R. G : 10/ 08706
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 13 Juillet 2011
Décision du tribunal de grande instance de Saint-Etienne Au fond du 02 novembre 2010
1ère chambre civile
RG : 2006/ 01451
APPELANTS :
Larbi X... né en 1961 à KSAR TABOUASSAMETE RIS SANI (MAROC) ...42000 SAINT-ETIENNE
représenté par Maître Christian MOREL, avoué à la Cour
assisté de Maître Yves SAUVAYRE, avocat au barreau de LYON
Bouchra X... née le 01 Janvier 1965 à MEKNES (MAROC) ...42000 SAINT-ETIENNE
représentée par Maître Christian MOREL, avoué à la Cour
assistée de Maître Yves SAUVAYRE, avocat au barreau de LYON
INTIME :
Jean-Michel B... né le 03 Janvier 1966 à SAINT-ETIENNE (LOIRE) ...42000 SAINT-ETIENNE
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté de Maître Hélène SARAFIAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
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Date de clôture de l'instruction : 10 Juin 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Juin 2011
Date de mise à disposition : 13 Juillet 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :- Christine DEVALETTE, président-Martine BAYLE, conseiller-Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, Christine DEVALETTE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Monsieur B... et les époux X... ont acquis le 10 février 1998 pour un prix global de 1 000 000 de francs (152 449, 02 €), respectivement pour moitié, un tènement immobilier situé à Saint-Etienne 10 rue Soulié et ...cadastré section DY 3 et 4 sur lequel sont construits trois bâtiments.
Sur assignation en cessation d'indivision et en mesure d'expertise de Monsieur B..., le tribunal de Saint-Etienne, par jugement du 23 janvier 2007, a ordonné le partage de l'indivision, désigné un notaire pour y procéder et ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur D... qui a déposé son rapport le 17 janvier 2007. Il estimait la valeur vénale du tènement à 500 000 €, a conclu que le partage en nature n'était pas possible et préconisé une mise à prix de 416 000 €.
Faute de rapprochement entre les parties, les époux X...ont saisi à nouveau le tribunal pour que soit désigné un géomètre expert pour dire si un partage en nature était possible et subsidiairement obtenir l'attribution du bien avec rachat de la part de Monsieur B... pour 235 000 €.
Pour sa part, Monsieur B... sollicitait l'attribution du bien pour 250 00 € à revenir aux co-indivisaires et la condamnation de ces derniers à verser une indemnité d'occupation et à régler la quote part de taxe foncière, d'ordures ménagères et d'assurance.
Par jugement du 2 novembre 2010, le tribunal a, en substance, dit impossible le partage en nature et ordonné la vente du bien sur mise à prix de 416 000 €. Ce même jugement a donné acte à Monsieur B... de son offre de racheter la part des co-indivisaires pour 250 000 €, fixé à 250 € par l'indemnité d'occupation due par les époux X... à compter du 12 mai 2004, débouté ceux-ci de leur demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation et a condamné les époux X... à payer leur quote part sur la taxe foncière 2002, et sur l'assurance 2003-2004, mais pas sur la taxe d'ordures ménagères de 2002.
Par déclaration du 7 décembre 2010, les époux X... ont interjeté appel du jugement.
Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants demandent l'infirmation intégrale du jugement, sauf sur le rejet de la demande relative à la taxe d'ordures ménagères, et, sur constat par la Cour d'un partage en nature possible, demandent la désignation d'un géomètre expert pour décrire l'ampleur et le coût des travaux à réaliser pour ce partage en nature, ou, dans le cas contraire, de leur attribuer la pleine propriété du bien pour 235 000 € à verser à Monsieur B... ;
Ils demandent que le notaire procède au tirage des lots entre eux, que Monsieur B... soit condamné à verser une indemnité d'occupation de 36 000 € outre 1 600 € pour la démolition d'une cheminée suite à ordonnance de référé et soit débouté de ses autres demandes. Ils sollicitent 15 000 € de dommages-intérêts et une indemnité de procédure de 5 000 €.
