R.G : 13/09999
décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 26 novembre 2013
RG :
ch n°10
SARL CALSE MEDITERRANEE
C/
SCI MARC
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 13 Octobre 2015
APPELANTE :
SARL CALSE MEDITERRANEE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par la SELARL AXIOME AVOCATS, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
SCI MARC poursuites et diligences de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité au siège social
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
Assistée de la SCP PAILLARET, avocat au barreau de VIENNE
******
Date de clôture de l'instruction : 04 Février 2015
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Septembre 2015
Date de mise à disposition : 13 Octobre 2015
Audience tenue par Marie-Pierre GUIGUE, conseiller, Michel FICAGNA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier
À l'audience Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSE DE L'AFFAIRE
La Sci Marc est propriétaire de locaux professionnels situés à [Localité 1], [Adresse 2].
Suivant bail du 2 janvier 2002, la Sci Marc a loué les locaux à la société Zeus Faber, avec faculté de sous-location.
Le 12 juillet 2004, le fonds de commerce de la société Zeus Faber , comprenant le droit au bail, a été acquis par la société Zeus Faber expansion.
Suivant convention de sous-location du 9 août 2004, la société Calse Méditerranée a pris à bail un partie des locaux, où elle a exercé une activité de transformation de produits agroalimentaires.
En juin 2008, la société Zeus Faber expansion a fait l'objet d'une liquidation judiciaire et le bail commercial avec la Sci Marc a été résilié.
La Sci Marc et la société Calse Méditérranée ont alors régularisé une «convention d'occupation précaire» à compter du 1 er septembre 2008, pour une durée d'un an renouvelable une fois pour une durée maximum de une année supplémentaire.
Par courrier du 2 septembre 2009 la Sci Marc a mis en demeure la société Calse de quitter sans délai les locaux en raison de la survenance du terme de la « convention d'occupation précaire» .
Par acte du 9 octobre 2009, la société Calse Méditérranée a été assignée devant le tribunal de commerce notamment aux fins d'expulsion .
La société Calse Méditerranée a libéré les lieux en cours d'instance.
Par acte du 2 mars 2010, la société Calse, estimant avoir été abusivement expulsée des locaux qu'elle occupaient depuis 2004, a assigné la Sci Marc aux fins de la voir condamnée à lui verser des dommages-intérêts en réparation de ses divers préjudices.
Par jugement en date du 26 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Lyon a:
- débouté la société Calse Méditerranée de l'ensemble de ses demandes ;
- débouté la Sci Marc de sa demande de dommages et intérêts reconventionnelle.
Le tribunal a considéré que le contrat dit « d'occupation précaire » devait être requalifié en bail dérogatoire d'une durée inférieure à deux, mais qu'aucune fraude au statut des baux commerciaux par la Sci Marc n'était établie.
La société Calse Méditerranée a interjeté appel.
Elle demande à la cour de bien vouloir:
«PAR CES MOTIFS :
Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce,
Vu les articles 1147 et suivants, 1709 et suivants du Code civil,
INFIRMER le jugement rendu Tribunal de Grande Instance de LYON le 26 novembre 2013,
Et, STATUANT A NOUVEAU :
CONDAMNER la Sci Marc à verser à la société Calse Méditérranée les sommes suivantes:
- dommages et intérêts pour préjudice de jouissance : 5.590,40 €
- dommages et intérêts pour préjudice d'exploitation : 55.151,26 €
- dommages et intérêts pour rupture brutale du bail : 62.892,00 €
- dommages et intérêts au titre du remboursement des dépenses engagées à tort: 3.513,34 €
- dommages et intérêts pour perte de chance de céder le fonds de commerce à son juste prix : 120.000,00 €.
- CONDAMNER la Sci Marc à verser à la société Calse Méditérranée la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la Sci Marc aux entiers dépens distraits au profit du cabinet AXIOME AVOCATS ».
