| France, Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile a, 28 mai 2014, 12/02970

R.G : 12/02970

décision du tribunal de grande instance de Saint-Etienne

Au fond du 04 avril 2012

1ère chambre

RG : 07/01933

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 28 Mai 2014

APPELANT :

[O] [E]

né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 6] (LOIRE)

exerçant sous l'enseigne CHERIE-CHERI, [Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat au barreau de LYON

assisté de la SELARL BOST - AVRIL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Maître Alexandrine LACHAUX, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMES :

[I] [V]

né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 4] (RHONE)

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON

assisté de Maître Philippe COMTE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

[S] [X] [U]

né le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 6] (LOIRE)

[Adresse 2]

[Localité 2]

agissant en qualité d'héritier de sa mère [P] [H] [Z], née le [Date naissance 1] 1927 à [Localité 5] (Loire) décédée le [Date décès 1] 2007

représenté par la SELARL BARRUEL JEANNE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

******

Date de clôture de l'instruction : 14 Mai 2013

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Novembre 2013

Date de mise à disposition : 30 janvier 2014, prorogée au 27 mars 2014, puis au 24 avril 2014, et au 28 mai 2014, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure

Audience tenue par François MARTIN, faisant fonction de président, et Philippe SEMERIVA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l'audience, François MARTIN a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Michel GAGET, président

- François MARTIN, conseiller

- Philippe SEMERIVA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 1989, Madame [P] [U] a donné à bail à la SARL REV7 des locaux à usage commercial situés [Adresse 3], au rez de chaussée, composés d'un magasin sur rue, une arrière-salle, une cuisine, un débarras sur cour, une cave sans plus ni autre dépendance.

Le mandataire liquidateur de la SARL REV 7 a cédé le droit au bail à Monsieur [O] [E] le 26 janvier 1994.

Un avenant au contrat de bail a été régularisé le 5 octobre 1994 entre Monsieur [E] et Madame [U] , aux termes duquel le bénéfice du bail lui était transféré à compter du 1er novembre 1993.

Le 7 septembre1998, un nouveau bail commercial a été régularisé entre Mme [U] et Monsieur [E] moyennant un loyer annuel de 23 500 francs payable trimestriellement et d'avance, révisable par période triennale.

Par acte notarié en date du 17 février 2005, Mme [P] [U] et Monsieur [S] [U] son fils ont vendu à Monsieur [I] [V] différents lots de copropriété parmi lesquels les locaux donnés à bail à Monsieur [E].

Par acte notarié en date du 29 juillet 2005, Monsieur [I] [V] [I] a acquis les deux derniers lots de copropriété dépendant de l'immeuble précité.

Par acte d'huissier en date du 19 avril 2005, Monsieur [V], indiquant venir aux droits de Madame [P] [U], a fait délivré à Monsieur [E] une sommation de se conformer dans le délai d'un mois aux clauses et conditions du bail, lui faisant grief de ce que 'le fonds que vous exploitez dans les murs appartenant au requérant s'est vu annexer des locaux ne faisant pas partie du bail, à savoir une cour commune et des pièces faisant suite qui constituaient un appartement séparé et non loué.'

Par acte d'huissier en date du 22 août 2006, Monsieur [V] a fait signifier à Monsieur [E] [O] un congé pour le 24 septembre 2007, avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, au motif grave et légitime qu'il 's'est accaparé et s'est annexé des parties communes et privatives et a fait effectuer des gros travaux sans accord, ces manquements s'étant reproduits plus d'un mois après la mise en demeure délivrée par acte d'huissier le 19 avril 2005".

Par acte d'huissier en date du 7 juin 2007, Monsieur [E] a assigné devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne Monsieur [V], demandant à cette juridiction, en l'état de ses dernières conclusions du 27 juin 2011 de :

- constater l'absence de motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement, - dire que la clause résolutoire ne pouvait recevoir application,

- déclarer nul le congé avec refus de renouvellement du bail,

- à titre subsidiaire, si le tribunal validait le congé, de condamner Monsieur [V] à lui payer une indemnité d'éviction à hauteur de la valeur marchande du fonds, soit 386 427 euros, se réservant de solliciter ultérieurement les frais et accessoires occasionnés par son éviction, ainsi que son préjudice commercial résultant de la cessation de l'exploitation,

- condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire, 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l'instance.

