R.G : 14/03660
Décision du
Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE
Au fond
du 01 avril 2014
RG : 13/3844
ch n° 1
SCI MATHALEX
C/
[H]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 30 Juin 2015
APPELANTE :
SCI MATHALEX
[Localité 3]
[Localité 1]
Représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER, avocat au barreau de LYON
Assistée de la SCP CORNILLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIME :
M. [E] [H]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par la SELARL BARRUEL JEANNE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
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Date de clôture de l'instruction : 05 Novembre 2014
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Juin 2015
Date de mise à disposition : 30 Juin 2015
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Françoise CLEMENT, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier
A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Patricia LARIVIERE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Selon contrat sous signature privée du 27 juin 2002, la société civile immobilière Mathalex a donné à bail à M.[E] [H] des locaux à destination de salon de coiffure et habitation dans un immeuble situé [Adresse 1] pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 1 037,56 €, revalorisé à 1 440, 16 € à compter du 1er juin 2012.
A l'expiration de la durée contractuelle du bail, la société Mathalex a donné congé à M. [E] [H] pour le 31 décembre 2012, offrant de renouveler le bail au prix déplafonné annuel de 7 200 €.
Par courrier du 28 août 2012, le locataire a accepté l'offre de renouvellement et s'est opposé au déplafonnement du loyer.
Par requête du 27 novembre 2013 et citation du 9 décembre 2013, la société Mathalex a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Saint-Etienne.
Par jugement du 1 er avril 2014, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a dit n'y avoir lieu à déplafonnement et condamné la société Mathalex à payer à M.[H] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Mathalex a relevé appel de ce jugement.
Elle demande à la cour :
Vu notamment les articles L 145-33, L 145-34 R 145-4 du code de commerce,
- de réformer le jugement entrepris,
- de fixer à 7 200 € l'an soit 600 € par mois le montant du loyer du bail renouvelé,
subsidiairement, si la cour, tout en acceptant le principe du déplafonnement, estimait ne pas disposer d'éléments suffisants pour statuer de piano sur le montant du loyer,
- d'ordonner une expertise.
Elle soutient :
- que le premier juge a totalement passé sous silence le moyen invoqué par la bailleresse tiré de l'article R 145-4 du code de commerce qui dispose :
« Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial »,
- qu'il existe bien une modification notable de 3 éléments visés à l'article L 145-33 du code de commerce, à savoir :
sur la caractéristique du local considéré,
sur les obligations respectives des parties,
sur les facteurs locaux de commercialité.
M. [E] [H], demande à la cour :
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Etienne du 1er avril 2014,
Y ajoutant,
- de condamner la société Mathalex à payer à M. [H] une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la société Mathalex aux entiers dépens.
Il soutient :
- qu'il n'y a pas d'évolution notable des éléments visés à l'article L 145-33 du code de commerce,
- subsidiairement, que la valeur locative, par comparaison avec les prix couramment pratiqués pour des locaux similaires, ne peut être fixée au montant réclamé et qu'une expertise s'avérerait indispensable.
MOTIFS
Sur la demande principale
Aux termes des article L145-33 et suivants du code de commerce et R 145-2 et suivants du code de commerce:
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction
1) Sur les caractéristiques des locaux
Les travaux en façade et sur le gros oeuvre n'ont pas modifié les caractéristiques des locaux, lesquels ne sont ni plus ni moins fonctionnels qu'auparavant, ni plus attrayant, et n'ont pas eu d'incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.
La modification de la valeur locative de la partie affectée à l'habitation n'est pas constitutive d'une modification des caractéristiques du local et de surcroît n'est pas justifiée.
2) sur les facteurs locaux de commercialité
Les éléments mentionnés par la société Mathalex, à savoir : le déplacement à proximité d'une pharmacie, l'augmentation de la population, et la construction de nouveaux logements sont notoirement insuffisants à caractériser une évolution notable des facteurs locaux de commercialité.
Les deux coupures de presse du journal le Progrès produits par la société Mathalex, intitulés « voeux de maires: il y avait foule » et « une pépite en or dans la galette» ne sont pas probants d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité et ne peuvent pallier l'absence d'expertise ou à tout le moins la production aux débats d'une d'étude sérieuse sur l'évolution de la zone de chalandise où se trouve le local loué.
3) sur les obligations respectives des parties
L'augmentation du montant de la taxe foncière à la charge de la bailleresse, ne constitue pas une modification des obligations respectives de parties.
4) sur l'application de l 'article R 145-4 du code de commerce
En l'absence d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, les dispositions de l'article R 145-4 du code de commerce sont sans objet.
En conséquence, le jugement sera confirmé.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS:
la cour,
- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
- Condamne la société Mathalex à payer à M. [E] [H], la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la société Mathalex aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
