ARRÊT N° .
RG N° : N° RG 22/00300 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIKLX
AFFAIRE :
[A] [J], [N] [L]
C/
[T] [O], [Z] [W] épouse [O]
demande en paiement des loyers et des charges et/ou yendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
GS/MLL
Grosse délivrée
Me Valière Vialeix, avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 08 FEVRIER 2023
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Le huit Février deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
Thierry COURAUD
de nationalité française
né le 11 Septembre 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES - CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES
Danae LARTIGUE
de nationalité française
née le 16 Mai 1986 à (31000), demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES - CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTS d'un jugement rendu le 09 MARS 2022 par le Tribunal judiciaire de LIMOGES
ET :
[T] [O]
de nationalité française
né le 02 Mars 1934 à [Localité 6]
Profession : Retraité, demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES
[Z] [W] épouse [O]
de nationalité française
née le 21 Septembre 1937 à [Localité 2] (87)
Profession : Retraité, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Etienne DES CHAMPS DE VERNEIX, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMES
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Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 07 Décembre 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 01 Février 2023.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 novembre 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, les avocats des parties ont été entendus en leur plaidoirie.
Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 1er Février 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date le délibéré est prorogé au 08 février 2023, les parties ayant été régulièrement avisées.
Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de lui-même, et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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LA COUR
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FAITS et PROCÉDURE
Le 7 novembre 2018, les époux [O] (les bailleurs) ont donné à bail d'habitation à M. [A] [J] et à Mme [N] [L] (les locataires) un logement situé n° [Adresse 1] (87) moyennant un loyer mensuel de 920 euros.
Les locataires ayant manqué à leur obligation de paiement des loyers, les bailleurs leur ont fait délivrer, le 29 octobre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, et les sommant de justifier de l'occupation des lieux loués.
Ce commandement étant resté infructueux , les bailleur s ont, le 22 janvier 2021, assigné leurs locataires devant le tribunal judiciaire de Limoges pour voir:
- constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des locataires,
- condamner ces derniers à leur payer l'arriéré de loyers de 8 112,07 euros, 2 161,84 euros au titre de la remise en état du logement loué ainsi que 500 euros de dommages-intérêts, le dépôt de garantie venant en compensation de ces sommes.
Les locataires, qui reconnaissent leur dette de loyers impayés, ont formé des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts fondées sur l'insalubrité des lieux loués.
Par jugement du 9 mars 2022, le tribunal judiciaire a notamment:
- constaté que les demandes des bailleurs en résiliation du bail et expulsion sont devenues sans objet du fait du départ volontaire des locataires le 1er avril 2021,
- condamné solidairement les locataires à payer aux bailleurs:
*8 112,07 euros au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal,
*1 241,84 euros, après compensation avec le dépôt de garantie, au titre des réparations locatives,
* 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- rejeté les demandes reconventionnelles des locataires.
Les locataires ont relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
Les locataires, qui reconnaissent devoir la somme de 8 112,07 euros au titre de l'arriéré locatif, de laquelle devra être déduit le dépôt de garantie de 920 euros, concluent pour le surplus au rejet des demandes des bailleurs. Ils demandent de constater l'insalubrité des lieux loués et réclament des dommages-intérêts à ce titre qui viendront en compensation de leur dette locative.
Les bailleurs concluent à la confirmation du jugement.
MOTIFS
Les locataires ne formulent aucune critique à l'encontre du chef du jugement les condamnant solidairement à payer aux bailleurs la somme de 8 112,07 euros au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal.
Sur les demandes des locataires fondées sur l'indécence des lieux loués.
Les locataires demandent des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance et moral résultant du fait qu'ils ont dû vivre dans des lieux indécents qu'ils ont été contraints de quitter compte tenu des risques pour leur santé.
L'état des lieux dressé le 2 novembre 2018 lors de l'entrée des locataires fait état d'un logement en bon état général, seuls quelques marques sur les papiers peints et des tâches sur une moquette étant à déplorer.
Pour soutenir l'indécence des lieux, les locataires font notamment état:
- d'infiltrations d'eau et de moisissures,
- d'une installation de chauffage et de ventilation insuffisantes,
- d'une installation électrique dangereuse (compteur non conforme),
- de la présence de nuisibles (rongeurs).
Alertée par les locataires, l'Agence régionale de santé (l'ARS) leur a répondu, par lettre du 9 mars 2021, que les désordres décrits ne paraissaient pas relever d'une procédure d'insalubrité, les invitant à faire procéder à l'évaluation de leur logement au regard des critères de décence, ce que les locataires n'ont pas fait.
En tout état de cause, le document non signé produit par les locataires mentionnant que 'l'ensemble des éléments démontrent l'impossibilité de chauffer le logement de manière convenable' ne permet pas d'identifier qui en est l'auteur, en sorte qu'il se trouve dépourvu de valeur probante. D'autre part, la mention sur la facture de réparation de l'insert selon laquelle l'artisan ne garantit pas le bon fonctionnement de l'appareil, pas plus que la présence de radiateurs électriques dans le logement, ne permettent de caractériser l'insuffisance de l'installation de chauffage, l'huissier de justice ne faisant, sur ce point précis, que reprendre dans son procès-verbal de constat du 24 février 2021, les affirmations de la locataire.
Quant à la présence d'humidité en sous-sol et de moisissures, que rien ne permet d'imputer à un défaut d'entretien des bailleurs, celle-ci ne peut suffire à caractériser l'indécence ou la dangerosité des lieux. Il en va de même de la non- conformité du compteur de consommation électrique tout comme de la présence de nuisibles.
Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires des locataires fondées sur l'indécence des lieux loués.
Sur les réparations locatives.
Contrairement à ce qui est soutenu par les locataires, M. [J] (locataire) était présent lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie du 2 avril 2021 ainsi que cela ressort expressément des mentions du procès-verbal de constat établi par Me [S], huissier de justice.
Le premier juge a rapproché les états des lieux d'entrée et de sortie, et de leur comparaison, il a fait un exact constat des dégradations survenues en cours de bail, en répertoriant celles-ci pièce par pièce dans son jugement. Ces dégradations tiennent essentiellement à des salissures (tâches, toiles d'araignées), des griffures, des éclats de carrelage, des trous de chevilles, la perte de certains éléments d'équipement (bonde d'évier, caches de boutons)... S'y ajoutent le défaut de justification du ramonage de la cheminée et le défaut d'entretien des abords que les locataires s'étaient engagés à assurer. Les attestations par lesquelles Mme [I] [B] et M. [D] [Y] témoignent du bon entretien des lieux loués ne sont pas de nature à remettre en cause la réalité des manquements imputables aux locataires dans l'entretien du logement.
C'est par une exacte appréciation des justificatifs des travaux de réparation et d'entretien que le premier juge a fixé leur coût au montant de 2 161,84 euros TTC, soit une somme de 1 241,84 euros devant être mise à la charge solidaire des locataires après déduction du dépôt de garantie de 920 euros.
Le jugement sera confirmé, y compris en sa disposition allouant aux bailleur une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.
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PAR CES MOTIFS
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LA COUR,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu le 9 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Limoges;
Vu l'équité, DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
CONDAMNE M. [A] [J] et Mme [N] [L] aux dépens.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.
