R.G : 10/07636
Décision du tribunal de Grande instance de Lyon
Au fond du 09 septembre 2010
Troisième chambre
RG : 08/07610
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 25 Octobre 2012
APPELANTE :
SARL DELANCHY ENTREPOTS FRIGORIFIQUES 69 - DEF 69, dénommée désormais DELANCHY PRESTATIONS DE SERVICES 69 - DPS 69
[Adresse 7]
[Adresse 7]
représentée par Maître Annick DE FOURCROY, avocat au barreau de LYON
assistée de la SELARL LES CONSEILS D'ENTREPRISES, avocats au barreau de QUIMPER
INTIMEE :
SCI LA FLAMME
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Charles-Henri BARRIQUAND, avocat au barreau de LYON
assistée de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats au barreau de PARIS
******
Date de clôture de l'instruction : 11 Octobre 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Septembre 2012
Date de mise à disposition : 25 Octobre 2012
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Michel GAGET, président
- François MARTIN, conseiller
- Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Michel GAGET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
Vu le jugement du 9 septembre 2010 rendu par le tribunal de grande instance de Lyon qui condamne la SARL Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 à payer à la SCI La Flamme les sommes de :
- 190 920,77 € au titre des travaux de remise en état avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter du 13 novembre 2007 et jusqu'au jugement, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,
- 2 724,60 € au titre des frais de mise en place de clôtures avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2008,
- 343 000 € au titre de l'indemnisation des pertes locatives outre TVA,
- 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'appel formé par la SARL Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 le 26 octobre 2010 ;
Vu les conclusions n° 2 du 17 mai 2011 de la SARL Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 qui demande à la Cour de rejeter les demandes de la SCI La Flamme, dès lors que l'état de vétusté existait avant le début du bail, qu'en tout état de cause la clause qui met à la charge du preneur les travaux réparant la vétusté est léonine, que le bailleur n'a jamais eu la volonté de relouer les lieux et qu'il n'a, le cas échéant, subi qu'une perte de chance de louer le local, qu'à titre subsidiaire le montant des travaux doit être recalculé puisque l'immeuble a été détruit ;
Vu les conclusions du 12 avril 2011 de la SCI La Flamme qui conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SARL Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 à payer la mise en place des clôtures ;
Vu les mêmes conclusions dans lesquelles la SCI La Flamme demande la condamnation de la SARL Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 à payer les sommes de :
- 263 224,30 € HT au titre des travaux de remise en état conformément au pré-rapport d'expertise,
- 39 483,65 € HT au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre et du bureau de contrôle SPS qu'elle aurait supporté si elle avait dû procéder aux travaux de remise en état,
- 3 258,62 € TTC correspondant aux travaux de pose d'une clôture avec portillon,
- 1 100 557,10 € TTC au titre du préjudice locatif, arrêté au 1" novembre 2010, date de démolition des locaux,
- 40 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture du 11 octobre 2011 ;
Les parties ont donné à l'audience du 05 septembre 2012 leurs observations orales après que Monsieur le Président Michel Gaget ait fait le rapport.
DÉCISION
La SCI La Flamme a donné à bail à la SARL Delanchy Entrepôts Frigorifiques 69 (DEF 69) un local à usage d'entrepôts et de bureaux pour une durée de 23 mois à compter du 1" décembre
2003.
Les lieux ont été loués pour une activité de transport routier, service de transport public de marchandises, pour une redevance d'occupation annuelle de 120 000 € HT.
Par lettre avec accusé de réception du 30 août 2005, le preneur a informé le bailleur de son départ à la fin du bail, soit le 31 octobre 2005.
A la sortie des lieux par la société DEF 69, un état des lieux a été organisé. Au regard de l'état des bâtiments, la SCI La Flamme a obtenu en référé la désignation d'un expert pour vérifier les désordres, établir leur origine et déterminer les travaux nécessaires à la remise en état.
L'expert a déposé son rapport le 13 novembre 2007.
L'article 4.3 du bail prévoit que "le preneur fera à ses frais pendant le cours de la location, toutes réparations et travaux d'entretien, de nettoyage, de réfection et de remplacement de toutes natures qui sont nécessaires, pour quelque cause que ce soit, y compris pour cause de vétusté, à l'exception des grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil qui demeurent à la charge du bailleur".
L'article 4.5 stipule que suite à l'état des lieux de sortie, "si des réparations ou des travaux de remise en état, à la charge du preneur, s'avéraient nécessaires, le preneur devra, dans les huit jours de la notification des devis établis par un bureau d'étude technique ou des entreprises agréées par le bailleur, donner son accord sur lesdits devis ou s'engager à faire réaliser les travaux y figurant par des entreprises qualifiées qu'il mandaterait, sous réserve que les travaux soient engagés dans les huit jours de la réception des devis transmis par le bailleur".
La société DEF 69, aujourd'hui dénommée Delanchy prestations de services 69 (DPS 69) indique qu'elle n'a été locataire des lieux que durant le temps du bail, soit du 1" décembre 2003 au 30 août 2005.
