N° RG 19/03073 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MK46
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La Société FERJAC S.E.N.C ,
C/
La Société PUBLIQUE LOCALE TERRITOIRE D'INNOVATION représentée par son Président Directeur Général, M. [K] [M], LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
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APPEL D'UNE DÉCISION DU :
Juge de l'expropriation de [Localité 1]
du 30 Janvier 2019
RG : 18/00010
COUR D'APPEL DE LYON
1ère CHAMBRE CIVILE B - EXPROPRIATIONS
ARRET DU 24 Novembre 2020
APPELANTE :
La Société FERJAC S.E.N.C, société en Nom Collectif Canadien, gérée par la Société P.G Finances et Participations
[Adresse 10]
[Adresse 13]
QUEBEC J1J 2Z3 CANADA
Représentée par Me Pierre PELLOQUIN, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
La Société PUBLIQUE LOCALE TERRITOIRE D'INNOVATION représentée par son Président Directeur Général, M. [K] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 17]
[Localité 15]
Représentée par Me Nicolas GAUTIER de la SELARL BG AVOCATS, avocat au barreau de LYON
En présence de :
M. [D] [Z], représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département de l'AIN,
Commissaire du gouvernement
Service France Domaines
[Adresse 2]
[Adresse 12]
[Localité 1]
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Agnès CHAUVE, Présidente de chambre
Madame Florence PAPIN, Conseiller,
Madame Laurence VALETTE, Conseiller,
désignés conformément à l'article L 13-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier.
A l'audience, Florence PAPIN, a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
DEBATS
A l'audience publique du 12 Octobre 2020
ARRET
Contradictoire
Prononcé à l'audience publique du 24 Novembre 2020 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile ;
signé par Agnès CHAUVE, président de chambre et par Myriam MEUNIER, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu les pièces de la procédure :
- mémoires déposés par l'appelant régulièrement notifiés,
- mémoires déposés par l'intimé régulièrement notifiés,
- conclusions déposées par le commissaire du gouvernement régulièrement notifiées,
- les convocations régulièrement adressées aux parties,
L'affaire ayant été mise en délibéré après clôture des débats, l'arrêt ayant été prononcé le 24 Novembre 2020
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EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES
La communauté des communes a confié à la SOCIÉTÉ PUBLIQUE LOCALE TERRITOIRE D'INNOVATION (SPL) l'aménagement de la ZAC Ferney - Genève dans le cadre d'une concession en date du 27 mars 2014.
Le programme immobilier de la ZAC prévoit la réalisation d'un quartier mixte mêlant logements, activités, école, crèche, commerces, loisirs associés à l'établissement d'entreprises à haute valeur ajoutée, le tout autour d'un concept paysager et dans un contexte de très fortes pressions immobilières et foncières à proximité de la frontière [18] et de l'aéroport de [16].
L'arrêté du 22 juillet 2016 du préfet de l'Ain a déclaré l'opération d'utilité publique et mis en compatibilité le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 15].
Le préfet de l'Ain a déclaré cessible le 10 avril 2018 pour cause d'utilité publique les terrains situés sur le territoire de la commune et nécessaires au projet d'aménagement de la ZAC.
Par ordonnance du 12 septembre 2018, le juge de l'expropriation a déclaré exproprier immédiatement au profit de la SPL les terrains visés par l'arrêté de cessibilité.
La société FERJAC est propriétaire des parcelles de terrain non bâties [Cadastre 11],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7],[Cadastre 8] et [Cadastre 9] d'une superficie totale de 5782 M2 situées sur le territoire de la commune [Localité 15].
En l'absence d'acceptation par elle de ses propositions, la SPL a saisi, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse sollicitant que l'indemnité principale d'expropriation soit fixée à la somme de 84 672 euros outre indemnité de remploi de 10'017,20 euros soit une offre totale de 95'689,20 euros.
Par jugement en date du 30 janvier 2019, le juge du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a fixé les indemnités d'expropriation dues à la société FERJAC à la somme de:
- 101'691,80 euros pour l'indemnité principale,
- 11 169,18 euros pour l'indemnité de remploi soit une indemnité totale de 112'860,98 euros.
