R.G : 09/04398
décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du
25 juin 2009
RG N°05/04456
ch n° 1
[Z]
C/
Sci MOULIN FRERES
[O]
[J]
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE B
ARRET DU 09 NOVEMBRE 2010
APPELANT :
Monsieur [T][D] [C] [Z]
né le [Date naissance 4] 1977 à [Localité 14] (Rhône)
[Adresse 6]
[Localité 10]
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE
avoués à la Cour
assisté de Me Régis BERTHELON
avocat au barreau de LYON
INTIMES :
Sci MOULIN FRERES
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET
avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Baptiste WECKERLIN
avocat au barreau de LYON
Maître [U] [O]
Notaire associé de la Scp 'Fabrice VAZ-Claude TOUZET'
'La Collinière'
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représenté par la SCP BRONDEL-TUDELA
avoués à la Cour
assisté de Me Jean-Jacques RINCK
avocat au barreau de LYON
Monsieur [L] [J]
[Adresse 3]
[Localité 11] et actuellement
[Adresse 1]
défaillant faute d'avoir constitué avoué
L'instruction a été clôturée le 18 mai 2010
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 12 octobre 2010
L'affaire a été mise en délibéré au 09 novembre 2010
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur BAIZET,
Conseiller : Monsieur ROUX,
Conseiller : Madame MORIN
Greffier : Madame [G], pendant les débats uniquement.
A l'audience [Y] a fait son rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile.
ARRET : par défaut
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Monsieur BAIZET, président de chambre et par Madame JANKOV greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
La Sci MOULIN FRRERES propriétaire de locaux situés [Adresse 7] (Rhône) a décidé de les mettre en vente pour le prix de 541.742,00 euros ou au minimum 535.000 euros. Cette décision a été prise par une assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2004.
Le 1er octobre 2004 un mandat non exclusif de vente a été donné à la Société ATIS REAL, agence immobilière pour le prix de 500.000 euros honoraires inclus.
Monsieur [L] [J] Président Directeur Général d'une autre agence immobilière et neveu de Monsieur [B] [A] dont l'épouse [W] [A] était co-gérante de la Sci MOULIN FRERES a eu connaissance de la mise en vente de ces biens et les a fait visiter avec l'accord de Monsieur et Madame [A] à Monsieur [T] [D] [C] [Z].
Monsieur [Z] a rédigé le 17 janvier 2005 une offre d'achat au prix net vendeur de 427.500 euros sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de 360.000 euros au taux de 6 %. Il précisait que cette offre était valable pour une durée de huit jours à compter du 17 janvier 2005 et devait faire l'objet d'un compromis rédigé par le notaire de la Sci en collaboration avec son propre notaire Maître [E].
L'offre était transmise à Maître [U] [O] notaire à DECINES qui le 19 janvier 2005 adressait à Maître [E] un courrier par lequel il lui indiquait que sa cliente était d'accord pour régulariser le compromis à condition qu'il n'y ait pas de condition suspensive de prêt.
Par courrier en date du 21 janvier Maître [E] adressait à Maître [O] un courrier par lequel il lui confirmait un rendez-vous pour signature du compromis, lui transmettait l'état civil de Monsieur [Z] et lui confirmait que la promesse ne serait pas soumise à une condition suspensive de prêt.
Ce courrier était adressé à Maître [S] [O] notaire à [Localité 12] et non pas à Maître [U] [O] notaire à DECINES. Les deux notaires n'ont entre eux aucun lien professionnel.
Or par un courrier date du 20 janvier 2005 la Société ATIS REAL avait transmis à la Sci MOULIN FRERES une offre d'achat en date du 19 janvier 2005 de Monsieur [M] [P] au prix de 500.000 euros hors droits, honoraires de commercialisation inclus, les frais de notaires étant à la charge de l'acquéreur.
Par un courrier du 26 janvier 2005 Maître [E] confirmait à Maître [U] [O] le rendez-vous fixé au 31 janvier à 16 heures pour la signature du compromis avec Monsieur [Z]. Il lui rappelait que par courrier faxé du 21 janvier 2005 il lui avait indiqué que la promesse ne serait pas soumise à une condition suspensive de prêt.
Dans ce même courrier Maître [E] indiquait : 'il semblerait que votre cliente a reçu une autre proposition par l'intermédiaire d'un agent immobilier le 24 janvier, soit postérieurement à l'accord de nos clients'.
