R.G : 11/02766
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 27 janvier 2011
RG : 08.1170
ch n°1
SARL ATHENAIS IMMOBILIER
C/
SCI COMBALAT
[G]
[E]
[G]
[R]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 09 Octobre 2012
APPELANTE :
SARL ATHENAIS IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Annick DE FOURCROY, avocat au barreau de LYON
assistée par Me BARLATIER, avocats au barreau de LYON,
INTIMES :
SCI COMBALAT
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de LYON
assistée de la SCP GRAFMEYER BAUDRIER ALLEAUME, avocats au barreau de LYON,
M. [B] [G]
né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 16]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représenté par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de LYON
assisté de la SCP GRAFMEYER BAUDRIER ALLEAUME, avocats au barreau de LYON,
M. [C] [E], notaire associé de la SCP [X] [L], [J] [O], [A] [U], [H] [T], [M] [W], [F] [Y] et [D] [K], titulaire d'un office notarial
[Adresse 6]
[Localité 7]
représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avocats au barreau de LYON
assisté de ME Rémi CHAÎNE, avocat au barreau de Lyon
M. [I] [G]
né le [Date naissance 3] 1922 à [Localité 11]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de LYON
assisté de la SCP GRAFMEYER BAUDRIER ALLEAUME, avocats au barreau de LYON,
Mme [N] [R]
née le [Date naissance 4] 1923 à [Localité 17]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avocats au barreau de LYON
assistée de la SCP GRAFMEYER BAUDRIER ALLEAUME, avocats au barreau de LYON,
******
Date de clôture de l'instruction : 25 Avril 2012
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Septembre 2012
Date de mise à disposition : 02 Octobre 2012 prorogé au 9 octobre 2012 les avocats dûment avisés, conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Marie-Pierre GUIGUE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
La SCI COMBALAT était propriétaire d'un bâtiment d'habitation avec dépendances et terrain sis à [Localité 14]. Ces biens ont fait l'objet d'une saisie immobilière, la vente aux enchères publiques à la requête du créancier CAIXABANQUE étant fixée à l'audience d'adjudication du 3 novembre 2005.
Par compromis de vente du 2 novembre 2005, la SCI COMBALAT a vendu à la SARL ATHENAIS ayant une activité de marchand de biens, représentée par son gérant Monsieur [V] [S], les biens immobiliers faisant l'objet de la procédure de saisie immobilière pour un prix de 1100000 euros, l'acquéreur déclarant avoir l'intention de réaliser le financement en totalité de ses deniers personnels sans recourir à un prêt.
La vente devait être réitérée au plus tard le 6 janvier 2006, l'acte prévoyant que l'autre partie pouvait faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante devant supporter outre les frais de justice le montant de la clause pénale fixée à 110000 euros. Aucun dépôt de garantie n'a été stipulé.
Le 3 novembre 2006, la société ATHENAIS a été déclarée adjudicataire des biens immobiliers de la SCI COMBALAT à l'audience des criées pour un prix de 1080000 euros.
La société PARTNERS ayant formé une surenchère, la vente sur surenchères a été fixée à l'audience du 29 janvier 2006.
A cette date, la vente sur surenchères a fait l'objet d'un retrait du rôle, le créancier poursuivant CAIXABANK ayant le 25 janvier 2006 donné son accord pour mettre fin à la procédure en contrepartie du règlement le même jour de la totalité de sa créance en principal, intérêts et frais.
Par actes des 10 et 11 juillet 2006, la société ATHENAIS a assigné devant le tribunal de grande instance de Lyon la SCI COMBALAT et Maître [E], notaire rédacteur du compromis, aux fins de voir constater judiciairement la vente intervenue le 2 novembre 2005, subsidiairement, condamner la SCI COMBALAT à réitérer la vente sous astreinte, à titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum la SCI COMBALAT et Maître [E] à lui payer la somme de 110000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis outre celle de 50000 euros à titre de dommages et intérêts.
Par jugement du 22 mai 2007, la SCI COMBALAT a été déclarée en redressement judiciaire converti le 22 mai 2008 en liquidation judiciaire.