La société FERJAC a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de son mémoire déposé à la cour le 27 janvier 2020, elle demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de fixer :
- à titre principal :
l'indemnité principale à la somme de 416'998,40 euros,
l'indemnité de remploi la somme de 42'699,84 euros,
soit une indemnité totale de 459'698,24 euros,
et de condamner la SPL territoire d'innovation à lui verser une somme de 5 000 euros de l'article 700.
Aux termes de son dernier mémoire, déposé à la cour d'appel le 21 octobre 2019, la SPL demande à la cour :
A titre principal :
de fixer la date de référence au 5 février 2014 et par conséquent les indemnités :
à la somme de 8673 euros l'indemnité principale,
et à la somme de 1481 euros l'indemnité de remploi
Soit la somme totale de 10'154 euros,
A titre subsidiaire, de fixer la date de référence au 11 février 2014 et par conséquent les indemnités à la somme de 84'672 euros l'indemnité principale et à la somme de 9467,60 euros l'indemnité de remploi soit la somme totale de 94'139,60 euros et de condamner la société FERJAC à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux dépens.
Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement déféré et la fixation de l'indemnité totale à la somme de 112 860,98 euros.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'étendue de la saisine :
Attendu qu 'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ;
Attendu que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' et qu'il n'y sera par conséquent pas répondu par la cour ; qu'il en est de même des 'demandes' tendant à voir 'dire et juger' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.
Sur la date de référence :
La SPL demande à la cour de fixer à titre principal la date de référence au 5 février 2014 en application de la loi ELAN et à titre subsidiaire au 11/2/2014.En première instance, elle avait retenu la seule date du 11/2/2014.
La société FERJAC demande à la cour de fixer la date de référence au 22 juillet 2016, date où le PLU a été mis en compatibilité par arrêté et les parcelles classées en zone 1AUp et NS et l'infirmation du jugement à cet égard.
Le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer la date de référence au 11/ 2/ 2014 comme le premier juge l'a fait, cette date étant la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou révisant ou modifiant le PLU ; il en déduit que, les biens étant situés en zone 2AU à cette date, ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir.
Selon l'article L.322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en fonction de leur nature et de leur usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique qui constitue la date de référence de principe.
Par dérogation à cette disposition générale, l'article L.213-6 du code de l'urbanisme dispose que :
'Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4.'
L'article L.213-4 prévoit que la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
La loi Elan du 23 novembre 2018 entrée en vigueur le 25, a ajouté à l'article L.322-2 la disposition suivante : 'lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.'
Cette disposition est entrée en vigueur postérieurement à l'ordonnance d'expropriation intervenue le 12 septembre 2018.
La loi applicable, s'agissant d'une atteinte au droit de propriété, est celle en vigueur à la date de l'ordonnance d'expropriation emportant dépossession de sorte que la SPL, n'est pas fondée à voir fixer la date de référence au 5 février 2014.
Les parcelles litigieuses font en partie l'objet de deux emplacements réservés.([Cadastre 11],[Cadastre 5], [Cadastre 8],53 p)
S'agissant des parcelles situées dans un emplacement réservé, la date de référence doit être fixée conformément à l'article L.322-6 du code de l'expropriation à savoir 'celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé.'
L'arrêté déclarant l'opération d'utilité publique et emportant mise en compatibilité du plan d'occupation des sols constitue un acte entrant dans les prévisions de l'article L.322-6. Il importe peu que l'emplacement réservé ait été créé antérieurement à cet acte de sorte qu'en l'espèce, la date de référence est celle de l'arrêté de DUP du 22 juillet 2016 portant mise en conformité du PLU. A cette date, les parcelles en cause ont été classées en zone 1AUp, zone à urbaniser dont l'ouverture à l'urbanisation nécessite un projet d'ensemble et une modification ou révision du PLU.