Je me permets d'attirer votre attention sur le fait qu'il résulte des différents échanges de courrier ci-dessus visés qu'il y a eu parfait accord entre les parties tant sur la chose et le prix de vente que sur les conditions'.
Le 27 janvier 2005 Monsieur [Z] faisait délivrer à la Sci MOULIN FRERES une sommation d'avoir à se présenter le mardi 31 janvier à 16 heures en l'étude de Maître [U] [O] pour la signature du compromis de vente.
Le 31 janvier 2005 à 16 heures Monsieur [Z], Monsieur [J] et Maître [E] se présentaient à l'étude de Maître [U] [O]. La Sci MOULIN FRERES ne s'y présentait pas. Maître [O] faisait constater cette situation par Maître [X] huissier. Maître [E] établissait un procès-verbal de carence.
Par acte en date du 9 février 2005 Monsieur [Z] assignait la Sci MOULIN FRERES devant le Tribunal de Grande Instance de LYON afin d'obtenir la vente forcée de l'immeuble.
Il soutenait que les deux notaires représentant les parties étaient parvenus à un accord sur la chose et sur le prix par suite de l'offre faite le 17 janvier et de l'acceptation en date du 21 janvier. Il précisait que Maître [U] [O] avait bien reçu le courrier du 21 janvier adressé par erreur à son confrère [S] [O] puisqu'il lui avait été adressé par fax du même jour.
Il contestait l'authenticité de l'offre de Monsieur [P] datée du 19 janvier 2005 et transmise le 20 janvier par la Société ATIS REAL (pièce 9 versée par la Sci MOULIN FRERES). Il soutenait que cette pièce avait été faite pour les besoins de la cause et que la Société ATIS REAL n'était investie que d'un mandat de recherche.
La Sci MOULIN FRERES résistait à la demande en soutenant qu'il n'y a pas eu accord sur la chose et sur le prix. Elle contestait avoir donné un mandat exprès à Monsieur [J] et à Maître [U] [O] pour conclure cette vente.
Elle soutenait que Monsieur [J] avait abusé Maître [O] en lui laissant accroire qu'elle avait donné son accord pour la vente à Monsieur [Z].
Elle soutenait que l'offre de Monsieur [Z] n'avait pas obtenu son accord puisque Maître [O] n'avait aucun mandat de sa part.
La Sci MOULIN FRERES appelait en cause Maître [O] au titre de sa responsabilité contractuelle et Monsieur [J] au titre de sa responsabilité contractuelle et délictuelle. A titre subsidiaire elle formulait à leur encontre des demandes de dommages et intérêts.
Maître [O] contestait avoir commis une faute professionnelle et s'en rapportait à justice sur la validité de l'offre.
Monsieur [J] ne constituait pas avocat.
Par jugement en date du 25 juin 2009 le Tribunal de Grande Instance de LYON relevait :
- que l'offre faite le 17 janvier 2005 par Monsieur [Z] comportait une condition puisqu'il était écrit: 'sous réserve de vérification des baux en cours', de telle sorte qu'il ne pouvait s'agir que d'une offre de pourparlers,
- que Monsieur [J] n'avait pas reçu de mandat exprès de vendre,
- que Monsieur [J] ne disposait que d'un mandat de recherche de la part de Monsieur [Z] mais d'aucun mandat de la Sci et qu'il ne pouvait représenter à la fois le vendeur et l'acheteur,
- que la loi du 2 janvier 1970 (Loi HOGUET) lui imposait de disposer d'un mandat écrit de la part de la Sci,
- que ni Maître [E], ni Maître [O], ni Monsieur [J] n'avaient pu conclure la vente faute de disposer d'un mandat exprès,
- que les courriers échangés ne constituaient que des pourparlers.
Monsieur [T] [D] [C] [Z] était débouté de ses demandes et condamné à payer la somme de 1.500 euros à la Sci en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Maître [O] et Monsieur [J] appelés en garantie par la Sci étaient mis hors de cause.
Par déclaration en date du 9 juillet 2009 Monsieur [Z] a relevé appel de cette décision contre la Sci MOULIN FRERES.
Cette dernière a relevé appel le 15 décembre 2009 contre Maître [U] [O] et Monsieur [J].