Par acte délivré le 14 décembre 2007, la société ATHENAIS a appelé en cause Maître [P] liquidateur de la SCI COMBALAT ainsi que Messieurs [B] [G], [I] [G] et Madame [N] [R] épouse [G] en qualité d'associés de la SCI COMBALAT.
Par jugement du 9 septembre 2008, la liquidation judiciaire de la SCI COMBALAT a fait l'objet d'une clôture pour extinction du passif.
Par jugement du 27 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Lyon a :
-déclaré irrecevables les demandes aux fins de voir constater judiciairement la vente intervenue le 2 novembre 2005, subsidiairement, condamner la SCI COMBALAT ou Maître [P] à réitérer la vente sous astreinte,
-déclaré recevables les demandes contre les associés de la SCI COMBALAT,
-dit que le compromis du 2 novembre 2005 n'est pas nul mais inopposable au créancier saisissant et est devenu caduc dès le 3 novembre 2005,
-débouté la société ATHENAIS de l'ensemble de ses demandes,
-débouté les consorts [G] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-condamné la société ATHENAIS à payer à la SCI COMBALAT et aux consorts [G] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, à Maître [E] la somme de 1000 euros sur le même fondement ainsi qu'aux dépens de l'instance.
La société ATHENAIS a interjeté appel du jugement dont elle sollicite la réformation en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes en paiement de la clause pénale et dommages et intérêts.
Elle soutient que la SCI COMBALAT avait toute latitude pour régulariser la vente à son profit même après surenchère et qu'elle s'en est abstenue de mauvaise foi alors qu'elle disposait du prix et que les conditions suspensives ont été levées.
Elle reproche au notaire Maître [E], qui ne pouvait ignorer le dessaisissement du débiteur, un défaut d'impartialité pour avoir de concert avec le vendeur étudié la possibilité de ne pas tenir les engagements pris puis avoir négocié un nouveau compromis au profit de tiers au mépris de ses droits.
Elle demande condamnation in solidum des consorts [G] en qualité d'associés de la SCI COMBALAT et de Maître [E] au paiement de la somme de 110000 euros au titre de la clause pénale, de celle de 50000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1147 du code civil outre la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI COMBALAT et les consorts [G] demandent la confirmation du jugement entrepris, sauf à faire droit à leur appel incident et condamner la société ATHENAIS à payer aux associés la somme de 15000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive outre la somme de 3000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ne retiendrait pas la caducité du compromis, ils demandent la réduction de la clause pénale manifestement excessive à la somme de 1 euros, à titre infiniment subsidiaire, ils demandent à être relevés et garantis par Maître [E] pour manquement à son obligation de conseil et d'efficacité des actes signés en son étude.
Ils font observer que la demande à l'égard des associés ne peut prospérer, faute de fixation d'une créance définitive au passif de la liquidation judiciaire de la SCI COMBALAT clôturée pour extinction du passif ou de démonstration à l'égard de Monsieur [B] [G], gérant, ni a fortiori des associés, d'une quelconque faute qui devrait être intentionnelle et détachable des fonctions.
Ils considèrent que la société ATHENAIS, dans son activité de marchand de biens, ne pouvait ignorer l'indisponibilité du bien faisant l'objet d'une saisie immobilière, partant la nullité du compromis à l'égard du créancier saisissant, puisque son gérant avait visité devant témoins le bien dans le cadre de la saisie immobilière et s'est présenté, le lendemain du compromis, pour l'acquérir à la barre du tribunal.
Ils ajoutent que le compromis avait pour objectif de persuader le créancier saisissant d'accepter une vente amiable aux conditions posées par ce dernier auxquelles la société ATHENAIS IMMOBILIER n'a pu satisfaire.
Ils estiment que la société ATHENAIS IMMOBILIER a souscrit un nouvel engagement en sa qualité d'adjudicataire par novation de l'engagement résultant du compromis.
Ils ajoutent que selon les clauses du compromis, la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 6 janvier 2006, date à laquelle la société ATHENAIS IMMOBILIER avait la qualité d'adjudicataire surenchéri de sorte que le notaire a considéré, à juste titre, que le compromis était caduc.
