COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE--- = = oOo = =--- ARRET DU 21 MAI 2015--- = = = oOo = = =--- ARRET N.
RG N : 14/ 00319
AFFAIRE :
M. Patrice, George X...
C/
M. Jonathan Y...
DROIT DE PASSAGE
Le VINGT ET UN MAI DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :
ENTRE :
Monsieur Patrice, George X... de nationalité Française, né le 19 Mai 1971 à BORDEAUX (33), demeurant...
représenté par Me Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANT d'un jugement rendu le 23 JANVIER 2014 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES
ET :
Monsieur Jonathan Y... de nationalité Française, né le 05 Août 1985 à LE BLANC (36300), Agent Immobilier, demeurant...
représenté par Me Joël FRUGIER, avocat au barreau de LIMOGES
INTIME
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Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 09 Avril 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 14 Mai 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2015.
A l'audience de plaidoirie du 09 Avril 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur SABRON, Président de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats de la cause sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR--- = = oO § Oo = =---
Selon un acte du 28 juillet 2005, M. Patrice X... a acquis de Madame Ginette Z... une maison à usage d'habitation avec jardin à l'arrière de la maison, le tout situé... à CHALUS et figurant au cadastre de ladite commune sous les No 60 (jardin) et 62 (maison) de la section AB.
Se basant sur les indications figurant dans les titres de ses auteurs et reprochant à son voisin, M. Jonathan Y... qui est propriétaire d'un immeuble mitoyen situé au no 35 de la même rue et cadastré sous le no 61 de la même section, d'avoir fait obstacle au droit de passage mentionné dans lesdits actes en posant deux portails, il a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 9 janvier 2013, l'a débouté de sa demande tendant à rétablir le passage et de sa demande subsidiaire d'expertise.
Par acte du 5 mars 2013, M. X... a fait assigner M. Y... devant le tribunal de grande instance de LIMOGES afin que lui soit reconnu un droit de passage sur le fonds de son voisin, sur la base d'une servitude conventionnelle et, subsidiairement, au titre de l'enclave.
Il demandait que M. Y... soit condamné sous astreinte à enlever les portails qui faisaient obstacle à ce droit de passage et, subsidiairement, d'être autorisé à passer sur le fonds de son voisin pour effectuer des réparations à l'arrière de sa maison et des travaux d'entretien de son jardin.
Le tribunal a par jugement du 23 janvier 2014 débouté M. X... de l'intégralité de ses demandes, y compris de sa demande subsidiaire d'expertise, débouté M. Y... de ses demandes reconventionnelles en dommages-intérêts et alloué à celui-ci une indemnité de 1 200 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. Patrice X... a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 mars 2014.
Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 19 mai 2014, il demande à la cour :
- de dire que le fonds de M. Y... est grevé d'une servitude de passage dont l'existence est mentionnée dans ses titres ou qui, en toute hypothèse, résulte de l'état d'enclave, étant précisé que l'assiette de cette servitude légale a été acquise par prescription comme cela résulte de l'état des lieux et des attestations produites aux débats ;
- d'ordonner à M. Y... de rétablir le libre exercice de cette servitude en procédant à l'enlèvement des deux portails qu'il a mis en place, sous astreinte de 300 ¿ par jour de retard ;
- de lui faire interdiction de mettre en place une nouvelle entrave au libre exercice du passage, sous astreinte du même montant ;
- de condamner M. Y... à lui payer des dommages-intérêts de 2000 ¿ ;
- subsidiairement, de l'autoriser à passer sur le fonds de ce dernier afin d'effectuer des réparations de l'arrière de sa maison et les travaux d'entretien de son jardin ;- encore plus subsidiairement, de désigner un expert, étant précisé que M. Y... ne produit que l'acte du 12 février 2008 par lequel il a acquis son fonds des consorts A... alors que les actes antérieurs seraient susceptibles de confirmer l'existence d'une servitude procédant de la convention ou de la division d'un héritage ;
- de condamner l'intimé à lui verser une indemnité de 3000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
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M. Jonathan Y... a déposé le 17 juillet 2014 des conclusions qu'une ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 septembre 2014 a déclarées irrecevables pour dépôt tardif.
LES MOTIFS DE LA DECISION
L'appelant invoque une mention qui figure dans deux actes de ses auteurs, un acte de vente Z... du 23 février 1973 et un acte de donation Z... du 31 juillet 1995.
Selon cette mention qui n'est pas reprise dans l'acte du 28 juillet 2005 par lequel il a acquis son fonds de Madame Ginette Z..., « l'accès au jardin et à la terrasse se fait également par un passage situé entre la maison A... » (un auteur de M. Y...) « et la grange D... » (propriétaire de l'immeuble situé au no 37 de la ...).
