N° RG 17/02048 - N° Portalis DBVX-V-B7B-K5IB
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 15 février 2017
RG : 14/00945
ch n°1 cab 01 A
SCI [Adresse 1]
C/
[Y]
[Y]
[V]
[V]
[V]
[V]
[T]
[T]
[T]
[T]
[E]
[U]
[Y]
[A]
[A]
[A]
[I]
SAS BUSSAT IMMOBILIER
SA GALYO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 30 Octobre 2018
APPELANTE :
La SCI [Adresse 1], représentée par son dirigeant domicilié es qualité audit siège
C/O Madame [M] [Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par la SELAS LLC ET ASSOCIES - BUREAU DE LYON, avocats au barreau de LYON
INTIMÉS :
Mme [W] [O] [Y] épouse [X]
née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 1] (39)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
Mme [J] [Y] épouse [D]
née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 1] (39)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
Mme [F] [V] épouse [G]
née le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 2] (69)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
Mme [Z] [U] [V] divorcée [C]
née le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 3] (75)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
M. [P] [V]
né le [Date naissance 5] 1962 à [Localité 4] (92)
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représenté par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
M. [Y] [V]
né le [Date naissance 6] 1961 à [Localité 4] (92)
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représenté par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
M. [V] [T]
né le [Date naissance 7] 1923 à [Localité 2] (69)
[Adresse 9]
[Adresse 9]
Représenté par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
M. [A] [T]
né le [Date naissance 8] 1951 à [Localité 2] (69)
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Représenté par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
Mme [Q] [T] épouse [C]
née le [Date naissance 9] 1952 à [Localité 2] (69)
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Représentée par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
M. [T] [M] [X] [G] [T]
né le [Date naissance 10] 1953 à [Localité 2] (69)
[Adresse 12]
[Adresse 12]
Représenté par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
M. [H] [U] Notaire Associé de la SCP '[H], [W], [S], [U], [F], [O], [Q], [J], [S]' titulaire d'un office Notarial
[Adresse 13]
[Adresse 13]
Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
Assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON
M. [S] [N] [Y]
né le [Date naissance 11] 1960 à [Localité 1] (39)
[Adresse 14]
[Adresse 14]
Représenté par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
M. [E] [A] venant aux droits de Mme [Z] [B] [A]
né le [Date naissance 12] 1953 à [Localité 3] (75)
[Adresse 15]
[Adresse 15]
Représenté par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
M. [I] [A] venant aux droits de Mme [Z] [B] [A]
né le [Date naissance 13] 1949 à [Localité 5] (INDE)
[Adresse 16]
[Adresse 16]
Représenté par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
Mme [K] [A] divorcée [R] venant aux droits de Mme [Z] [B] [A]
née le [Date naissance 14] 1954 à [Localité 3] (75)
[Adresse 17]
[Adresse 17]
Représentée par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
Mme [R] [I] venant aux droits de Mme [Z] [B] [A]
née le [Date naissance 15] 1984 à [Localité 6] (92)
[Adresse 18]
[Adresse 18]
Représentée par la SELARL DREZET - PELET, avocats au barreau de LYON
La société BUSSAT IMMOBILIER SAS, représentée par son dirigeant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 19]
[Adresse 19]
Représentée par Me Sandrine ROUXIT, avocat au barreau de LYON
La société GALYO SA représentée par son représentant légal en exercice
[Adresse 20]
[Localité 7]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON
Assistée de Me Pascale GUILLAUD-CIZAIRE, avocat au barreau de LYON
******
Date de clôture de l'instruction : 05 Avril 2018
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Septembre 2018
Date de mise à disposition : 30 Octobre 2018
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Michel FICAGNA, conseiller
- Florence PAPIN, conseiller
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Selon acte sous seing privé du 22 septembre 2011, préparé par Me [E], notaire, les propriétaires indivis de l'immeuble situé [Adresse 1], ont vendu ce bien immobilier à M. [L] [M], avec faculté de substitution, moyennant le prix de 1 970 000
€.