Monsieur [Z] rappelle le déroulement des faits et précise que par télécopie du 21 janvier 2005 Maître [E] a bien informé Maître [U] [O] que la vente ne serait soumise à aucune condition suspensive de prêt. Il en déduit qu'à cette date la vente était parfaite. Il précise qu'un rendez-vous a d'ailleurs été arrêté entre les notaires pour la signature du compromis, mais que la Sci a informé Monsieur [J] de son intention de ne pas donner suite à l'accord pourtant donné en arguant d'une proposition à un prix supérieur.
Il soutient que la Sci MOULIN FRERES avait reçu une autre proposition par l'intermédiaire d'un agent immobilier le 26 janvier, soit postérieurement à l'accord intervenu entre les parties.
Il estime que l'accord sur la chose et sur le prix était parfait et la vente formée dès le 21 janvier 2005 par l'acceptation de la contre offre confirmant qu'il n'y avait pas de condition suspensive de prêt.
Il soutient que Maître [O] était bien investi d'un mandat de la Sci qui a chargé Monsieur [J] de lui transmettre l'offre du 17 janvier et fait valoir qu'il n'était pas nécessaire que ce mandat fût écrit.
Il rappelle que Maître [O] s'est présenté dans ses courriers comme le mandataire de la Sci et qu'il pouvait donc légitimement croire qu'il était effectivement son mandataire, ne serait-ce qu'en raison de sa qualité de notaire.
Il maintient que le courrier daté du 19 janvier 2005 de Monsieur [P] comportant une offre est un faux comme le démontre la comparaison de la signature avec d'autres signatures de cette personne qui était en pourparlers avec la Sci depuis le mois de décembre 2004.
Il estime qu'en tout état de cause, même si Monsieur [P] avait fait une offre le 19 janvier 2005 il aurait fallu, pour que la vente à Monsieur [P] se réalisât que la Sci MOULIN FRERES accepte cette offre dans le délai de quinze jours fixé au mandat donné à la Société ATIS REAL, ce qu'elle n'a jamais fait, alors qu'à la date du 21 janvier et en tous cas le 26 janvier elle a accepté l'offre qu'il avait lui-même faite.
Il sollicite la réformation du jugement déféré et demande à la Cour :
- de dire parfaite la vente par la Sci MOULIN FRERES à lui-même des locaux situés [Adresse 7] au prix net vendeur de 427.000 euros,
- de dire que le transfert de propriété sera opéré par la décision à intervenir,
- subsidiairement de condamner la Sci sous astreinte à réitérer la vente des locaux,
- en tout état de cause de condamner la Sci à lui payer 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
* * *
La Sci MOULIN FRERES expose qu'elle n'a donné mandat de vente qu'à la Société ATIS REAL. Elle précise que Monsieur [Z] et Monsieur [J] ont agi de concert et que Monsieur [J] a transmis de son propre chef l'offre de Monsieur [Z] à Maître [O].
Elle ajoute que Monsieur [Z] conjoint de la co-gérante a indiqué à Maître [O] que cette offre ne pourrait être présentée aux associés qu'après suppression de la condition suspensive de prêt.
Elle expose qu'elle a tenté de joindre téléphoniquement Maître [O] le 24 janvier 2005 pour l'informer de la nouvelle proposition de Monsieur [P] formulée auprès d'ATIS REAL, qui a été portée à la connaissance de Maître [O] le 25 janvier.
Elle rappelle que Maître [E] a adressé le 27 janvier 2005 à Maître [O] une correspondance datée de la veille en faisant valoir un accord intervenu.
Elle estime que ce courrier est inopérant puisque le délai de huit jours imparti dans l'offre du 17 janvier était expiré.
Elle soutient que l'offre du 17 janvier n'est pas une offre ferme et définitive et qu'elle n'a pas été acceptée. Elle fait valoir que le prix proposé de 427.000 euros était inférieur à celui fixé par l'assemblée générale du 28 mai 2004 et qu'une acceptation nécessitait la tenue d'une nouvelle assemblée.
Elle soutient par ailleurs qu'aucun mandat n'avait été donné à Maître [O] et que l'offre du 17 janvier 2005 contenant la mention : 'sous réserve de vérification des baux en cours' démontrait qu'il ne s'agissait que d'une offre de pourparlers. Elle soutient qu'en tout état de cause la vente aux conditions fixées par Monsieur [Z] ne pouvait se réaliser qu'avec l'accord de l'assemblée générale.
