R.G : 15/01605
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 21 janvier 2015
RG : 12/14251
9ème chambre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRÊT DU 26 Octobre 2017
APPELANT :
M. [J] [L] [E]
né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 1] (RHÔNE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Maître Sophie LAURENDON de la SELARL ADK, avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
Mme [I] [P]
née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 1] (RHÔNE)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Maître Stéphanie LE GUILLOUS, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 05 avril 2016
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 juillet 2017
Date de mise à disposition : 12 octobre 2017 prorogée au 26 octobre 2017, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure
Audience tenue par Jean-Louis BERNAUD, président et Vincent NICOLAS, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Fabienne BEZAULT-CACAUT, greffier placé
A l'audience, Vincent NICOLAS a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Jean-Louis BERNAUD, président
- Françoise CLEMENT, conseiller
- Vincent NICOLAS, conseiller
Signé par Jean-Louis BERNAUD, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Selon une promesse de vente du 18 octobre 2006, [J] [E] a acheté une maison sise à [Localité 2], comprenant au sous sol une cave et au rez de chaussée trois pièces. La vente a été réitérée par acte authentique du 17 janvier 2007.
[J] [E] a confié la réalisation de travaux de rénovation dans cet immeuble à la société ARC et des travaux d'électricité à l'entreprise THIERRY.
Selon une promesse de vente du 24 juillet 2009, il a revendu cet immeuble à [I] [P], pour le prix de 95 000 €. Cet acte stipulait une clause de non garantie des vices cachés.
[I] [P] ayant consulté plusieurs entreprises, il lui est apparu, avant la réitération de la vente par acte authentique, qu'il était nécessaire de réaliser des travaux de réfection de la toiture et d'isolation, en plus des travaux de rénovation du réseau électrique.
Ayant demandé à [J] [E] de prendre en charge ces travaux, celui-ci, par acte du 5 novembre 2009, a accepté de participer à leur financement à hauteur de 10 000 €, et [I] [P] s'est engagée "à ne plus revenir sur quelconques discussions concernant le bien et les travaux afférents, le bien étant vendu en l'état". Il était prévu, pour l'acquittement de cette somme, que le notaire garderait en séquestre la somme de 10 000 € sur la quote part de [J] [E].
La réitération de la vente par acte authentique est intervenue le 30 décembre 2009. L'acte, reçu par Maître [O] [X], notaire à [Localité 3], stipule une clause de non garantie des vices cachés, ainsi que la clause suivante, intitulée "convention particulière -transaction" : 'l'acquéreur déclare qu'au titre de la garantie des vices cachés, le vendeur doit prendre à sa charge un certain nombre de travaux afin de remettre en bon état l'immeuble vendu. L'acquéreur a fait réaliser des devis à ce sujet.
Le vendeur, compte tenu qu'il n'est pas un professionnel de l'immobilier, déclare ne pas être tenu à la garantie des vices cachés.
Pour éviter les aléas d'un procès, le vendeur et l'acquéreur se sont entendus et ont conclu en ce sens la transaction suivante : le vendeur verse à ce jour à l'acquéreur qui le reconnaît la somme de 10 000 € à titre de participation dans les travaux de réfection nécessaires à la remise en état de l'immeuble vendu. L'acquéreur renonce à toute action en justice contre le vendeur au titre de la garantie des vices cachés ou pour toutes autres raisons".
Aux motifs que d'autres désordres affectant l'immeuble ont été découverts après la vente, à l'occasion des travaux de rénovation confiés à un artisan, [V] [H], [I] [P] a saisi un juge des référés en vue de l'organisation d'une expertise. L'expert désigné, M. [G], par ordonnance du 2 novembre 2010, a déposé son rapport le 16 juillet 2012.
Le 11 décembre 2012, [I] [P] a fait assigner [J] [E] et [V] [H] devant le tribunal de grande instance de Lyon en demandant principalement l'annulation du contrat de vente pour dol et subsidiairement sa résolution pour vices cachés, d'ordonner les restitutions subséquentes et de condamner le vendeur à lui payer des dommages-intérêts. Elle demandait aussi qu'[V] [H] soit condamné à lui payer des dommages-intérêts.
[J] [E] concluait à l'irrecevabilité des demandes de [I] [P], du fait de la transaction conclue et de la clause de non garantie, et subsidiairement à leur mal fondé.