La SCI [Adresse 1] s'est substituée à M. [L] [M] lors de la réitération de la vente reçue par Me [U], notaire, le 16 décembre 2011.
Par acte du 16 décembre 2013, la SCI [Adresse 1] a assigné devant le tribunal de grande instance de Lyon les vendeurs ainsi que Me [U], Me [E], la société Galyo et la société Bussat Immobilier aux fins de les voir condamnés à prendre en charge les travaux de ravalement de la façade sur le fondement du dol, subsidiairement sur la garantie des vices cachés.
Par jugement du 15 février 2017, le tribunal de grande instance de Lyon a :
- débouté la SCI [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes,
- sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI [Adresse 1] à payer :
* à Mme [W] [Y] épouse [X], Mme [J] [Y] épouse [D], M. [S] [Y], M. [V] [T], M. [A] [T], Mme [C] [T] épouse [C], M. [T] [T], Mme [F] [V] épouse [G], Mme [D] [V], M. [Y] [V], M. [P] [V], M. [E] [A], M. [I] [A], Mme [K] [A] divorcée [R] et Mme [R] [I] la somme de 300 €,
* à Me [U], Me [E], la société Régie Galyo et la société Bussat Immobilier la somme de 1 500 € chacun,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- condamné la SCI [Adresse 1] aux dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit des avocats le demandant.
La SCI [Adresse 1] a interjeté appel de ce jugement.
Elle demande à la cour :
- d'infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 15 février 2017,
statuant à nouveau,
- de condamner in solidum les intimés à lui payer la somme de 66 794,11 €, outre intérêts à compter du 16 décembre 2011, jour de la vente,
- de condamner les mêmes à lui payer chacun la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de Me Laurent Burgy,
- de débouter l'ensemble des parties de leurs prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- de débouter la société Bussat Immobilier de sa demande incidente de versement de dommages-intérêts.
La SCI [Adresse 1] soutient que :
- que la vente a été conclue grâce à des man'uvres dolosives des vendeurs,
- que par courrier avec accusé de réception du 8 juillet 2005, la ville de [Localité 2] a enjoint à la société régie Galyo, régisseur de l'immeuble, la réalisation de travaux de ravalement de l'immeuble avant le 30 juin 2006, conformément à l'arrêté municipal du 19 juin 2002, si bien que les vendeurs ne pouvaient ignorer qu'ils avaient l'obligation de faire procéder au ravalement litigieux,
- la connaissance de l'obligation de réaliser les travaux de ravalement et le refus d'y procéder est établie par les courriers échangés entre le gestionnaire de l'immeuble et les propriétaires indivis,
- qu'elle n'a jamais été informée du refus des vendeurs de réaliser les travaux de ravalement et de l'injonction municipale, ce qui l'a empêchée de conclure le contrat de vente dans d'autres conditions,
- que l'état de l'immeuble ne lui permettait pas d'imaginer la nécessité de procéder rapidement à un ravalement de façade,
- que Me [E] et Me [U] ont manqué à leur devoir de conseil lors de la rédaction du 'compromis' de vente et de l'acte réitératif puisque la mention relative aux travaux de ravalement est imprécise et tardive, que les notaires n'ont pas sollicité davantage d'explications de la part des vendeurs, que l'injonction litigieuse et l'arrêté municipal n'ont pas été annexés aux actes,
- que la société Bussat Immobilier, en sa qualité de mandataire, a manqué à son devoir de conseil sur l'état du bien immobilier acquis en ne l'informant pas de la nécessité de procéder aux travaux de ravalement de façade alors que la société régie Galyo est présentée comme sa filiale,
- que le défaut d'information quant à l'état de bien lui cause un préjudice dès lors que la valeur du bien s'en trouve modifiée,
- la société Galyo a commis une faute en n'informant pas les vendeurs de la nécessité de mentionner les travaux de ravalement à l'acte de vente, si bien que sa responsabilité délictuelle est engagée à son égard, cette faute lui causant un préjudice direct et personnel.