Elle conclut à la confirmation de la décision déférée et sollicite la condamnation de Monsieur [Z] à lui verser la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Subsidiairement elle demande que Maître [O] et Monsieur [J] soient condamnés à lui payer la somme de 120.000 euros s'il était fait droit à la demande de Monsieur [Z], pour avoir commis une faute en engageant la Sci sans mandat exprès. Elle demande la condamnation des mêmes à lui payer 5.000 euros chacun en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Maître [U] [O] expose que le 17 janvier 2005 Monsieur [J] lui a adressé par courrier l'offre d'achat de Monsieur [Z] en précisant : conformément à la demande de la Sci'.
Il indique que le 18 janvier en son étude Monsieur [A] lui a déclaré que la Sci accepterait de régulariser un compromis de vente après suppression de la clause suspensive de prêt, ce qui était répercuté le 19 janvier à Maître [E].
Il ajoute que le 21 janvier Maître [E] lui a confirmé le retrait de la condition suspensive de prêt et fixé un rendez-vous, et que le 26 janvier 2005 Monsieur [A] l'a informé de l'offre de Monsieur [P].
Il s'en rapporte à justice quant à la validité de l'offre du 17 janvier 2005 émise par Monsieur [Z] tout en précisant que cette offre lui a été transmise par Monsieur [J] à la demande de la Sci.
Par ailleurs il indique que la Sci ne peut sérieusement soutenir que seule une offre minimum de 535.000 euros aurait été acceptée par la Sci tel que cela résulte de l'assemblée générale du 28 mai 2004 alors que le mandat de vente donné à la Société ATIS REAL mentionnait déjà un prix inférieur de 500.000 euros honoraires inclus, soit 476.200 euros net vendeur.
Il fait valoir que la Sci informée de l'offre de Monsieur [Z] n'a fait des observations que sur la levée de la condition suspensive et non pas sur le prix offert.
Il conclut à la confirmation de la décision déférée sur sa mise hors de cause et demande la condamnation de la Sci à lui payer 1.500 euros en réparation du préjudice moral causé par cette action abusive et 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
* * *
Monsieur [J] n'a pas constitué avoue. Il a été assigné le 17 février 2010. En son absence il a été procédé conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile.
DISCUSSION
Attendu que le présent arrêt est rendu par défaut en application de l'article 474 du Code de procédure civile ;
Attendu qu'il est constant que Monsieur [Z] a fait le 17 janvier 2005 une offre écrite selon laquelle il s'engageait à acheter au prix de 427.500 euros (prix net vendeur) les biens situés [Adresse 7], sous réserve de la vérification des baux en cours et en prévoyant une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 360.000 euros ;
Attendu que la mention 'sous réserve de la vérification des baux en cours' signifie que Monsieur [Z] subordonnait son offre à une vérification concernant les déclarations qui lui avaient été faites sur ce point ; que la notion de 'condition potestative' invoquée par la Sci MOULIN FRERES est inapplicable en l'espèce, le concept de postativité ne s'appliquant pas aux réserves d'une offre ; qu'en tout état de cause cette réserve a été levée puisque Monsieur [Z] a maintenu son offre par la suite ;
Attendu que l'offre du 17 janvier a été transmise à la Sci MOULIN FRERES qui reconnaît dans ses écritures que Monsieur [A] a indiqué à Maître [U] [O] que cette offre ne pourrait être présentée aux associés qu'après suppression de la condition suspensive de prêt ;
Attendu que la Sci reconnaît avoir reçu l'offre et avoir donné sa position à Maître [U] [O] ;
Attendu qu'en s'adressant à Maître [O] pour lui communiquer sa position la Sci MOULIN FRRERES lui donnait mandat de mener l'affaire à son terme ; que Maître [O] avait donc bien mandat de vente de la part de la Sci, étant rappelé qu'un mandat écrit n'est pas nécessaire lorsque la mandataire est un notaire ;
Attendu que l'offre de Monsieur [Z] en date du 17 janvier est une offre d'achat transmise régulièrement au mandataire du vendeur et assortie d'un délai de huit jours ;
Attendu que par courrier du 19 janvier, soit dans le délai précité Maître [O] a répondu à Maître [E] - lequel étant cité dans l'offre de Monsieur [Z] avait reçu mandat de ce dernier - que sa cliente la Sci acceptait l'offre à la condition qu'il n'y ait pas de condition suspensive de prêt ;
Attendu qu'ainsi la Sci formait une contre-offre qui rendait caduc le délai de huit jours fixé dans l'offre initiale ;
