R.G : 15/02978
Décision du
Juge de l'expropriation de LYON
Au fond
du 11 février 2015
RG : 2014/00136
ch n°
SCI CEMA 3 SC PARTICULIERE
C/
SOCIETE D'EQUIPEMENT DU RHONE ET DE LYON
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 12 Mai 2016
APPELANTE :
SCI CEMA 3 SC PARTICULIERE
Chez Monsieur [B] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Alain DUFLOT de la SELARL DUFLOT ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON
INTIMEES :
SOCIETE D'EQUIPEMENT DU RHONE ET DE LYON
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Laurent JACQUES de la SELARL LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON
En présence de :
Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département du Rhône, Commissaire du gouvernement
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Mme LE LAN
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Mars 2016
Date de mise à disposition : 12 Mai 2016
Audience présidée par Michel FICAGNA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Fabienne BEZAULT-CACAUT, greffière placée.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller
- Michel FICAGNA, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président et par Fabienne BEZAULT-CACAUT, greffière placée, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par ordonnance du 9 septembre 2014, le juge de l'expropriation du Rhône a prononcé au profit de la Société d'Equipement du Rhône et de Lyon (la SERL) l'expropriation du lot 1 et des 142/1015 tantièmes attachés à ce lot appartenant à la société civile immobilière «Cema 3 SC Particulière».
Ce lot de copropriété est constitué :
- d'un local commercial loué à usage de pharmacie d'une superfice de 251 m², situé en angle donnant à la fois [Adresse 6],
- d'un appartement, loué à un agent d'assurance GAN, d'une superficie de 54 m².
Il est compris dans un centre commercial dénommé « [Localité 4] 3» au [Adresse 5] (69).
L'ensemble construit en 1975, est cadastré section BH n° [Cadastre 5].
L'autorité expropriante, pour la fixation de l'indemnité d'expropriation, a fait les offres suivantes :
- indemnité principale : 164 700 €
- indemnité de remploi : 16 570 €
La partie expropriée a sollicité :
à titre principal, sur la base d'un réajustement du prix d'acquisition,
- une indemnité principale de 611 931,27 € (prix d'acquisition X 3,91 selon coefficient de réajustement)
- une indemnité de remploi de 62 193,3 €
- une indemnité pour perte de loyer de 77 254,32 €
à titre subsidiaire,
- une indemnité principale de 546 758 € (305 m² X 1 600 €) outre 58 758 € au titre des places de parking,
- une indemnité de remploi de 55 675,80 €
- une indemnité pour perte de loyer de 77 254,32 €
Le commissaire du gouvernement a fait les propositions suivantes :
- indemnité principale : 264 780 €
. sur la base de 900 € le m² pour la partie à usage de pharmacie, après déduction de 10% pour occupation,
. et de 720 € pour la partie à usage de bureau, après déduction de 10% pour occupation,
- indemnité de remploi selon barème d'usage : 27 478 € .
- indemnité pour perte de loyer : 6 mois, soit 21 293,58 €.
Par jugement du 11 février 2015, le juge de l'expropriation a :
- déclaré irrecevable une note en délibéré adressée par la société Cema,
- fixé les indemnités d'expropriations dues par la SERL aux sommes suivantes :
- 292 230 € à titre d'indemnité principale en valeur occupée,
- 30 223 € à titre d'indemnité de remploi,
- 38 642,16 € pour les pertes de loyers subies.
- rejeté la demande de la Sci Cema au titre du parking,
- condamné le SERL à payer à la société Cema une somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- dit que la SERL sera tenue aux dépens.
La Sci Cema 3 SC Particulière a relevé appel par déclaration du 3 avril 2015.
Elle demande à la cour :
avant dire droit, et si la cour l'estime nécessaire,
- de fixer un nouveau transport sur les lieux ;
à titre principal,
- d'infirmer le jugement rendu le 11 février 2015 par le Tribunal de Grande Instance de Lyon, en ce qu'il n'a pas été intégralement fait droit à ses demandes,
- de fixer l'indemnité due par la SERL à la somme totale de 751 378,72 €, répartie de la manière suivante,
- 611 931,27 € au titre de ['indemnité principale,
- 62 193,13 € au titre de l'indemnité de remploi,
- 77 254,32 € au titre de l'indemnité pour perte de loyers.
