R.G : 12/03091
Décision du Tribunal de Grande Instance de Saint-Etienne au fond du 21 mars 2012
RG : 11/04123
[G]
C/
Société Anonyme D'HLM CITE NOUVELLE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 26 Mars 2013
APPELANT :
M. [F] [G]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 2] (Loire)
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Zakeye ZERBO, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
Société Anonyme D'HLM CITE NOUVELLE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avocats au barreau de LYON, assistée de Me Bernard PEYRET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
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Date de clôture de l'instruction : 04 Décembre 2012
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Février 2013
Date de mise à disposition : 26 Mars 2013
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Jean-Jacques BAIZET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DE L'AFFAIRE
Par acte sous seing privé du 02 octobre 1996, Monsieur [L] a donné en location à Monsieur [P] un local commercial situé à [Localité 1] à usage de bar et restaurant. Par la suite, la société d'HLM Cité Nouvelle a acquis l'immeuble et Monsieur [P] a cédé le fonds de commerce à Monsieur [G].
Le 21 décembre 2010, la société d'HLM Cité Nouvelle a fait délivrer à Monsieur [G] un congé avec offre d'indemnité d'éviction pour le 30 juin 2011.
Par ordonnance du 04 août 2011, le juge des référés a constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et condamné Monsieur [G] à payer à la société d'HLM
Cité Nouvelle une provision de 2.319,58 euros à valoir sur l'arriéré de loyer et l'indemnité d'occupation.
Monsieur [G] a assigné la société d'HLM Cité Nouvelle en paiement de l'indemnité d'éviction.
Par jugement du 21 mars 2010, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a condamné la société d'HLM Cité Nouvelle à payer à Monsieur [G] :
- la somme de 21.000 euros à titre d'indemnité d'éviction,
- la somme de 3.360 euros à titre d'indemnité de remploi,
- la somme de 1.438 euros en réparation du trouble commercial,
Le tribunal a condamné Monsieur [G] à payer à la société d'HLM Cité Nouvelle la somme de 5.743,96 euros à titre d'arriéré d'indemnité d'occupation.
Monsieur [G], appelant, conclut à la réformation du jugement. Il sollicite la nullité du congé qui n'a pas indiqué de motifs précis, ainsi que la condamnation de la société d'HLM
Cité Nouvelle à lui payer la somme de 60.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi en raison du refus de renouvellement du bail, alors que cette société n'avait aucun motif valable pour donner congé. Il fait valoir que le barème adopté par le premier juge est inéquitable puisqu'il accorde une indemnité d'éviction de 21.000 euros pour un fonds au chiffre d'affaires de 35.000 euros, qui avait été acheté cinq ans plus tôt 26.000 euros pour un chiffre d'affaires de 30.080 euros, et que l'indemnité d'éviction ne peut être inférieure au prix d'achat alors même que le fonds de commerce a été valorisé de près de 20 %. Il soutient qu'en procédant à l'expulsion du locataire, sans avoir préalablement acquitté l'indemnité d'éviction, la bailleresse a commis une faute et aggravé son préjudice.
Il sollicite la condamnation de la société d'HLM Cité Nouvelle à lui payer la somme de 25.000 euros en réparation de son trouble commercial causé par le défaut de renouvellement du bail et l'expulsion, et souligne qu'au regard de l'ancienneté du fonds créé en 1996 et de la durée d'exploitation par lui (5 ans), il a nécessairement perdu la clientèle.
Il considère qu'en introduisant une procédure de résiliation du bail, alors qu'elle avait précédemment donné congé avec offre d'indemnité, et en faisant procéder à son expulsion, la société d' HLM Cité Nouvelle lui a fait perdre son droit au maintien dans les lieux et a porté atteinte à sa réputation, ce qui justifie la condamnation de cette société à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts.
Il demande que la société d'HLM Cité Nouvelle produise un décompte précis de ses éventuelles créances, la somme réclamée par elle étant en grande partie injustifiée.
La société d'HLM Cité Nouvelle conclut à la confirmation partielle du jugement et demande la condamnation de Monsieur [G] à lui payer la somme de 7.912,70 euros à titre d'arriéré d'indemnité d'occupation arrêté au 31 mars 2012.
Elle fait valoir que Monsieur [G] ne forme aucune demande d'indemnité d'éviction dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que le jugement qui lui a alloué une telle indemnité doit être réformé.
