COUR D'APPEL DE LYON
6ème CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU
Décision déférée : Décision du Tribunal de Grande Instance LYON du 26 juin 2001 (R.G. : 200107380) N° R.G. Cour : 01/04765
Nature du recours : APPEL Affaire : Revendication d'un bien immobilier Sans procédure particulière APPELANTE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE DOMAINE DE HAUTERIVE 85 à 91 rue P. Brunier à CALUIRE, représenté par son syndic en exercice la Régie TADARY Siège social : c/Régie TADARY 69 bd des Canuts 69004 LYON représenté par la SCP DUTRIEVOZ, Avoués assisté par Maître PIQUET-GAUTHIER, Avocat, (TOQUE 680)
INTIMES : Monsieur X... Y... Z... : 17 montée des Forts 69300 CALUIRE représenté par Maître MOREL, Avoué assisté par Maître PEYROT, Avocat, (TOQUE 502) Monsieur Stéphane CARILLON Z... : 62 rue de Brest 69002 LYON représenté par Maître MOREL, Avoué assisté par Maître PEYROT, Avocat, (TOQUE 502)
Monsieur Frédéric A... Z... : 61 rue Pierre Brunier 69300 CALUIRE représenté par Maître MOREL, Avoué assisté par Maître PEYROT, Avocat, (TOQUE 502) Instruction clôturée le 19 Mars 2002 Audience de plaidoiries du 30 Mai 2002
LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de :
. Monsieur VEBER, Président
. Madame DUMAS, Conseiller
. Monsieur SORNAY, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame B..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant prononcé à l'audience publique du par Monsieur VEBER, Président, qui a signé la minute avec Madame B..., Greffier FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Les 28 janvier et 4 mai 2000, Monsieur Frédéric A... et Messieurs X... et Stéphane Y... ont acquis des garages implantés au sein de la copropriété "LE DOMAINE DE HAUTERIVE" sise 85-91 rue Pierre Brunier à CALUIRE ET CUIRE.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2001, malgré l'opposition de Messieurs Y..., la délibération n° 16 a été adoptée afin de réserver l'usage du tennis et de la piscine aux seuls copropriétaires des lots d'habitation à l'exclusion des copropriétaires des garages. Cette même délibération a également adopter la modification du règlement de copropriété afin que les charges relatives au tennis et à la piscine ne soient plus comprises dans les charges communes générales mais deviennent des charges communes spéciales et a donné mandat au syndic de faire établir le modificatif.
Par acte du 31 mai 2001, Messieurs Y... et A... ont fait assigner le Syndicat des Copropriétaires devant le Tribunal de Grande Instance de LYON afin de faire constater la nullité de la délibération n° 16 qui porte atteinte aux modalités de jouissance de leurs lots et modifie la répartition des charges communes en méconnaissance des dispositions des articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Par jugement du 26 juin 2001, le Tribunal de Grande Instance a :
- déclaré l'assignation valable et la demande recevable ;
- prononcé l'annulation des résolutions suivantes votées à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble "LE DOMAINE DE HAUTERIVE" tenue le 1er mars 2001 :
"limitation de l'usage du tennis et de la piscine, réservé aux seuls copropriétaires de lots d'habitation à l'exclusion des copropriétaires de garages,
modification du Règlement de Copropriété afin que les charges relatives au tennis et à la piscine ne soient plus comprises dans les charges communes générales mais deviennent des charges communes spéciales,
mandat est donné au syndic de faire établir le modificatif au règlement de copropriété ",
- ordonné l'exécution provisoire.
Appelant de cette décision, le Syndicat des Copropriétaires fait valoir au soutien de sa demande de réformation que la modification du règlement de copropriété envisagée pour réserver la jouissance et l'usage du tennis et de la piscine aux seuls copropriétaires de lots d'habitation relevait de la majorité qualifiée de l'article 26 b de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'elle n'imposait pas à un copropriétaire une modification à la destination des parties privatives de son lot ou aux modalités de leur jouissance. Il soutient que l'usage des garages ne se trouve pas modifié ni altéré par la réglementation décidée pour le tennis et la piscine et invoque une jurisprudence évolutive qui a permis au syndicat de copropriété de supprimer un service de gardien ou une loge de concierge alors que de tels services communs déterminent les modalités de jouissance des parties communes des copropriétaires. Il estime que si le tennis ou
la piscine participent bien aux modalités de jouissance des parties privatives "in abstracto", cette affirmation est inexacte "in concreto" car le fait de ne pas jouir d'un tennis ou d'une piscine ne revêt aucune incidence sur les modalités de jouissance d'un garage, que la destination d'un garage est de stationner un véhicule et rien d'autre. Il précise que lorsqu'un copropriétaire achète exclusivement un garage, c'est pour garer exclusivement son véhicule et non pour jouer au tennis ou profiter d'une piscine. Il ajoute que la modification est nécessaire dans l'intérêt collectif pour permettre la réglementation de l'usage du tennis et de la piscine car l'accès à ces équipements par des personnes non occupants d'appartement crée une charge anormale pour le Syndicat. Il sollicite enfin une somme de 15.000 F en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Les intimés répliquent que la résolution adoptée méconnaît les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'elle aboutit à interdire à certains copropriétaires l'accès et la jouissance d'équipements créant une discrimination entre copropriétaires résidents et non-résidents. Ils soulignent que la jurisprudence citée par le Syndicat des Copropriétaires concerne exclusivement la réglementation de l'accès et de l'utilisation de parties communes mais non le principe même de l'accès. Ils soutiennent que la délibération attaquée modifie et porte atteinte aux modalités de la jouissance de leurs lots telles qu'elles résultent du règlement de copropriété selon lequel chaque lot est constitué d'une part d'un garage, d'autre part d'une fraction des parties communes de l'immeuble qui sont indivisément la propriété de l'ensemble des copropriétaires. Ils estiment ainsi que la délibération procède à une appropriation illégale et arbitraire modifiant les termes du règlement de copropriété et que la
