COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 13 JUIN 2013 ARRET N.
RG N : 12/ 00450
AFFAIRE :
Mme Monique X...
C/
M. Joël Jean-Marc Y..., M. Alain Z... Notaire Associé de la SCP A...- Z...
CMS-iB
vices cachés
Grosse délivrée à maître PECAUD, avocat
Le TREIZE JUIN DEUX MILLE TREIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :
ENTRE :
Madame Monique X... de nationalité Française née le 19 Novembre 1947 à ST LEGER LA MONTAGNE (87340) Profession : Fonctionnaire territorial, demeurant...
représentée par Me Olivier PECAUD, avocat au barreau de LIMOGES substitué à l'audience par Me SIMON, avocat
APPELANTE d'un jugement rendu le 24 NOVEMBRE 2011 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES
ET :
Monsieur Joël Jean-Marc Y... de nationalité Française né le 15 Juin 1950 à LIMOGES (87000) Profession : Consultant, demeurant ...
représenté par Me Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES
Monsieur Alain Z... Notaire Associé de la SCP A...- Z... de nationalité Française Profession : Notaire, demeurant...
représenté par la SELARL DAURIAC-COUDAMY-CIBOT SELARL, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMES
Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 28 Mars 2013 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 7 mai 2013. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2013.
A l'audience de plaidoirie du 28 Mars 2013, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX-SARTRAND et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Madame Christine MISSOUX-SARTRAND, Conseiller a été entendue en son rapport, Maîtres SIMON, PASTAUD et COUDAMY, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 30 Mai 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 13 juin 2013, les parties en ayant été avisées.
LA COUR
Le 14 mai 2008, Mme Monique X... par l'intermédiaire de Me Z..., notaire, chargé de la vente et de la rédaction de l'acte, a acquis de M. Y... un immeuble pour une somme de 155 000 €.
Il s'est avéré que contrairement à ce qui lui avait été annoncé et qui était contenu à l'acte de vente, que :
- la chaudière n'était pas âgée de 10 ans tel qu'indiqué dans le diagnostic énergétique annexé à l'acte de vente, mais de 20 à 25 ans, et hors d'usage,- que l'assainissement annoncé à la page 22 de l'acte authentique, comme étant raccordé au réseau public, ne l'était pas,- qu'enfin, le lierre recouvrant la façade, masquait des déformations du mur en forme de ventre, ayant pour origine des infiltrations.
Par ailleurs, il était indiqué à l'acte, que le vendeur s'engageait à faire murer les ouvertures du garage au plus tard le 31 décembre 2008, ce à quoi ce dernier n'a pas fait procéder.
C'est dans ces conditions que Mme X... a recherché la responsabilité solidaire du vendeur et du notaire, en sa qualité de négociateur et de rédacteur de l'acte, aux fins de se voir indemnisée de son préjudice sur le fondement du dol et de l'obligation de délivrance, et subsidiairement, sur la garantie des vices cachés.
Par une décision du 24 novembre 2011, le tribunal de grande instance de LIMOGES, a écarté l'action sur le fondement du dol comme n'étant pas constitué et sur celui des vices cachés en faisant application de la clause d'exclusion contenue à l'acte, mais l'a estimée fondée à l'encontre du vendeur pour manquements à son obligation de délivrance, et l'a condamné à payer à Mme X... la somme de 4 500 € à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'à faire procéder sous astreinte par une entreprise spécialisée au murage des ouvertures du garage prévu à l'acte.
Par ailleurs, le tribunal a condamné M. Y..., outre aux dépens, à verser à Mme X... la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et Mme X... à payer à Me Z... la somme de 800 € sur le même fondement.
Madame Monique X... a relevé appel de cette décision.
En cause d'appel, Mme X... a renouvelé ses demandes sur les mêmes fondements, et sollicite la condamnation in solidum de Me Z... et de M. Y... à lui payer la somme de 25 754, 86 € (et non celle de 35 754, 86 € énoncée par erreur dans le dispositif de ses conclusions) en réparation de son préjudice subi, outre celles de 10 000 € au titre de son préjudice financier, et 15 000 € en réparation de son préjudice moral. Par ailleurs, elle sollicite la condamnation des défendeurs à murer les ouvertures du garage sous astreinte de 100 € par jour de retard, ainsi qu'à lui payer la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Maître Alain Z... sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté Mme X... de ses prétentions dirigées à son encontre, et sa condamnation à lui payer en cause d'appel, la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur Joël Y... sollicite pour sa part la réformation du jugement en ses dispositions relatives à la chaudière et au réseau d'assainissement jugés non conformes, faute pour Mme X... de justifier de factures de travaux, notamment de la Collectivité territoriale, et accueillant son appel incident, il sollicite voir constater que les travaux relatifs à l'obturation du mur de garage ont été réalisés, et ordonner la restitution de la somme de 5 500 €. Par ailleurs, il sollicite la condamnation de Mme X..., outre aux dépens, à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1) Sur la faute dolosive du notaire et du vendeur
Attendu que le dol est une erreur provoquée par commission ou par omission, pour déterminer l'autre partie à contracter, et il peut être retenu même sans intention de nuire.
