N° RG 18/06050 - N° Portalis DBVX-V-B7C-L4N3
Décisions :
- Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond du 21 octobre 2014
RG : 10/15855
ch n°10
- Cour d'Appel de LYON
du 26 janvier 2017
RG 14/08721
1ère chambre civile A
- Cour de Cassation Civ.3
du 28 juin 2018
Pourvoi n°Z 17-15.247
Arrêt n°647 F-D
SELARL ALLIANCE MJ
C/
SCI LE VENTOUX
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 12 Mars 2019
statuant sur renvoi après cassation
APPELANTE :
La SELARL ALLIANCE MJ représentée par Maître D... W... agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS AFARY domicilié en cette qualité, [...]
Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON
Assistée de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocats au barreau de LYON
INTIMÉE :
La société SCI LE VENTOUX, Société Civile Immobilière représentée par son gérant en exercice M. X... P..., domicilié en cette qualité audit siège [...]
Représentée par la SELARL M..., avocat au barreau de LYON
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 05 Février 2019
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Février 2019
Date de mise à disposition : 12 Mars 2019
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Françoise CARRIER, président
- Michel FICAGNA, conseiller
- Florence PAPIN, conseiller
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, Michel FICAGNA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Françoise CARRIER, président, et par Marion COUSTAL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSÉ DE L'AFFAIRE
Selon acte du 30 juillet 2003, la société Mondial-Frigo a donné à bail commercial à la Sci Le Ventoux un tènement immobilier composé d'un bâtiment à usage d'entrepôt avec bureau et sanitaire d'une superficie de 3 086 m² situé dans la [...] .
Au terme d'un acte du 27 juillet 2004, il a été procédé à la subrogation de la société Désert Palace aux lieux, place et droits de la Sci Le Ventoux.
Selon acte notarié du 10 avril 2006, la Sci Le Ventoux a acquis de la société Mondial-Frigo le tènement immobilier.
Par acte du 25 janvier 2008, la Sci Le Ventoux et la société Désert Palace ont convenu d'établir un nouveau bail pour une durée de 9 ans avec effet au 15 août 2003, moyennant un loyer de 3 000 € par mois, aux termes duquel il a été indiqué :
- que les lieux sont à usage d'entrepôt,
- que la destination des lieux est «restauration, salle de réunion, traiteur, organisation de soirée, à l'exclusion de tout autre même temporairement»,
- que le locataire est autorisé à réaliser certains travaux à savoir :
réfection de la totalité des peintures tant extérieures qu'intérieures,
création d'une ouverture dans le mur de la cuisine pour la réalisation d'un coin pizza,
création d'un restaurant en libre service dans la 1ère salle, les tables et les chaises se trouvant quant à elles dans les 2ème et 3ème salle,
ouverture de 2 fenêtres dans le mur de la 2ème salle,
réfection de la vérenda : apposition d'un faux plafond, réfection du mur, pose de vitrage des ouvertures existantes,
suppression du grillage situé à gauche de l'entrée du restaurant et édification au lieu et place dudit grillage d'un mur ne pouvant excéder une hauteur de (')
Par acte authentique du 8 Décembre 2008, la Société DESERT PALACE a cédé son fonds de commerce à la Société AFARY SAS, cette dernière se trouvant subrogée aux droits et obligations du preneur en titre, à compter de son entrée en jouissance et pour le temps du bail restant à courir.
Le 6 octobre 2010, la bailleresse a délivré à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire, la sommant de respecter cette destination à l'exclusion de toute autre activité, et notamment lui faisant interdiction d'exercer l'activité de discothèque.
Par acte du 3 novembre 2010, la société Afary a formé opposition à ce commandement et délivré assignation à la Sci Le Ventoux, devant le tribunal de grande instance de Lyon.
Par acte du 15 octobre 2010, la société Afary a assigné la Sci Le Ventoux afin de la voir condamner sous astreinte à procéder à divers travaux immobiliers lui incombant.
Par acte du 9 février 2011, se fondant sur un constat d'huissier de justice des 3, 4 et 6 décembre 2010 diligenté sur ordonnance rendue sur requête par le président du tribunal de grande instance de Lyon et soutenant que la locataire se livrait à une activité de bar-discothèque, la bailleresse l'a assignée devant le juge des référés en acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance du 4 avril 2011, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé en raison d'une contestation sérieuse en raison de la saisine du juge du fond par l'opposition au commandement et l'assignation du 3 novembre 2010 et sur la portée de la clause de destination des lieux.