jurisprudence censure les interdictions ne figurant pas dans le règlement d'origine. Ils rappellent que le tennis et la piscine constituent des parties communes générales, qu'ils participent à l'entretien de ces équipements et que la délibération, qui vise à créer des parties communes spéciales constituées uniquement du tennis et de la piscine, crée une spécialisation non prévue par le règlement de copropriété qui ne peut être votée qu'à l'unanimité. Ils ajoutent que le projet implique une modification de la répartition des charges qui ne peut de même être adoptée qu'à l'unanimité selon l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Messieurs Y... et A... concluent à la confirmation du jugement déféré et sollicitent une somme de 4.500 ä en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
MOTIFS
Attendu, selon les dispositions de l'alinéa 1 de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que les décisions concernant la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ; que, toutefois, selon l'alinéa 2 de ce texte, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit,
imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ;
Attendu, en l'espèce, que l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier "LE DOMAINE DE HAUTERIVE" a, par une délibération du 1er mars 2001 prise selon la majorité de l'article 26, décidé de réserver l'usage du tennis et de la piscine de la copropriété aux seuls copropriétaires des lots d'habitation et a, en conséquence, modifier le règlement de copropriété en créant des charges spéciales aux locaux d'habitation ;
Que Messieurs Y... et A..., propriétaires de garages, ont contesté cette décision estimant qu'elle portait atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives ;
Attendu que selon le règlement de copropriété établi le 3 juillet 1992 et modifié le 17 décembre 1993, sont énumérées comme parties communes générales (OE2211) "en général tous les locaux, aménagements et services communs à l'ensemble des usagers tels que plantations, espaces verts et jardins, terrains de jeux s'il en existe, tennis et piscine, l'ensemble des locaux techniques et sanitaires s'y rapportant" ;
Que les lots acquis par Messieurs Y... et A... sont constitués de la propriété exclusive et particulière d'un garage et de la copropriété de 4 ou 5/10.120èmes des parties communes générales à l'ensemble immobilier ;
Que selon le paragraphe 3151 du règlement de copropriété, chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes pour la jouissance de sa fraction divise suivant leur destination propre telle qu'elle résulte de celui-ci à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des limitations ci-après "notamment, il devra respecter la réglementation
qui sera mise en place pour l'usage de la piscine et du tennis" ;
Qu'enfin, parmi les charges communes générales (OE3211) figurent :
"5°/ les frais d'entretien, de réparation, de réfection du tennis et de la piscine, de leurs installations et aménagements, des équipements sanitaires, des locaux techniques..." ;
Attendu que le Syndicat des Copropriétaires soutient que la délibération a modifié la jouissance et l'usage de parties communes sans toutefois porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de Messieurs Y... et A... car l'usage de leur garage n'est pas modifié par la décision de l'assemblée générale et la destination d'un lot de garage n'est que de garer un véhicule ;
Attendu, toutefois, que le règlement de copropriété ne fait aucune distinction entre les copropriétaires, ce qui aurait été possible par la création dès l'origine de la copropriété de parties communes spéciales avec en corollaire des charges communes spéciales aux lots d'habitation ;
Que pour contourner cet obstacle, le Syndicat des copropriétaires
nt à bon droit que le jugement déféré a relevé que la modification opérée par la délibération du 1er mars 2001 aboutissait à un changement de répartition des charges qui selon l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être décidée qu'à l'unanimité des copropriétaires ;
Attendu, en définitive,ent soit la substitution à celui-ci d'un service équivalent ; que tel n'est pas le cas en l'espèce où le service du tennis ou de la piscine serait purement et simplement enlevé aux copropriétaires dès lors qu'ils ne posséderaient que des lots de garage ;
Que dans une copropriété qui revendique un certain "standing", la propriété d'un garage peut s'envisager avec une destination plus large que simplement celle de garer son véhicule ;
Attendu que c'est donc à juste titre que le Premier Juge a retenu qu'il était indéniable en l'espèce que l'usage des équipements participait aux modalités de jouissance des parties privatives et qu'ainsi une modification de cet usage ne pouvait être imposée à un copropriétaire à quelque majorité que ce soit ;
Attendu que c'est également à bon droit que le jugement déféré a relevé que la modification opérée par la délibération du 1er mars 2001 aboutissait à un changement de répartition des charges qui selon l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être décidée qu'à l'unanimité des copropriétaires ;
Attendu, en définitive,
Attendu, en définitive, que le jugement déféré mérite une entière confirmation ;
Attendu que l'équité commande d'élever à la somme de 1.500 ä l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles ;
Attendu que le Syndicat des Copropriétaires qui succombe supporte les dépens ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Elève à la somme de 1.500 ä l'indemnité allouée à Messieurs Y... et A... sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
Condamne le Syndicat des Copropriétaires aux dépens d'appel et autorise Maître MOREL, Avoué, à les recouvrer aux formes et conditions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER
LE PRESIDENT
