R.G : 14/05278
Décision du
Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE
Au fond
du 28 mai 2014
RG : 11/02176
ch n°1
[K]
C/
[G]
[I]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 02 Février 2016
APPELANT :
M. [F] [K], représenté par l'association 3A
né le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON
Assisté de la SCP MANN DUMAS ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT ETIENNE
INTIMES :
M. [S] [G]
né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par la SELAS DFP & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
Mme [B] [I] épouse [G]
née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par la SELAS DFP & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTERVENANTE :
Association 3A
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON
Assistée de la SCP MANN DUMAS ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT ETIENNE
******
Date de clôture de l'instruction : 10 Décembre 2015
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Janvier 2016
Date de mise à disposition : 02 Février 2016
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier
A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSE DE L'AFFAIRE
Par acte notarié du 8 octobre 2001, M. et Mme [G] ont acquis en viager de M. [F] [K] la nue-propriété d'un bien immobilier sis [Adresse 3]), moyennant le prix de 152 449,02 € outre le versement d'une rente annuelle et viagère révisable d'un montant de 4 573,47 €, soit 381,25 € par mois.
Par divers courriers adressés à compter du 1er juillet 2009 , M. [K], par l'intermédiaire de ses conseils, a estimé que certaines dispositions de l'acte de vente du 8 octobre 2001, relatives à l'indexation de la rente viagère et la prise charge de la taxe foncière et des primes d'assurance par l'acquéreur,n'était pas appliquées.
Les époux [G] ont soutenu que la révision de la rente ne pouvait être appliquée qu'en cas de variation supérieure à 5% de l'indice du coût de la construction, à chaque 1er trimestre de l'année, hypothèse qui ne s'était réalisée que pour les années 2006/2007 et 2008/2009, et ont contesté devoir rembourser ou régler les charges invoquées.
A titre reconventionnel, ils ont reproché à M. [K] un défaut d'entretien du bien pouvant justifier la déchéance de son droit d'usufruit.
Par acte du 13 Mai 2011, M. [K] a assigné M. et Mme [G] devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer, à titre principal :
- la somme de 2 333,50 € au titre des arriérés de revalorisation de la rente des cinq dernières années,
- la somme de 11 072,12 € au titre des taxes foncières et des primes d'assurance qu'il a indument payées, outre intérêts légaux à compter du 15 décembre 2010.
Par acte du 1er juillet 2011, M. [K] a fait délivrer à M. et Mme [G], un commandement de payer visant la clause résolutoire de l'acte de vente.
M. et Mme [G] ont contesté le calcul opéré dans le cadre de l'indexation de la rente viagère et ont réglé le 3 octobre 2011 la somme de 807,43 € au titre des revalorisations 2006/2007 et 2008/2009.
Considérant ce règlement insuffisant, M.[K] a saisi le tribunal de nouvelles conclusions tendant à ce que soit constatée la résiliation de la vente.
Par jugement du 28 mai 2014, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a statué de la manière suivante:
« Fixe à 449,52 € le montant mensuel de la rente au premier trimestre
2010,
Constate que le montant des arriérés, soit 807,43 € a été réglé,
Rejette les demandes de M. [K] comme non fondées,
Rejette les demandes reconventionnelles de M. et Mme [G];
Rejette toutes autre demandes des parties;
Condamne M. [K] aux dépens, la société DFP étant admise au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile »,
M. [K] a interjeté appel de ce jugement .
Par jugement du juge des tutelles de Saint Etienne du 27 avril 2015, M. [K] a été placé sous curatelle renforcée et l'association 3A a été désignée en tant que curateur.