à titre subsidiaire,
- de fixer l'indemnité due par la SERL à la somme totale de 679 688,12 €, répartie de la manière suivante,
- 546 758 € au titre de l'indemnité principale,
- 55 675,80 € au titre de l'indemnité de remploi,
- 77 254,32 € au titre de l'indemnité pour perte de loyers.
en tout état de cause,
- de condamner la SERL à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle soutient :
- que sa requête est recevable ayant été déposée dans le délai de trois mois à compter de l'appel prescrit à l'article R.311-26 du code de l'expropriation, ce texte étant applicable à compter du 1 er janvier 2015,
- que les indemnités allouées sont insuffisantes, car le juge de l'expropriation n'a retenu que la méthode par comparaison, alors que d'autres méthodes , notamment celle de l'évaluation du bien d'après sa valeur antérieure, sont bien souvent appréciées en complément de cette méthode,
- que lors du transport sur les lieux, il a été constaté qu'il n'y avait pas de commercialité propre aux locaux objets de la procédure d'expropriation, mais qu'il y avait une commercialité propre à la zone commerciale [Localité 4], laquelle constitue une unité et attire une même clientèle, utilisant les mêmes parcs de stationnement, et se rendant dans les commerces situés de part et d'autre de [Adresse 4],
- qu'ainsi que l'a relevé M.[D], expert amiable consulté à cet effet :
«Le caractère récent et moderne d'une construction est étranger à la valorisation de commerces en rez-de- chaussée qui ne valent que par leur emplacement, leur capacité à produire du chiffre d'affaire et à procurer un revenu à son propriétaire»
- qu'il n'y a pas de différence de vétusté entre les deux côtés de la rue,
- qu'il a notamment été constaté lors du transport sur les lieux que des usagers se garaient sur le parc de stationnement situé à proximité des commerces concernés par la présente procédure, qu'une partie de ces usagers se rendait dans les commerces en cours d'expropriation, tandis que partie d'entre eux traversait [Adresse 4] pour se rendre aux commerces situés de l'autre côté de l'avenue,
- que les locaux de la copropriété sont entretenus , que de nombreux travaux de gros oeuvre et d'entretien ont été engagé (près de 35 000 € ces dernières années), et qu'elle a bien exposé des frais en la matière,
- qu'il doit être tenu compte des tantièmes des parties communes notamment relatifs au parc de stationnement,
- que le local est valorisé en raison de la présence de place de stationnements, à hauteur de 840 000 € (valeur des 120 places de stationnement) X 142/1015 ièmes X 50% (pourcentage de la valeur des parties communes par rapport à la valeur du lot) ,
- que le 20 juillet 1976, elle a acquis le bien pour un montant de 1 026 600 Francs, soit 156 504,16 €,
- qu'au regard de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction des immeubles d'habitation, très proche de celui des locaux d'activité, les prix ont été multipliés par 3,91, soit une valeur actualisée de 611 931,27 euros (156 504,16 x 3,91),
- que les deux locaux constituant le lot n°1 n'ont jamais cessé d'être occupés, ont toujours été affectés à un usage commercial, et ont toujours été maintenus et entretenus afin de pouvoir accueillir dans de parfaites conditions la clientèle,
- que le quartier où se situent ces locaux, considéré comme le coeur de [Localité 5], n'a jamais cessé de se développer et d'attirer de plus en plus de clientèle, attirée notamment par de nouveaux commerces tel que le Carrefour Market jouxtant l'officine de pharmacie,
- que l'indemnité d'expropriation, et notamment l'indemnité principale, doit permettre à l'exproprié de bénéficier de la somme qu'il aurait obtenue s'il avait mis en vente son bien sur le marché immobilier
«librement», et doit surtout lui permettre l'acquisition d'un bien identique lorsque le marché le permet,
- qu'il lui est impossible d'acquérir un bien équivalent avec le montant de l'indemnité allouée, et de trouver un bien occupé par un pharmacien,