[V] [H] demandait que [I] [P] soit condamnée à lui payer un solde de factures de travaux et que soit ordonnée la compensation des créances.
Par jugement du 21 janvier 2015, le tribunal de grande instance a :
- homologué le rapport d'expertise ;
- prononcé la nullité pour dol de la vente du 30 décembre 2009 ;
- condamné en conséquence [J] [E] à restituer à [I] [P] le prix de l'immeuble, et tous les frais accessoires à la vente, y compris les frais de notaires et les droits d'enregistrement, outre les intérêts au taux légal à compter du jour du paiement du prix, et les intérêts des prêts bancaires réglés par l'acheteur, soit la somme de 15 208,19 €, outre les taxes foncières, soit la somme de 1 596 € ;
- condamné [J] [E] à payer à [I] [P] la somme de 21 544,50 € à titre de dommages-intérêts ;
- condamné [V] [H] à payer à [I] [P] la somme de 7 878,17 € à titre de dommages-intérêts ;
- ordonné la compensation de cette somme avec celle due par [I] [P] à [V] [H] ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- ordonné la publication du jugement en marge de l'acte de vente dont une copie authentique aura été publiée au bureau des hypothèques ;
- condamné in solidum [J] [E] et [V] [H] à payer à [I] [P] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum [J] [E] et [V] [H] aux entiers dépens dont les frais d'expertise.
Par déclaration transmise au greffe le 23 février 2015, [J] [E] a interjeté appel de cette décision, appel dirigé seulement contre [I] [P].
Vu ses conclusions du 27 janvier 2016 , déposées et notifiées, par lesquelles il demande à la cour de :
1. principalement, infirmer le jugement et déclarer irrecevable l'action de [I] [P], et en tout état de cause, la débouter de ses demandes ;
2. subsidiairement, infirmer le jugement et débouter [I] [P] de toutes ses demandes ;
3. plus subsidiairement, ramener les condamnations prononcées à de plus justes proportions ;
4. en tout état de cause, condamner [I] [P] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les conclusions du 19 novembre 2015 de [I] [P], déposées et notifiées, par lesquelles elle demande à la cour, au visa des articles 910 du code de procédure civile, 1116, 1382, 1641 du code civil, de :
1. principalement, déclarer irrecevables toutes les prétentions de [J] [E] quant aux demandes incidentes de Mme [P], tant indemnitaires et que liées à la reconnaissance d'un vice caché ;
- confirmer le jugement, sauf à réactualiser les frais et intérêts bancaires qu'elle a pris en charge à la somme de 17 308,79 €, et les taxes foncières à la somme de 2 704 €, et en ce qu'il fixe les dommages-intérêts à la somme de 21 544 € ;
- condamner [J] [E] à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1382 du code civil ;
2. subsidiairement, si le jugement est infirmé
- prononcer la résolution de la vente ;
- condamner [J] [E] à lui restituer le prix de vente, tous les frais accessoires, y compris les frais de notaires et les droits d'enregistrement, outre les intérêts au taux légal à compter du jour du paiement du prix et les intérêts de ses prêts bancaires, soit les sommes suivantes :
12 135,48 € au titre des intérêts afférents aux prêts contractés ;
759,67 € relatifs aux frais exposés à l'occasion de la souscription d'un prêt de 11 455,35 € auprès du Crédit Immobilier de France ;
4 413,64 € payée le 2 septembre 2013, dans le cadre de la souscription des contrats d'assurance afférents aux divers contrat de prêt ;
2 659,84 € correspondant au paiement d'une taxe afférente à la vente ;
461,45 € payée dans le cadre de l'établissement d'un contrat de prêt le 29 juin 2010 ;
5 934 € correspondant aux frais d'enregistrement de la vente à la conservation des hypothèques ;
- condamner [J] [E] à lui rembourser les taxes foncières afférentes à l'immeuble , depuis la date d 'acquisition, d'un montant de 2 704 € ;
- le condamner aussi à lui payer 50 000 € à titre de dommages-intérêts, en application de l'article 1382 du code civil ;
3. en tout état de cause, homologuer le rapport d'expertise, condamner [J] [E] à lui payer la somme de 1 231,53 € correspondant aux frais d'inscription d'une hypothèques conservatoire sur un bien appartenant au vendeur ;
- débouter [J] [E] de toutes ses demandes ;
- le condamner à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 5 avril 2016.