M. [K], représenté par l'association 3A, a notifié des conclusions de reprise d'instance.
Il demande à la cour d'infirmer partiellement le jugement déféré et statuant de nouveau de:
Vu les articles 1134, 1147, 1382 et 1582 du code civil, 564 du code de procédure civile,
- de condamner M. et Mme [G] à lui payer la somme de 1 164,19 € au titre des arriérés de rente viagère des cinq dernières années, outre l'intérêt légal à compter du 15 décembre 2010,
- de condamner M. et Mme [G] à lui payer la somme 11 072,12 € pour les sommes qu'il a indûment versées au titre de la taxe foncière et de l'assurance habitation, outre intérêt légal à compter du 15 décembre 2010,
- de rejeter et déclarer irrecevable la demande nouvelles des époux [G] selon laquelle ces derniers sollicitent sa condamnation à leur verser la somme de 6 910 € au titre des taxes foncières qu'ils auraient réglées pour les années 2006 à 2010,
- de prononcer la résiliation de plein droit de la vente,
- de condamner M. et Mme [G] à lui payer 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive ainsi que la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
- de rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées par M. et Mme [G],
- de prendre acte de ce que M. et Mme [G] ont abandonné leur demande visant à obtenir la déchéance des droits de l'usufruitier au motif du prétendu mauvais entretien du bien immobilier,
- de condamner M. et Mme [G] aux entiers dépens de l'instance dont distraction sera faite au profit de la Scp Baufumé Sourbé, avocat sur son affirmation de droit et à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient :
- que M. et Mme [G] ont usé de manipulations afin d'abuser de sa faiblesse et afin d'obtenir de sa part de nombreux avantages,
- que l'acte de vente en viager prévoit que le montant de la rente peut être révisé annuellement selon l'indice du coût de la construction et en prenant pour base l'indice du 1 er trimestre 2001,
- qu'il appartiendra à la cour de dire si cette clause prévoit une révision annuelle de la rente selon l'indice du coût de la construction,
- que l'acte de vente prévoit que l'acquéreur doit s'acquitter de tous impôts et charges lui incombant en tant que propriétaire et qu'il doit faire son affaire personnelle des assurances relatives aux biens vendus,
- que l'acte de vente stipule une clause de résiliation selon laquelle, en cas de non-paiement d'une seule échéance à son terme exact, le vendeur peut solliciter la résiliation de plein droit de l'acte de vente dans un délai d'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux,
- que suite au commandement de payer délivré par la Scp [E] [D] [E] le 1er Juillet 2011, les époux [G] ont procédé partiellement au règlement de leur créance le 3 octobre 2011, soit bien au-delà du délai d'un mois visé dans la clause de résiliation,
- que la clause de résiliation de plein droit contenue dans l'acte de vente à vocation à s'appliquer,
- que M. et Mme [G] ont adopté un comportement parfaitement inacceptable à son égard tout au long de la présente procédure, notamment en le menaçant afin qu'il se désiste de ses demandes,
- que M. et Mme [G] ne démontrent pas la réalité d'un défaut d'entretien de sa part de nature à engendrer la dégradation du bien immobilier.
M. [S] [G] et Mme [B] [I] épouse [G] demandent à la cour :
Vu les articles 608, 1235, 1236, et 1976 du code civil
Vu l'article 1400 du code Général des Impôts,
- de confirmer le jugement entrepris,
Y ajoutant,
- de condamner M. [K] à leur payer la somme de 6 910 € outre intérêts légaux à compter de 2007, au titre de la répétition de l'indu, s'agissant de la taxe foncière réglée par eux pour les années 2006 à 2010,
- de condamner M. [K] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Maître Sylvain Niord, avocat, sur son affirmation de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de Procédure civile.
Ils soutiennent :
- qu'aux termes de la clause de révision, le mécanisme de révision ne peut être appliqué qu'en cas de variation, à chaque 1er trimestre de l'année, supérieure à 5%,
- qu'au cas d'espèce, seules les révisions opérées pour l'année 2006/2007, portant l'indice de 1270 à 1362, + 7,05 %, et la rente viagère à 408,71 €, et celle appliquée, pour l'année 2008/2009, enregistrant une variation de 8,09 %, soit un indice 1497 portant ainsi la rente à 449,24 €, doivent être retenues,
- que l'acte de vente en date du 8 octobre 2001 ne contient aucune clause exorbitante mettant à la charge du nu-propriétaire les impositions et notamment la taxe foncière devant être supportée aux termes de la loi par l'usufruitier,
- que l'assurance multirisque habitation est à la charge de M. [K],
subsidiairement,
- que la taxe foncière acquittée par M. [K] en lieu et place du nu-propriétaire inscrit à tort sur le rôle de l'impôt concernant les années 2006, 2007 et 2008, procède d'une intention libérale faute de quittance subrogative, et en présence d'éléments faisant présumer une gratification,
MOTIFS
Sur l'indexation de la rente et le montant actuel de la rente
L'acte de vente mentionne :
« les parties expliquent que le montant de la rente viagère ci-dessus constituée a été fixé en considération de la variation de l'indice national du coût de la construction tel que publié trimestriellement par l'institut national de la statistique et des études économiques; qu'elles conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante des présentes, qu'en cas de variation de cette situation dans un proportion supérieure à 5 % et après révision, à chaque nouvelle variation de 5% au mois, cette rente sera révisée pour être majorée ou réduite de plein droit proportionnellement aux variations constatées, le tout dans les conditions ci-après.
On prendra comme base de révision éventuelle l'indice pour le trimestre considéré étant le 1er trimestre 2001.
En conséquence, les parties décident que la rente ne sera révisable qu'une fois par an, le jour anniversaire de cette rente en prenant pour bases l'indice du 1 er trimestre 2001 précédent.»
Les deux derniers alinéas comporte des imperfections de rédaction qui rendent la clause obscure.
Elle doit être interprétée comme suit :
* pour la première révision :
- la rente doit être révisée lorsque l'indice du coût de la construction du premier trimestre de l'année considérée a varié de 5% par rapport à l'indice du 1er trimestre 2001,
* pour la suite :
- la rente doit être révisée lorsque l'indice du coût de la construction, du premier trimestre de l'année considérée, a de nouveau varié de 5% par rapport à l'indice retenu pour la dernière révision.
* la révision s'effectue au 15 octobre de l'année considérée .