Le 20 janvier 2012, la Sci Le Ventoux a délivré à la société Afary un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer majoré. La locataire a accepté le principe du renouvellement sans augmentation autre que celle résultant de l'indexation inscrit dans le bail. Faute de saisine du juge des loyers commerciaux, le bail s'est poursuivi à son échéance, dans les termes du contrat initial.
Le 1er juin 2012, la bailleresse se fondant sur un constat d'huissier de justice du 21 février 2012, a délivré un nouveau commandement visant la clause résolutoire faisant sommation à la locataire de procéder à la démolition de murettes et d'ouvertures réalisées en contravention avec la cause du bail interdisant toute modification des lieux.
Par acte du 27 juin 2012, la société Afary a formé opposition à ce commandement avec assignation de la Sci Le Ventoux devant le tribunal de grande instance de Lyon, et a sollicité le remboursement de travaux incombant à la bailleresse, soit la somme de 13 451,25 € outre une somme de 80 000 € de dommages-intérêts.
Les deux procédures sur opposition ont été jointes par le juge de la mise en état .
La Sci Le Ventoux a conclu reconventionnellement devant le tribunal de grande instance à l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des deux commandements.
Par jugement du 21 octobre 2014, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Lyon a constaté la résiliation du bail commercial pour non-respect de la destination des lieux sur le fondement du premier commandement du 6 octobre 2010, ordonné l'expulsion de la société Afary, fixé le montant de l'indemnité d'occupation, rejeté la demande de remboursement des travaux et condamné la Sci Le Ventoux à verser une somme de 3 000 € à la société Afary à titre de dommages et intérêts.
Par ordonnance du 2 mars 2015, le premier président de la cour d'appel a ordonné la suspension de l'exécution provisoire.
Par arrêt du 26 janvier 2017, la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement du 21 octobre 2014. Le 23 mars 2017 La société Afary a formé un pourvoi en cassation .
Le 2 mai 2017, la société Afary a libéré les lieux, ayant été avisée de la mise à exécution d'une mesure d'expulsion devant intervenir le 3 mai 2017. A cette date, l'huissier de justice a constaté que les lieux avait été «dévastés».
Selon déclaration du 17 mai 2017, la société Afary, a saisi le tribunal de commerce d'une demande de liquidation judiciaire, laquelle a été prononcée par jugement du 23 mai 2017, la société Alliance MJ étant désignée en qualité de liquidateur.
La Sci le Ventoux, n'ayant pas déclaré à titre provisionnel sa créance au titre des dégradations des lieux, a saisi le juge commissaire du tribunal de commerce d'une demande de relevé de forclusion, qui a été rejetée.
Parallèlement la Sci Le Ventoux a déposé une plainte pénale pour les dégradations et a assigné devant le juge des référés, M. SI Mohamed, gérant de la société Afary, aux fins d'expertise en vu de l'évaluation des préjudices.
Par ordonnance du 3 avril 2018 confirmée par arrêt de la cour d'appel du 22 janvier 2019, le juge des référés, a fait droit à la demande d'expertise.
La Sci Le Ventoux a été autorisée à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un bien immobilier appartenant à M. SI Mohamed.
Par arrêt du 28 juin 2018, la Cour de cassation a cassé l'arrêt en toutes ses dispositions l'arrêt confirmatif du 26 janvier 2017 de la cour d'appel de Lyon.
La cour a jugé :
Attendu que, pour constater la résiliation du bail sur le fondement du premier commandement, l'arrêt retient que la locataire a adjoint à l'activité prévue au bail une activité de discothèque en violation de la clause de destination des lieux et qu'il n'est pas établi qu'en délivrant un congé avec offre de renouvellement "sous toutes réserves" afin "d'éviter la reconduction du bail", puis un nouveau commandement, la bailleresse ait renoncé au bénéfice de son premier commandement ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en offrant le renouvellement du bail et en délivrant un second commandement fondé sur un nouveau grief, la bailleresse avait renoncé sans équivoque à se prévaloir du bénéfice du premier commandement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
La société Alliance Mj agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Afary a saisi la cour de renvoi par déclaration du 21 août 2018.