Pour les autres parcelles ne faisant pas l'objet d'un emplacement réservé, s'agissant de parcelles soumises à droit de préemption non situées dans le périmètre d'une ZAD, la disposition applicable est celle de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme de sorte que c'est à bon droit que le juge de l'expropriation a fixé la date de référence à la date du 11 février 2014, date de l'approbation du PLU de [Localité 15], constituant le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle était situé le bien exproprié et ayant classé lesdites parcelles en zone 2 AU zone à urbaniser dont l'ouverture à l'urbanisation nécessite un projet d'ensemble et une modification ou révision du PLU.
Sur les caractéristiques des parcelles :
Les tènements litigieux représentent deux bandes de terrain nu perpendiculaires l'une de 13 M de largeur et l'autre de 25 M de largeur et formant une unité foncière en forme de L.
Les biens à évaluer sont pour partie (38 ares et 8 centiares) situés en zone NS, zone naturelle et forestière à protéger où, en dehors de quelques constructions spécifiques nécessaires à sa sauvegarde, sont interdites toutes constructions.
Les zones 2 AU et 1AUp où sont situées les autres parcelles concernées sont des zones à urbaniser dont l'ouverture à l'urbanisation nécessite un projet d'ensemble et une modification ou révision du PLU.
Il s'en déduit que les parcelles concernées sont inconstructibles en l'état et ne pourront l'être que dans le cadre d'opérations d'aménagement et de construction portant sur tout ou partie de la zone.
Elles sont grevées de contraintes spécifiques et servitudes urbanistiques fortes :
- nuisances sonores en raison de la proximité de l'aéroport de [16],
- proximité d' axes majeurs de circulation, et dans le prolongement d'un rond point d'entrée de ville, les dispositions des articles 111-6 et 111-10 du code de l'urbanisme prévoyant une bande où il est interdit de construire de 100m de part et d'autre,
- et bordées par le ruisseau du Nant, le SCOT imposant au PLU une bande d'inconstructibilité de 15 à 20 m en bordure des cours d'eau.
Les parcelles intègrent deux emplacements réservés au PLU : l'emplacement réservé numéro 33 pour l'aménagement de la place du Jura et l'aménagement réservé numéro 96 en vue de l'élargissement de voirie nécessaire à la mise en place du bus à haut niveau de service.
Les réseaux les desservant étant insuffisants pour desservir l'ensemble de la ZAC, les parcelles litigieuses ne peuvent recevoir la qualification juridique de terrains à bâtir.
Leur accessibilité est aisée mais nécessite un aménagement.
Sur la valorisation des parcelles :
C'est ainsi à juste titre que le premier juge a valorisé les parcelles litigieuses selon la méthode de comparaison sans prendre en compte leur usage futur ou la plus value apportée par les opérations urbanistiques prévues par l'autorité expropriante.
Doit être écarté le seul terme de comparaison retenu par la société FERJAC s'agissant de la mutation à titre onéreux du 21/ 2/ 2012 d'un bien cadastré [Cadastre 4] section A, situé à [Adresse 14], en zone Uxc secteur commercial à fort potentiel constructible, les caractéristiques des parcelles litigieuses n'étant pas comparables.
La SPL retient un certain nombre de termes de comparaison se situant dans des zones différentes des parcelles litigieuses (vente du 9 mai et 19 septembre 2017 et du 12 juin 2018) qu'il convient également d'écarter.
Les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement sont situés dans un périmètre de 20 km par rapport à l'implantation des parcelles litigieuses. Ils sont suffisamment nombreux et portent sur des mutations récentes concernant des biens aux caractéristiques proches des biens à exproprier. Ont été écartées par lui les valeurs extrêmes jugées non représentatives du marché.
Au vu de ces éléments, et compte tenu des contraintes spécifiques et servitudes urbanistiques fortes décrites au paragraphe précédent, et des caractéristiques des parcelles, deux bandes relativement étroites, il convient de confirmer le jugement déféré concernant la valorisation des parcelles en ce qu'il a retenu la proposition du commissaire du gouvernement.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La société FERJAC est condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer la somme de 2 000 euros à la SPL.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne la société FERJAC à verser à la SOCIÉTÉ PUBLIQUE LOCALE TERRITOIRE D'INNOVATION une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société FERJAC aux dépens de l'appel,
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