Par acte d'huissier en date du 28 septembre 2009, Monsieur [E] a assigné Monsieur [S] [U], héritier de Mme [U], pour obtenir essentiellement sa condamnation à le relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Par jugement en date du 4 avril 2012, retenant que Monsieur [E] :

- d'une part avait commis des fautes résultant de l'occupation illicite de locaux qui ne lui avaient pas été donnés à bail et de la réalisation de gros travaux sans l'autorisation expresse de la propriétaire consistant à avoir fait procédé à la fermeture de la cour commune et fermer les accès autres que depuis son magasin, ces fautes constituant un motif grave et légitime de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, ces fautes s'étant poursuivies après la sommation délivrée le 19 avril 2005 ,

- d'autre part ne pouvait reprocher aucune faute à Madame [U] sa bailleresse,

le tribunal de grande instance de Saint-Etienne, au visa des dispositions des articles 1134, 1147 du Code civil, L 145 -9 et L 145-17 du code de commerce, a :

- dit que Monsieur [O] [E] [O], en occupant illicitement des locaux non loués, en effectuant des gros travaux sans autorisation du propriétaire et en poursuivant son occupation illicite postérieurement à une sommation délivrée par huissier le 19 avril 2005 a commis des fautes graves constituant pour le propriétaire un motif grave et légitime de délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction,

- dit que le congé délivré le 22 août 2005 par acte extra-judiciaire est valide,

- dit que Monsieur [O] [E] devra quitter les lieux loués, ainsi d'ailleurs que ceux qu'il occupe illicitement dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

A défaut de départ volontaire dans le délai fixé,

- ordonné son expulsion,

- dit que Monsieur [V] pourra faire procéder à l'issue du délai prescrit à son expulsion des lieux au besoin avec l'assistance de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à lui ordonner sous astreinte de libérer la cour, du fait de la mesure d'expulsion prononcée,

- condamné Monsieur [E] à payer à Monsieur [V] une indemnité d'occupation des lieux loués équivalente au montant du loyer fixé, à compter du 24 septembre 2007 et jusqu'à libération effective des lieux,

- débouté Monsieur [E] de sa demande de versement d'une indemnité d'éviction et de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- débouté Monsieur [E] de son appel en garantie à l'encontre de Monsieur [S] [U],

- condamné Monsieur [E] à payer à Monsieur [V] et à Monsieur [U] chacun la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

et condamné Monsieur [E] [O] aux entiers dépens de l'instance, y compris les frais de signification de congé d'huissier, avec droit de recouvrement direct par Maître COMTE et Maître BARRUEL, avocats.

Appel de ce jugement a été interjeté le 17 avril 2012 par Monsieur [E].

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 en date du 5 avril 2013, Monsieur [E] demande à la cour, au visa des articles L 145- 9 et suivants et L 145-17 du code de commerce, 1134, 870 et suivants et 1122 du Code civil, R 421-1-1 et R 422-3 de l'ancien code de l'urbanisme, 8 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953, réformant le jugement déféré en ce qu'il a :

- dit que Monsieur [O] [E], en occupant illicitement des locaux non loués, en effectuant des gros travaux sans autorisation du propriétaire et en poursuivant son occupation illicite postérieurement à une sommation délivrée par huissier le 19 avril 2005 a commis des fautes graves constituant pour le propriétaire un motif grave et légitime de délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction,

- débouté Monsieur [E] de sa demande de versement d'une indemnité d'éviction et de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- débouté Monsieur [E] de son appel en garantie à l'encontre de Monsieur [S] [U],

- condamné Monsieur [E] à payer à Monsieur [V] et à Monsieur [U] chacun la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur [E] [O] aux entiers dépens de l'instance,

et, statuant à nouveau, de :

- débouter Monsieur [I] [V] et Monsieur [S] [U], es qualité d`héritier réservataire de sa mère, Madame [P] [H] [Z], de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, et notamment de débouter Monsieur [I] [V] de sa demande relative à une prétendue remise en état du local, parfaitement non fondée et totalement injustifiée,