SUR QUOI, LA COUR :
Sur la recevabilité des conclusions de [J] [E] :
Attendu que [I] [P] soutient que ses conclusions sont partiellement irrecevables, motifs pris de ce que :
- elle lui a notifié le 17 juillet 2015 ses conclusions en réponse aux premières conclusions de celui-ci, en formant des demandes incidentes ;
- [J] [E] a formulé ses prétentions sur ces demandes incidentes par conclusions notifiées le 5 octobre 2015, soit au delà du délai de deux mois imparti par l'article 910 du code de procédure civile ;
- en conséquence, toutes ses observations relatives à ces demandes incidentes, tant sur les indemnités réclamées que sur la reconnaissance d'un vice caché, doivent être déclarées irrecevables ;
Attendu, cependant, que selon l'article 914 du code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à invoquer l'irrecevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910 après le dessaisissement du conseiller de la mise en état ; qu'il y a donc lieu de déclarer irrecevable ce chef de la demande de [I] [P] ;
Sur la demande de [I] [P] tendant au prononcé de la nullité du contrat de vente :
Attendu que pour conclure au débouté de cette demande, [J] [E] soutient que :
- la preuve de son intention dolosive n'est pas rapportée ;
- [I] [P] ne prouve pas, en dehors de ses seules affirmations, qu'elle aurait renoncé à acquérir le bien, si les vices avaient été portés à sa connaissance, et ce en raison de son prix de vente très modique ;
Attendu que [I] [P], pour justifier de sa demande de nullité, fait valoir que :
1 -Jean-Jacques [E] a commis la négligence de confier la réfection de l'immeuble à la société ARC, alors que celle-ci était radiée du registre du commerce et des sociétés et que son activité était limitée à la peinture en bâtiment ; en outre, il n'a procédé à aucun contrôle du chantier en cours ; les travaux réalisés n'étaient donc pas conformes aux règles de l'art et ont permis seulement de dissimuler les importants désordres affectant l'immeuble ;
2 - La société ARC n'a pas réalisé un grand nombre des travaux figurant dans le devis que [J] [E] lui avait confié ;
3 - Ce dernier, qui se rendait régulièrement sur le chantier, a donc nécessairement pu constater que les travaux réalisés par la société ARC n'étaient pas de la qualité attendue ;
4 - [J] [E] avait une parfaite connaissance des désordres qui ont été relevés par l'expert, la non réalisation ou la mauvaise exécution d'un grand nombre de prestations était en effet visible à l'oeil nu ;
5 - L'expert n'a jamais soutenu que [J] [E] ignorait au jour de la vente l'existence de ces désordres ;
6 - Ce dernier ne lui a pas signalé les vices dont il avait connaissance, ce qui caractérise une réticence dolosive ;
7 - Cette réticence est d'autant plus flagrante que la question des travaux indispensables à l'habitabilité de la maison avait été évoquée préalablement à la vente et que [J] [E] s'est gardé d'en révéler l'ampleur en lui faisant souscrire une renonciation à toute réclamation ;
8 - Il a donc sciemment dissimulé l'état réel de l'immeuble et ainsi vicié son consentement, l'erreur qu'elle a commise ayant été déterminante de son consentement ;
Attendu, cependant, que le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; qu'en l'espèce, l'expert judiciaire a identifié des désordres qui ont été constatés par [I] [P] entre la signature de la promesse de vente et la réitération de la vente par acte notarié ; qu'il en va ainsi de l'absence d'isolation au niveau des façades et de la toiture, et de la défectuosité de la charpente, qui nécessitait une réfection complète ; qu'il en a identifié d'autres apparus après la signature de l'acte authentique de vente ; qu'il en va ainsi de la vétusté des murs conservés et des reprises de sous-oeuvre mal réalisés, de la non conformité des réseaux d'alimentation en eau potable, et de l'absence de réalisation d'un réseau d'évacuation des eaux usées ;
Attendu qu'il résulte de son rapport que l'absence d'isolation du bâtiment, la vétusté des murs conservés, la mauvaise réalisation par la société ARS des reprises en sous oeuvre, les bouchages sommaires d'ouvertures en façade avec des matériaux non adaptés, n'étaient pas nécessairement connus par [J] [E] au moment de la vente ou que les travaux non réalisés l'ont peut être été à son insu ; qu'ainsi, la preuve n'étant pas rapportée de la connaissance certaine de ces désordres par le vendeur au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte notarié, toute réticence dolosive doit être exclue à leur sujet ;