Elle soutient :
- qu'avant la signature de la « convention d'occupation précaire », la Sci Marc avait déjà facturé un loyer au titre l'occupation des locaux commerciaux, ce qui caractérise l'existence d'un bail verbal,
- que la convention d'occupation précaire est constitutive d'une fraude au statut des baux commerciaux et doit être requalifiée en bail commercial en raison de l'absence de circonstances particulières et en raison de l'existence de conventions successives antérieures,
- que le premier juge ne pouvait considérer que la convention dite d'occupation précaire devait alors être requalifiée en bail dérogatoire de deux ans dans la mesure où la circonstance que la durée du bail a été fixée pour une période inférieure à deux ans ne suffit pas à caractériser un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux et où l'existence d'un bail dérogatoire de deux ans est impossible en cas d'occupation antérieure des locaux.
La Sci Marc demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner la société Calse Méditerranée à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner la société Calse Méditerranée aux dépens d'appel et dire que la société de Fourcroy, avocat au Barreau de Lyon, sera admise au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle soutient :
- que son locataire principal a sous loué à la société Calse Méditérranée un bureau de 10m2 , dans le cadre d'une convention de sous-location du 30 novembre 2004, qui ne lui a jamais été dénoncée et à la laquelle elle n'a jamais concouru,
- qu'ensuite de la résiliation du bail principal, la sous- location a suivi le sort du bail principal,
- que la société Calse Méditérranée a volontairement quitté les lieux en janvier 2010, de sa propre initiative, avant même qu'il ne soit statué sur la validité de son droit d' occuper les locaux, c'est dire qu'elle a acquiescé à la demande sans même la discuter,
- qu'en signant le bail précaire, elle a par là même renoncé à toute revendication, ce d'autant qu'elle s'est abstenue de revendiquer tant auprès du bailleur que du mandataire du locataire principal,
- subsidiairement que la Sté Calse Méditerranée n'a subi aucun préjudice, en tout cas, qu'elle ne peut rien réclamer à la Sci Marc qui lui a consenti un bail précaire pour une durée de deux années et a entendu y mettre un terme.
MOTIFS :
Sur l'existence d'un bail commercial verbal
La société Calse Méditerranée ne peut se prévaloir à l'égard du bailleur de son occupation antérieure en qualité de sous locataire qui ne lui a conféré aucun droit au regard du statut des baux commerciaux.
La simple facturation par la Sci Marc du « loyer » du mois d'août 2008, est insuffisante à justifier l'existence d'un bail verbal relevant du statut des baux commerciaux alors qu'entre la demande en paiement de ce « loyer » et le règlement de celui-ci, le 30 septembre 2008, est intervenue la signature du bail dérogatoire à effet au 1er septembre 2008, ce dont il résulte que ce règlement correspondait à une indemnité d'occupation et non à la conclusion d'un bail verbal.
Sur la fraude au statut des baux commerciaux
La validité d'une convention d'occupation précaire, exclusive par définition du statut des baux commerciaux est soumise à la démonstration de l'existence d'un motif réel de précarité, dépendant d'un événement exceptionnel.
En l'espèce, aucun motif de précarité n'est établi ni même allégué par la Sci Marc.
En revanche, la convention conclue entre les parties répond aux conditions posées à l'article L. 145-5, alinéa 1er, du code de commerce qui autorise les parties, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, de déroger au statut des baux commerciaux en concluant un bail d'une durée au plus égale à deux ans.
En effet, l'article 2 précise que « le présent bail est expressément exclu du champ d'application du décret 53-960 du 30 septembre 1953 aux dispositions duquel les parties entendent formellement déroger ».
Il résulte de ces dispositions que les parties ont bien convenu d'un bail dérogatoire (et non d'une simple occupation) tel qu'autorisé par l'article L145 -5 du code de commerce.
La société Calse Méditerranée étant occupante des lieux sans droit ni titre au jour de la signature du bail dérogatoire, ce bail a bien été conclu lors de l'entrée dans les lieux du point de vue du propriétaire.
Ainsi, aucune fraude au statut des baux commerciaux n'est établie.
Sur le demande de dommages et intérêts
Il convient de débouter la société Calse Méditérranée de ses demandes de dommages et intérêts, dès lors que la demande de la Sci Marc tendant à la libération des lieux donnés à bail dérogatoire était justifiée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de faire application de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
- Condamne la société Calse Méditerranée à payer à la Sci Marc la somme de 1 000 euros supplémentaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
- Condamne la société Calse Méditerranée aux dépens, avec distraction au profit de la société d'avocat de Fourcroy, sur son affirmation de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