Attendu qu'en l'espèce, il est constant que le vendeur M. Y... réside depuis plusieurs années au Sénégal et qu'il a hérité de cette maison à l'occasion du décès de sa mère survenu en 2007 ; que n'ayant plus de relation avec ses parents depuis de nombreuses années, il ne connaissait pas l'état de leur immeuble, et en tout cas, il n'est pas rapporté la preuve contraire, et avait chargé Me Z... de le vendre ;
Que par ailleurs, et s'agissant de Me Z..., celui-ci a requis l'avis de professionnels pour l'installation de chauffage et le réseau d'assainissement ;
Qu'enfin, et concernant les infiltrations dans le mur masquées par du lierre, cela relève davantage de l'imprudence du notaire de ne pas avoir fait vérifier plus précisément l'état du gros oeuvre de l'immeuble dont il était chargé d'assurer la vente pour le compte de M. Y..., que d'une dissimulation, ou d'une omission de faire état de ces infiltrations dont finalement, il ne s'était pas donné les moyens d'en connaître l'existence.
Attendu que c'est donc par une exacte appréciation des éléments qui leur étaient soumis que les premiers juges ont estimé que le recours à des manoeuvres dolosives par le vendeur et le notaire pour déterminer Mme X... à acquérir cet immeuble, n'était pas caractérisé ;
Que le jugement sera confirmé.
2) Sur l'exception de non conformité de l'immeuble vendu, alléguée par Mme X... et les vices cachés
Attendu qu'il résulte des articles 1603 et 1604 du Code civil, que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.
Attendu en l'espèce, que dans le corps de l'acte de vente à la page 22, il est inscrit que le réseau d'assainissement de l'immeuble est raccordé au réseau public, et par ailleurs, est annexée à l'acte, une attestation de professionnel énonçant que le chauffage était assuré par une chaudière de 10 ans, or, il est établi que le réseau d'assainissement de l'immeuble n'est pas raccordé, et que la chaudière assurant le chauffage de la maison avait en réalité entre 20 et 25 ans et était, en outre, hors d'usage ;
Que ces deux caractéristiques de l'immeuble ayant été contractualisées, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré qu'il s'agissait de non-conformités et retenu à la charge du vendeur un manquement partiel à son obligation de délivrance de l'immeuble vendu à Mme X... qui était en droit d'attendre que l'immeuble acquis corresponde en tous points à ce qui était prévu, et l'ont condamné à payer à Mme X... la somme de 3 000 € pour la réfection du réseau, et celle de 1 500 € pour le coût de remplacement de la chaudière, soit un total de 4 500 €.
Attendu que concernant le murage du garage auquel le vendeur s'était contractuellement engagé au plus tard pour le 31 décembre 2008, il résulte des écritures prises le 7 septembre 2012 par M. Y... devant la Cour, qu'il y aurait procédé ; que cependant, Mme X... qui concluait postérieurement le 26 février 2013, indiquait que les travaux étaient actuellement en cours et non encore achevés ;
Qu'il appartient à M. Y... de rapporter la preuve qu'il aurait bien exécuté l'obligation mise à sa charge ; qu'en ne le faisant pas, la condamnation sous astreinte d'avoir à exécuter ces travaux prononcée par les premiers juges, sera en conséquences confirmée, en tant que de besoin.
Que le jugement sera confirmé de ce chef.
Attendu enfin, que les infiltrations dans le mur, non décelables à la vente sans procéder à d'importants travaux de défrichage pour débarrasser la façade sinistrée du lierre l'envahissant et mettre à jour les désordres ainsi masqués, sont également une non conformité de la chose vendue par rapport à sa destination normale, mais constituent en revanche, le vice prévu à l'article 1641 du Code civil.