Se prévalant du principe de l'estoppel, elle considère que les demandes de Monsieur [G] tendant à la nullité du congé et à l'octroi corrélatif de dommages intérêts sont irrecevables dès lors qu'il l'a assignée au paiement d'une indemnité d'éviction résultant d'un congé qu'il considérait comme valable en première instance. A titre subsidiaire, elle conclut à l'irrecevabilité de ces demandes nouvelles en application de l'article 564 du code de procédure civile, et à titre plus subsidiaire, à leur irrecevabilité en application de l'article 114 du code de procédure civile, la prétendue nullité n'ayant pas été soulevée avant toute défense au font et ayant été couverte. Elle ajoute que Monsieur [G] ne prouve pas l'existence d'un grief.
Toujours à titre subsidiaire, elle demande de limiter à 21.000 euros toute indemnité d'éviction et d'opérer une compensation avec les loyers dus par Monsieur [G]. Elle rappelle que l'usage veut que soit prise en compte la moyenne du chiffre d'affaires réalisé au cours des trois dernières années, s'élevant à 35.000 euros TTC, et que dans son pouvoir souverain d'appréciation, le premier juge a justement retenu le barème de 60 % généralement pratiqué en matière de fonds de commerce de bar et de restaurant.
Elle considère comme irrecevable et non fondée la demande nouvelle d'indemnité relative à une prétendue atteinte à la réputation et à la perte du droit au maintien dans les lieux.
MOTIFS
Attendu que Monsieur [G] a assigné la société d'HLM Cité Nouvelle en paiement d'une indemnité d'éviction justifiée par un congé considéré comme valable ; que la demande nouvelle qu'il présente à hauteur d'appel tendant à la nullité du congé et à l'octroi de dommages intérêts à ce titre, contraire à ses prétentions de première instance, est nouvelle et par conséquent irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
Attendu que si, dans le dispositif de ses conclusions, Monsieur [G] n'indique pas qu'il sollicite une 'indemnité d'éviction', il demande néanmoins la somme de 60.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi en raison du refus de renouvellement de son bail, ce qui correspond à la définition de l'indemnité d'éviction au sens de l'article L.145-14 du code de commerce ; que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession ;
que le premier juge a exactement retenu le barème habituellement pratiqué en matière de fonds de commerce de bar et de restauration, soit 60 % du chiffre d'affaires moyen des trois dernières années au vu des documents comptables produits, pour fixer l'indemnité d'éviction à 21.000 euros ;
Attendu que Monsieur [G], qui conclut à la réformation du jugement, ne demande plus à hauteur d'appel d'indemnité de remploi ;
Attendu que le premier juge a fait une exacte évaluation du trouble commercial subi par Monsieur [G] ;
Attendu qu'en introduisant une procédure de résiliation de bail et d'expulsion, la société d'HLM Cité Nouvelle n'a pas commis de faute ayant fait perdre à Monsieur [G] son droit au maintien dans les lieux, dès lors que la résiliation du bail a été prononcée en raison du défaut de paiement de loyers et charges par le preneur, qui ne peut non plus se plaindre d'une atteinte à sa réputation ;
Attendu que la société d'HLM produit un décompte faisant apparaître une créance de 7.912,70 euros au 31 mars 2012 ; que si les sommes figurant sur ce document au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et frais d'huissiers sont justifiés, il n'en est pas de même pour celles de 500 euros et 10 euros comptabilisées au titre de clauses pénales ; que la créance justifiée s'élève ainsi à 7.402,70 euros ;
Attendu que chaque partie, qui succombe partiellement, conservera à sa charge ses dépens de première instance et d'appel ;
Qu'il n'y a pas lieu en conséquence à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Déclare irrecevables les demandes de Monsieur [G] tendant à la nullité du congé et à l'octroi de dommages intérêts à ce titre,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société d'HLM Cité Nouvelle à payer à Monsieur [G] la somme de 21.000 euros à titre d'indemnité d'éviction et la somme de 1.438 euros en réparation du trouble commercial,
Le réforme pour le surplus et ajoutant,
Déboute Monsieur [G] du surplus de ses demandes,
Condamne Monsieur [G] à payer à la société d'HLM Cité Nouvelle la somme de 7.402,70 euros,
Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties,
Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier Le Président