- que Mme le Commissaire du Gouvernement a bien pris en compte la valeur des biens de même nature situés à proximité immédiate, et notamment de l'autre côté de [Adresse 4],
- que l'expert M. [D] retient une valeur de 1800 € du m2 utile pour le local exploité par la pharmacie, et une valeur de 1500 € du m2 utile exploité par le cabinet d'assurances,
- qu'au regard de ces transactions, elle a pu légitimement solliciter en première instance la somme de 1600 € du m2 en valeur occupé (soit 1780 € du m² en valeur libre s'il était tenu compte d'une réfaction de 10%),
- que les biens de part et d'autre de l'avenue sont dans la même situation en termes d'urbanisme, de même nature, de même apparence, ont les mêmes caractéristiques et la même consistance que les locaux concernés,
- qu'elle est parfaitement fondée à solliciter à titre subsidiaire le versement de la somme de 488.000 € (1600 € X 305 m2), outre la somme de 58.758 € au titre des places de stationnement, telles que valorisées par l'expert judiciaire M. [D],
- que le propriétaire exproprié peut prétendre à la réparation du préjudice résultant de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour acquérir un bien «équivalent»,
- que vu la rareté des biens sur le secteur, qui plus est avec un tel rendement locatif, il est raisonnable de solliciter le versement de loyers sur une année pour le local loué par la compagnie d'assurances, soit la somme de 7.920 € et sur deux années de loyers, pour la pharmacie, compte tenu de la particularité dudit bail, soit la somme de 69.334,32 €,
- qu'il n'y a pas lieu de retenir une réfaction du prix pour occupation des lieux alors que les deux locataires actuels sont sûrs et fiables (assureur et pharmacien) et représentent au contraire une plus value.
La SERL demande à la cour de confirmer le jugement déféré et de rejeter les demandes de la société Cema.
Elle soutient :
- que la requête de l'appelante doit être déclarée irrecevable faute d'avoir été déposée dans le délai de deux mois de l'article 13-49 du code de l'expropriation,
- que les termes de comparaison doivent être appropriés à la nature et à la qualification des biens expropriés et qu'il convient de s'attacher à retenir les mutations des immeubles se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer,
- qu'il n'y avait aucune unité entre les lots devant être expropriés et ceux situés dans le centre commercial en face, dont l'architecture et l'époque de construction n'ont rien à voir,
- que c'est à juste titre que le tribunal a retenu les trois termes de comparaison les plus récents fournis pour apprécier la valeur moyenne des cessions, et non les deux plus récents, contrairement à ce que soutient l'appelante,
- que l'évolution des indices du coût de la construction ne tient pas compte de l'évolution des prix du marché local,
- que les cessions effectuées dans le centre commercial voisin, situé de l'autre côté de [Adresse 4], ne portent en rien sur des biens comparables de par leur nature et leur caractéristique,
- que les travaux engagés par les copropriétaires sur le centre commercial [Localité 4], ne permettent nullement de nier l'état de vétusté général du bâtiment tel que constaté lors du transport sur les lieux,
- que les termes de comparaison fournis concernent des lots de la même copropriété,
- qu'il ne ressort pas de ces termes une quelconque valorisation particulière des parkings, puisque la copropriété doit supporter sur ces parkings une servitude à l'usage du public,
Le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer en tous points le jugement entrepris .
Il soutient :
- que l'expropriant a cité 6 ventes intervenues dans le même centre commercial et concernant les lots n° 2, 4, 5, 15, 7 et 6,
- que ces termes de comparaison apparaissent tout à fait comparables au bien exproprié,
- que l'exproprié retient le prix d'achat de 1 026 600 francs, alors que c'est le prix hors taxe qu'il faudrait retenir, soit 855 500 francs, soit
130 420.13 €.