Ils indiquent qu'ils ont été contraints de solliciter le partage de l'indivision car Monsieur B... refusait de faire les travaux de rénovation nécessaires d'un ensemble immobilier décrit comme vétuste par l'expert et sur lequel seul Monsieur X... a effectué des travaux de conservation, procédé au paiement de factures, et évité, par son installation dans les lieux, le squat du bâtiment.
Concernant le paiement de la quote part de taxe foncière, ils indiquent produire un témoignage confirmant ce paiement en espèces directement à Monsieur B.... Sur l'assurance, ils précisent qu'ils n'ont jamais été destinataires des quittances et qu'ils ont réglé depuis la situation auprès des assurances.
Ils demandent le remboursement de la moitié des frais de démolition de la cheminée qui a été ordonnée en référé.
Sur le partage en nature, les appelants affirment produire un devis d'un expert géomètre et un rapport de Monsieur F... affirmant que ce partage en nature est possible et émettant des propositions en ce sens.
Sur l'indemnité d'occupation sollicitée par Monsieur B..., ils contestent occuper l'intégralité du bâtiment et la valeur locative sollicitée, eu égard à l'insalubrité du bâtiment. Ils estiment être en droit de formuler la même demande contre Monsieur B... qui occupe un appartement dans le tènement.
Ils font valoir que l'attitude passive et désinvolte de Monsieur B..., qui a laissé à leur charge l'entretien et la gestion du tènement alors que Monsieur X... est analphabète, leur a causé un préjudice moral important.
Aux termes de ses écritures, Monsieur B... demande la confirmation du jugement et le rejet de toutes les prétentions des appelants, maintenant son offre de rachat de leur part à 250 000 € et actualisant ses demandes en paiement de taxes (y compris ordures ménagères) et en paiement d'une indemnité d'occupation pour un montant global de 64 700 € depuis janvier 2000 à fin 2010 ; il réclame en outre 5 000 € de dommages-intérêts et 3 000 € d'indemnité de procédure.
Il impute tout d'abord le blocage de la situation à l'attitude de Monsieur X... qui a poussé les locataires au départ puis a refusé ensuite d'engager les travaux de réhabilitation de l'immeuble et de régler les taxes et l'assurance, de sorte qu'actuellement le bien est dans un état de délabrement complet, a subi plusieurs incendies et ne peut plus être assuré.
Monsieur B... souligne que d'après le rapport d'expertise, un partage en nature avec constitution de lots de même nature est impossible en raison de l'imbrication des locaux, qu'aucune solution amiable n'a pu être trouvée même sur son offre de rachat qui est supérieure à la mise à prix.
Dans le cadre du compte d'indivision, il sollicite le versement par les appelants qui occupent deux appartements et deux locaux en rez-de-chaussée sans son accord depuis le 1er mars 2000, une indemnité mensuelle de 425 € outre 75 € pour les deux locaux.
Il maintient qu'aucun versement en espèces de la taxe foncière n'a été effectué pour 2002, que les ordures ménagères sont dues par moitié Monsieur X... qui, de surcroît est le seul occupant des lieux avec son épouse, que le quote part d'assurance est également due.
Il conteste une quelconque occupation d'un appartement qui n'est d'ailleurs doté d'aucun compteur et réfute toute négligence de sa part dans la gestion de l'immeuble, considérant qu'au contraire c'est son co-indivisaire qui est l'origine de la dégradation de cet immeuble.
MOTIFS DE LA DECISION
Le jugement du 23 janvier 2007 a ordonné le partage de l'indivision et désigné un expert pour rechercher si un partage en nature des immeubles indivis était possible eu égard à leur consistance et aux droits des co-indivisaires.
D'après le descriptif très précis réalisé par l'expert des deux immeubles principaux A et B et du local C à usage d'entrepôt, respectivement d'une superficie de 947 m ², 270 m ² et de 39 m ² et d'une valeur identique au m ² pour les deux premiers et de 8 000 € pour le local C, il apparaît qu'aucun partage en nature n'est réalisable sauf mise en copropriété et travaux, dès lors que deux appartements du bâtiment A ont pour seul accès possible la cage d'escalier du bâtiment B.