- subsidiairement, elle est fondée à engager la garantie des vices cachés dès lors que la clause d'exonération de garantie mentionnée à l'acte ne s'applique pas du fait de la mauvaise foi des vendeurs, qu'elle n'a pas la qualité de professionnel de l'immobilier et que le silence des vendeurs sur la nécessité de procéder à un ravalement de façade rapidement constitue un vice caché.
Mme [W] [Y] épouse [X], Mme [J] [Y] épouse [D], M. [S] [Y], M. [V] [T], M. [A] [T], Mme [C] [T] épouse [C], M. [T] [T], Mme [F] [V] épouse [G], Mme [D] [V], M. [Y] [V], M. [P] [V], M. [E] [A], M. [I] [A], Mme [K] [A] divorcée [R] et Mme [R] [I] demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en première instance,
- donner acte à M. [E] [A], M. [I] [A], Mme [K] [A] et Mme [R] [I] de leur intervention volontaire,
- à titre subsidiaire, de condamner in solidum la société Régie Galyo, la société Bussat Immobilier et Me [U] à les relever et les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre dans le cadre de la présente instance,
- en tout état de cause, de condamner la SCI [Adresse 1] ou qui mieux le devra à leur payer à chacun la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de Me Drezet.
Ils indiquent :
- qu'ils n'ont commis aucune manoeuvre dolosive dans le cadre de la vente de l'immeuble situé [Adresse 1],
- que la nécessité de procéder à des travaux de ravalement à brève échéance a été expressément mentionnée dans les actes authentiques,
- que la Sci [Adresse 1] a déclaré avoir été informée de son existence,
- qu' elle n'a formulé aucune demande d'information supplémentaire,
- qu'aucune injonction de ravalement n'est intervenue en 2005, le courrier de la direction de l'aménagement urbain ne constituant qu'une invitation,
- que la garantie des vices cachés ne peut être mise en oeuvre puisqu'une clause d'exclusion est stipulée à l'acte de vente, qu'ils n'ont pas la qualité de professionnels de l'immobilier, à l'inverse de la SCI [Adresse 1], et que leur mauvaise foi n'est pas démontrée,
- qu'en toute hypothèse, les conditions de la mise en oeuvre de la garantie ne sont pas réunies dès lors que les travaux de ravalement ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination et que l'état de la façade est un vice apparent au jour de la vente,
- que la SCI [Adresse 1] n'a subi aucun préjudice en l'absence de toute dépense et d'arrêté municipal prescrivant les travaux litigieux,
- qu'en tout état de cause, le préjudice ne peut correspondre au montant total des travaux de ravalement dès lors que seul leur imminence leur est reprochée par la SCI,
- subsidiairement, que la société Régie Galyo et la Société Bussat Immobilier devront les relever et garantir de toute condamnation en raison de leur manquement à leur obligation d'information et de conseil,
- que les notaires ont engagé leur responsabilité délictuelle en ne rédigeant pas les actes de vente en des termes clairs et non équivoques, ce manquement ayant causé le préjudice invoqué par la SCI.
Me [H] [U], notaire, demande à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel,
- dire et juger que la SCI [Adresse 1] ne démontre pas une faute de sa part, directement génératrice pour elle d'un préjudice indemnisable,
- débouter la SCI [Adresse 1] de l'intégralité de ses prétentions à son encontre,
- débouter Mme [W] [Y] épouse [X], Mme [J] [Y] épouse [D], M. [S] [Y], M. [V] [T], M. [A] [T], Mme [C] [T] épouse [C], M. [T] [T], Mme [F] [V] épouse [G], Mme [D] [V], M. [Y] [V], M. [P] [V], M. [E] [A], M. [I] [A], Mme [K] [A] divorcée [R] et Mme [R] [I] de l'intégralité de leurs prétentions à son encontre,
- condamner la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de la société Tudela & Associés.
Il fait valoir :
- qu'il n'a commis aucune faute dans la rédaction de l'acte de vente, ce dernier mentionnant clairement l'existence d'une injonction de ravalement de façade,
- que la SCI [Adresse 1] ne démontre aucun préjudice en l'absence de réalisation des travaux litigieux,
- que l'acquéreur a manqué de diligence en ne provisionnant pas le montant des travaux,
- que les vendeurs ne démontrent aucun manquement à ses obligations de conseil et d'information.