Elle souligne qu'elle ne peut être tenue de faire des travaux rendus nécessaires par une vétusté des bâtiments préexistante à son entrée dans les lieux, sans quoi la clause contractuelle serait léonine, le contrat n'étant plus équilibré entre les parties.
Mais, dans un bail commercial, les parties peuvent déroger aux prévisions du code civil selon lesquelles la vétusté ne peut être à la charge du preneur, dès lors que cet élément est stipulé expressément dans le contrat de bail.
C'est donc à bon droit que la SCI La Flamme indique que la clause selon laquelle les travaux sont à la charge du preneur, y compris lorsqu'ils ont pour origine la vétusté, n'est pas léonine.
En signant le bail, la société DEF 69 s'engageait en effet à remplir ces obligations concernant les travaux.
Cependant, la société DEF 69 a signé le contrat de bail le 1er décembre 2003. Le fait que les locaux aient été occupés précédemment par des entreprises du même groupe est indifférent, la société DEF 69 n'était chargée des travaux d'entretien qu'au cours de la location qui la concernait, soit du 1er décembre 2003 au 31 octobre 2005.
L'article 1 du bail prévoit que "le preneur prendra les lieux loués dans leur état au jour de l'entrée en jouissance. Dans le mois de l'entrée en jouissance, il pourra être dressé un état des lieux contradictoire à la requête de la partie la plus diligente et aux frais du preneur. A défaut, le preneur sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état".
La société DEF 69 estime qu'en l'absence d'état des lieux à son entrée dans le bâtiment, il existe une présomption simple selon laquelle les locaux auraient été en bon état. Or, elle indique qu'il ressort du rapport d'expertise et des états des lieux précédents que les bâtiments présentaient déjà un état de vétusté avancé en 2003.
La SCI La Flamme indique quant à elle que le preneur est réputé avoir reçu les locaux en parfait état puisqu'aucun état des lieux n'a été établi et qu'il s'est engagé à entretenir les locaux, la vétusté étant à sa charge.
Mais, il ressort des pièces versées au débat, et notamment de l'état des lieux dressé par Maître [T] le 17 juin 1997, que les locaux présentaient déjà en 1997 un état de vétusté assez avancé.
La preuve d'une vétusté importante antérieure à la location étant rapportée, le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption selon laquelle les locaux étaient en parfait état lors de l'entrée en jouissance par la société DEF 69.
Il convient donc de tenir compte de cette vétusté préexistante afin d'apprécier le manquement à ses obligations contractuelles de la société DEF 69 et le préjudice subi par le bailleur.
La société DEF 69 indique qu'elle a rempli ses obligations contractuelles, les installations étant toujours aptes à leur destination contractuelle, à savoir le stockage réfrigéré. Elle a d'ailleurs fait réaliser à deux reprises des travaux.
En réponse, la SCI La Flamme relève que la société DEF 69 ne produit des factures de réparations que sur la période de juillet 2002 à novembre 2004, alors que les différentes sociétés du groupe Delanchy ont occupé les locaux depuis 1997. De plus, ces factures ne désignent pas toutes expressément le lieu d'intervention, et il ne s'agit que d'interventions ponctuelles rendues indispensables et urgentes par l'activité du preneur.
Elle indique également qu'il ressort du rapport de l'expert que certaines observations du rapport de l'APAVE du 4 février 2005 relatif aux installations électriques n'ont pas fait l'objet de travaux. De plus, aucun contrat de maintenance ou d'entretien des installations n'est fourni par la société DEF 69.
Elle souligne que l'expert a identifié 3 causes aux désordres constatés, dont les conditions d'utilisation des locaux et l'insuffisance ou l'absence de travaux d'entretien.
La société DEF 69 n'est tenue d'apporter la preuve des travaux effectués que durant la période du 1er décembre 2003 au 31 octobre 2005 dès lors qu'elle n'était liée contractuellement avec la SCI la Flamme qu'entre ces dates.
Mais, malgré la production de quelques factures, il ressort clairement du rapport de l'expert que la société DEF 69 n'a pas rempli son obligation d'entretien des lieux.
En effet, l'expert a relevé comme causes principales des désordres, outre l'état de vétusté initial, les conditions d'exploitation et l'insuffisance ou l'absence de travaux d'entretien ou de réparation.
Il semble ainsi des constatations de l'expert que les portails des locaux frigorifiques sont abîmés et n'ont été remplacés que partiellement, que les travaux de remise en état de l'installation électrique suite à un rapport de l'APAVE n'ont pas été effectués en totalité, et qu'aucun entretien des locaux à usage de bureaux n'a été effectué.
Dès lors, la société DEF 69 a donc manqué à ses obligations contractuelles en n'effectuant pas l'entretien nécessaire des locaux, et ce même si les locaux restaient aptes au stockage réfrigéré des marchandises.
Sur le montant des travaux retenu par l'expert, la SCI Flamme conteste avoir accepté l'application d'un abattement de 50 % prenant en compte la vétusté initiale de l'immeuble, qu'elle avait proposé uniquement dans le cadre de pourparlers engagés entre les parties. Elle souhaite donc que le montant des travaux soit évalué selon le pré-rapport de l'expert, y compris le montant des honoraires du maîtrise d'oeuvre et du bureau de contrôle SPS qui auraient été payés si l'immeuble n'avait pas été démoli par la faute du preneur.