- déclarer recevable et bien fondée l`action en contestation du congé avec refus de renouvellement du bail exercée par Monsieur [O] [E] à l'encontre de Monsieur [I] [V],

- constater l'absence de motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement,

Mais au contraire,

- dire que Monsieur [O] [E] a parfaitement respecté ses obligations en sa qualité de locataire,

- dire que Monsieur [I] [V] ne justifie pas d`un motif grave et légitime à l`encontre du locataire sortant lui permettant de lui refuser le versement d`une indemnité d`éviction,

Dès lors,

- dire que Monsieur [O] [E] peut prétendre au paiement d`une indemnité d`éviction, puisqu`il réunit les deux conditions pour l'obtenir, d'une part un refus de renouvellement du bailleur et d'autre part, la justification qu'il réunissait les conditions du droit au renouvellement du bail,

Par conséquent,

- condamner solidairement Monsieur [I] [V] et Monsieur [S] [U], es qualité d'héritier réservataire de sa mère, Madame [P] [H] [Z], à régler à Monsieur [O] [E]:

- la somme de 182 216,35 euros à titre d`indemnité d`éviction correspondant au préjudice subi par Monsieur [E] du fait du défaut de renouvellement du bail,

- la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

- la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d`appel, avec droit de recouvrement direct, pour ces derniers, au profit de la SCP AGUIRAUD NOUVELLET avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 en date du 14 janvier 2013, Monsieur [V] demande à la cour, au visa des articles L 145-17 et suivants du code de commerce, confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions et rejetant l'ensemble des demandes de Monsieur [E] de le condamner à lui payer :

- 10 720,94 euros TTC au titre de la remise en état du local loué, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir ;

- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens qui comprendront les frais d'huissier, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître LAFFLY, avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 14 septembre 2012, Monsieur [S] [U], agissant es qualité d'héritier de sa mère, Madame [P] [U], demande à la cour, au visa des articles 331 du code de procédure civile, 870 et 1122 du Code civil, L 145-1 et suivants du code de commerce, de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Monsieur [E] de son appel en garantie à l'encontre de Monsieur [S] [U] et condamné Monsieur [E] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouter Monsieur [E] de toutes ses demandes fins et conclusions à l'encontre de Monsieur [S] [U],

Y ajoutant,

- condamner Monsieur [E] à payer à Monsieur [U] une indemnité de 4 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel et les entiers dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Jeanne BARRUEL avocat.

La clôture de l'instruction est intervenue le 14 mai 2013.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fautes reprochées à Monsieur [E]

Aux termes du congé sans offre de renouvellement lui ayant été signifié le 22 août 2006, il était reproché à Monsieur [E] de s'être accaparé et annexé des parties communes et privatives et d'avoir fait effectuer des gros travaux sans accord, ces manquements s'étant reproduits plus d'un mois après la mise en demeure délivrée par acte d'huissier le 19 avril 2005.

La preuve des fautes imputées à Monsieur [E] incombe au bailleur.

En ce qui concerne tout d'abord l'accaparement et l'annexion de parties communes et privatives, qui portent, ainsi que cela résulte des conclusions de Monsieur [V] (page7) sur une cour commune située après l'arrière-boutique du magasin et deux pièces indépendantes intitulées chambre 3 et chambre 2 sur le plan du local, Monsieur [V] en trouve la preuve, sur la base d'un constat dressé à sa requête le 24 février 2005 par Maître [R], à partir duquel il compare les locaux occupés par Monsieur [E] avec, d'une part, ceux décrits dans un plan dressé par Monsieur [A], à une date inconnue, et d'autre part la description des lieux donnés à bail telle qu'elle ressort du bail en cours en date du 7 septembre 1998.

Monsieur [E] ne conteste pas qu'il occupait l'intégralité des locaux situés au rez de chaussée de l'immeuble et ces locaux sont détaillés, sur le plan [A], entre magasin, arrière boutique, salle, cuisine, cour, chambre 1, chambre 2, chambre 3 et alcôve.

Cette désignation diffère de celle apparaissant dans le bail du 7 septembre 1998 dont il est titulaire à savoir 'un magasin sur rue, une arrière salle, une cuisine, un débarras sur cour, une cave sans plus ni autre dépendance' mais cette désignation n'est pas non plus conforme avec celle issue du plan JOURDA de sorte que la seule comparaison des désignations est insuffisante pour établir cet accaparement.

