvaient avant ledit arrêt et renvoyé l'affaire devant cette cour.
Les époux X..., propriétaires des locaux vendus, appelants, ont saisi, la cour le 23 avril 2012 et assigné la S. A. R. L. le Panoramic qui n'a pas constitué d'avocat.
Dans leurs dernières conclusions ils demandent à la cour de renvoi :- à titre principal de constater qu'ils n'ont pas signé de mandat de vente pour le fonds de commerce et que la SNC Auvergne Commerces ne justifie d'aucun mandat écrit pour procéder à la vente des murs, que ses demandes de paiement de leur rémunération d'agent immobilier ne sont donc pas recevables.- à titre subsidiaire de débouter la SNC de l'ensemble de ses demandes et très subsidiairement de dire qu'ils seront garantis par les époux Z....
En conséquence ils demandent :- de condamner la SNC Auvergne Commerces à leur rembourser la somme de 77 060, 80 € perçue en application de l'exécution provisoire attachée au jugement du tribunal de commerce ;- de condamner solidairement les époux Z... et la SNC Auvergne Commerces à leur payer et porter 20 000 € à titre de dommages et intérêts en les déboutant de l'ensemble de leurs demandes et 10 000 € en application de l'article en application de l'article en application de l'article 700 du code de procédure civile-les condamner aux dépens de cet appel et à ceux exposés sur l'arrêt de la cour de Riom.
Les époux Z... de leur côté concluent au débouté des époux X... de leur appel car ils considèrent qu'ils sont au milieu d'un conflit entre eux et la SNC Auvergne Commerces, qu'ils avaient été informés par celle-ci de ce qu'il n'y avait pas de mandat de vente et qu'ils ne sont donc en rien responsable du litige comme l'avait jugé le tribunal de commerce dont la décision doit être confirmée.
Ils demandent de condamner les époux X... à leur payer 10 000 € au titre de leurs frais irrépétibles et aux dépens.
La SNC Auvergne Commerces soutient que c'est bien elle qui a mis en relation les vendeurs et acheteurs dans cette affaire, a fait procéder aux visites et a constitué le dossier de financement des époux Z..., qu'il est ainsi patent que ces clients se sont mis d'accord pour l'évincer de la vente alors qu'elle était régulièrement mandatée pour celle du fonds, qu'elle est victime de cette déloyauté qui constitue une faute au sens de l'article 1382 du code civil dont elle demande réparation.
Elle demande à ce titre, tout en tirant les conséquences de son défaut de mandat pour la vente des murs, une somme de 25 116 € somme qui avait été acceptée par les vendeurs et acheteurs pour la partie vente du fonds de commerce pour laquelle elle avait bien un mandat ainsi que 15000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La S. A. R. L. le Panoramic régulièrement assignée en la personne de son liquidateur Denis X... n'a pas constitué d'avocat.
MOTIFS
Attendu que sur le fondement des articles 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret no72-678 du 20 juillet 1972, en l'absence de mandat écrit en vue de la vente d'un ensemble immobilier précisant les conditions de détermination de sa rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge, l'agent immobilier ne peut réclamer ces commission ou rémunération à l'occasion de la transaction ;
Attendu que ces textes spéciaux relatifs à l'activité d'agent immobilier et qui réglementent l'exercice de cette profession et les conditions dans lesquelles ils contractent avec leur clients s'oppose à ce que l'on puisse appliquer en l'espèce les dispositions générales de l'article 1382 du code civil sur la responsabilité au risque de vider de sens ces dispositions spéciales ;
Qu'au surplus, cet agent immobilier qui n'a pas mis en oeuvre les règles spéciales qui s'imposaient à lui, ne saurait dès lors en bénéficier ;
Que la demande de la SNC Auvergne Commerce, fondée sur l'article 1382 du code Civil sera donc rejetée ;
Attendu, en revanche, qu'au cas d'espèce il résulte manifestement de la lecture du seul mandat versé aux débats dont il n'est pas définitivement établi qu'il s'agisse d'un faux, que celui-ci est relatif à la vente du fonds de commerce d'hôtel restaurant à l'enseigne " le Panoramic " par la S. A. R. L. Le Panoramic avec une rémunération du mandataire SNC Auvergne Commerce d'un montant de 78000 € à la charge de l'acquéreur ; que ce mandat a été lu et approuvé par le mandant, la S. A. R. L. Le Panoramic et le mandataire, la SNC Auvergne Commerce ;