Elle demande à la cour :
- de réformer la décision et statuant à nouveau,
- de débouter le bailleur de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de toute demande en découlant,
- de réformer la décision et débouter le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire et de toute demande en découlant,
- de condamner la Sci Le Ventoux à lui payer en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Afary les sommes de 2 128,90 € + 6 039,15 + 5 079,70 € + 203,32 € + 358,80 € = 13 809,87 € au titre des coûts supportés par la société Afary pour les travaux,
- de condamner la Sci Le Ventoux à lui payer :
* la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts au regard du comportement adopté par la Sci Le Ventoux en cours de bail,
* la somme de 390 000 au titre de la perte du fonds de commerce,
* la somme de 75 000 € correspondant au montant de l'état du passif, la somme de 100 000 € à titre de préjudice moral, 15 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Aguiraud Nouvellet, avocat, sur son affirmation de droit.
Elle soutient :
- que le jugement doit être réformé conformément à ce qu'a jugé la Cour de cassation concernant le premier commandement,
- qu'elle n'a jamais caché la réalisation des travaux bien au contraire, lesquels ont été imposés, pour les besoins de sécurité ou de l'exploitation du restaurant,
- que la construction de murettes n'apporte ni n'enlève rien aux lieux,
- qu'elle a été conduite à construire un muret d'1,90 m en façade aux lieu et place du muret existant dégradé et prêt à tomber d'une hauteur d'environ 60 cm en raison du manquement du bailleur à ses obligations de faire les travaux,
- que le bailleur ne s'est pas opposé à ces travaux les ayant même constatés au moment de leur exécution sans former de réserves,
- qu'elle a renoncé à ce grief en faisant l'offre de renouvellement du bail le 20 janvier 2012,
- que l'avenant au bail commercial prévoit dans son paragraphe mise aux normes : «par dérogation à l'article 1719 du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative (...) de sorte que le local loué soit toujours conforme aux normes administratives»,
- que mettre en oeuvre une clause résolutoire, pour de tels faits anodins, ne peut relever de la bonne foi,
- sur la demande de résiliation judiciaire, qu'il doit s'agir de manquements d'une particulière gravité,
- qu' il est peu courant de rencontrer une demande de résiliation judiciaire du bail au profit du bailleur et à l'encontre du preneur, alors même que le mécanisme de le clause résolutoire permet d'éviter cette appréciation souveraine,
- que le constat d'huissier de justice de décembre 2010, ne peut être retenu puisque les constatations ont été faites un dimanche et en dehors des heures admises par l'article 664 du code de procédure civile,
- que le bail permet l'exploitation d'une activité de «restauration, salle de réunion, traiteur, organisation de soirée»,
- que toute l'activité a toujours été réalisée conformément à cette destination,
- que les constatations de l'huissier sont irrégulières et non probantes, dès lors que cet huissier s'est présenté à la soirée d'anniversaire du restaurant Le Ryad pour ses deux ans d'existence, et qu'il y avait un repas suivi d'une animation danse,
- qu'elle a effectué des réparations à l'intérieur et des travaux de clôture à l'extérieur,
- qu'elle a repris les murettes qui s'écroulaient, des tampons des évacuations des eaux usées sur le parking, et engagé des frais en urgence suite à différentes fuites d'eau,
- que la Sci Le Ventoux a eu un comportement déplorable et fautif à son égard ,
- que l'exécution forcée d'une décision de justice se fait aux risques et périls du créancier qui la réclame,
- qu'elle est à l'origine de la perte du fonds de commerce,
- que c'est bien par la faute de la Sci Le Ventoux que la société Afary a dû quitter les lieux alors même qu'elle savait qu'elle risquait la cassation de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Lyon, l'argument soulevé par la société Afary devant la Cour de cassation étant conforme à la jurisprudence constante de ladite Cour sur la renonciation du bailleur à un commandement du fait de ses agissements postérieurs audit commandement.
