R.G : 09/02620
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 04 février 2009
RG : 05.9436
SCI DAVID
C/
SARL HARDY EXPERTISES
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 9 NOVEMBRE 2010
APPELANTE :
SCI DAVID
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-Louis VERRIERE, avoué à la Cour
assistée de Me ULINE, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
SARL HARDY EXPERTISES
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour
assistée de Me Joël TACHET, avocat au barreau de LYON
******
Date de clôture de l'instruction : 29 Juin 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Octobre 2010
Date de mise à disposition : 09 Novembre 2010
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Dominique ROUX, conseiller
- Claude MORIN, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Mr [O] a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSE DE L'AFFAIRE
Par un compromis notarié du 21 septembre 2004, les consorts [L] ont vendu, pour le prix de 170 000 euros, à la société Lumière, avec faculté de substitution le lot 113 d'un ensemble immobilier en copropriété à [Localité 4], pour une superficie déclarée de 100 m2. La société Hardy Expertises, mandatée par le vendeur a établi le 24 septembre 2004, une attestation de superficie indiquant une superficie de 117,21 m2 pour le local vêtement et de 15,56 m2 pour le local coiffure.
La vente a été réitérée le 28 janvier 2005 avec la SCI David, se substituant à la société Lumière, l'acte mentionnant une surface de 177,21 m2, à la suite d'une erreur du notaire rédacteur de l'acte.
Par un acte du même jour, la SCI David a donné à bail le local dit 'local vêtement' à la banque Rhône Alpes à compter du 1er février 2005, moyennant un loyer annuel hors charges de 25 000 euros et un droit d'entrée de 50 000 euros.
Par un avenant du 13 mai 2005, le droit d'entrée a été ramené à 9 000 euros au motif que la superficie du local loué n'était que de 89 m2.
La SCI David a engagé à l'encontre des consorts [L] une action en réduction de prix et en indemnisation, notamment en raison de la diminution du droit d'entrée. Les consorts [L] ont rappelé en garantie la société Hardy Expertises, à l'encontre de laquelle la SCI David a également formé une demande de condamnation.
Par jugement du 4 février 2009, le tribunal de grande instance de Lyon a débouté la SCI David de ses demandes.
Celle-ci a interjeté appel à l'encontre des consorts [L] et de la société Hardy Expertises. Par ordonnance du 7 juillet 2008, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement d'appel à l'encontre des consorts [L].
La SCI David sollicite la condamnation de la société Hardy Expertises, sur le fondement des articles 1382 ou 1146 à 1155 du code civil, à lui payer la somme de 41 000 euros en réparation de la perte sur le droit d'entrée et celle de 10 000 euros en réparation de son préjudice financier complémentaire. Elle fait valoir que la faute commise par la société Hardy Expertises, qui ne peut être qualifiée de simplement matérielle, est vérifiée et admise et porte sur l'objet même de son intervention, à savoir la certification de la superficie du bien vendu. Elle précise que même si elle s'est désistée de son appel à l'encontre des vendeurs, son action en responsabilité à l'encontre de la société Hardy Expertises reste recevable et que celle-ci n'est pas fondée à reporter la charge de l'erreur sur le notaire, les vendeurs et l'acquéreur. Elle affirme que les discussions avec la banque Rhône Alpes ayant abouti à la fixation d'un droit d'entrée de 50 000 euros ont pris en considération la surface annoncée de 117,21 m2 et que le lien de causalité entre la faute et le préjudice n'est pas discutable. Elle considère qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte l'imposition fiscale correspondant au droit d'entrée initialement convenu.
La société Hardy Expertises conclut au rejet de la demande. Elle soutient que la SCI David ne démontre ni la réalité ni l'importance du préjudice qu'elle allègue, alors que la teneur du bail et de ses annexes lui permettait de s'opposer valablement aux demandes formées par la banque Rhône Alpes, qu'il n'existe pas de relation entre le droit d'entrée et la superficie des locaux, ni entre celle-ci et l'importance de la réduction consentie, et que l'incidence fiscale de ce droit d'entrée, s'il avait été maintenu à 50 000 euros, n'est pas déterminé. Elle fait valoir que la SCI David n'établit pas en quoi l'erreur matérielle qu'elle a commise dans le relevé de superficie établi en vue de la vente a pu avoir une incidence sur la conclusion du bail, alors que le plan annexé tant à l'acte de vente qu'au bail mentionne pour l'ensemble du lot une superficie de 103 m2, dont 15,85 m2 pour le salon de coiffure maintenu, ces éléments étant incompatibles avec la superficie de 117,21 m2 indiquée pour le local loué. Elle considère que la SCI David, qui savait dès l'origine acquérir une superficie totale de 103 m2 en raison des indications contenues dans le plan annexé au compromis, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en présentant le local loué à la banque Rhône Alpes comme étant d'une superficie de 117 m2.
A titre subsidiaire, elle estime que l'indemnisation qui serait mise à sa charge ne saurait excéder l'incidence, sur le montant du droit d'entrée, de l'écart entre les superficies déclarées et retenues, soit 24 %, ou 12 000 euros, et qu'elle est limitée par les conséquences de l'erreur de rédaction du notaire, alors qu'il existe une contradiction manifeste entre la superficie mentionnée au bail et celle se déduisant du plan annexé.
MOTIFS
Attendu que le premier juge a omis de statuer sur les demandes formées par la SCI David à l'encontre de la société Hardy Expertises ;
Attendu que l'erreur commise par cette dernière dans l'attestation de superficie qu'elle a établi à la demande des vendeurs après la signature du compromis est admise;
Attendu cependant que dès la signature du compromis de vente, la SCI David savait que la superficie du 'local vêtements' était inférieur à 90 m2, puisque ce compromis indiquait une superficie déclarée de 100 m2 et comportait en annexe un plan mentionnant le local coiffure de 15,85 m2 ; que lors de la signature du bail entre la société David et la banque Rhône Alpes, a été annexé au bail un plan mentionnant pour l'ensemble du lot une superficie de 103,85 m2, dont 18,55 m2 pour le salon de coiffure maintenu, ce qui était incompatible avec la superficie de 117,21 m2 indiquée pour le local loué ; que la société Hardy Expertises fait valoir à juste titre que n'est pas démontré un lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice invoqué, puisque l'erreur de superficie figurant dans le certificat établi en vue de la vente à la demande des vendeurs n'a pu avoir d'incidence sur la négociation du droit d'entrée versée par le preneur, dès lors que les parties au bail avaient connaissance d'un plan annexé à leur convention mentionnant les superficies exactes, et qu'elles n'ont pu se méprendre sur une erreur de superficie de plus de 40 % de la surface louée ; que compte tenu de ces éléments, la SCI David pouvait valablement s'opposer aux prétentions de la banque Rhône Alpes relatives à la réduction très importante du droit d'entrée, d'autant que celui-ci avait été déterminé en compensation de 'la dépréciation de l'immeuble par l'octroi au preneur de la propriété commerciale', comme l'indique le bail commercial en page 9, et non en fonction de la superficie des locaux ; qu'en conséquence, en l'absence de preuve d'un lien de causalité entre la faute commise par la société Hardy Expertises et le préjudice allégué, la SCI David doit être déboutée de sa demande ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
Déboute la SCI David de sa demande,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SCI David aux dépens de première instance et d'appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct par la SCP Brondel-Tudela, avoués.
La GreffièreLe Président