La SCI Flamme souhaite également obtenir le remboursement des frais avancés pour la pose d'une clôture avec portillon, rendue nécessaire suite à la désertion du preneur, ainsi que des frais d'expertise.
A titre infiniment subsidiaire, la société DEF 69 souhaite que le montant dû au titre des travaux soit recalculé, puisque l'immeuble a été détruit et qu'il n'y aura donc pas d'honoraires de suivi de chantier et de contrôle des règles de sécurité facturés.
Mais, il ressort des pièces versées au débat que les locaux ne pouvaient pas être reloués en l'état après le départ de la société DEF 69.
L'expert a évalué le coût des travaux à effectuer pour permettre la location des lieux. Il a ensuite pratiqué un abattement de 50 % dû à la vétusté préexistante afin de déterminer le coût des travaux devant être pris en charge par le preneur.
Ce raisonnement, accueilli par les premiers juges, doit être confirmé en ce qu'il est juste et conforme aux obligations de la société DEF 69 qui a rendu les lieux. La société DEF 69 est donc condamnée à payer à la SCI La Flamme la somme de 190 920,77 € HT qui aurait permis à cette dernière d'effectuer les travaux pour relouer les lieux.
Cette sommes est indexée sur l'indice B.T. 01 du coût de la construction à compter du 13 novembre 2007, date du rapport d'expertise judiciaire, jusqu'au jour de l'arrêt, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
La société DEF 69 est également condamnée à payer à la SCI La Flamme les frais de mise en place de clôtures s'élevant à 2 724,60 € HT. Le jugement est confirmé sur ce point.
Sur la perte locative
Sur le préjudice lié à la perte des loyers, la société DEF 69 indique que, d'une part, les locaux étaient susceptible d'être reloués et que, d'autre part, le bailleur n'avait pas réellement l'intention de les relouer, comme en témoigne la démolition des bâtiments. A titre subsidiaire, elle indique qu'elle ne peut être retenu qu'une perte de chance de pouvoir relouer les locaux, vu leur état de vétusté et la perte d'attractivité de l'emplacement où ils se trouvent depuis le développement du marché de gros à [Localité 4].
La SCI La Flamme relève que la société DEF 69 a quitté les lieux en octobre 2005 et que l'expert a indiqué dans son rapport en 2007 que les locaux ne pouvaient être reloués sans une remise en état.
Et elle indique avoir tenté de relouer les locaux, comme en témoigne le projet de reprise des locaux par la société De Joannes du 28 juillet 2006.
Elle souligne également que des vols et des dégradations ont eu lieu du fait que le local n'était pas loué, et ce malgré l'existence d'une clôture de sécurité et que le local a également été squatté en 2010.
Elle fait valoir que la démolition aurait pu être évitée si la société DEF 69 avait rempli ses obligations contractuelles et n'avait pas laissé les lieux dans un tel état qu'il était impossible de les relouer.
Elle souhaite donc obtenir le paiement des loyers qu'elle aurait perçu si les locaux avaient été loués, ainsi que le montant des honoraires du syndic et le montant de la TVA.
Et il résulte bien des énonciations précédentes et des constatations de fait de l'expert que la perte de loyers résulte directement de la faute contractuelle de la société DEF 69, le mauvais état des installations ne permettant pas de retrouver un preneur.
Par ailleurs, la SCI La Flamme démontre qu'elle a tenté de relouer les locaux, comme en atteste le projet de reprise par la société De Joannes.
Le projet de démolition n'est intervenu que lorsque la SCI La Flamme s'est aperçue qu'elle ne parviendrait ni à louer ni à revendre les locaux dans leur état.
Le préjudice locatif doit être pris en charge par la société DEF 69. L'expert a évalué ce préjudice au 31 décembre 2007 à 343 000 € comprenant les honoraires du syndic.
La SCI La Flamme n'est pas fondée à demander l'actualisation de ce montant au 1er novembre 2010, date des travaux de démolition, alors qu'elle ne démontre pas qu'elle ne pouvait faire effectuer les travaux avant, et qu'il ressort des pièces que son projet de démolition a été évoqué pour la première fois en 2008.
La confirmation de la décision du premier juge s'impose aussi sur le montant de ce préjudice qu'il a justement, et, à bon droit, dans des motifs pertinents, fixé à la somme de 343 000 € outre TVA, et avec intérêt au taux légal à compter du jugement du 09 septembre 2010.
Il y a lieu en appel d'accorder 6 000 € à la SCI La Flamme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Société DEF 69 qui perd supporte les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 septembre 2010 par le tribunal de grande instance de Lyon ;
Y ajoutant,
Condamne la société Delanchy prestations de services 69 à payer à la SCI La Flamme la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Delanchy prestations de services 69 à payer les dépens d'appel ;
Autorise ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens d'appel conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Joëlle POITOUXMichel GAGET