En revanche, la disposition des lieux occupés par Monsieur [E], telle qu'elle résulte du constat dressé à sa requête le 31 mai 2012 par la SELARL MIREFLEUR-CARTIER, huissiers de justice associés ou de celui dressé le 24 février 2005 par Maître [R] à la requête de Monsieur [V], est bien conforme à la description figurant dans le bail du 7 septembre 1998 et tient compte, elle, des changements de destination des pièces intervenus depuis l'établissement du plan JOURDA, sauf en ce qu'elle ne mentionne pas que la cour a été recouverte.

Il ressort par ailleurs des attestations établies par Monsieur [G] gérant de la société REV 7 ayant occupé les locaux de décembre 1989 à février 1993 à laquelle Monsieur [E] a succédé, de celle établie par Monsieur [J], mais aussi de l'attestation de Monsieur [K], neveu de Madame [P] [U], qui habitait sur place jusqu'en 1965 que tous les locaux situés au rez-de chaussée étaient donnés à bail à un seul preneur et que les locaux occupés par Monsieur [E] correspondent à ceux occupés antérieurement par la société REV 7 et n'ont pas été modifiés par la suite, sauf par la réalisation d'une couverture sur la cour.

L'accaparement de locaux au delà des stipulations du bail n'est pas démontré.

En ce qui concerne le second grief tenant à la réalisation de gros travaux consistant à avoir fait couvrir la cour sans l'accord de Madame [U], il ne peut prospérer, Monsieur [E] justifiant de cet accord exprès dès lors qu'il communique au débats :

- le plan des travaux de couverture dressé par l'architecte [T] sur lequel Madame [U] avait apposé sa signature et l'indication manuscrite 'approuvé',

- une attestation de l'architecte [T] ayant établi le projet qui a été réalisé, relatant que la seule exigence de Madame [U] à cette occasion, avait été d'être assurée que cette toiture serait régulièrement entretenue et le chéneau permettant l'évacuation des eaux pluviales nettoyé,

- une attestation de Monsieur [Y] [K], petit-neveu de Madame [U], dont il résulte qu'elle lui avait parlé de l'autorisation donnée à Monsieur [E] de couvrir cette cour, sachant qu'il était un client régulier de la boutique de Monsieur [E],

et qu'il est admis par Monsieur [V] que c'est après la réalisation de ces travaux que Madame [U] et Monsieur [E] ont régularisé le bail du 7 septembre 1998, à une date à laquelle Madame [U] résidait encore dans l'immeuble, n'ayant déménagé chez son fils qu'en septembre 2000, peu important que Monsieur [E] soit dans l'incapacité de verser aux débats l'autorisation administrative de les réaliser et la facture correspondante, ces documents, à supposer qu'ils soient produits n'émanant pas de Madame [U] et ne pouvant, en tout état de cause, établir son consentement.

La circonstance que Madame [U] ne pouvait autoriser seule Monsieur [E] à procéder à de tels travaux dès lors que l'immeuble était soumis au régime de la copropriété et qu'elle n'en était pas la seule copropriétaire et que Monsieur [E] ne pouvait l'ignorer, pour exacte qu'elle soit est indifférente, Monsieur [V] qui vient aux droits de Madame [U] ne pouvant de bonne foi s'en prévaloir.

En définitive, subsiste uniquement la question de l'accès à la cour.

Le bail souscrit le 7 septembre 1998 stipule que la bailleresse doit pouvoir accéder à la cour librement.

Il n'est pas contesté que, du fait des remaniements intervenus, l'accès à cette cour nécessite de passer soit par l'entrée principale du magasin, soit par une porte de communication donnant directement dans le magasin, située dans le couloir qui le longe puis permet ensuite d'accéder aux étages de l'immeuble.

Pour autant, il doit être relevé qu'il ne résulte d'aucun des constats versés aux débats qu'à une date antérieure au congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction du 22 août 2006 dont il se prévaut, Monsieur [V] se soit trouvé dans l'impossibilité d'emprunter cette porte, n'étant prétendu ni qu'elle aurait été condamnée, ni qu'il n'aurait pas disposé des clefs pour l'ouvrir.