La société Sci Le Ventoux demande à la cour :
- de débouter la société Alliance MJ des fins et moyens de son appel,
- vu l'article L 145-41 du code de commerce l'acte de sommation de faire et commandement d'avoir à respecter les obligations d'exploitation des lieux signifié le 1er juin 2012,
- de constater la résiliation de plein droit du bail ayant lié les parties au 2 juillet 2012,
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Afary condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges contractuels,
- de prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties pour inexécution fautive par la société Afary société de ses obligations revêtant une gravité suffisante,
dans tous les cas, que la résiliation soit constatée comme intervenue de plein droit ou prononcée judiciairement,
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Afary,
- de constater que ladite expulsion est intervenue suivant procès-verbal du 3 mai 2017, les locaux ayant été recouvrés détruits et vandalisés,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Afary à lui payer une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges contractuels à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des locaux,
- de condamner la société Alliance MJ à payer à lui payer une indemnité de 10 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la société M... & associés, avocats, sur son affirmation de droit en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle soutient :
- qu'il est notoire que "Le Ryad" est une discothèque, un simple déplacement sur les lieux suffit à s'en convaincre,
- que la preuve est apportée par les pièces produites,
- que l'huissier a constaté qu'il s'agissait bien d'une discothèque, avec une hôtesse présente à l'entrée pour effectuer les encaissements au moyen d'un TPE (sabot) de carte bancaire,
- que l'huissier a constaté que l'établissement était fermé à chacun de ses passages en semaine, à l'heure du déjeuner ou du dîner pour n'être ouvert que le vendredi soir et samedi soir, occasionnellement le jeudi soir,
- que la convention des parties prévoit que "le preneur ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement express et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution, à l'exception de ce qui a été stipulé au paragraphe "travaux"",
- que la société Afary a engagé début 2012 des travaux d'envergure touchant l'immeuble loué, sans requérir la moindre autorisation du bailleur, ainsi que cela résulte du constat dressé le 21 février 2012 par Maître Q...,
- que par un nouvel acte d'huissier du 1er juin 2012, il a été fait sommation à la société Afary d'avoir à procéder à la démolition des murets construits et supprimer les ouvertures créées en façade au 1er étage avec découpe du bardage et au rez-de-chaussée par la pose d'une porte métallique, sous peine de résiliation de son bail, le constat précité du 21 février 2012 étant dénoncé par même acte afin que le locataire n'ignore rien des obligations lui incombant et de la nature des travaux à réaliser pour remettre les lieux en l'état initial.
- que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail, non sur le fondement du premier commandement du 6 octobre 2010, mais sur celui du second commandement du 1er juin 2012,
- que la résiliation judiciaire est encourue :
non-respect de la destination des lieux,
non-respect des obligations d'exploitation,
de la violation des règles encadrant la réalisation de travaux.
- que les multiples infractions de la société Afary à ses obligations contractuelles sont établies comme flagrantes et persistantes, qu'il s'agisse de l'activité illicite de discothèque comme des aménagements et travaux réalisés pour les besoins de cette activité illicite, ce qui justifie de plus fort le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour inexécution grave et répétée du preneur à ses obligations en matière de destination et de travaux.
MOTIFS
Sur la demande aux fins de voir constater la résolution de plein droit sur la base des griefs invoqués dans le premier commandement délivré le 6 octobre 2010 : non respect de la destination du bail
En offrant le renouvellement du bail et en délivrant un second commandement fondé sur un nouveau grief, la bailleresse a renoncé sans équivoque à se prévaloir du bénéfice du premier commandement.
Le jugement sera donc réformé de ce chef.
Sur la demande aux fins de voir constater la résolution de plein droit sur la base des griefs invoqués dans le second commandement délivré le 1er juin 2012 : travaux irréguliers
Il résulte du constat d'huissier de justice du 21 février 2012, que les travaux litigieux consistent en :
- la construction de 2 petites murettes maçonnées de part et d'autre de l'entrée principale du commerce,
- le remplacement d'une murette de 60 cm de hauteur par un mur de 1,90 m en vue de l'aménagement d'un fumoir devant le commerce,
- la création d'une ouverture en façade du premier étage jouxtant la porte d'accès à l'escalier métallique extérieur, ouverture dans le bardage à proximité de la porte,
- création d'une ouverture au rez de chaussée par la pose d'une porte métallique au-dessus d'un escalier en béton de trois marches.
Aucun de ces travaux ne correspondent aux travaux autorisés dans le bail, et la société Afary ne justifie d'aucune autorisation du bailleur, (ni d'ailleurs de l'autorité administrative, qui a exigé une mise en conformité de ces travaux irréguliers).
Les pièces communiquées ne permettent pas d'affirmer que la Sci Le Ventoux connaissait dans toute leur étendue la réalisation de ces travaux avant la notification le 20 janvier 2012 du congé avec offre de renouvellement.
Il ne peut pas en conséquence être retenu une mauvaise foi de la bailleresse à ce sujet, alors qu'elle a fait constater les travaux irréguliers qui ont été réalisés en 2011, dès le mois de février 2012.