Attendu qu'il en résulte que c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté Mme X... sur ce fondement, aux motifs que M. Y... n'avait pas effectué la vente litigieuse en qualité de professionnel et que la clause d'exclusion des vices cachées contenue à l'acte devait recevoir application, et que par suite, la responsabilité de Me Z... qui a agi en qualité de mandataire de M. Y..., ne pouvait être recherchée non plus sur ce fondement.
Attendu en revanche, que c'est à juste raison que Mme X... reproche à Me Z... d'avoir commis un manquement à son obligation de conseil et d'information en sa qualité de négociateur, puis de rédacteur de l'acte, en ne procédant pas aux vérifications qui s'imposaient pour s'assurer des qualités essentielles du bien qu'il vendait ;
Qu'en sa qualité de négociateur, il lui appartenait en effet, et alors qu'il savait que son mandant ne connaissait pas l'état de l'immeuble, de faire vérifier par un professionnel, au même titre que l'installation de chauffage et le branchement du réseau d'assainissement, la structure de cet immeuble dans la mesure où l'état des façades était masqué par du lierre et qu'en sa deuxième qualité de rédacteur de l'acte, il savait qu'il y serait inclus expressément une clause d'exclusion de garantie des vices cachés ;
Qu'en ne se donnant pas les moyens de renseigner utilement Mme X... sur la nature exacte du bien, objet de la transaction dont il avait été chargé, ni même encore, en ne la conseillant pas sur la nécessité avant d'acquérir, de faire vérifier elle-même l'état des façades par rapport à la clause d'exclusion de vices cachés qu'il savait que l'acte allait contenir, Me Z... a commis une faute directement à l'origine du préjudice invoqué par Mme X... qui aurait pu, soit renoncer à l'achat de l'immeuble, soit encore, l'acquérir à un prix moindre ;
Que de ce chef, cette perte de chance sera indemnisée à hauteur de 7 000 € au paiement duquel sera condamné Me Z....
Que le jugement sera réformé sur ce point.
Sur le trouble de jouissance et moral
Attendu qu'il était prévu à l'acte de vente passé le 14 mai 2008, que le vendeur s'engageait à murer les ouvertures du garage au plus tard au 31 décembre 2008 ;
Que ne s'exécutant pas, le premier juge dans sa décision du 24 novembre 2011, l'a condamné sous astreinte ;
Qu'à la date 20 février 2013, date de dépôt des conclusions de Mme X... le chantier était toujours en cours ;
Qu'il lui sera alloué de ce chef, la somme de 2 000 € au titre de son préjudice de jouissance au paiement de laquelle M. Y... sera condamné ;
Que le jugement sera réformé.
Sur le préjudice financier
Attendu que Mme X... sollicite la somme de 10 000 € à ce titre ;
Qu'elle fait valoir que, pour acquérir cette maison, elle avait mis en vente son appartement ; que du fait des travaux importante et indispensables à exécuter pour que l'immeuble soit habitable (chauffage, réseau d'assainissement, réfection des murs de façade, elle a dû retirer son appartement de la vente et recourir à un prêt relais ; qu'en outre et depuis, elle a subi la chute du marché immobilier.
Attendu que le préjudice dont elle se plaint doit être analysé en une perte de chance de n'avoir pu vendre aussi rapidement son appartement qu'elle ne l'aurait souhaité, en bénéficiant en outre à l'époque, d'un marché immobilier porteur ; qu'il lui sera alloué de ce chef la somme de 1 000 € de ce chef au paiement de laquelle M. Y... sera condamné.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
REFORME partiellement le jugement entrepris,
Et STATUANT à nouveau,
DIT que Me Alain Z..., en sa qualité de négociateur et rédacteur de l'acte de vente, a commis un manquement à son obligation de conseil et d'information constituant une faute directement à l'origine du préjudice invoqué par Mme Y... du chef des désordres affectant la façade de l'immeuble,
Le CONDAMNE à payer à Mme Monique X... la somme de 7 000 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE M. Joël Y... à payer à Mme Monique X... la somme de 2 000 € au titre de son préjudice de jouissance et moral, et celle de 1 000 € au titre de son préjudice financier,
DIT n'y avoir lieu à condamnation de Mme X... d'avoir à payer à Me Z... une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Joël Y... et Me Alain Z... aux dépens,
CONFIRME le jugement pour le surplus,
Et Y AJOUTANT,
CONDAMNE in solidum Joël Y... et Me Alain Z... à payer à Mme Monique X... la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Les CONDAMNE également in solidum aux dépens d'appel
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.