Il en résulte que la rente devait être révisée de la manière suivante :
année
indice au 1er trimestre
variation en % depuis le 1er tr 2001 ou depuis la dernière dernière variation
variation en %de l'indice depuis le 1er tr 2001
montant annuel de la rente au 15 octobre
montant de la revalorisation dû par les epx [G]
2001
1125
4573,47
2002
1159
3,02
3,02
4573,47
2003
1183
5,16
5,16
4 809,26
235,79
2004
1225
3,55
8,89
4 809,26
235,79
2005
1270
7,35
12,89
5 162,94
589,47
2006
1362
7,24
21,07
5536,95
963,48
2007
1385
1,69
23,11
5536,95
963,48
2008
1497
9,91
33,07
6085,76
1512,29
2009
1503
0,4
33,60
6085,76
1512,29
2010
1508
0,73
34,04
6085,76
1512,29
2011
1554
3,81
38,13
6085,76
1512,29
2012
1617
8,02
43,73
6573,60
2000,13
2013
1646
1,79
46,31
6573,60
2000,13
2014
1648
1,92
46,49
6573,60
2000,13
2015
1632
0,93
45,07
6573,60
2000,13
Pour la période du 15 octobre 2006 au 15 octobre 2011, le montant dû par les époux [G] au titre de la revalorisation est de : 7976,12 € - 807,43 € = 7 168,69 €.
Ainsi, il sera ainsi fait droit à la demande moindre de M. [K] formée et limitée à hauteur de 1164,19 € pour la période du 1er juillet 2006 au 1er juillet 2011.
Sur la taxe foncière
L'acte mentionne :
«L'acquéreur acquittera à compter de ce jour, tous impôts et charges lui incombant en sa qualité de propriétaire. En outre il remboursera au vendeur le prorata d'impôt foncier calculé de ce jour au 31 décembre prochain».
Il résulte de cette clause que la taxe foncière incombait à l'acquéreur.
A défaut d'une telle interprétation, le remboursement du prorata de la taxe foncière 2001 par l'acquéreur au vendeur serait dénué de sens.
Les époux [G] justifient avoir réglé les taxes foncières 2009 et 2010.( pièces 7-8 -30)
En revanche, ils ne démontrent pas l'intention libérale de la part de M. [K] à leur égard au sujet de ces règlements, aucune pièce n'étant produite à l'égard de cette taxe.
M. et Mme [G] seront donc condamnés à rembourser à M. [K] les taxes foncières des années 2006,2007 et 2008 .
Sur l'assurance habitation
L'acte mentionne :
«Assurances : L'acquéreur fera son affaire personnelle des assurances relatives au bien vendu. »
Cette clause signifie que l'acquéreur doit assurer le bien pour les risques encourus en sa qualité de nu-propriétaire.
L'assurance habitation « propriétaire bailleur» souscrite par M. [K] qui comporte un volet responsabilité civile en sa qualité d'occupant des lieux et un volet responsabilité civile en sa qualité de bailleur d'une partie des locaux, doit donc rester à sa charge.
Sur la résolution de l'acte de vente
L'acte de vente mentionne :
«Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue, si bon semble au crédirentier, et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d'user de la présente clause.»
En l'espèce, les époux [G] justifient avoir réglé tous les arrérages de la rente viagère à leur terme exact.
Le défaut de paiement des revalorisations et de la taxe foncière ne résulte pas de la mauvaise foi des époux [G] mais d'un litige sur le principe de la charge de ces dettes en raison de l'obscurité des clauses de l'acte.
Les causes du commandement de payer étaient d'ailleurs pour parties non fondées.
En conséquence, la demande de résolution sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
M. [K] ne justifie pas de ses allégations concernant le comportement fautif de M. et Mme [G], alors que ses propres demandes partiellement non fondées étaient sujettes à contestations.
En conséquence, les demandes de dommages et intérêts seront rejetées.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens
Il convient de partager les dépens par moitié entre les parties.
PAR CES MOTIFS
Réformant le jugement déféré et statuant de nouveau,
- Condamne M. [S] et Mme [B] [G] à payer à M. [F] [K] la somme de 1164,19 € , déduction faite de la somme de 807,43 € déjà réglée par les époux [G], au titre du solde de l'arriéré d'indexation de la rente viagère du 1er juillet 2006 jusqu'au 1er juillet 2011, date de la demande, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2011,
- Fixe le montant de la rente viagère annuelle due par M. et Mme [S] et [B] [G] à la somme de 6 085,76 € , à compter du 15 octobre 2010, et à la somme de 6 573,60 € à compter du 15 octobre 2012,
- Condamne M. et Mme [S] et [B] [G] à payer à M. [K] la somme de 5 592 € au titre des taxes foncière 2006, 2007 et 2008 avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2011,
- Déboute M. [F] [K] de sa demande de résiliation de l'acte de vente et de ses autres prétentions annexes ou accessoires,
- Déboute M. et Mme [S] et [B] [G] de leurs demandes,
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Fait masse des dépens de première instance et d'appel et dit qu'il seront partagés par moitié.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