Et à supposer même que tel ait bien été le cas, ce manquement du locataire à cette obligation ne constitue pas un motif grave et légitime de délivrer un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.

Le jugement déféré, en ce qu'il a dit que Monsieur [O] [E] avait commis des fautes graves constituant pour le propriétaire un motif grave et légitime de délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction est infirmé.

Sur la demande d'indemnité d'éviction

En cas de refus de renouvellement du bail par le propriétaire, le locataire a droit à une indemnité d'éviction égale au préjudice que lui a causé le défaut de renouvellement.

Monsieur [E] qui a dû quitter les lieux en 2012 et se réinstaller à proximité,[Adresse 1], réclame à ce titre une somme de 182 216, 35 euros représentant :

- achat d'un nouveau droit au bail 65 000 euros,

- travaux d'aménagement du magasin 65 000 euros,

- frais d'avocat liés à l'acquisition du droit au bail et publicité de l'acte: 3 108 euros,

- intérêts d'emprunt pour financer les travaux et les agencements 17 108,35 euros,

- perte des agencements laissés sur place: 29 500 euros,

- perte de chiffre d'affaire suite à la fermeture du magasin 2 jours 1/2 de suite : 2 500 euros.

Monsieur [V] n'a pas conclu sur le montant de l'indemnité d'éviction.

Sauf à permettre à Monsieur [E] d'être indemnisé deux fois, il ne peut obtenir le coût des agencements abandonnés dans l'ancien local et celui des agencements réalisés en remplacement dans le nouveau local.

Pour le surplus, les sommes réclamées sont justifiées par les pièces communiquées.

Monsieur [V] est condamné à payer à Monsieur [E] à titre d'indemnité d'éviction la somme de 152 716,35 euros.

Sur la demande de Monsieur [V] au titre des frais de remise en état des lieux loués

Se prévalant notamment de la clause du bail prévoyant que 'le preneur est tenu d'entretenir les lieux loués en bon état de réparation qui sont normalement à la charge du locataire, lesquelles devront être effectuées au fur et à mesure de leur nécessité constatée' et d'un d'un constat dressé le 9 octobre 2012, lors de la restitution des clefs des lieux loués par Monsieur [E], Monsieur [V] réclame les frais de remise en état des parties situées à l'arrière de la partie commerciale qu'il évalue à 10 720,94 euros TTC sur la base de différents devis.

Monsieur [E] objecte tout d'abord que l'état des lieux a été dressé de façon non contradictoire par l'huissier mandaté par Monsieur [V], mais cette affirmation est inexacte, l'huissier mentionnant avoir convoqué Monsieur [E] à cet état des lieux par LRAR et s'être vu remettre, au jour fixé, les clefs par Monsieur [D], ami de Monsieur [E] celui-ci ayant ensuite choisi de quitter les lieux.

Monsieur [E] fait valoir ensuite que :

- les travaux de remise en état qui lui sont réclamés visent à remédier aux conséquences soit de la vétusté de l'immeuble, s'agissant des infiltrations, soit de l'usage normal des locaux pendant plus de 18 ans,

- les devis versés aux débats sont injustifiés, certains étant afférents à des travaux de remise en état non mentionnés par l'huissier et en tout état de cause ne sont nullement des factures acquittées,

et il plaide que Monsieur [V] veut en réalité faire refaire à neuf le magasin sur le dos du locataire sortant.

La circonstance que les pièces versées par Monsieur [V] ne sont que des devis est indifférente, celui-ci n'ayant pas à justifier préalablement de l'exécution des travaux pour obtenir réparation du préjudice auquel ils sont destinés à remédier.

En revanche, il est exact que le devis VULCATEC décrit des travaux de remise en état de la climatisation, du chauffage et de la ventilation, de l'électricité et de la plomberie dont il ressort majoritairement, au vu des constatations de l'huissier, qu'ils ne concernent pas les pièces qui n'auraient pas été entretenues.

Sont toutefois justifiés dans ce devis les frais liés au changement d'un lavabo pour 569,89 euros TTC et ceux de remise en état des néons pour 165,64 euros TTC qui relèvent de l'entretien dû par le preneur.