Attendu qu'à aucun moment les époux Z..., acquéreurs, ne sont apparus dans ce mandat, que les époux X... non plus, même si Monsieur X... est le gérant de la S. A. R. L. Le Panoramic, que ces parties ne peuvent donc qu'être mises hors de cause ;
Attendu, au contraire, que le dernier alinéa des conditions générales du mandat selon lesquelles le mandant s'engage, s'il n'a pas dénoncé celui-ci dans les formes prévues, à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue doivent s'appliquer à la S. A. R. L. le Panoramic, mandant ;
Attendu cependant qu'il convient de vérifier si le mandat était toujours en cours d'application au moment où la vente a eu effectivement lieu le 28 décembre 2006 ;
Attendu que le mandat de vente du fonds de commerce signé le 22 février 2005 par la S. A. R. L. Le Panoramic et la SNC AUVERGNE COMMERCES, conclu pour une période irrévocable de 3 mois était prorogé, sauf dénonciation, pour une durée d'une année et le mandataire s'interdisait, en outre, dans les douze mois suivants son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui ;
Qu'aux termes donc du mandat, et à défaut de dénonciation, ses effets pouvaient donc se poursuivre pendant deux années et trois mois soit jusqu'au 22 mai 2007 postérieurement à la vente du 28 décembre 2006 ;
Attendu que la SNC Auvergne Commerces prouve qu'elle a bien mis en rapport la S. A. R. L. Le Panoramic et les époux Z... en versant aux débats ses correspondances avec eux des 10 janvier et 15 février 2006 et l'attestation de Monsieur Bruno F... qui certifie avoir assisté le 4 janvier 2006 à la visite des locaux du Panoramic en présence de M. G... représentant la SNC Auvergne Commerces, des époux Z... et de Monsieur X... ;
Attendu que dès lors le mandant, Le Panoramic, en procédant à la vente sans avoir dénoncé le mandat et alors qu'il était encore tenu une année après son expiration puisque son acheteur lui avait été présenté par la SNC Auvergne Commerce et avait visité les lieux, n'a manifestement pas respecté ses obligations prévues au mandat de vente au titre OBLIGATION DU MANDANT 4- et en conséquence sera tenu de verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération convenue ;
Attendu, sur le montant de cette rémunération que la demande formulée par la SNC Auvergne Commerces s'élève à la somme de 25116 € ;
Attendu que ce montant, fixé sur la base du prix du fonds de commerce réalisé pour 300 000 € et sur le fait qu'il avait été accepté par les époux X... dans un compromis passé avec les époux H... qui ne s'est pas concrétisé par une vente, apparaît ainsi raisonnable et justifié ;
Qu'en conséquence la S. A. R. L. Le Panoramic sera condamnée à verser 25 116 € à la SNC Auvergne Commerces au titre de l'indemnité compensatrice prévue au mandat ;
Attendu que la S. A. R. L. Le Panoramic qui succombe sera condamnée à verser à la SNC Auvergne Commerces une indemnité de 5000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'au dépens de première instance et d'appel en accordant à son conseil le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Attendu que les circonstances de la cause excluent qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts X... et Z... ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, sur renvoi de Cassation, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'arrêt de la Cour de Cassation en date du 08 mars 2012 ;
Infirme le jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand du premier octobre 2009 ;
Statuant à nouveau :
Rejette les demandes de la SNC Auvergne Commerces fondées sur l'article 1382 du Code Civil ;
Met hors de cause les époux X...- Y... et Z...- A... ;
Et, rejetant toutes autres demandes plus amples ou contraires, condamne la S. A. R. L. Le Panoramic à payer à la SNC Auvergne Commerces une somme de 25 116 € au titre de l'indemnité compensatrice prévue au mandat pour non respect de ses obligations contractuelles ;
La condamne à lui payer une indemnité de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamne aux dépens en accordant à son conseil, la SCP Maury, Chagnaud, Chabaud le bénéfice de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PREMIER PRESIDENT, Isabelle BORIANNE. Alain MOMBEL.