Il s'agit toutefois, comme l'a relevé à bon droit le tribunal, d'une déclaration unilatérale des propriétaires qui ont transmis leur fonds à l'appelant alors que la preuve d'une servitude conventionnelle de passage ne peut résulter que de la production d'un acte constitutif par lequel le propriétaire du fonds qui supporte la servitude a exprimé son accord pour qu'un droit de cette nature soit concédé au propriétaire du fonds bénéficiaire.
Ce n'est pas à M. Y... de rapporter la preuve que sa propriété n'est pas grevée de servitude, de telle sorte qu'il est indifférent qu'il ne produise que son acte d'acquisition de la parcelle no 61 qui mentionne que celle-ci n'est assujettie à aucune servitude.
Les attestations rédigées par M. B... qui est un auteur de M. X... et par M. C..., ancien locataire du fonds acquis par M. Y... en 2008, sont inopérantes dans la mesure où l'appelant ne produit aucun commencement de preuve par écrit qui ne peut procéder que de celui contre lequel on revendique un droit et où, d'autre part, une servitude de passage ne peut pas s'acquérir par la possession, fût elle trentenaire.
Une servitude de passage, parce qu'elle est discontinue, ne peut s'établir que par titre comme il est dit à l'article 691 du code civil.
Enfin, l'attestation du notaire qui a reçu l'acte d'acquisition de l'appelant n'a d'autre portée que de rappeler les mentions contenues dans les actes des auteurs de ce dernier qui, pour les raisons sus-indiquées, ne sont pas la preuve de ce qu'une servitude ait été constituée sur le fonds qui appartient aujourd'hui à M. Y....
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a relevé que M. X... ne justifiait d'aucun titre ayant une origine contractuelle.
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L'appelant invoque à titre subsidiaire le titre légal qui résulte de l'enclave, lequel est régi par les articles 682 et suivants du code civil.
Toutefois, son fonds qui est constitué par les parcelles no 60 (maison) et 62 (jardin) n'est pas enclavé dans la mesure où la desserte du jardin se fait par la maison attenante qui dispose d'un accès à la voie publique qui est en l'espèce la rue de Mardochée sur laquelle elle correspond au no 33.
Cet accès est suffisant, même pour la desserte de la terrasse et du jardin de 60 m2 qui n'ont pas d'autre affectation que l'agrément et dont l'entretien ne nécessite pas de faire pénétrer des engins lourds ou des remorques.
Cette configuration est classique dans un milieu qui est constitué, comme en l'espèce, par une concentration de maisons situées côte à côte le long d'une rue et dont les jardins d'agrément sont situés à l'arrière des immeubles d'habitation.
A défaut d'enclave, M. X... n'est pas davantage fondé à invoquer le titre légal qui résulte des articles précités, ni la prescription de l'assiette de la servitude d'enclave qui n'a d'utilité que lorsque l'enclave est avérée.
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L'appelant qui ne justifie pas non plus de la nécessité de réaliser dans son jardin ou sur sa maison des travaux précis et temporaires n'est pas non plus fondé en sa demande subsidiaire tendant à se faire autoriser à passer sur le fonds de son voisin au titre d'un droit improprement qualifié de « servitude de tour d'échelle » alors qu'une telle servitude ne peut résulter que d'un titre.
Si les relations normales du voisinage peuvent effectivement servir de fondement à une autorisation de ce type, c'est à la condition qu'il soit justifié d'un impératif précis et d'un refus abusif de la part du propriétaire auquel le passage est demandé.
Ces conditions ne sont pas réunies en l'espèce.
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Enfin, ce n'est pas à celui contre lequel on revendique une servitude de passage de prouver qu'une telle servitude qui ne figure pas dans son titre n'a jamais été créée dans des titres antérieurs.
Les actes qui affectent la propriété des immeubles sont publiés et tout revendiquant dispose de la faculté de ses les procurer.
La bande de terrain qui borde les immeubles situés sur la parcelle 61 de M. Y... n'a pas d'autre affectation apparente que la desserte de ces immeubles ; elle n'est pas un ouvrage permanent susceptible de constituer un indice de servitude de passage au profit des parcelles 60 et 62 de l'appelant qui disposent de leur propre desserte.
C'est donc également à bon droit que le tribunal a rejeté la demande d'expertise de M. X... qui ne justifie d'aucune présomption sérieuse de l'existence d'une servitude par convention, au titre de l'enclave ou par destination du père de famille.
Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
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LA COUR
Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 23 janvier 2014 par le tribunal de grande instance de LIMOGES.
Condamne M. Patrice X... aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.