En ce qui concerne le devis TDA relatif à des travaux de peinture et de changement de dalles de plafond, les premiers, en l'absence de désignation précise, ne peuvent être rattachés aux pièces qui n'auraient pas été entretenues, étant rappelé que la partie commerciale a été considérée par l'huissier comme à l'état d'usage, et les seconds qui ont trait au faux-plafond sont la conséquence d'infiltrations liées à la vétusté et à ce titre ne relèvent pas des travaux d'entretien du locataire.

Quant à ceux décrits dans le devis établi par la SARL RG qui s'élèvent à 777,40 euros, ils sont justifiés dans leur intégralité en ce qu'il s'agit :

- de l'évacuation de matériel ou d'agencements laissés sur place par Monsieur [E] et de travaux de reprise de sol pour boucher des ancrages devenus inutiles après l'enlèvement des supports de meubles auxquels ils étaient destinés, le propriétaire ayant le choix, en fin de bail, de demander le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif,

- de travaux de nettoyage et de reprise d'enduits résultant, au vu du constat précité, d'une absence totale d'entretien.

Monsieur [E] est condamné à payer à Monsieur [V] la somme totale de 1 512,93 euros TTC.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La seule circonstance que Monsieur [V] a refusé de régler à Monsieur [E] une indemnité d'éviction ne peut suffire à caractériser de sa part une résistance abusive et injustifiée.

La demande de dommages et intérêts présentée à ce titre par Monsieur [E] ne peut prospérer.

Sur la condamnation solidaire de Monsieur [U]

A défaut pour Monsieur [E] de caractériser la faute dont Monsieur [U] devrait répondre en sa qualité d'héritier réservataire de sa mère, en lien avec le préjudice subi que vient réparer l'indemnité d'éviction qu'il a obtenue, sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [U] au paiement de l'indemnité d'éviction est rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable que Monsieur [E] conserve à sa charge ceux qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits.

Monsieur [V] est condamné à lui payer à ce titre la somme de 5 000 euros.

En revanche, l'équité impose de laisser à la charge de Monsieur [U] ceux qu'il a exposés.

Sur les dépens

Monsieur [V] qui succombe supporte ceux exposés par Monsieur [E].

Ceux exposés par Monsieur [U] sont supportés par Monsieur [E] qui l'a appelé en cause.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l'appel,

Déboutant les parties de leurs plus amples demandes,

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a :

- dit que Monsieur [O] [E] [O], en occupant illicitement des locaux non loués, en effectuant des gros travaux sans autorisation du propriétaire et en poursuivant son occupation illicite postérieurement à une sommation délivrée par huissier le 19 avril 2005 a commis des fautes graves constituant pour le propriétaire un motif grave et légitime de délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction,

- condamné Monsieur [E] à payer à Monsieur [V] et à Monsieur [U] chacun la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur [E] [O] aux entiers dépens de l'instance,

Statuant à nouveau,

Dit que Monsieur [I] [V] ne rapporte pas la preuve de fautes commises par Monsieur [E] constituant un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction,

Condamne Monsieur [I] [V] à payer à Monsieur [O] [E] la somme de CENT CINQUANTE DEUX MILLE SEPT CENT SEIZE EUROS TRENTE CINQ CENTIMES (152 716,35 euros) à titre d'indemnité d'éviction,

Condamne Monsieur [O] [E] à payer à Monsieur [I] [V] au titre des travaux de remise en état des lieux incombant au preneur la somme de MILLE CINQ CENT DOUZE EUROS QUATRE-VINGT TREIZE CENTIMES (1 512,93 euros TTC),

Ordonne compensation entre les sommes dues par l'une et l'autre des parties,

Condamne Monsieur [I] [V] à payer à Monsieur [O] [E] la somme de CINQ MILLE EUROS en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, pour ces derniers, au profit de la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocat,

Condamne Monsieur [O] [E] aux entiers dépens exposés par Monsieur [S] [U], es qualité d'héritier réservataire de sa mère, avec droit de recouvrement direct, pour ceux d'appel, au profit de la SELARL Jeanne BARRUEL, avocat.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

Joëlle POITOUXMichel GAGET