- qu'en retenant le coefficient de réajustement indiqué par l'exproprié, la valeur actualisée serait de : 130 420.13 € x 3.91 = 509 943 €,
- que la méthode d'évaluation par réajustement d'une valeur antérieure ne repose pas sur une analyse du marché et est trop approximative pour être utilisée couramment,
- que les biens expropriés dépendent d'un ensemble immobilier qui présente une vétusté assez prononcée,
- qu'ils sont dotés de prestations simples,
- que «l'indemnité allouée pour chaque lot particulier devra tenir compte des droits qui lui sont attribués dans les parties communes de l'immeuble (cours, terrain, dépendances diverses, loge de concierge, etc), mais il ne peut être prévu une indemnité distincte pour ces divers éléments qui ne sont pas susceptibles d'être vendus séparément et ne forment pas de lots particuliers dans la copropriété»,
- que deux jugements ont été rendus le 11 février 2015 pour des locaux situés dans le même centre commercial :
Jugement du 11 février 2015, RG 14/00138, SERL/SCI LES VERCHERES : Local commercial situé dans le même centre commercial
Indemnité principale : 750 €/m2, valeur libre
Jugement du 11 février 2015, RG 14/00141 SERL/SCI LES ROCHES : Local commercial situé dans le même centre commercial
Indemnité principale : 700 €/m2, valeur libre
Abattement de 10 % pour l'occupation
- que les informations données par l'appelant ne permettent pas de conclure que le délai nécessaire à l'acquisition d'un bien similaire sera supérieur à 1 an pour le local à usage de pharmacie et à 6 mois pour celui à usage de cabinet d'assurance.
MOTIFS
Sur la recevabilité :
Dans le dispositif de leurs conclusions, les parties sollicitent la confirmation du jugement de ce chef.
Sur la méthode d'évaluation :
En application des articles L321-1 et suivants du code de l'expropriation :
- les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation,
- le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété,
- les biens sont estimés à la date de la décision de première instance,
- quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis la date de référence, (au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat), s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.
- les indemnités allouées doivent permettre à l'exproprié de se replacer dans une situation équivalente à celle qui était la sienne avant l'expropriation.
- l'indemnité ne doit pas tenir compte de l'usage que fera l'autorité expropriante du bien exproprié.
En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a privilégié la méthode par comparaison pour évaluer le bien objet de l'expropriation, puisqu'en espèce, il existe de nombreux éléments de comparaison exploitables.
Sur l'indemnité principale :
Il convient de tenir compte des éléments de comparaison concernant les biens vendus dans le centre commercial objet de la procédure d'expropriation et également des éléments de comparaisons produits par la société Cema, ainsi que par le commissaire du gouvernement, relatifs à des biens situés sur les parcelles situées en face, à moins de 50 mètres, cadastrées AO [Cadastre 9] et AO [Cadastre 6], au [Adresse 4].
En effet, cet immeuble bâti à la même époque est de même style, présente les mêmes caractéristiques principales et comporte au rez-de-chaussée le même type de locaux commerciaux.
Il sera constaté que la moyenne des prix de vente pour les années 2012 à 2014, des locaux situés dans le bâtiment concerné par l'expropriation sont très inférieurs aux prix de vente constatés pour le bâtiment situé juste en face :
- parcelle BH [Cadastre 5] (cessions de 2012 et 2014 réalisées au profit de l'autorité expropriante)
lot [Cadastre 10] : 571 € (occupé)
lot [Cadastre 10] : 606 € (occupé)
lot [Cadastre 10] : 510 € (occupé)
lot [Cadastre 10]: 641 € ( libre)
moyenne : 582 €/m²
- parcelle AO [Cadastre 9] située en face (ventes de 2011 et 2012)
lot [Cadastre 10] : 1669 € (libre)
lot [Cadastre 10] : 2392 € (libre)
lot [Cadastre 3] : 2373 € (occupation partielle)
lot [Cadastre 10] : 2699 € (occupé)
moyenne : 2 283 €
- parcelle AO [Cadastre 6], située en face :
lot [Cadastre 4] : 1523 € (occupé)
lot [Cadastre 7] : 1391 € (libre)
lot [Cadastre 8] 1265 € ( libre)
lot [Cadastre 1] : 687 € (libre)
lot [Cadastre 2] : 431 € ( occupé) local
moyenne : 1 059 €
moyenne des parcelles AO [Cadastre 9] et AO [Cadastre 6] : 1604 €
Cette différence des valeurs entre des immeubles situés à moins de 50 m l'un de l'autre, ne peut s'expliquer autrement que par le projet d'expropriation en cours, la date de référence à cet égard étant le 5 août 2005 (conclusions du commissaire du gouvernement page 2).