Attendu que le courrier du 21 janvier par lequel Maître [E] indique que la promesse ne serait pas assortie d'une condition suspensive de prêt porte l'adresse d'un autre notaire Maître [S] [O] exerçant [Adresse 13] ; qu'il est cependant établi qu'il a été adressé par télécopie à Maître [U] [O] le 21 janvier à 15 heures 50 (pièce 9 de Monsieur [Z]) ; que du reste Maître [U] [O] a déclaré à Maître [X] huissier que Maître [E] avait confirmé le 21 janvier 2005 que la promesse de vente ne serait pas assortie d'une condition suspensive de prêt ;
Attendu que Maître [U] [O] indique dans ses écritures (conclusions devant la Cour page 4) que le 21 janvier 2005 Maître [E] lui avait confirmé le retrait de la condition suspensive de prêt et fixé un rendez-vous pour signature de la promesse synallagmatique ;
Attendu qu'il résulte de ces éléments que Monsieur [Z] a formulé une offre le 17 janvier, que la Sci a formulé une contre-offre le 19 janvier, et que cette contre-offre a été acceptée le 21 janvier ;
Attendu que la Sci fait valoir que le 19 janvier Monsieur [P] a fait une offre par l'intermédiaire de la Société ATIS REAL ; que cependant elle ne prouve pas avoir accepté cette offre avant le 21 janvier, date à laquelle l'accord de Monsieur [Z] a été donné à sa contre-offre du 19;
Attendu qu'il résulte de ces éléments que l'accord sur la chose et sur le prix a été conclu le 21 janvier 2005 entre Monsieur [Z] et la Sci MOULIN FRERES et que la vente était parfaite à cette date ;
Attendu que contrairement à ce que soutient la Sci MOULIN FRERES il n'était pas nécessaire de recueillir l'accord des associés pour que la vente soit parfaite ; qu'en effet si l'assemblée générale du 28 mai 2004 avait donné son accord pour une vente au prix minimum de 531.000 euros, le mandat de vente donné à la Société ATIS REAL prévoyait un prix inférieur, ce qui laisse entendre que les gérants qui n'ont d'ailleurs pas discuté le prix offert par Monsieur [Z] avaient toute latitude pour négocier les conditions de la vente dont le principe était acquis ;
Attendu qu'il y a lieu de condamner la Sci à régulariser l'acte authentique de vente dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt sous peine d'astreinte de 150 euros par jour de retard ;
Attendu que Monsieur [Z] ne démontre pas avoir subi un préjudice justifiant les dommages et intérêts qu'il sollicite ; que l'équité commande par contre de lui allouer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu qu'aucune faute ne peut être reprochée à Maître [U] [O] qui n'a fait que transmettre les instructions de la Sci MOULIN FRERES laquelle l'a assignée en justice en prétendant qu'il n'avait pas reçu mandat de traiter l'affaire ; qu'elle a ainsi insinué que Maître [U] [O] aurait agi de sa propre initiative ; qu'une telle accusation parfaitement infamante à l'encontre d'un officier public justifie sa condamnation à lui verser 1.500 euros en réparation de son préjudice moral ; que l'équité commande par ailleurs de lui verser 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que la Sci MOULIN FRERES ne démontre aucune faute à l'encontre de Monsieur [J] qui investi d'un mandat de recherche de la part de Monsieur [Z] lui a transmis une offre d'achat et l'a retransmise, sur ses instructions, à son notaire ; que les demandes de la Sci dirigées contre Monsieur [J] seront donc rejetées ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Réforme le jugement déféré,
Déclare parfaite la vente par la Sci MOULIN FRERES à Monsieur [T] [D] [C] [Z] des locaux sis [Adresse 7] (Rhône) pour un prix net vendeur de QUATRE CENT VINGT SEPT MILLE EUROS (427.000 EUROS),
Condamne la Sci MOULIN FRERES à réitérer cette vente sous la forme authentique dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt sous peine d'astreinte de CENT CINQUANTE EUROS (150 EUROS) par jour de retard,
Condamne la Sci MOULIN FRERES à payer :
- à Monsieur [T] [D] [C] [Z] :
* DEUX MILLE EUROS (2.000 EUROS) en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- à Maître [U] [O] :
* MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
* DEUX MILLE EUROS (2.000 EUROS) en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la Sci MOULIN FRERES aux dépens de première instance et d'appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit des Sociétés Civiles Professionnelles (Scp) BAUFUME-SOURBE et BRONDEL-TUDELA, Sociétés d'avoués.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