A titre subsidiaire, ils soulignent que l'appelante ne démontre ni la perte qu'elle a subie puisqu'elle n'a versé aucune somme, ni du gain dont elle a été privée alors qu'elle était informée par le compromis de l'existence de malfaçons suite à la rénovation des lieux faisant l'objet d'une procédure judiciaire.
Maître [E] conclut à la confirmation du jugement, subsidiairement au débouté de l'appel en garantie avec condamnation de la société ATHENAIS au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir qu'il n'a commis aucune faute, s'étant borné à recevoir le compromis sans agir au profit d'une des parties au détriment de l'autre sur la déclaration du vendeur mentionnée au compromis selon laquelle il n'y avait pas d'obstacle de son chef à la libre disposition des biens vendus libres de toute inscription de privilège à l'exception éventuelle de celles au profit de la BHE et de la CAIXA BANK.
Il ajoute qu'il n'est nullement justifié que le notaire aurait, de concert avec le vendeur, prévu de ne pas tenir les engagements.
Concernant l'appel en garantie, il soutient que la SCI COMBALAT a formé tardivement cette demande, ne justifie d'aucune faute ni d'aucun préjudice.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande à l'égard des associés
La société ATHENAIS IMMOBILIER dirige son action contre les associés de la SCI COMBALAT au titre de leur engagement au paiement des dettes sociales.
Il résulte des articles 1857 et 1858 du code civil que les créanciers d'une société civile de droit commun ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre les associés, débiteurs subsidiaires du passif social envers les tiers, qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.
Dans le cas où la société est soumise à une procédure de liquidation judiciaire, la déclaration de la créance à la procédure dispense le créancier d'établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser sans que soit requise la condition d'admission de la créance.
En l'espèce, la SCI COMBALAT a été mise en liquidation judiciaire et il est justifié que la société ATHENAIS IMMOBILIER a déclaré sa créance à cette procédure. Les premiers juges en ont exactement déduit que les vaines poursuites à l'égard de la SCI étaient établies.
Le juge commissaire n'a pas admis ni rejeté la créance mais a constaté, conformément à l'article L.624-2 du code de commerce, que la créance de la société ATHENAIS IMMOBILIER faisait l'objet d'une instance en cours.
La liquidation judiciaire a été clôturée pour extinction du passif exigible, non compris la créance contestée de la société ATHENAIS IMMOBILIER.
L'absence de vérification d'une créance déclarée étant sans effet sur sa survie après la clôture de la procédure, les consorts [G] sont mal fondés à soutenir que la société ATHENAIS IMMOBILIER ne dispose définitivement d'aucune créance envers la SCI susceptible d'être opposée aux associés sur le fondement des articles 1857 et 1858 du code civil.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande de la société ATHENAIS IMMOBILIER contre les consorts [G] en qualité d'associés de la SCI COMBALAT.
Sur la demande à l'égard des associés
Les premiers juges ont exactement considéré que la société ATHENAIS IMMOBILIER, exploitant une activité de marchand de biens, a conclu le 2 novembre 2005 le « compromis de vente » en connaissant l'existence de la procédure de saisie immobilière et donc l'indisponibilité des biens vendus.
En effet, outre les déclarations de la venderesse concernant les inscriptions de privilèges et d'hypothèques figurant à l'acte signé la veille de l'audience d'adjudication, il est établi par les pièces produites que le bien avait été visité par le gérant de la société ATHENAIS IMMOBILIER le 18 octobre 2005 dans le cadre de la visite organisée par le créancier saisissant.
Il est également avéré que la société ATHENAIS IMMOBILIER avait négocié avec ce créancier lequel avait exigé par télécopie du 28 octobre 2005, mentionnant l'opération envisagée avec Monsieur [V] [S], paiement de la somme d'un million d'euros sous forme de chèque de banque avant le 3 novembre 2005 à midi, soit avant l'audience d'adjudication, pour interrompre la vente judiciaire et donner mainlevée des garanties hypothécaires.