La société Galyo demande à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- de débouter la SCI [Adresse 1] de toute demande de condamnation formulée à son encontre,
- de débouter les vendeurs de leur demande de condamnation à son encontre à les relever et garantir,
- de condamner la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- de condamner in solidum la SCI [Adresse 1] et les vendeurs ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP Aguiraud-Nouvellet.
Elle indique :
- qu' elle s'en remet aux explications des vendeurs démontrant la réalité de l'information de la SCI [Adresse 1] quant à la nécessité de procéder à un ravalement de la façade du bien cédé et de l'injonction de la commune,
- que la garantie des vices cachés ne peut être mise en oeuvre au regard des clauses d'exclusion stipulées à l'acte de vente, de l'information reçue par la SCI et de la possibilité d'user du bien cédé,
- que n'étant pas syndic, elle n'a aucune obligation de produire un état daté ou de délivré une information particulière dans le cadre de la vente,
- qu' elle a rempli ses obligations dans le cadre de son mandat de gestion de bien,
- que sa responsabilité ne saurait être engagée au titre d'un acte auquel elle n'est pas partie,
- que le caractère dilatoire de la procédure intentée par la SCI justifie qu'elle soit condamnée à lui payer des dommages et intérêts.
Le société Bussat immobilier demande à la cour :
- de confirmer la décision de première instance et ce en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
- de condamner la Sci [Adresse 1] à lui régler la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du caractère manifestement abusif de l'action,
- de condamner la Sci [Adresse 1] à lui régler une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de rejeter l'intégralité des demandes formulées par les intimés à l'endroit de la société Bussat Immobilier aux fins d'être relevés et garantis,
- de condamner la même aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de son avocat, sur son affirmation de droit.
Elle soutient :
- que compromis signé le 22 septembre 2011 était on ne peut plus clair puisqu'était
portée en marge de la page 6 l'indication suivante :
«L'acquéreur déclare avoir été informé que l'immeuble est susceptible d'être intéressé par une injonction de ravalement émanant de la commune de [Localité 2].»,
- que le terme «susceptible» a été retiré dans l'acte définitif et la clause ainsi rédigée:
«L'acquéreur déclare avoir été informé que l'immeuble est intéressé par une injonction de ravalement de façade émanant de la commune de [Localité 2].»
- que c'est précisément dans le cadre de son obligation d'information et de conseil que la société Bussat Immobilier s'est renseignée sur l'état de l'immeuble à céder, et qu'elle a obtenu l'information de la nécessité d'engager des travaux de ravalement de façade à court terme, ce qui a conduit le notaire à préciser dans l'acte définitif qu'effectivement l'immeuble était «intéressé par une injonction de ravalement de façade»,
- qu'il n'existe donc rigoureusement aucun élément sérieux qui permettrait de caractériser une quelconque faute de sa part,
- que ladite instance n'avait manifestement aucune chance d'aboutir, à défaut pour la SCI [Adresse 1] d'avoir réglé le montant des travaux querellés, caractérisant par la même l'absence de tout préjudice.
Par ordonnance du 6 juillet 2017, le conseiller chargé de la mise en état a constaté la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'égard de M. [MM] [E].
MOTIFS
Sur le dol
Selon l'article 1116 ancien du code civil devenu 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
En l'espèce, l'acte de vente du 22 septembre 2011 comporte en marge la mention manuscrite paraphée suivante :
«l'acquéreur déclare avoir été informé que l'immeuble est susceptible d'être intéressé par une injonction de ravalement émanant de la commune de [Localité 2]».
L'acte authentique de réitération mentionne quant à lui :
«l'acquéreur déclare avoir été informé que l'immeuble est intéressé par une injonction de ravalement de façade émanant de la commune de [Localité 2]».