Attendu qu'en ce qui concerne la défectuosité de la charpente, il ressort du rapport de l'expert que la société ARC devait refaire les couvertures après sa reprise, mais que cette prestation n'a pas été réalisée ; que l'expert précise que ces désordres n'étaient pas décelables sans sondage préalable ; qu'en ce qui concerne l'alimentation en eau, vétuste et non conforme, il énonce que cette intervention, qui n'a pas été effectuée, était connue de [J] [E] ; qu'il considère que celui-ci connaissait l'état dans lequel il a acheté le bien et ne pouvait ignorer quels étaient les travaux initialement prévus et ceux finalement non réalisés, "à minima au niveau de la charpente et de l'alimentation en eau" ; que cependant, il énonce aussi qu'il ne dispose d'aucun élément permettant d'affirmer que le vendeur a sciemment celé des informations ; que son rapport ne fait donc pas la preuve que [J] [E] a dissimulé ces informations relatives aux désordres de la charpente et à la non conformité de l'alimentation en eau avec l'intention de tromper l'acheteur; que [I] [P] ne produit aucun autre élément permettant de constater un manquement intentionnel de [J] [E], qui n'est pas un professionnel de l'immobilier, à son obligation précontractuelle d'information ;
Attendu dans ces conditions que la preuve d'une réticence dolosive imputable au vendeur n'étant pas rapportée, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il prononce la nullité de la vente et fait droit aux demandes subséquentes de [I] [P], y compris celle tendant à faire supporter par [J] [E] les frais d'inscription d'une hypothèque judiciaire conservatoire ;
Sur les demandes de [I] [P] fondée sur la garantie légale des vices cachés :
Sur la recevabilité de ces demandes :
Attendu que [J] [E] soutient qu'au vu de la clause de l'acte de vente intitulée "convention particulière-transaction", [I] [P] n'est plus recevable à exercer une action à laquelle elle a renoncé, et ne peut faire état d'un différend à propos duquel la transaction a l'autorité de la chose jugée en dernier ressort, l'accord ayant porté à la fois sur les désordres ayant donné lieu aux devis de deux entreprises, mais également sur ceux inconnus au moment de la vente ;
Attendu que pour faire échec à l'application de cette clause, [I] [P] prétend que :
- le protocole d'accord régularisé entre les parties les 2 et 5 novembre 2009 ne visait pas les désordres qui ont été révélés après la vente de l'immeuble ;
- cette transaction constatée dans l'acte notarié ne mentionnant pas les vices affectant l'immeuble révélés après la vente, elle ne lui est pas opposable ;
Attendu, cependant, que la clause de l'acte authentique de vente relative à la transaction conclue entre les parties ne fait pas de distinction entre les vices cachés découverts avant et après cet acte ; que cette transaction ayant été conclue après que [I] [P] ait constaté les désordres affectant l'isolation et la charpente de l'immeuble, il y a lieu d'en déduire que l'action en garantie à laquelle elle a renoncé concerne nécessairement les vices cachés révélés postérieurement à la vente de l'immeuble ;
Attendu en conséquence que l'action en garantie des vices cachés exercée par l'intimée est irrecevable, en application des articles 2052 du code civil et 122 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Déclare irrecevable la demande de [I] [P] tendant à faire déclarer irrecevables les prétentions de [J] [E] relatives à ses demandes incidentes ;
Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il condamne [V] [H] à payer à [I] [P] la somme de 7 878,17 € à titre de dommages-intérêts, ordonne la compensation de cette somme avec celle due par [I] [P], à savoir 8 878,17 €, condamne [V] [H] à payer à [I] [P] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamne [V] [H] aux dépens dont les frais d'expertise ;
Et statuant à nouveau,
Déboute [I] [P] de sa demande tendant au prononcé de la nullité du contrat de vente, ainsi que de toutes ses demandes subséquentes ;
Déclare irrecevables ses demandes fondées sur la garantie légale des vices cachés ;
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Condamne [I] [P] aux dépens d'appel ; dit que ces dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
Leïla KASMI Jean-Louis BERNAUD