L'expert diligenté par Monsieur X..., qui n'a examiné les immeubles que de l'extérieur et n'a procédé à aucune valorisation des lots, ne dit pas autre chose sur l'impossibilité d'un partage en nature quand il considère que le tènement n'est divisible qu'à condition de créer des servitudes, le géomètre expert n'ayant procédé de son côté, qu'à un projet de division de l'indivision en copropriété, sans rapport avec la cessation d'indivision sollicitée par les deux parties.
Dans l'impossibilité d'un partage en nature, la nouvelle demande d'expertise des époux X... pour examiner la nature et le montant des travaux susceptibles de permettre d'aboutir à un tel partage est inutile et dilatoire au regard de l'intérêt commun des co-indivisaires qui, du fait de leur opposition persistante, ont déjà paralysé toute opération de rénovation des immeubles, qui ont été désertés de leurs occupants et menacent ruine.
Le jugement qui a ordonné la licitation du bien doit être confirmé, y compris sur la mise à prix retenue à partir de l'évaluation de l'expert qui n'est pas contestée. En l'absence d'attribution préférentielle possible entre l'un ou l'autre des co-indivisaires, il n'y a pas lieu de leur donner acte de leurs offres respectives de rachat, qui, sauf rapprochement entre les parties, devront être formulées dans le cadre de la licitation.
Par ailleurs, le jugement a fait une exacte application des dispositions des articles 815-9 et 815-10 du code civil en mettant à la charge des époux X... qui occupent de manière exclusive deux appartements et deux locaux à usage d'entrepôt en rez-de-chaussée, une indemnité d'occupation qui, eu égard à la superficie occupée mais aussi à l'état d'insalubrité des logements et aux services rendus par la présence de Monsieur X... dans les lieux, doit être ramenée à 200 € par mois à compter du 12 mai 2004, jusqu'au jour du partage, date à laquelle le montant global pourra être fixé.
Le jugement entrepris a, par ailleurs, exactement débouté les époux X... de leur demande de fixation d'une indemnité d'occupation à la charge de Monsieur B... sur un appartement, le témoignage fondant cette demande ne permettant pas de retenir une occupation exclusive par ce dernier de cet appartement.
Par motifs pertinents que la cour adopte au vu des pièces produites, le jugement doit être confirmé sur l'accueil des demandes en paiement, en deniers ou quittances, de Monsieur B... relatives à la quote-part de taxe foncière, d'assurance de l'immeuble et sur le rejet des demandes relatives à la taxe d'ordures ménagères, le compte final d'indivision devant être réalisé à la date du partage.
Concernant la démolition de la cheminée menaçant la sécurité à laquelle a procédé par ses propres moyens Monsieur X... dans le cadre d'une procédure de référé, il convient sur la base du devis de travaux qu'il produit, de mettre à la charge de l'indivision et à son profit une somme de 2 000 € qui sera prise en compte dans le compte d'indivision.
Comme en première instance, les époux X... et Monsieur B... doivent être déboutés de leurs demandes respectives en dommages-intérêts faute de preuve d'une faute qui serait imputable aux uns plutôt qu'à l'autre dans la réalisation du préjudice certain subi par l'indivision.
L'équité commande enfin, comme en première instance, qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS La Cour,
Confirme le jugement entrepris, sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge des époux X... ;
Et statuant à nouveau sur ce chef de demande,
Fixe à la charge de Monsieur Larbi X... et Madame Bouchra X... une indemnité d'occupation de 200 € par mois à compter du 12 mai 2004 jusqu'au jour du partage ou de la cessation de l'occupation des locaux indivis ;
Y ajoutant,
Fixe à 2 000 € la créance des époux X... sur le compte d'indivision pour les travaux de démolition d'une cheminée ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives en dommages-intérêts ou au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens d'appel seront tirés en frais privilégiés de liquidation et de partage, avec droit de recouvrement direct pour Maître Morel et la SCP Aguiraud-Nouvellet, avoués. LE GREFFIERLE PRESIDENT
Joëlle POITOUXMichel GAGET