D'autre part, l'indemnisation doit mettre l'exproprié en mesure de retrouver un bien équivalent .
L'exproprié recherchera un local équivalent plutôt dans un bâtiment tel que celui cadastré AO [Cadastre 9] et AO [Cadastre 6], plutôt que dans un bâtiment grevé d'un projet de démolition en cours.
Il convient de relever également que les deux locaux de la société Cema 3 Sc présentaient une rentabilité forte du fait de la qualité de ses locataires, ce qui valorise au mieux les locaux de la société Cema 3 Sc.
Les éléments de comparaison concernant pour une grande part des biens occupés, il n'y a pas lieu à appliquer un coefficient de réduction pour occupation.
Enfin, la supposé «vétusté» des locaux de la société Cema 3 SC n'est pas établie avec objectivité, alors d'une part que le programme d'entretien de l'immeuble exproprié a certainement pâti du projet de démolition connu depuis 2005, et que d'autre part, les locaux eux-mêmes sont malgré tout restés en bon état d'entretien général.
En conséquence, il convient d'évaluer les locaux de la société Cema 3 Sc au montant de la valeur moyenne des locaux situés sur les parcelles AO [Cadastre 9] et AO [Cadastre 6], à savoir 1604 € le m², dans l'immeuble en face, ces valeurs n'étant pas affectées par un projet de démolition.
Ainsi, il sera fait droit à la demande principale à hauteur de :
1600 € X 305 m² = 488 000 €
Sur l'indemnité de remploi :
Il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante :
20 % jusqu'à 5000 € = 1 000 €
15 % de 5 000 à 15 000 € = 1 500 €
10 % au dessus ( 488 000 - 15 000) X 10% = 47 300 €
total : 49 800 €
Sur la valorisation des parkings :
Les valeurs vénales retenues à titre d'élément de comparaison ont nécessairement été négociées, s'agissant de locaux commerciaux, en tenant compte de l'environnement immédiat du site et en particulier de la présence de places de stationnement accessibles à la clientèle situées sur la parcelle expropriée.
En conséquence, il n'y a pas lieu de valoriser spécifiquement ces places de parking.
Sur la perte de loyer :
C'est à juste titre que le premier juge a retenu une perte de loyers de 6 mois pour le local de 54 m² loué à un agent d'assurance, et de 1 an pour le local de 251 m² à usage de pharmacie, ces délais correspondant au temps nécessaire pour acquérir des locaux comparables et trouver des locataires de même qualité.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR,
RÉFORMANT partiellement le jugement et statuant de nouveau :
Fixe les indemnités d'expropriations dues par la société d'équipement du Rhône et de Lyon à la société CEMA 3 SC Particulière aux sommes suivantes :
- 488 000 € à titre d'indemnité principale en valeur occupée,
- 49 800 € à titre d'indemnité de remploi,
CONFIRMANT le jugement :
Déclare la requête de l'appelant recevable,
Fixe à 38 642,16 € l'indemnité pour perte de loyers subies,
Rejette la demande de la société CEMA au titre du parking,
Condamne la société d'équipement du Rhône et de Lyon à payer à la société CEMA une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais de première instance,
Dit que la SERL sera tenue aux dépens de première instance,
Y AJOUTANT :
Condamne la société d'équipement du Rhône et de Lyon à payer à la société CEMA 3 SC Particulière une somme supplémentaire de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais en cause d'appel,
Dit que la SERL sera tenue aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