L'acte stipulait, dans le seul intérêt de l'acquéreur avec faculté d'y renoncer, une condition suspensive aux termes de laquelle l'état hypothécaire ne devait pas révéler des inscriptions dont la charge augmentée du coût des radiations à effectuer serait supérieure au prix de vente et pour lesquelles inscriptions, il n'aurait pas été obtenu de dispense de purge des hypothèques ou que les créanciers inscrits donnent leur accord à la présente vente.
L'efficacité de la vente amiable était ainsi nécessairement soumise, dans l'intention des parties en connaissance de la publication antérieure du commandement de saisie, à la condition suspensive implicite dans l'intérêt du seul acquéreur de l'obtention du consentement du créancier saisissant et de sa renonciation à se prévaloir de l'indisponibilité de l'immeuble attachée à la publication du commandement de saisie immobilière.
En effet, la société ATHENAIS n'entendait pas prendre le risque de se porter acquéreur dans le cadre d'une vente amiable et en régler le prix pour se voir opposer la nullité de la vente par les créanciers saisissant et inscrits.
L'acte devait être réitéré au plus tard le 6 janvier 2006 et il était stipulé que cette date n'était pas extinctive mais « constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ».
Dès lors que la date du 6 janvier 2006 constituait le point de départ de l'exécution forcée du contrat, il convient de se placer à cette date pour apprécier si la condition suspensive était réalisée ou défaillie et si le bénéficiaire y avait renoncé.
Il est établi que le consentement du créancier à la vente amiable n'a pu être obtenu avant la date prévue pour la réitération de la vente puisque la société ATHENAIS IMMOBILIER ne disposait pas des fonds permettant de désintéresser les créanciers.
C'est la raison pour laquelle cette société s'est portée adjudicataire du bien saisi dans le cadre de la vente judiciaire, faute d'accord du créancier saisissant pour la vente amiable et de désistement de la vente judiciaire.
La société ATHENAIS IMMOBILIER n'a fait sommation de régulariser la vente en dénonçant l'offre de prêt que le 30 janvier 2006 de sorte que sa renonciation est tardive.
La poursuite de la procédure de saisie immobilière résultant de la surenchère n'a pas eu pour effet de faire revivre le compromis devenu caduc du fait de la défaillance de la condition suspensive sans renonciation de l'acquéreur à son bénéfice avant le 6 janvier 2006.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté la caducité du compromis et a débouté la société ATHENAIS IMMOBILIER de sa demande en paiement de la clause pénale et indemnisation pour inexécution contractuelle.
Sur la demande à l'égard du notaire
Alors qu'elle avait connaissance de la situation exacte du bien lors de la signature du compromis, la société ATHENAIS IMMOBILIER ne prouve pas un quelconque manquement du notaire qui n'avait pas, lors de la conclusion du compromis de vente, les moyens de connaître l'existence du commandement de saisie immobilière dont les parties s'étaient abstenue de faire état.
En stipulant dans l'acte une condition suspensive portant sur la révélation des inscriptions hypothécaires ou autres sûretés, Maître [E] a satisfait à son obligation de veiller à la sécurité juridique de l'acte.
Le notaire a, à juste titre, répondu que le compromis était caduc le 9 février 2006 et n'a commis aucune faute en régularisant un compromis le 26 janvier 2006 alors qu'à cette date, la société ATHENAIS IMMOBILIER ne pouvait prétendre faire revivre le compromis et n'avait pas conclu un nouveau contrat avec la SCI COMBALAT.
Sur les autres demandes
Les intimés ne rapportent pas la preuve d'un préjudice particulier moral ou matériel causé par l'action en justice de la société ATHENAIS IMMOBILIER et doivent déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.
Mais il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés l'intégralité de leurs frais irrépétibles. Il sera alloué aux consorts [G] ensemble, d'une part, et à Maître [E], d'autre part, la somme complémentaire de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Condamne la société ATHENAIS IMMOBILIER à payer aux consorts [G] ensemble, d'une part, et à Maître [E], d'autre part, la somme complémentaire de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel.
Condamne la société ATHENAIS IMMOBILIER aux dépens d'appel recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