Ces travaux irréguliers constituent une violation grave des obligations très précises du bail à cet égard qui stipulait de manière particulière : «le preneur ne pourra faire dans les locaux sans le consentement exprès et par écrit du bailleur aucune démolition aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution à l'exception de ce qui a été stipulé au paragraphe «travaux».
Les travaux irréguliers ont manifestement été intentionnellement réalisés sans l'autorisation du bailleur avec lequel la société Afary était en conflit à propos de l'utilisation des lieux.
La clause du bail mettant à la charge du locataire tous les travaux de mise aux normes du bâtiment ne dispensait pas pour autant le locataire de solliciter l'autorisation de son propriétaire dès lors que ces travaux avaient trait à la structure du bâtiment et de ses abords.
En conséquence, il convient de constater que par l'effet du commandement du 1er juin 2012 par lequel la Sci Le Ventoux, visant précisément les travaux irréguliers, a exigé la remise en état des lieux dans le délai de un mois, en se prévalant de la clause résolutoire mentionnée page 11 du contrat, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 1er juillet 2012.
De surcroît, il sera relevé que :
- postérieurement au commandement du 1 er juin 2012, la société Afary a réalisé d'autres travaux irréguliers : l'édification d'un local en moellons à l'arrière du bâtiment principal, selon constat de Me Q..., du 16 juillet 2012, et l'aménagement d'une voie de circulation entre les deux parcelles louées, selon constat du 10 novembre 2014 de Me Q...,
- que postérieurement au congé du 20 janvier 2012, la société Afary a poursuivi l'activité bar-discothèque non autorisées au bail, ainsi que cela résulte de manière incontestable :
* du constat d'huissier de justice réalisé entre le 22 février et le 10 mars 2012, établissant que le Ryad pendant cette période a ouvert les vendredi et samedi soirs et une fois le jeudi soir, avec présence de vigiles,
* de deux témoignages de clientes (pièces 24 et 25) pour la soirée du samedi 17 octobre 2015 : (pas de restauration, entrée libre avec paiement de consommations),
* des constats d'huissier de justice des 3 février 2015 montrant l'installation à demeure d'un camion snack sur le parking de l'établissement, nécessairement pour satisfaire les besoins en restauration des clients qui ne prennent pas de repas à l'intérieur,
* du constat d'huissier de justice des 24 et 28 septembre 2015 montrant que sur son site internet, la société Afary communique essentiellement sur l'activité concert, animation DJ etc...
Sur la demande relative aux remboursement du coût des travaux
La société Afary ne justifie pas que les travaux qu'elle a réalisés relevaient bien de ceux incombant au propriétaire, alors que les causes des désordres invoqués sont inconnues et sont parfaitement compatibles avec des dégradations commises par le précédant occupant des lieux dans les droits et obligations duquel la société Afary a été subrogée.
En tout état de cause cette demande ne peut qu'être rejetée, en l'absence de réalisation d'un état des lieux d'entrée et de sortie, dès lors que la locataire a procédé selon ses propres déclarations faites à l'huissier de justice, à la restitution des lieux à l'état de local à usage d'entrepôt, après l'avoir entièrement dévasté ainsi que cela résulte des constatations édifiantes de l'huissier de justice en date du 3 mai 2017.
Sur la demande de paiement de dommages et intérêts au regard du comportement adopté par la Sci Le Ventoux en cours de bail, au titre de la perte du fonds de commerce, correspondant au montant de l'état du passif et à titre de préjudice moral
Ces demandes seront rejetées dès lors que la résiliation du bail est imputable à la violation par la locataire elle-même de ses propres obligations.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
la cour,
Réformant le jugement déféré et statuant de nouveau,
Vu le commandement d'avoir à respecter les obligations d'exploitation des lieux signifié le 1er juin 2012,
- Constate la résiliation de plein droit du bail à la date du 2 juillet 2012,
- Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Afary et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges contractuels,
- Constate que ladite expulsion est intervenue suivant procès-verbal du 3 mai 2017,
- Déboute la société Afary de ses prétentions,
- Condamne la société Afary, représentée par sa liquidatrice, la société Alliance MJ, à payer à la Sci Le Ventoux une indemnité de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne la la société Afary, représentée par sa liquidatrice, la société Alliance MJ, aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la société M... & associés, avocats, sur son affirmation de droit en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