De surcroît la lettre invoquée par la Sci [Adresse 1], en date du 8 juillet 2005, adressée par la Ville [Localité 2] à la société Galyo, mentionne :
«Je vous demande donc de bien vouloir envisager de faire effectuer les travaux qui s'imposent avant le 30 juin 2006. Je compte sur votre collaboration (...) en vous remerciant par avance pour la mise en oeuvre de ces travaux dont vous comprendrez aisément l'intérêt qu'ils représentent au regard de l'embellissement de notre ville (...)»
Cette lettre ne comporte pas le mot «injonction».
Il s'agit manifestement d'une lettre de rappel des obligations.
C'est donc à juste titre que l'acte de vente mentionne que l'immeuble est susceptible d'être intéressé par une injonction de ravalement, en ce sens que les travaux n'ayant pas été faits, le maire était désormais susceptible de prendre un arrêté et de délivrer une injonction.
En tout état de cause l'acte réitératif indique bien que l'immeuble est concerné par une injonction de ravalement.
D'ailleurs, 13 années après ce courrier et 7 années après la vente, la Sci [Adresse 1] ne justifie pas avoir été contrainte de réaliser les travaux dans un délai impératif sous peine de sanction.
Il résulte de ces éléments :
- que les deux actes de vente comportent des mentions exactes et claires sur la situation de l'immeuble au regard de la nécessité à terme de réaliser un ravalement de façade,
- que cette information était parfaitement compréhensible, la Sci [Adresse 1] étant un investisseur immobilier et non pas un simple particulier,
de sorte qu'aucune réticence dolosive ne peut être retenue.
En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la garantie des vices cachés
L'obligation administrative de procéder à terme à un ravalement de façade était connu de l'acquéreur.
Cette circonstance ne constitue donc pas un vice caché.
D'autre part, la Sci [Adresse 1] ne peut soutenir valablement que l'immeuble était atteint d'un vice caché du fait de la nécessité de ravaler la façade en raison de son aspect, alors que rien n'est plus apparent que l'aspect d'un façade.
En conséquence, ce moyen ne peut qu'être rejeté et le jugement sera confirmé.
Sur les autres demandes
Les professionnels ayant concouru à la vente n'ont pas manqué à leur obligation d'information et de conseil au regard des indications de l'acte .
Il n'est pas contesté que la société Galyo, mandataire de l'indivision [V], a bien tenu l'indivision informée des demandes de la ville de [Localité 2] concernant le ravalement des façades, de sorte qu'elle n'a pas manqué à ses obligations.
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Il n'apparaît pas de faute particulière commise par la Sci [Adresse 1] dans le cadre de la présente instance, notamment dans le choix de mettre en cause les professionnels ayant eu connaissance de la demande de ravalement ou concouru à la vente.
Cette demande sera rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la cour,
- Donne acte à M. [E] [A], M. [I] [A], Mme [K] [A] et Mme [R] [I] de leur intervention volontaire,
- Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
- déboute les sociétés Galyo et Bussat immobilier de leurs prétentions,
- Condamne la Sci [Adresse 1] à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile, à :
1/ Mme [W] [O] [Y] épouse [X] : 500 €
2/ Mme [J] [Y] épouse [D] : 500 €
3/ M. [S] [N] [Y] : 500 €
4/ M. [V] [T] : 500 €
5/ M. [A] [T] : 500 €
6/ Mme [C] [T] épouse [C] : 500 €
7/ M. [T] [T] : 500 €
9/ Mme [D] [V] : 500 €
10/ M. [Y] [V] : 500 €
11/ M. [P] [V] : 500 €
12/ M. [E] [A] : 500 €
13/ M. [I] [A] : 500 €
14/ Mme [K] [A] divorcée [R] : 500 €
15/ Mme [R] [I] : 500 €
à la société Galyo, la somme de : 2 500 €
à la société Bussat immobilier la somme de : 2 500 €
à Maître [U] la somme de :2 500 €
- Condamne la Sci [Adresse 1] aux dépens d'appel avec distraction au profit des avocats des intimés qui en ont fait la demande sur leur affirmation de droit.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
